Dauguma būsto pirkėjų šiandien yra jauni žmonės, perkantys pirmąjį būstą, kuriame gyvens tik tam tikrą gyvenimo dalį. Todėl į šį pirkinį vertėtų žvelgti kaip į investiciją, iš kurios galima uždirbti. Aptarsime kelis kertinius dalykus, kurie turėtų būti esminiai renkantis laikiną arba investicijai skirtą objektą.
Kaip Suvokti Ar Kaina Didelė?
Perkamo būsto kaina yra turbūt svarbiausias dalykas. Nekilnojamojo turto rinkoje viskas matuojama atsiperkamumu per tam tikrą laiką. Formulė gana elementari ir intuityvi. Reikia suskaičiuoti, kiek perkamas objektas per metus generuoja pajamų iš nuomos, ir šią sumą padalinti iš kainos.
Jei perkamas butas, kuris kainuoja 100 tūkstančių eurų ir per mėnesį, pagal dabartines rinkos kainas, generuoja 600 eurų grąžos iš nuomos, jo atsipirkimas skaičiuojamas taip: (12*600) / 100 000 = 0,072, arba 7,2 proc. Tai reiškia, jog toks objektas per metus generuoja 7,2 % grąžą, neįvertinus visų susijusių sąnaudų. Kitaip sakant, toks būstas atsipirks per 14 metų.
Nekilnojamojo turto rinkoje šis skaičiavimas yra esmė. Profesionalai, savaime suprantama, įvertina ir nusidėvėjimą, palūkanų suvalgomą grąžos dalį, infliaciją ir taip toliau. Tačiau bendram suvokimui ir lyginamajai analizei atlikti užtenka žinoti tik pačią esmę.
Šiandien vidutinis butas Lietuvoje atsiperka per 13 metų. Lietuvoje pirkti yra racionalu, kai butas atsiperka per 10-15 metų. O jei artėjame link 20, racionaliau tampa investuoti į Londoną.
Patarimai renkantis būstą:
- Lyginti trumpalaikės ir ilgalaikės nuomos grąžą.
- Įvertinti būsto tipą.
- Žiūrėti į nominalią kainą.
PIRMAS BŪSTAS: tarpinė stotelė ar gyvenimo pirkinys. Patarimai prieš perkant | NT Be Grimo 026
Vieta - Pasiūlos ir Paklausos Santykis
Vidutiniu bei ilguoju laikotarpiu perkamo objekto vieta yra itin svarbi. Reikia pirkti būstą rajone, kuris šiuo metu vystosi. Realūs veiksniai visuomet yra susisiekimas su strateginėmis miesto vietomis bei atstumas iki istorinio miesto centro.
Iš tikrųjų kiekvienas miestas plečiasi tolyn nuo centro dėl to, kad centre būna nepakankamai vietos. Todėl turto kiekis centre visuomet labai ribotas. Dėl to ilguoju laikotarpiu miesto istoriniame centre kainas į viršų stumia elementarūs pasiūlos ir paklausos dėsniai. Paklausa centre beveik niekada nemažėja, o pasiūla yra labai ribota. Tai stumia kainas aukštyn.
Labai blogas pasirinkimas yra pirkti tuo metu madingoje vietoje esančius objektus. Tam tikru metu naujas, blizgantis ir gražus rajonas gali atrodyti itin patraukliai.
Grąža ir Nuomos Geresnė, Bet Likutinė Vertė Linkusi Mažėti
Perkant nekilnojamąjį turtą labai svarbu ir tai, kuriuo vystymo etapu perkama. Kitaip sakant, ar perkamas būstas jau senokai pastatytame, ar naujos statybos, ar dar tik statomame name. Senos statybos namai žavūs tuo, kad juose apleisti butai kainuoja tikrai nedaug, net ir įvertinus jų kapitalinį remontą. Todėl tokie variantai puikiai tinkami norint pirkti nuomai skirtą objektą.
Tačiau norint pirkti butą, kurį vėliau būtų galima parduoti, rinktis seną statybą itin rizikinga. Nebent butas yra senamiestyje, tačiau čia labiau kalbame apie sovietinius daugiabučius. Tokius butus dažniausiai perka mažesnes nei vidutines pajamas turintys jauni žmonės. Norint uždirbti iš bet kokio verslo, taikytis į klientus, kurie neturi pinigų, nėra logiška. Tas pats galioja ir NT rinkoje.
Todėl racionaliausia pirkti tą, kas egzistuoja tik popieriuje. Nes dauguma plėtotojų tik pradėdami projektą siūlo butus geresnėmis kainomis. Bankai dažnai reikalauja didelių užstatų arba įrodymų, jog tam tikra dalis projekte esančių butų jau parduoti. Todėl plėtotojas, siekdamas kuo greičiau gauti paskolą ir įdarbinti kuo mažiau nuosavo kapitalo, pirmiesiems klientams butus parduoda su nuolaidomis.
Ko Reikia Vidutiniam Pirkėjui
Kadangi perkame investicijai, reikia galvoti ne apie tai, ko reikia asmeniškai, o apie tai, ko reikia vidutiniam rinkos pirkėjui. Remiantis daugiau nei dešimties metų statistika, populiariausi butai didmiesčiuose yra vos 40-60 kvadratinių metrų dydžio. Tai reiškia, kad tiek itin maži, tiek itin dideli butai yra mažiau paklausūs nei tipinis dviejų kambarių butas.
Aukštas, kuriame yra butas, taip pat svarbu. Dažnai kainos už kvadratinį metrą skirtumas tarp viršutinio ir apatinio aukšto sudaro maždaug 15 %. Tai yra pirmame aukšte esantys butai yra net 15 % pigesni nei viršutiniame. Racionaliausia rinktis ką nors per vidurį arba viršuje.
Apibendrinant - ką rinktis Vilniuje?
- Šnipiškėse, Naujamiestyje, stoties rajone arba paupyje
- Dar tik projektuojamame arba statomame name
- Maždaug 50 kvadratinių metrų dydžio ne pirmame namo aukšte
- Atsipirkti jis galėtų per 10-15 ir griežtai ne daugiau metų.
Tokio būsto pirkimas, nors negarantuotų, smarkiai padidintų tikimybę per kelerius metus sugeneruoti pirkėjui teigiamą kapitalo grąžą.
Kaip saugiai įsigyti nekilnojamąjį turtą ir neprarasti pinigų:
- Išsirenkate būstą.
- Ieškoti pačiam ar suras brokeris? Visada siūlau tai daryti bendromis pajėgomis.
- Svarstymams rekomenduoju atrinkti iki 20 variantų.
- Rekomenduoju iki 5 variantų, nes apžiūros tikrai užtrunka.
- Kartais žmonės daro pliusų ir minusų lenteles, bet mano praktika rodo, kad renkantis būstą, ne visuomet vien racionalūs veiksniai svarbiausi.
