Investavimas į nekilnojamojo turto obligacijas Lietuvoje

Daugeliui žmonių sąvoka „investicijos“ visų pirma asocijuojasi su akcijomis. Informacijos apie prekybą akcijomis pilna laikraščiuose, televizijoje, internete. Tačiau apie obligacijas kalbama gerokai mažiau. Nepaisant mažo obligacijų populiarumo smulkių investuotojų tarpe, šie vertybiniai popieriai labai vertinami stambių institucinių investuotojų, tokių kaip pensijų fondai, draudimo kompanijos, rizikos kapitalo fondai ir bankai.

Ar jums teko kada nors skolintis pinigų? Kai reikia nedidelės pinigų sumos, žmonės linkę skolintis iš draugų ir artimųjų. Kai riekia didesnės sumos, daugelis skolinasi iš banko. Jeigu norite skolinti pinigus kompanijoms, kaip tai daro bankas, ir už tai gauti palūkanas, tuomet pirkite obligacijas Už obligacijas kaip ir už paskolas yra mokamos palūkanos. Kas gi skolins pinigus už dyką?

Kas yra obligacijos?

Obligacijos yra ne kas kitas, o paskola, dėl to jos dar vadinamos skolos vertybiniais popieriais. Pinigus obligacijų pavidalu galite skolinti valstybei ir verslo įmonėms, kurios skolinasi norėdamos pritraukti kapitalą stambiems projektams finansuoti ar padengti einamosioms išlaidoms. Bankai gali toleruoti tik mažą riziką, todėl kompanijoms ne visuomet suteikia pageidaujamo dydžio paskolą. Ką įmonės daro, jeigu bankai nesuteikia norimo dydžio paskolos?

Būsto paskolą žmonės turi grąžinti per tam tikrą laiką. Lygiai taip pat kompanijų ir valstybių obligacijos platinamos tam tikram terminui. Obligacijas gali leisti vyriausybės, savivaldybės, viršnacionalinės institucijos (pvz. Pasaulio bankas) ir verslo įmonės. Skirtingi emitentai yra savaip patrauklūs investuotojams. Vyriausybių išleidžiamos obligacijos yra saugiausios, tačiau mažai pelningos. Savivaldybių platinamos obligacijos rizika mažai tenusileidžia vyriausybės obligacijoms, o jų pajamingumas yra šiek tiek didesnis. Vyriausybinės organizacijos leidžia obligacijas, siekdamos įgyvendinti stambius projektus (statyti tiltus, mokyklas, bibliotekas ir pan.) kai tam neužtenka surinktų mokesčių. Kompanijos platina obligacijas norėdamos finansuoti kitų kompanijų įsigijimą, pritraukti kapitalą naujų gamyklų statybai, apyvartinėms lėšoms ir t.t..

Pagrindiniai investuotojų terminai

Neįmanoma kalbėti apie obligacijas nežinant keleto pagrindinių investuotojų terminų. Pvz. Emitentas Coca Cola išplatino naują 1000 000 vnt. obligacijų emisiją. Obligacijų prospekte nurodyta, kad kiekvienos obligacijos nominali vertė yra 1000 USD, kuponas - 5 proc.

• Emitentas - tai organizacija ar kompanija, kuri išleidžia obligacijas.
• Obligacijų emisija - tai obligacijų kiekis, kurį kompanija nusprendė parduoti investuotojams. Pateiktame pavyzdyje obligacijų emisija yra 1000 000 vnt.
• Obligacijos nominali vertė - tai obligacijos kaina, kurią investuotojui sumokės emitentas (Coca Cola) obligacijų išpirkimo dieną. Paprastai kompanijos išplatina obligacijas ta pačia kaina kaip ir išperka. Pateiktame pavyzdyje Coca Cola obligacijų nominali vertė yra 1000 USD. Būtent už tokią sumą Coca Cola pardavė obligacijas investuotojams ir pasibaigus obligacijų galiojimo terminui Coca Cola investuotojams grąžins 1000 Lt.
• Kuponas - tai palūkanos, mokamos nuo nominalios obligacijos vertės. Pateiktame pavyzdyje, nurodyta, kad nuo 1000 USD. bus mokamos 5 proc. palūkanos. Viso 50 USD. per metus.
• Obligacijos galiojimo terminas arba obligacijos išpirkimo terminas parodo po kiek laiko obligacijos bus išpirktos. Pateiktame pavyzdyje nurodyta, kad Coca Cola praėjus 10 metų išpirks obligacijas- t.y. sumokės investuotojams po 1000 USD.

Obligacijas išleisti gali toli gražu ne kiekviena privati kompanija. Obligacijas norinčioms išleisti kompanijoms keliami aukšti reikalavimai, kuriuos įvykdyti dažniausiai gali tik stambios įmonės ir valstybės.

Obligacijų platinimo procesas

Emitentas norėdamas išplatinti obligacijų emisiją, pirmiausia privalo susirasti pagrindinį platinimo organizatorių, kuris už sutartą kainą organizuos obligacijų emisijos platinimą. Siekdamas užtikrinti sėkmingą obligacijų emisijos išplatinimą, pagrindinis platinimo organizatorius iš anksto išsiaiškina kokio dydžio palūkanas planuoja mokėti emitentas (kompanija) ir kokią kainą pasiruošę mokėti investuotojai. Atsižvelgiant į situaciją rinkoje ir emitento galimybes yra koreguojama obligacijų kaina ir palūkanų norma. Galiausiai nauja obligacijų emisija parduodama pirminėje rinkoje (angl. IPO).

Paprastai pirminio viešo obligacijų platinimo metu obligacijos pasiūlomos instituciniams ir profesionaliems investuotojams. Smulkieji investuotojai obligacijas paprastai gali įsigyti tik pradėjus jomis prekiauti antrinėje rinkoje - biržoje. Biržoje obligacijas galima parduoti bet kuriuo metu, tad investuotojas nėra priverstas laukti kol baigsis obligacijų galiojimo terminas ar bus išmokėtos palūkanos. Investuotojui pakanka surasti naują obligacijos pirkėją, kuriam obligacijų kaina pasirodys patraukli.

Valstybės leidžiamos obligacijos dar vadinamos vyriausybės vertybiniai popieriai (VVP). Vyriausybės vertybinių popierių platinimo mechanizmas šiek tiek skiriasi nuo privačių kompanijų obligacijų platinimo. Visų pirma VVP platinimą organizuoja valstybinės institucijos. Vyriausybės vertybiniai popieriai platinami aukciono būdu.

Obligacijos listinguojamos biržose geografiniu principu. Pvz.

Obligacijų nauda investuotojams

Obligacijos vaidina svarbų vaidmenį bet kurioje investavimo strategijoje, kadangi subalansuoja investicinį portfelį ir leidžia daug efektyviau siekti finansinių tikslų.

• Pajamų generavimas - už obligacijas nuolat mokamos palūkanos. Tai pagrindinis būdas kaip uždirbti iš obligacijų. Jeigu jums netinka toks uždarbio būdas, tuomet obligacijos ne jums. Obligacijų palūkanos priklauso nuo jų rizikos. Investuotojai gali tikėtis gauti nuo keliolikos ar keliasdešimt iki 2-3 proc.
• Kapitalo prieaugis - obligacijų kaina svyruoja priklausomai nuo palūkanų normos ir obligacijas išleidusios kompanijos, valstybės rizikos. Patikimų kompanijų obligacijų kaina svyruoja labai nežymiai ir iš to pasipelnyti yra beveik neįmanoma.
• Kapitalo vertės išsaugojimas - patikimų kompanijų obligacijų kaina yra labai stabili. Jų vertė nesvyruoja taip drastiškai kaip akcijų, todėl akcijų burbului pradėjus pliūkšti, obligacijos apsaugo investicinį portfelį nuo nuvertėjimo.

Dėl obligacijų kainų stabilumo ir nuolat mokamų palūkanų, obligacijos yra laikomos labai stabilia investicija. Investiciniam portfeliui obligacijos suteikia stabilumo. Finansų konsultantai pataria, kad obligacijų dalis investiciniame portfelyje turėtų atitikti investuotojo amžių (pvz. jei investuotojui yra 40 metų, tai 40 proc. investicinio portfelio turėtų sudaryti obligacijos.

Visi puikiai žino, kad ILGUOJU LAIKOTARPIU iš investicijų į akcijas uždirbama daugiau nei iš obligacijų. Tad kaip obligacijos gali sudominti investuotojus, jeigu įstorinai duomenys rodo, kad akcijos suteikia žymiai didesnę investicinę grąžą?

Bankrutavus kompanijai, obligacijų savininkai turi didesnes galimybes atgauti investuotus pinigus nei akcininkai. Obligacijos yra paskola, o akcijos yra nuosavybė. Tai esminis šių vertybinių popierių skirtumas. Obligacijų savininkas yra pinigų skolintojas, tuo tarpu turėdamas akcijų investuotojas tampa įmonės savininku. Esminis privalumas būti skolintoju tas, kad kompanijai bankrutavus, pirmiausia yra atsiskaitoma su jos darbuotojais, sumokami mokesčiai ir tuomet atsikaitoma su kreditoriais - t.y. obligacijų savininkais ir bankais. Akcininkams atitenka likusioji kompanijos turto dalis.

Obligacijos nuolat generuoja pajamas, nes už jas nuolat mokamos palūkanos. Tuo tarpu stabiliai moka dividendus mažai kompanijų. Akcijų savininkai dividendus gauna tik po to kai kompanija sumoka kreditoriams - obligacijų savininkams. Dividendai yra antrinis pajamų šaltinis investuojant į akcijas. Dividendai yra apmokestinami, dėl šios priežasties dividendai paprastai siekia vos 1-2 proc. Dėl šios priežasties investuotojai, kuriems reikalingos nuolatinės pajamos (pvz.

Obligacijų kaina svyruoja mažiau nei akcijų, todėl pasipelnyti iš kainos pokyčio lengviau investuojant į akcijas. ILGUOJU LIKOTARPIU akcijos yra pelningesnė investicinė priemonė, tačiau nereikia pamiršti, kad akcijos yra ir rizikingesnė priemonė. Išpūsti akcijų kainų burbulai anksčiau ar vėliau sprogsta.

Atminkite, ILGALASIS LAIKOTARPIS gali reikšti 10 ar net 20 metų. Paklauskite savęs ar esate pasiryžę laukti taip ilgai, kol uždirbsite iš akcijų? Obligacijos garantuoja pastovias pajamas, o atėjus išpirkimo terminui obligacijos išperkamos už iš anksto nustatytą kainą. Dėl šios priežasties obligacijos yra saugesnė investicija nei akcijos.

Stabilių patikimų kompanijų ir didžiųjų valstybių obligacijų kaina kartais svyruoja priešingai nei akcijų rinka (neigiama koreliacija). Kitaip tariant, akcijoms brangstant, patikimų kompanijų obligacijos tampa nepopuliarios ir pradeda pigti. O akcijų kainoms pradėjus kristi, visi pradeda ieškoti saugaus užutekio investicijoms ir pirkti obligacijas. Dėl šios priežasties akcijoms pingant obligacijos dažniausiai brangsta ir kompensuoja akcijų rinkoje investuotojų patirtus nuostolius.

Pvz. neigiama JAV akcijų ir obligacijų koreliacija buvo iki 1932 m, nuo 1955 iki 1965 ir po 2002 metų. Kitaip tariant, kad finansų istorijoje ganėtinai retai pasitaiko atvejai, kai akcijų ir obligacijų kainos pinga tuo pačiu metu (žr. Jeigu jai taip atsitiks, kad obligacijų ir akcijų kaina kris tuo pačiu metu, obligacijų kaina kris daug mažiau nei akcijų.

Akcininkai renka kompanijos valdybos organus ir priima kompanijai svarbius sprendimus. Obligacijų savininkai turi teisę reikalauti jiems priklausančių palūkanų. Jeigu kompanija nevykdo savo įsipareigojimų obligacijų savininkams, pastarieji netgi turi teisę kelti kompanijai bankroto bylą.

Daugelis privačių investuotojų vertina tik investicijas į akcijas, o obligacijos jiems yra tik nuobodus užutekis. Realybė yra visiškai priešinga. Obligacijų rinka yra daug svarbesnė nei akcijų, todėl akcijų ir nekilnojamo turto kainas stipriai įtakoja obligacijų rinkos svyravimai. Dėl skirtingų investicinių savybių akcijos ir obligacijos puikiai papildo vienos kitą.

Obligacijų klasifikacija

Obligacijos gali būti klasifikuojamos daugeliu kriterijų: išpirkimo terminą, emitentą, apdraudimą, pajamų būdą.

• Valstybinės obligacijos. Beveik visų pasaulio valstybių vyriausybės leidžia obligacijas siekdamos pritraukti kapitalą. Tokios obligacijos laikomos vienos saugiausių, kadangi jos yra apdraustos vyriausybės garantiją ir skirtingai nei kompanijos, valstybė negali bankrutuoti. Dėl šios priežasties valstybinės obligacijos dažnai būna ne tokios pelningos. Kita vertus, valstybinių obligacijų pelningumas priklauso nuo obligacijų rizikos (vyriausybės sprendimų, ekonominės būklės, valiutos, infliacijos).
• Privačių kompanijų obligacijos. Šias obligacijas leidžia privačios kompanijos, siekdamos pritraukti papildomą kapitalą. Išleidžiamas obligacijas kompanijos gali apdrausti savo turtu. Privačių kompanijų obligacijos laikomos rizikingesnėmis už valstybines obligacijas, tačiau rizika priklauso nuo konkrečios kompanijos.
• Apdraustos obligacijos - tai obligacijos, už kurias kompanija laiduoja savo turtu. Dažniausiai susiduriama su atvejais kai įmonė obligacijų saugumą garantuoja savo nekilnojamu turtu. Tokios obligacijos dar vadinamos hipotekomis.
• Fiksuotų palūkanų obligacijos - tai obligacijos su nekintama palūkanų norma.
• Kintančių palūkanų obligacijos - tai obligacijos, kurių palūkanų norma nuolat kinta priklausomai nuo pasirinkto rodiklio (centrinio banko nustatyta palūkanų normos, tarpbankinės palūkanų normos arba valstybinių obligacijų pajamingumo). Prie šio kintančio rodiklio pridedamas kompanijos obligacijų rizikos priedas.
• Pajamų obligacijos. Šių obligacijų palūkanų norma priklauso nuo emitento gaunamo pelno.
• Nulinio kupono obligacijos - šios obligacijos neturi palūkanų normos. Pirminio platinimo metu jos parduodamos su nuolaida, o vėliau išperkamos jų tikrąja verte (pvz. 1000 Lt. obligacija, parduodama už 700 Lt., o po trijų metų išperkama už 1000 Lt.).
• Obligacijos iki pareikalavimo - emitentas gali šio tipo obligacijas išpirkti nepasibaigus nustatytam obligacijų supirkimo terminui.
• Serijinės obligacijos.
• Konvertuojamosios obligacijos - šios obligacijos, jų savininkui suteikia teisę konvertuoti turimas obligacijas į emitento akcijas pagal iš anksto nustatytą konvertavimo koeficientą.
• Euroobligacijos - tai ne nacionaline valiuta išleistos obligacijos (pvz.

Pirkti obligacijas, reiškia skolinti pinigus, už kuriuos investuotojas gauna palūkanas. Yra daug skirtingų obligacijų rūšių.

NT obligacijų pavyzdžiai Lietuvoje ir Baltijos šalyse

Pastaruoju metu Baltijos šalyse stebimas aktyvumas nekilnojamojo turto obligacijų rinkoje. Pateikiame keletą pavyzdžių:

„KAITA Living“ obligacijos

NT plėtros grupei „KAITA Group“ priklausanti NT valdymo bendrovė „KAITA Living“, valdanti 58 mln. eurų vertės nuomos projektų Vilniaus centre portfelį, šiuo metu vykdo dvejų metų trukmės obligacijų emisijos viešą siūlymą. Investuotojams siūloma 11,5 proc. Pirmosios atkarpos metu planuojama pritraukti 2 mln. eurų su galimybe sumą didinti iki 8 mln. eurų. Vertybinių popierių platinimas pradedamas birželio 23 d. ir tęsis iki liepos 11 d. 15:30 val. Investuoti galima tiek privatiems, tiek instituciniams investuotojams, investavimo paraiškas teikiant per bankus bei finansų maklerių įmones. Minimali investicijos suma siekia 1000 eurų, o palūkanos bus išmokamos kas pusmetį.

„KAITA Group“ yra viena iš didžiausių Lietuvos NT plėtros bendrovių, išvysčiusi 26 NT projektus Lietuvoje. Būsto nuomos rinkoje grupė valdo didžiausią būsto nuomos portfelį šalyje: Lietuvoje - daugiau nei 550, o Europoje - beveik 1 000 būstų nuomai. „KAITA Living“ valdo 95 proc. Projektai „Youston Coliving“ (Smolensko g. 14) ir „Youston Apartments“ (Smolensko g. 10) yra įrengti Vilniaus Naujamiestyje. Visa tai užtikrina aukštą, 95 proc. užimtumą ir 30 - 35 eurus siekiančią kvadratinio metro nuomos kainą.

„KAITA Living“ obligacijos išsiskiria tuo, kad emitentas yra pilnai išvystyto, dideliu užimtumu pasižyminčio bei centrinėse Vilniaus lokacijose esančio turto valdytojas, kurio verslo modelis paremtas pasikartojančiomis ir sąlyginai didelio prognozuojamumo nuomos pajamomis. Pritrauktos lėšos bus skirtos dviejų 2023 m. išleistų obligacijų emisijų refinansavimui. Pasak emitento, po dvejų metų obligacijos bus išperkamos iš pajamų, gautų už kai kurių valdomų projektų pardavimą. Investuotojų apsaugai emisija užtikrinta pirmos eilės akcijų įkeitimu.

„Metanira“ UAB obligacijos

Gyvenamosios ir komercinės paskirties nekilnojamąjį turtą Gandijos mieste, Valensijos regione, Ispanijoje vystanti „Metanira“ UAB pradeda viešą turtu užtikrintų 3,745 mln. EUR vertės obligacijų emisijos atkarpos platinimą. Bendras obligacijų emisijos programos dydis - 7 mln. EUR. Šios lėšos bus naudojamos baigti statyti ir komercializuoti NT projektą „Gandia Hills“. Obligacijos bus išperkamos 2025 m. Šių vertybinių popierių platinimas prasideda kovo 10 dieną ir tęsis iki kovo 27 dienos 15:30 val.

Po emisijos atkarpos platinimo obligacijų savininkų naudai bus sudarytas pirmos eilės projekto nekilnojamojo turto įkeitimas, užtikrinantis, kad obligacijų savininkai turės pirmumo teisę į lėšų grąžinimą. Remiantis nekilnojamojo turto vertinimo agentūros „Cruz Rocafor“ 2025 m. vasario mėnesį atliktu vertinimu, esamo baigtumo komplekso rinkos vertė šiai dienai siekia 14,7 mln. EUR, o pasiekus 100 % baigtumą komplekso rinkos vertė sieks apie 21,7 mln. EUR.

Valensijos regione būsto paklausa nuolat auga, o pasiūla ne visuomet suspėja patenkinti pirkėjų paklausą. 2024 m. NT kainos Valensijos regione vidutiniškai išaugo 16 %. Gandija - tai kurortinis miestas prie Viduržemio jūros, esantis vos 70 km nuo Valensijos. Per pastaruosius metus čia fiksuojamas 8 % būsto kainų augimas, o nuomos kainos pakilo net 37 %.

„Kvartalas“ obligacijos

Per gruodžio 11 d. pasibaigusį pirmąjį UAB „Kvartalas“ obligacijų platinimo etapą daugiau kaip 1,5 tūkst. mažmeninių ir institucinių investuotojų pateikė pavedimų už 36,5 mln. eurų. Pritrauktos lėšos bus panaudotos verslo centro „Sąvaržėlė“ Konstitucijos prospekte, Vilniuje statyboms finansuoti.

Iš viso pirmajame platinimo etape dalyvavo 1 582 investuotojai. Tai yra rekordinis skaičius, platinant ne tik su „Lords LB Asset Management“ susijusių bendrovių, bet ir apskritai Lietuvos nekilnojamojo turto sektoriaus įmonių obligacijas. Iš Lietuvos dalyvavo 1 285 investuotojai, iš Estijos - 232, iš Latvijos - 65.

Obligacijų emisija buvo padidinta nuo 6 iki 8 mln. eurų dėl didelės paklausos. Investuotojai, norėję įsigyti obligacijų iki 5 000 eurų, sudarė 66 procentus visų investuotojų ir jiems buvo patenkintas visas prašytas obligacijų kiekis.

Palūkanos už obligacijas bus išmokamos kas pusmetį, jas planuojama išpirkti 2026 m. gruodžio 19 d. Verslo centro „Sąvaržėlė“ statyboms iš viso planuojama pasiskolinti 50 mln. eurų. Šio verslo centro statybos turėtų būti užbaigtos 2025 m.

„Endover“ obligacijos

„Endover“ generalinis direktorius Roul Tutt pažymėjo, kad „Volta SKAI“ obligacijos išsiskiria iš daugelio rinkoje esančių NT emisijų. „Iki šiol esame vienintelis vystytojas Estijoje, kurio obligacijos užtikrintos hipoteka. Tai sukuria žymiai saugesnę aplinką investuotojams. Obligacijos yra užtikrintos pirmos eilės hipoteka įkeistu „Volta SKAI“ žemės sklypu Taline, Krulli gatvėje, kur yra vystomi du komplekso 12 aukštų pastatai.

Pasak „LHV Bank“ obligacijų skyriaus vadovo Silver Kalmus, tai teigiamas pokytis, kad Baltijos šalių mažmeniniai ir profesionalūs investuotojai turės galimybę dalyvauti finansuojant pirmojo „Volta SKAI“ bokšto statybas ir uždirbti fiksuotą grąžą. Planuojama, kad prekyba „Nasdaq Tallinn First North“ biržoje bus pradėta gruodžio 22 d., o obligacijos bus išperkamos po mažiau nei dvejų metų - 2027 m. spalio 1 d.

„Volta SKAI“ projektas plėtojamas Taline, Voltos kvartale. Per mažiau nei dešimtmetį nekilnojamojo turto kainos čia šoktelėjo nuo 1 700 iki 13 000 Eur už kvadratinį metrą, taip investuotojams užtikrinant įspūdingą kapitalo prieaugį.

LCKU subordinuotos obligacijos

Lietuvos centrinė kredito unija (LCKU) pradeda platinti viešą subordinuotųjų obligacijų emisiją. Bendrovė investuotojams Baltijos valstybėse siūlys įsigyti iki 4 mln. eurų vertės 10 metų trukmės obligacijų, išleidžiamų pagal iki 8 mln. eurų dydžio obligacijų programą. Palūkanos sieks 8-8,25 proc. per metus ir bus mokamos kas pusmetį. Obligacijos platinamos nuo lapkričio 26 d. iki gruodžio 12 d.

LCKU valdybos pirmininko teigimu, obligacijų emisija yra natūrali brandžios ir sustiprėjusios kredito unijų sistemos augimo dalis. Pritrauktos lėšos bus skirtos LCKU kapitalo stiprinimui ir kredito unijų tinklo plėtrai, kad šis galėtų dar aktyviau finansuoti Lietuvos gyventojus ir vietos verslus.

LCKU veikla yra griežtai prižiūrima Lietuvos banko ir atitinka visus ES kapitalo bei likvidumo reikalavimus, taikomus bankams. Tuo pat metu LKU kredito unijų grupėje veikia vidinė rizikos stebėsenos ir stabilizavimo sistema, kuri papildo išorinio reguliuotojo atliekamą priežiūrą. Naujausi duomenys rodo, kad LCKU kapitalo pakankamumo rodiklis siekia 20,41 proc. (minimalus reikalavimas 14,21 proc.), o likvidumo rodiklis - 160 proc. (minimalus reikalavimas 50 proc.).

Subordinuotosios obligacijos yra priskiriamos antro lygio kapitalui, jų turėtojų reikalavimai būtų tenkinami po kitų kreditorių.

Svarbu: Investavimas yra susijęs su rizika. Investicijų vertė gali tiek didėti, tiek mažėti. Pateikiama informacija yra tik informacinio pobūdžio ir negali būti interpretuojama kaip rekomendacija, kvietimas, pasiūlymas ar raginimas pirkti / parduoti konkrečias finansines priemones. Prieš priimant investicinius sprendimus, rekomenduojama pasitarti su finansų konsultantu.

tags: #platina #nekilnojamo #turto #obliga