Atliekant keliems bendraturčiams bendrosios dalinės nuosavybės teise priklausančio žemės sklypo kadastrinius matavimus, būtinas visų bendraturčių sutikimas. Iniciatyvą atlikti tokius kadastrinius matavimus gali išreikšti ir vienas iš bendraturčių, tačiau įregistruoti juos viešame registre, nesant kitų bendraturčių sutikimo, jis negali.
Šiame straipsnyje aptarsime, ką daryti, jei bendraturtis nesutinka su kadastriniais matavimais, kokios yra teisinės galimybės ir ką svarbu žinoti apie žemės sklypo atidalijimą.
Ką daryti, jei bendraturtis nesutinka?
Siekiant išvengti tokio ribojimo, bendraturčiams be teisėto pagrindo neduodant sutikimo atlikti žemės sklypo kadastrinius matavimus, šiuos matavimus siekiantis atlikti bendraturtis turi teisę kreiptis į teismą dėl leidimo atlikti tokius matavimus be kitų bendraturčių sutikimo.
Toks kadastrinių matavimų atlikimas pagal LKS-94, jeigu iki šiol pagal šią sistemą nebuvo atliktas, yra reikalingas prieš atliekant bet kokius tolimesnius teisinius veiksmus.
Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikoje pabrėžiama, kad bendraturčių teisės įgyvendinimas negali būti nepagrįstai suvaržytas. Teisėjų kolegija pažymi, kad bendraturčių be teisinio pagrindo neduodamas sutikimas atlikti kadastrinius matavimus gali būti vertinamas kaip to siekiančio bendraturčio nuosavybės teisės įgyvendinimo nepagrįstas suvaržymas.
Žemės sklypo atidalijimas: svarbūs aspektai
Kai reiškiamas reikalavimas atidalyti iš bendrosios nuosavybės žemės sklypo dalį, atsidalyti prašantis bendraturtis turi aiškiai įvardyti, kokį atskirą žemės sklypą prašo suformuoti.
Svarbu atkreipti dėmesį į šiuos aspektus:
- bendrosios nuosavybės teise priklausantis žemės sklypas turi būti suformuotas kaip nekilnojamojo turto objektas su pažymėtomis posūkių taškų koordinatėmis pagal LKS-94;
- parengtas žemės sklypų formavimo projektas turi atitikti tokiam projektui keliamus teisės aktų reikalavimus ir patikrintas Nacionalinės žemės tarnybos.
Be to, atidalijant žemės sklypus tarp bendraturčių, turi būti atsižvelgiama į šių bendraturčių turimus statinius šiuose žemės sklypuose, kad nebūtų neproporcingai apsunkintas jų naudojimas.
Kai tarp bendraturčių kyla ginčas dėl atidalijimo būdų, teismas atidalija atidalijimo siekiančio bendraturčio dalį iš bendrosios nuosavybės, įvertinęs jam pateiktą atidalijimo projektą pagal kasacinio teismo praktikoje suformuotus kriterijus, tačiau teismas negali leisti atsidalijimo siekiančiam bendraturčiui pačiam rengti atidalijimo projektą ateityje be bendraturčių sutikimo, kadangi tokio atsidalijimo siekiančio bendraturčio teisių gynybos būdo nenustato CK 4.80 straipsnio norma.
Praktiniai patarimai
Prieš kreipiantis į teismą, rekomenduojama bandyti susitarti su bendraturčiais taikiai. Pasiruoškite argumentus, pagrindžiančius kadastrinių matavimų būtinumą. Kreipkitės į teisininką konsultacijai, kad įvertintumėte savo situaciją ir parengtumėte reikiamus dokumentus.
Ši informacija yra bendro pobūdžio ir negali būti traktuojama kaip teisinė konsultacija.
Servitutų Problematika
Servitutai nustatomi naudojant netikslias preliminarių matavimų ribas, paimtas iš VĮ Registrų centro grafinės duomenų bazės. Todėl atlikus sklypo kadastrinius matavimus servituto koordinatės ne tik nesutampa su sklypo koordinatėmis, bet būna ir už sklypo ribų. Matininkas neturi teisės keisti servituto ribų ir turinio (ploto), todėl negali užbaigti kadastro bylos tol, kol nebus pakeistas servituto nustatymo dokumentas.
Dažnai pasitaiko, kad servitutų plotas nurodytas, bet po tikslių sklypo matavimų nustatoma, kad servituto plotas gaunasi didesnis arba mažesnis. Servitutų, sudarytų notarų, padėtis nėra matoma informacinėse sistemose. Tas pats pasakytina ir apie servitutus, nustatytus administraciniu aktu. Tai apsunkina ir prailgina tiek žemės sklypo kadastrinių matavimų tiek projektavimo darbus.
Po notarinio veiksmo servitutas turėtų būti įbraižytas į VĮ Registrų centras grafinėje duomenų bazę ir viešai prieinamas matininkams. Tai ypatingai svarbu bandant sutapdinti gretimų sklypų servitutus.
Sprendimai: Koreguoti teisės aktus taip, kad nustatyti naujus koordinuotus servitutus būtų galima tik sklypuose, kuriems atlikti kadastriniai matavimai LKS-94 koordinačių sistemoje.
Miško Žemės ir Kelių Naudmenos
NŽT reikalauja, kad servitutiniai keliai, esantys miško žemėje, būtų priskirti prie kelio naudmenos, tačiau tokiu atveju RC neregistruoja duomenų pakeitimo, motyvuodamas tuo, kad keliai, esantys miške, turi būti priskirti prie miško žemės. Tas pats sakytina ir apie melioracijos griovius, kurie miško kadastre patenka į miško žemę.
Valstybinių miškų kadastro duomenys vietomis yra su 15-20 m paklaidomis, todėl pamiškėse esančių sodybų, namų valdų ar ariamos žemės savininkai net nežino, kad dažnai jų kadastro duomenų išraše rodomi miškų plotai, nors jų sklypuose miško niekada nėra buvę. Šių plotų koregavimas yra sudėtingas ir reikalaujantis ne tik laiko bet ir piniginių išlaidų tiek matininkui tiek žemės sklypo savininkui.
Sprendimai: Servitutiniai keliai, nustatyti teritorijų planavimo dokumentuose ir kadastrinių matavimų bylose, esantys miško žemės sklype turėtų būti priskirti prie kelių naudmenos, o ne prie miškų. Valstybės miškų kadastro duomenis valstybė privalo tikslinti nemokamai ir operatyviai savo sąskaita. Negalima reikalauti, kad savininko teisių suvaržymai priverstų jį tikslinti valstybinių miškų duomenis.
Privažiavimo Problemos
Neretai pasitaiko atvejų, kai prie žemės sklypų nėra privažiavimų, arba jie panaikinti rekonstruojant valstybinės reikšmės (magistralinius ir krašto) kelius. Tokių žemės sklypų neleidžiama pertvarkyti, dėl privažiavimo nebuvimo. Tokių sklypų yra tūkstančiai.
Pagal šiuo metu pateikto derinimui Žemės įstatymo projekto 6 str., negalima reikalauti, kad savininko teisių suvaržymai priverstų jį tikslinti valstybinių miškų duomenis. Manome, kad žemės sklypų savininkams valstybės užkrauta duomenų tikslinimo našta yra neteisinga, galimai pažeidžianti konstituciją ir kitus teisės aktus.
Vietinės Reikšmės Geodezinis Pagrindas
Nekilnojamojo turto objektų kadastrinių matavimų ir kadastro duomenų surinkimo bei tikslinimo taisyklių 30 punkte nurodyti reikalavimai atstatyti žemės sklypų ribas nuo vietinės reikšmės geodezinio pagrindo punktų atliekant teodolitinius ėjimus yra neatitinkantis realybės, nes nėra archyvinių duomenų apie matavimams naudotus punktus, ėjimų schemų ir tikslumą, pirminiai matavimai gali būti atlikti su klaidomis, daugybė vietinio geodezinio pagrindo punktų yra sunaikinti.
Sprendimai: Naikinti taisyklių 30 punktą, nes jo bet kuriuo atveju neįmanoma įgyvendinti praktiškai. Inicijuoti diskusiją surasti naujam politiniam ar matematiniam šios problemos sprendimui.
Žemės Sklypų Formavimo ir Pertvarkymo Projektai
Įgyvendinant žemės sklypo formavimo ir pertvarkymo projekto sprendinius kadastriniais matavimais dažnai pasitaiko, kad suformuotų sklypų plotų skirtumai viršija leistinas ribas, nes projektas buvo rengtas neatlikus kadastrinių matavimų. Matininkui šiandien nėra prieinamas SŽNS skaitmeniniai duomenys, kurie reikalingi kaimo plėtros, žemėtvarkos projektų ir kt.
NŽT Teritorinių Skyrių Reikalavimai
Jau 30 metų susiduriame su problema, kad skirtingi NŽT teritoriniai skyriai taiko skirtingus reikalavimus, priklausančius nuo konkretaus specialisto požiūrio į vieną ar kitą dalyką.
Sklypų savininkai ne visada gali atvykti į vietą pasirašyti ant plano - pasitaiko, kad nemažai jų būna netgi užsienio valstybėse. Nėra tvarkos, kokius veiksmus turi atlikti matininkas ir žemės sklypo savininkas, jei gretimo sklypo kadastriniai matavimai, atlikti LKS-94 sistemoje yra akivaizdžiai klaidingi, pvz. tai gali būti kito matininko grubi klaida ar darbo brokas. Šiuo metu NŽT skyriai nežino kaip spręsti šią problemą.
Sprendimai: Nuolat skelbti Nacionalinės žemės tarnybos internetiniame tinklapyje teritoriniams skyriams teikiamus metodinius išaiškinimus, susijusius su nekilnojamojo daikto kadastro duomenų nustatymu / tikslinimu. Reikalingas broko užfiksavimo ir taisymo teisinis reglamentavimas.
NŽT ir RC Išvados
NŽT ir RC rengiamos išvados pagal NTKN 21 p. dažnai yra abstrakčios, nekonkrečios, jose dažnai nėra konkrečių sprendinių, pasitaiko atvejų kai siūloma keisti senas sklypo ribas, įrašoma prievolė derinti ribas su mirusiais asmenimis (būsimais paveldėtojais), esant viršpločiui įrašoma prievolė dirbtinai mažinti sklypo plotą, NŽT sprendimu keičiant matuojamo sklypo konfigūraciją, nesprendžiami aplinkinių sklypų ribų ir planų koregavimo klausimai.
Pasitaiko atvejų, kai matuojamam sklypui buvo gauta teigiama išvada, kurios pagrindu parengta ir suderinta byla, o po kurio laiko NŽT informuoja savininką, kad jo sklypas yra tikslintinas. Akivaizdu, kad išvados rengiamos sprendžiant tik vieno sklypo ribų arba vienos sklypo kraštinės klausimą, procedūra nepritaikyta kompleksiškai tikslinti grupės sklypų kvartalo ar masyvo ribose.
Sprendimai: Organizuoti AM, NŽT, RC ir gamybininkų darbo grupę šio punkto problemoms aptarti ir spręsti. Kadangi disponuoja visa reikiama informacija ir kompetencija reikiamam sprendimui priimti, NŽT negali atsisakyti spręsti tokių problemų ir turi teikti atitinkamą sprendimą ir rekomendaciją matininkui.
Sodininkų Bendrijų Kelių Problemos
Lietuvos nacionalinio radijo ir televizijos svetainėje 2019-07-09 publikuotas Seimo LVŽS frakcijos nario Roberto Šarknicko straipsnis „Sodininkų bendrijų kelių tvarkymas: teisinis chaosas ar sąmoningas neveikimas?“ rodo problemos aktualumą.
Remiantis įstatymu, Vyriausybė ar jos įgaliota institucija iki 2015 m. liepos 31 d. turėjo patvirtinti sodininkų bendrijų bendrojo naudojimo žemėje esančių vidaus kelių perdavimo programą ir nustatyti bendrijos bendrojo naudojimo žemėje esančių vidaus kelių, kaip nekilnojamojo turto objektų, formavimo ir jų kadastrinių matavimų tvarką.
Visgi, nors po įstatymo įsigaliojimo praėjo jau bene ketveri metai, viršuje pateiktos įstatymo nuostatos, galima teigti, yra teisiškai mirusios, kadangi nepaisant įstatyme įtvirtintų pareigų, sodininkų bendrijos masiškai susiduria su biurokratinėmis bei teisinėmis problemomis, siekiant žemės sklypus, naudojamus keliams (gatvėms) eksploatuoti ir tiesti, perleisti savivaldybėms.
Atsižvelgiant į tai, Registrų centras prašymų registruoti suformuotus sklypus netenkina nei bendrijų, nei savivaldybių vardu. Kita problema - labai didelė dalis soduose esančių kelių neatitinka vietinės reikšmės keliams keliamų reikalavimų, dėl ko savivaldybės, net ir perėmusios sodininkų bendrijų kelius, negali jų pripažinti vietinės reikšmės keliais, dėl ko negali gauti finansavimo šiems keliams rekonstruoti. Kyla klausimas, kas lemia tokius teisinius akligatvius ir kodėl, įstatymui galiojant jau keturis metus, jo nuostatos vis dar yra neįgyvendinamos?
Susidaro įspūdis, kad šiuo metu niekam nėra aišku, kas, ką ir kokia turi perduoti, kaip įregistruoti, kaip tvarkyti ir pan., t.y. vyksta absoliutus teisinis chaosas.
Šiuo metu situacija yra tokia: Susisiekimo ministerija skelbia konkursus sodininkų bendrijų keliams ir gatvėms remontuoti, skiria tam 3,76 mln. Eur, tačiau tik 27 iš 60 šalies savivaldybių teikia paraiškas, dėl ko per 1 mln. Eur taip ir lieka nepaskirstyta, nors jie jau seniai galėjo būti investuoti į sodininkų gerbūvį ir susisiekimo gerinimą.
Tuo tarpu, sodininkų bendrijos to padaryti teisiškai negali, kadangi Registrų centras jų neregistruoja, argumentuodamas galiojančiais teisės aktais ir pirštu rodydamas į Vyriausybę bei ministerijas dėl teisės aktų būtino keitimo.
Taigi situacija tragikomiška, finansavimas skirstomas, nors sodininkų bendrijos teisiškai negali perleisti savivaldybėms žemės sklypų (kelių), o savivaldybės - juos pripažinti vietinės reikšmės keliais.
Sodų bendrijų keliai šiai dienai - ypatingai prastos būklės, todėl jų rekonstrukcijai reikia daug lėšų, o remiantis įstatymu, savivaldybės šiam tikslui pačios turi skirti nuo 30 iki 50 proc. nuosavų lėšų.
Nuo 2015 m., kuomet įsigaliojo minėtos pataisos, susiklosčiusiai situacijai spręsti buvo užregistruoti net 8 skirtingų redakcijų įstatymų projektai (naujausia redakcija 2019-03-25), kuriais siekiama sudaryti teisinį pagrindą savivaldybėms tinkamai įgyvendinti Kelių įstatymo, Vietos savivaldos įstatymo nuostatas dėl mėgėjų sodų bendrojo naudojimo žemėje esančių kelių įrašymo į vietinės reikšmės kelių sąrašus, bei užtikrinti šių kelių (gatvių) priežiūrą, taisymą ir tiesimą.
Dažniausios klaidos atliekant kadastrinius matavimus
Banko darbuotojai TYLĖJO 27 metus. Paplitusi klaidinga nuomonė, kad sklypų kadastrinių matavimų metu galima keisti ar koreguoti sklypo ribas. Tačiau iš tiesų jų tikslas - atstatyti anksčiau nustatytas ribas ir jas pažymėti riboženkliais bei apskaičiuoti sklypo plotą, nustatyti kitus kadastro duomenis.
„Kadastriniais matavimais nekeičiamos sklypų ribos - jie atliekami pagal teritorijų planavimo dokumento, kuriame suprojektuotos sklypo ribos, sprendinius, naudojant tikslias matavimo priemones. Nors žemės savininkams prievolės tikslinti sklypo ribas nėra, tai svarbus žingsnis, siekiant išvengti ginčų ir užtikrinti sklandų turto valdymą“, - pažymi Jurgita Macinkevičienė, NŽT Nekilnojamojo turto kadastro veiklos koordinavimo skyriaus vedėja.
NŽT duomenimis, ginčai dėl sklypų ribų yra dažnas reiškinys - ypač, kai paaiškėja, jog dalį faktiškai naudojamos žemės užima kaimynai, arba kai seniai pastatytos tvoros stovi ne toje vietoje, kur yra teisiškai įregistruotos ribos. Tokiais atvejais ginčus sprendžia teismas, remdamasis dokumentais bei ekspertų išvadomis.
Asmenys sklypų kadastrinius matavimus atlieka:
- prieš parduodant ar dovanojant sklypą;
- planuojant naujas statybas ar rekonstruojant esamus pastatus;
- siekiant įteisinti statinius;
- kilus ginčams su kaimynais;
- kai riboženkliai yra dingę ar sunaikinti.
Be to, teisės aktai numato privalomus atvejus, kada būtina atlikti sklypų kadastrinius matavimus. T. y. dalijant ar sujungiant sklypus, formuojant valstybinės žemės sklypus, perleidžiant miestų teritorijoje esančius privačios žemės sklypus, kai ribos nenustatytos valstybinėje koordinačių sistemoje, taip pat kai sklype pasikeičia naudmenos - pastatomas ar nugriaunamas statinys, nutiesiamas kelias ir pan.
Dokumentai reikalingi kadastriniams matavimams
Kadastriniams matavimams atlikti būtini šie dokumentai:
- sklypo dokumentai (teritorijų planavimo dokumento fragmentas, preliminarių matavimų planas, ribų paženklinimo aktas ir kt.);
- Nekilnojamojo turto registro išrašas (jeigu sklypas jau įregistruotas);
- gretimų sklypų planai ir kt.
Dėl ribų atstatymo į matininką kreipiasi pats sklypo savininkas ar jo įgaliotas asmuo. Tarp matininko ir savininko pasirašoma sutartis. Teisės aktuose yra reglamentuotas klaidų, padarytų atliekant sklypų kadastrinius matavimus, taisymo mechanizmas. Jeigu nustatoma, kad klaidos padarytos dėl valstybės tarnautojų kaltės, jų ištaisymą inicijuoja NŽT.
Kadastriniai matavimai yra svarbus žingsnis, siekiant išvengti ginčų ir netgi finansinių nuostolių ateityje.
Kadastriniai (geodeziniai) matavimai: raktas į tvarkingą žemės sklypą
Kadastriniai (geodeziniai) matavimai - tai raktas į tvarkingą ir be rūpesčių naudojamą žemės sklypą. Juos atlikus, turėsite aiškiai pažymėtas ribas, tiksliai nustatytus duomenis ir dokumentus, kurie leis sklandžiai parduoti, statyti ar gauti reikiamus leidimus.
Kas yra kadastriniai (geodeziniai) matavimai?
Kadastriniai matavimai - tai tiksli žemės sklypo ribų, ploto, naudmenų ir visų reikšmingų objektų vietovėje nustatymo procedūra, atliekama kvalifikuotų matininkų. Šių matavimų rezultatai fiksuojami kadastrinių matavimų byloje ir tampa pagrindu atnaujintų duomenų įregistravimui Nekilnojamojo turto registre.
Matavimai atliekami naudojant modernią GNSS įrangą, tacheometrus bei bepiločius orlaivius, užtikrinančius centimetro tikslumą. Tai leidžia garantuoti, kad Jūsų sklypo ribos ir nustatyti duomenys atitiks tikslią situaciją vietovėje.
Kada kadastriniai matavimai yra privalomi?
Pagal Lietuvos Respublikos žemės įstatymo ir Nekilnojamojo turto kadastro įstatymo nuostatas, kadastriniai matavimai yra privalomi:
- Perkant ar parduodant kitos paskirties sklypą mieste;
- Keičiant sklypo paskirtį ar formuojant naujus sklypus;
- Dalijant ar jungiant sklypus, bei nustatant servitutus;
- Statybos metu pasikeitusių duomenų įteisinimui;
- Valstybinės žemės nuomos, privatizavimo ar įsigijimo procedūrose.
Kodėl verta juos atlikti anksčiau?
Matavimus verta atlikti iš anksto, kol dar nėra skubos. Tai leidžia laiku pastebėti ir išspręsti neatitikimus - ribų nesutapimus ar plotų skirtumus - dar prieš jiems tampant kliūtimi. Anksti atlikti matavimai padeda išvengti užlaikytų statybų, stringančių sandorių ar nereikalingų ginčų. O Jūs galite ramiai planuoti savo projektus, žinodami, kad turto dokumentai sutvarkyti. Ankstyvi matavimai - tai garantija, kad valdote turtą be teisinių rizikų.
Ką gaunate užsisakę kadastrinius matavimus?
- ✔️ Pilną dokumentų paruošimą pagal NŽT ir Registrų centro reikalavimus;
- ✔️ Tikslius matavimus modernia įranga;
- ✔️ Konsultacijas visais sklypo naudojimo ir formavimo klausimais;
- ✔️ Aiškias kainas ir terminus - jokių paslėptų kaštų;
- ✔️ Profesinę atsakomybę.
Mūsų komandą sudaro patyrę matininkai ir geodezininkai, sukaupę ilgametę patirtį tiek dirbant su privačiais klientais, tiek įgyvendinant nacionalinės svarbos projektus. Tai užtikrina, kad kiekvienas darbas - nuo individualaus sklypo matavimų iki didelio masto infrastruktūros projektų - atliekamas preciziškai, laikantis aukščiausių profesinių standartų.
Kodėl rinktis mus, o ne konkurentus?
- ✔️ Padedame spręsti ginčus;
- ✔️ Konsultuojame ne tik dėl matavimų, bet ir plėtros galimybių bei galimų rizikų.
Tai ne vien matavimai - tai kompleksinė paslauga, užtikrinanti, kad Jūsų turtas būtų tvarkingas, saugus ir pasiruošęs bet kokiam sandoriui ar plėtros planui.
Kiek kainuoja kadastriniai matavimai?
Kaina priklauso nuo kelių veiksnių: sklypo ploto ir ribų sudėtingumo; paskirties ir vietovės; skubos ar papildomų darbų ir prasideda nuo 200 €, tačiau kiekvienas sklypas yra unikalus, todėl kreipkitės - įvertinsime Jūsų situaciją ir parengsime aiškų bei tikslų pasiūlymą, be jokių paslėptų mokesčių.
Kaip užsisakyti?
Susisiekite su mumis telefonu arba el.
Kada privaloma atlikti kadastrinius matavimus?
Jie privalomi tik įstatymų nustatytomis situacijomis, pavyzdžiui rengiant formavimo ir pertvarkymo projektus, kaimo plėtros projektus, parduodant sklypą mieste ar keičiant jo paskirtį, registruojant statinius ar tais atvejais kai sklypo savininkas pageidauja.
Kiek užtrunka kadastriniai matavimai?
Pagal teisės aktus kadastrinių matavimų ir dokumentų sutvarkymo procesas turėtų trukti 3-4 mėnesius. Praktikoje, dėl papildomų derinimų ir teritorijų planavimo dokumentų keitimo būtinybės, jis įprastai užsitęsia apie 6 mėnesius. Sudėtingesniais atvejais, ypač kai tenka spręsti ginčus ar derinti su keliomis institucijomis, procedūra gali trukti ir iki vienerių metų.
Ar galima atlikti žiemos metu?
Taip, matavimai atliekami visus metus - net ir žiemą. Naudojama profesionali įranga leidžia tiksliai dirbti bet kokiomis oro sąlygomis.
Kadastriniai (geodeziniai) matavimai - tai raktas į Jūsų žemės sklypo vertę.
Neatidėkite - kreipkitės dėl matavimų.