Ką reikia žinoti perkant žemės sklypą Lietuvoje

Pandemija, karantinas ir „sustojęs“ gyvenimas apėmė daugelį gyvenimo sričių, išskyrus nekilnojamojo turto sandorius. Čia, priešingai - aktyvus pagyvėjimas. Pagal Registrų centro duomenis, gyvenamųjų namų, butų bei sklypų įsigijimo sandorių per pirmus keturis 2021 metų mėnesius sudaryta 38 proc. daugiau nei 2020 metais tuo pačiu metu. Paskutinio pusmečio sandorių skaičius jau viršija 2019 metų, t.y. iki pandeminio lygio vidurkį.

Toks NT sandorių skaičiaus padidėjimas reiškia, jog daugiau žmonių susiduria su namų, sklypų ir butų pirkimu-pardavimu ir greičiausiai susiduria pirmą kartą savo gyvenime. Natūralu, jog kyla įvairių klausimų ir neaiškumų. Todėl šiandien dėmesį sutelkėme į sklypų įsigijimą ir ką reikia žinoti perkant žemės sklypą būsimiems svajonių namams.

Svarbūs aspektai perkant žemės sklypą

Kiekvienas pirkėjas turi savo kriterijų sąrašą, kuriuo remiantis ieško ir renkasi vietą. Vieniems aktualu sklypo vieta ir rajonas, kitiems susisiekimas arba nuošalumas, tretiems privalumas yra sklypo pritaikymas savo poreikiams.

Nepaisant asmeninių kriterijų, yra du svarbūs dalykai į kuriuos reikės sutelkti dėmesį sprendžiant įsigyti ar ne konkretų žemės sklypą ir nelikti apgautiems:

• Dokumentai
• Vietovės ypatumai

Dokumentai

Pardavimo skelbimas ir apžiūra leidžia jums įvertinti ar vieta patinka, ar sklypas atitinka jūsų poreikius. Tačiau šios informacijos neužtenka objektyviai įvertinti parduodamo objekto ir ar skelbime nurodoma tikra bei teisinga informacija.

Svarbu pabrėžti, jog ne visi pardavėjai nori jus apgauti. Tiesiog kartais patys pardavėjai nežino ką parduoda. Žmonės dažnai perka sklypus investicijai arba tiesiog įsigyja sklypą planams įgyvendinti, bet paskui tie planai pasikeičia ir po kurio laiko sklypą nusprendžiama parduoti. Kadangi prie sklypo neprisirišta, su juo nedirbta, kai kurie pardavėjai net nėra tikri kur yra sklypo ribos. Atsimena, jog nuo medžio iki stulpo, bet štai stulpas prieš kelis metus demontuotas...

Atminties spragas padeda užpildyti dokumentai. Jei nuosavybės dokumentai tvarkingi, kadastriniai matavimai atlikti, yra statybų leidimai ir sąlygų sąvadai - tuomet specialistams lengva suprasti ar viskas su sklypu būtent taip, ką sako pardavėjas.

Skaityti ir suprasti dokumentus, detaliuosius planus ir sąvadus nėra lengva. Todėl jei jaučiatės nepatyrę, bijote suklysti ar nepastebėti svarbios informacijos, kurią nutyli pardavėjas, nesidrovėkite kreiptis į NT agentūrą, kuri užsiima NT pirkimu -pardavimu bei geodeziniais - kadastriniais matavimais.

Vietovės ypatumai

„Gražus kraštovaizdis“ nėra vietovės ypatumas, į kurį verta pernelyg susikoncentruoti (žinoma, perkant sklypą gamtos apsuptyje tai taip pat svarbu). Daug svarbiau detalusis planas, sklypo ir vietovės perspektyvos, dirvožemis, gruntas, esamas ir planuojamas susisiekimas bei apsaugos zonos. Kitaip, parametrai, kurie nulems ką ir kaip galėsite daryti įsigytame sklype.

Norint suprasti ar su planuojamu įsigyti sklypu viskas gerai, reikia aprėpti daug informacijos. Bet tai svarbu. Panagrinėję miesto ar rajono detalųjį plėtros planą, galite sužinoti, kokia ateitis laukia rajono, vietovės ar gatvės kurioje esate nusižiūrėję sklypą.

Tikėtina, pardavėjas neprasitars „viena ausim girdėjęs“, jog šalimais ar netgi per jūsų nusižiūrėtą sklypą planuojama tiesti aplinkkelį. Arba, kad detaliajame plane dėl apsaugos zonų numatytas neįprastas užstatymo tankis, užstatymo intensyvumas ar aukštingumas.

Kaip patikrinti informaciją apie sklypą?

Kaip jau minėjome, nebūtinai pardavėjas bando jus apgauti. Bet jis gali būti ir nesuinteresuotas domėtis sklypo perspektyvomis - jo tikslas tik parduoti. O jūsų - viską patikrinti ir tik tada pirkti.

Tačiau kaip tai padaryti? Keletas idėjų:

1. Pagal sklypo nuosavybės unikalų ar kadastrinį numerius pasitikrinkite Registrų centre arba pas matininkus ar sklypas yra būtent ten, kur rodo pardavėjas.
2. Jei sklypo nuosavybės dokumentai senesni nei 2 mėnesiai, kreipkitės į instituciją ar asmenį, turinti prieigą prie Registrų centro duomenų (pvz., notaras), kad būtų patikrinta ar nėra naujai atsiradusių pakeitimų, apribojimų ar suvaržymų susijusiu su jus dominančiu sklypu bei jo nuosavybės teise.
3. Sklype galima vykdyti tik tuos statybos darbus, kurie numatyti ar kuriems nėra apribojimų detaliajame plane arba tos vietovės bendrajame plane. Todėl svarbu žinoti visas galimybes ir aplinkybes. Padėti suprasti situaciją gali padėti miesto(ar rajono) architektas.
4. Nuo grunto priklauso ką ir kaip bus galima statyti. Galbūt nupirkus paaiškės, jog tai pelkėta vieta arba gruntiniai vandenys yra aukštai, o tai kirsis su svajone turėti didelį sausą rūsį. Todėl galite iš anksto atlikti geologinius grunto tyrimus. O galbūt kaip tik rasite naftos telkinį sklype ir jūsų planai pasipildys verslo idėja.

Tikrinant informaciją apie norimą įsigyti sklypą, svarbu atkreipti dėmesį į servitutus ir apsaugos zonas. Nereikia bijoti, praktiškai visuose sklypuose yra apsaugos zonos komunikacijoms. Tačiau jei sklypas mažas ar netaisyklingos formos, komunikacijos nutiestos, servitutai pažymėti, galbūt nėra erdvės namui statyti?...

Perkantys sklypus gražioje vietoje prie vandens telkinio ar viešų vietų, dažnai tik po įsigijimo sužino, jog pusė sklypo turi būti palikta viešam naudojimui, kaip priėjimas prie traukos taško. Tad sklypo erdvė, liekanti tik savininkams ir kurią galima apsitverti, sumažėja drastiškai. Jei brangiai sumokėta už sklypą - tai gana skaudi žinia. Todėl būtina pasitikrinti dar prieš perkant.

Dar viena situacija, kurią pastebi nekilnojamo turto agentūros, yra bandymas parduoti valstybinę žemę kaip savo tiesiog tvoros pagalba. Sklypas, už kurio ribos, anot savininko, "nėra kaimynų", praplečiamas savivaldybei priklausančios žemės sąskaita. Aptveriama tvora, sklypas atrodo didelis ir gražus, tuo tarpu patenkintas pirkėjas atlikęs kadastrinius matavimus supranta, jog, sakykim, trečdalis matomo ir tvora aptverto sklypo jam pagal dokumentus nepriklauso.

Kadastriniai ir geodeziniai matavimai - svarbus žingsnis

Kalbant apie žemės sklypo įsigijimą vienu ar kitu metu pokalbis pakrypsta apie kadastrinius - geodezinius matavimus. Kas tai?

Kiekvienas nekilnojamo turto objektas - namas, sklypas, butas - turi kadastrinę bylą, kurioje atsakoma į pagrindinius klausimus „kas?“, „kur?“ ir „kiek vertas?“. Bendrinėje kalboje šie du terminai persipynę ir naudojami kaip lygiaverčiai. Tikimybė, jog panaudojus ne tą terminą nesusikalbėsite su specialistu, yra beveik lygi nuliui. Ir visgi, jei žvilgtelėtumėte į NT agentūrų ar matininkų - geodezininkų siūlomų paslaugų sąrašus, šios paslaugos greičiausiai bus išskirtos.

Kadastriniai matavimai

Pastatų kadastriniai matavimai, dažnai dar vadinami inventorizacija. Statinių kadastriniai matavimai nurodo aprašomo daikto (nekilnojamo turto) dydį, fizinę būklę, vertę, buvimo vietą (koordinates) ir kitus objekto rodiklius, taip pat fiksuojamus nekilnojamo turto pakitimus.

Inventorizacija arba kadastriniai matavimai yra reikalingi keliais atvejais:

• Pirmiausiai, tiems objektams, kuriems buvo išduotas statybos leidimas, o po darbų pabaigos reikalingas“namo pridavimas“, kad galima būtų pripažinti tinkamu naudoti.
• Antra, kadastrinės bylos reikia siekiant nekilnojamą turtą įkeisti bankui.
• Ir trečia, paslauga reikalinga norint padalinti, perskirstyti turtą (pvz., kai yra keli paveldėtojai).

Geodeziniai matavimai

Žemės sklypo geodeziniai matavimai yra tikslus žemės ploto nustatymas ir plano parengimas, remiantis tikslių žemės sklypo ribų posūkio taškų koordinavimu (LKS94 valstybinėje koordinačių sistemoje). Žemės sklypo ribos vietovėje paženklinamos dalyvaujant žemės sklypo savininkui arba būsimam pirkėjui arba jo įgaliotam asmeniui, taip pat suinteresuotiems asmenims - gretimų sklypų savininkams ar jų atstovams.

Kelios situacijos, kuomet reikalingi geodeziniai matavimai:

• Keičiantis sklypo savininkui (perkant, parduodant, paveldėjant žemės sklypą).
• Statant pastatus.
• Keičiant žemės sklypo paskirtį.
• Nustatant ir riboženkliais paženklinant žemės sklypo ribas.
• Padalijant sklypą ar sujungiant kelis sklypus.

Ar perkamas sklypas turi turėti atliktus geodezinius - kadastrinius matavimus?

Perkant žemės sklypą pagrindiniame nuosavybės dokumente yra žemės planas, o jame nurodytas „Matavimo tipas“. Šioje vietoje greičiausiai bus viena iš dviejų frazių: „žemės sklypas suformuotas atliekant preliminarius matavimus" arba "žemės sklypas suformuotas atliekant kadastrinius matavimus".

• Preliminarūs matavimai - reiškia matavimai yra „iš akies“, sklypo ribos nepririštos prie tikslių koordinačių.
• Kadastriniai matavimai - tai reiškia, kad visi sklypo kampai yra tiksliai nustatyti, suderinti su kaimynais ir perkamo žemės sklypo plotas yra aiškus.

Specialistai rekomenduoja pirkti sklypą su atliktais kadastriniais matavimais. Preliminarūs - tai beveik „katė maiše“. Žinoma, preliminarūs matavimai nėra priežastis visiškai atsisakyti minties apie sklypo įsigijimą. Paprastai į tai nekreipiama dėmesio jei perkamas sklypas yra kelių hektarų, tuomet 1-2 arų paklaida nesudaro didelės esmės. Tuo tarpu perkant nedidelį, 10-30 arų sklypą, rekomenduojama atlikti matavimus. Derėtų sutarti su pardavėju, jog prieš pasirašant pirkimo-pardavimo sutartį, kadastriniai matavimai bus atlikti. Šioje vietoje geriausia pasitelkti specialistus, nekilnojamo turto agentūrą, kuri atlieka geodezinius-kadastrinius matavimus. Specialistai tarpininkaus, atliks visas paslaugas ir padės sutvarkyti dokumentus, kad sklypo pirkimas būtų paprastas ir net malonus procesas.

Kitas dažnai pasitaikantis variantas, yra kuomet kadastriniai matavimai atlikti, kadastrinė sklypo byla yra, tačiau sklypo ribos nepažymėtos realybėje. Tad tam, kad būtų galima išvengti nemalonių staigmenų, kaip istorijoje su tvora, turėtumėte pasikviesti matininką ir pagal kadastrinę bylą sužymėti sklypo ribas.

Ir pabaigai, žemės sklypo pasirinkimas yra pirmas žingsnis link svajonės įgyvendinimo. Todėl nuo pat pirmų žingsnių būkite atidūs ir įsitikinkite, jog planuojamas įsigyti sklypas neapkartins šių svajonių.

Žemės ūkio paskirties sklypo pirkimas

Žemės ūkio paskirties sklypų pardavimas yra sudėtingas procesas. Todėl labai lengva kažką praleisti arba padaryti klaidų, kurios užvilkins visą procesą. Prieš ruošiantis parduoti žemės ūkio paskirties žemę, verta pasidomėti, kaip šie procesai vyksta. Juo labiau, kad reguliariai keičiasi reikalavimai ir įstatymai, kurie apibrėžia, kaip procesas turi vykti. Žemės ūkio paskirties sklypo pardavimas bus paprastesnis ir neiškils rimtų problemų, jeigu jam tinkamai pasiruošite.

Pagal galiojančius teisės aktus, norint organizuoti pardavimą, pirmiausia reikia turėti Nacionalinės žemės tarnybos išduotą leidimą pardavimui. Labai svarbu nepamiršti, kad gali atsirasti žmonių, kurie turi pirmumo teisę įsigyti Jūsų turimą sklypą. Tarnyba informuos juos apie planuojamą pardavimą ir Jūsų nurodytą kainą.

Gavus tarnybos išduotą leidimą parduoti, taip pat reikėtų pasirūpinti kitais reikalingais dokumentais: Jums reikės turėti ne tik savo asmens dokumentą, bet ir žemės sklypo įsigijimo dokumentus, taip pat sklypo planą.

Klientams dažnai tenka priminti, kad kaip ir pardavus bet kokį kitą turtą, pardavus žemę, gali tekti sumokėti Gyventojų pajamų mokestį (GPM). Dažniausiai apie mokestinę naštą pardavėjai sužino tik kitais metais deklaruojant pajamas ir tada šaukiasi pagalbos bei ieško būdų, kaip mokesčius sumažinti. Todėl labai svarbu apie mokesčius pagalvoti iš anksto, nes GPM gali siekti nuo 15 iki 20 proc. Pavyzdžiui, nuo šio mokesčio atleisti savininkai, kuriems sklypas priklauso daugiau nei 10 m. Taip pat mokesčių nereikia mokėti, jeigu sklypą parduodate už žemesnę kainą nei patys įsigijote. Bei tais atvejais, kai parduodamas iš pirmos eilės giminaičių paveldėtas sklypas.

NT brokerė A. Samulionytė atskleidžia, kad pagalbos į brokerius sklypų pardavėjai dažnai kreipiasi jau pradėję pardavimo procesą: „Dažniausiai taip yra todėl, kad savininkai nežino, koks sudėtingas yra žemės ūkio paskirties sklypų pardavimas. Visgi, etapų ir reikalavimų yra nemažai. Pavyzdžiui, svarbu žinoti, kad ne bet kas gali įsigyti žemės ūkio paskirties žemę, taip pat dažnai daroma klaida yra netinkamas žemės kainos nusistatymas. Tuo tarpu žemės pardavimo brokeriai specializuojasi šioje srityje ir gali sėkmingu pardavimu pasirūpinti už Jus. Jie padės parengti visus dokumentus, tarpininkaus bendraujant su institucijomis ir derybose išsaugos aukščiausią įmanomą kainą už parduodamą sklypą. Tai leis Jums sutaupyti laiko, o procesas bus daug trumpesnis ir pelningesnis, nei jį vykdytumėte patys. Mano praktikoje dažnas atvejis, kai man žemę pavyksta parduoti gerokai brangiau, nei tai gali padaryti pats pardavėjas.

Rekreacinės paskirties sklypas

Jei tai rekreacinis sklypas, tuomet galit statyti vasarnamį - poilsio paskirties pastatą. Priklauso kokia sklypo paskirtis? Rekreacinis - sklypo naudojimo būdas. Žemės ūkio paskirties rekreacinio naudojimo sklype galima statyti kaimo turizmo paskirties pastatus. Jei sklypo paskirtis kita, o naudojimosi būdas - rekreacinis, tada galima projektuoti ir statyti poilsio paskirties pastatą.

Dydis paskaičiuojamas pagal sklypo užstatymo intensyvumą ir tankį, būtų gerai matyti sklypo dokumentus, kad paskaičiuoti tiksliai, kokio dydžio pastatą galima statyti. Dar labai svarbu vandens telkinio apsaugos juosta.

Rekreacinės paskirties žemė, tai žemės ūkio paskirties žemės sklypai, naudojami kaimo turizmo paslaugoms teikti ir rekreacijos (turizmo) statiniams ir įrenginiams statyti bei eksploatuoti.

Pagal STR statinių klasifikavimas:

7.13. poilsio paskirties pastatai - pastatai skirti poilsiui (poilsio namai, turizmo centrai, kempingų pastatai, kaimo turizmo pastatai, vasarnamiai, medžioklės nameliai ir kiti poilsio pastatai).

Sklypo dokumentai

Nekilnojamojo daikto dokumentai - kas tai? Kuriuos dokumentus būtina turėti ir saugoti, priklauso nuo nekilnojamojo turto rūšies: butui svarbūs vienokie dokumentai, sklypui - kitokie, ir išskirti, kurie nekilnojamojo turto objekto dokumentai yra svarbiausi, yra sudėtinga, nes bet kurio jų neturint galima susidurti su netikėtais keblumais.

Privalu turėti nuosavybės teisę į nekilnojamąjį turtą liudijantį dokumentą. Tai gali būti pirkimo-pardavimo sutartis, paveldėjimo teisės liudijimas, dovanojimo dokumentai, privatizavimo sutartis, teismo sprendimas ir pan. Tai yra juridinis pagrindas, kuriuo remdamasis Registrų centras registruoja nuosavybę jo savininkui.

Nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko išrašas, arba trumpiau Registrų centro išrašas - dokumentas, kuriame pateikiama kone visa informacija apie nekilnojamąjį turtą: nekilnojamojo daikto tipas, adresas, paskirtis, plotas, vidutinė rinkos vertė, savininkai, nuosavybės registravimo pagrindas, hipotekos, areštai ir daug kitų.

Kadastrinių matavimų byla - dokumentas, kuriame sužymėti visi fiziniai nekilnojamojo daikto parametrai: plotas, aukštis, ilgis, plotis, tūris, medžiagos, taip pat paskirtis, pavadinimas, statybos darbų baigtumas ir kt. Kadastrinių matavimų byloje pateikiamas ir patalpų ar sklypo planas.

Energetinio naudingumo sertifikatas - tai palyginus naujas dokumentas, atsiradęs 2013 m. įsigaliojus Statybos įstatymo pakeitimams. Jo tikslas - didinti pastatų energetinį efektyvumą, kartu mažinant aplinkos taršą anglies dvideginiu.

Praktikoje dažnai pasitaiko, kad tik keičiantis nekilnojamojo turto savininkui - parduodant, dovanojant, priimant paveldėjimo teisę - kyla nesklandumų dėl vieno ar kito nesutvarkyto dokumento. Dažniausiai pasitaikantys atvejai - neužbaigtas paveldėjimo teisės priėmimo procesas ir aktualios kadastrinių matavimų bylos neturėjimas.

Žemės sklypo paskirties keitimas

Įsivaizduokite atvejį, kuomet turite žemės sklypą, o gal ruošiatės jį pirkti vaizdingoje vietoje, tačiau ten negalite statyti namo ar sodo namelio, nes tai draudžia žemės paskirtis? Arba atvejis, kai namų valda sklypo teritorijoje leistina, bet joje negalite įrengti komercinės paskirties objektų. Šiuo atveju išeitis yra - žemės sklypo paskirties keitimas.

Lietuvoje žemės sklypų paskirtis reglamentuoja įstatymai, todėl norint pakeisti žemės sklypo paskirtį, reikia žinoti tam tikrus nuostatus. Patikimiausias ir išsamiausias būdas sužinoti žemės paskirtį yra kreipiantis į registrų centrą.

Prisijungus prie elektroninės Registrų centro klientų savitarnos sistemos, skiltyje Nekilnojamojo turto kadastras ir registras, kairiajame meniu spustelėjus nuorodą Registro išrašai ir pažymos bei pasirinkus dokumento tipą - Nekilnojamojo turto registro išrašas pagal nurodytą turto adresą. Taip pat galite pasinaudoti puslapiu.

Vadovaujantis Lietuvos Respublikos Vyriausybės Nr. Trumpai ir aiškiai tariant - jeigu sklypas patenka į urbanizuotą ar urbanizuojamą teritoriją, vadinasi, sklypo paskirtį galėsite pakeisti, kitu atveju - ne.

Kaip sužinoti ar sklypas patenka į urbanizuotą ar numatomą urbanizuoti teritoriją? Greičiausias būdas tai padaryti - išnagrinėti savivaldybės, kurioje turite ar ruošiatės turėti sklypą bendrąjį planą. Kaip surasti planus? Tiesiog paieškos sistemoje įveskite sakinį, pavyzdžiui: “Vilniaus rajono savivaldybės bendrasis planas”. Sužinoti galima ir savivaldybės administracijoje, architektūros skyriuje. Taip pat galite pasinaudoti aukščiau nurodytu puslapiu, urbanizuotos teritorijos jame pažymėtos geltona spalva, taip pat nurodomos gatvės.

Dažniausiai pasitaikantis atvejis yra tuomet, kai yra paveldimas arba nuo senai turimas žemės ūkio paskirties sklypas, o jame norima pastatyti namą ar sodo namelį.

Pažymėtina, jog norint statyti (atkurti) ūkininko sodybą, tai galima daryti tik žemės sklype, kurio pagrindinė žemės naudojimo paskirtis - žemės ūkio (žemės naudojimo būdas - kiti žemės ūkio paskirties žemės sklypai), ir kuris yra ne mažesnis kaip 0,5 hektaro. Žemės ūkio paskirties sklype galima statyti ūkininko sodybą ir kelis pagalbinio ūkio pastatus.

Jeigu žemės sklypas atitinka reikalavimus ir galite keisti jo paskirtį, pateiksiu paskirties keitimo eigą. Jeigu būsima paskirtis atitinka bendrąjį planą, nereikia rengti jokio papildomo teritorijų planavimo dokumento. Ir štai, visi žingsniai atlikti!

Svarbu atkreipti dėmesį į tai, kad, vykdant žemės sklypo paskirties keitimo procedūras, gali kilti neaiškumų ar teisinių klausimų. Žemės sklypo paskirties keitimas Lietuvoje yra sudėtingas procesas, kurį reglamentuoja teisės aktai, o tai reikalauja atidumo bei teisinio aiškumo.

Būtina žinoti, kad, pakeitus sklypo paskirtį, keisis ir žemės sklypo rinkos vertė bei žemės mokesčio dydis.

Turiu pabrėžti, kad informacija ar tam tikri nuostatai kinta, yra tikslinami ar net keičiami. Todėl visais atvejais būtina laikytis visų teisės aktų nuostatų, teikti tinkamai parengtus dokumentus ir bendradarbiauti su savivaldybėmis bei kitomis institucijomis.

Tad specialistų(matininko, geodezininko ar architekto) patirtis gali būti vertinga, siekiant išvengti klaidų ir užtikrinti, kad visi dokumentai atitiktų teisės aktų reikalavimus.

tags: #pirksiu #zemes #sklypa