Pievų ar kitos paskirties žemės nuomos ypatumai Lietuvoje

Lietuvoje dešimtys tūkstančių hektarų žemės yra nuomojama. Žemės savininkai, tikėdamiesi kainų augimo, neskuba parduoti turimos žemės ūkio paskirties žemės, o ūkininkai, spaudžiami didelės konkurencijos rinkoje, džiaugiasi galimybe žemės ūkio paskirties žemę išsinuomoti. Tačiau žemės nuomos klausimai kelia ginčų abiem sutarties šalims. Ūkininkai į dirvonuojančią žemę investuoja nemažai lėšų, kol ši tampa tinkama dirbti, o žemės savininkai, stebėdami aplinkui kylančias kainas, kelia žemės nuomos kainą.

Pagal žemės nuomos sutarties sampratą, viena šalis (nuomotojas) įsipareigoja perduoti už užmokestį kitai šaliai (nuomininkui) sutartyje nurodytą žemės sklypą laikinai valdyti ir naudoti pagal sutartyje numatytą paskirtį ir naudojimo sąlygas, o nuomininkas - mokėti sutartyje nustatytą žemės nuomos mokestį.

Tokios sutarties forma turėtų būti rašytinė. Be to, sutartyje turėtų būti pateikta Civilinio kodekso 6.550 straipsnyje nurodyta informacija (žemės nuomos terminas, servitutai, žemės naudojimosi sąlygos, atsakomybė už žemės nuomos sutarties pažeidimus, esamų įrenginių naudojimosi sąlygos ir pan.). Visų pirma, žemės nuomos sutartis privalo būti įregistruota viešajame registre. Kitu atveju ji negali būti panaudota prieš trečiuosius asmenis. Tinkamai įregistruota žemės nuomos sutartis galioja ir keičiantis žemės savininkui. Žemės savininkas (ar jo įpėdinis) neturi teisės be pagrindo nutraukti žemės nuomos sutarties vien dėl to, kad jis yra naujasis žemės savininkas.

Kaip minėta, ūkininkas gali kelerius metus dirbti žemę nuostolingai vien tam, kad ją tinkamai parengtų žemės ūkiui, todėl ūkininkui (žemės nuomotojui) suteikiami palengvinimai leidžia ginti savo teises.

Nuomininko ir savininko pareigos

Antra, nemažai ypatumų susiję su nuomininko ir savininko (nuomotojo) pareigomis. Antai nuomojant žemę nuomininko išlaidos žemės ūkio paskirties žemei pagerinti nėra atlyginamos. Taigi, jei šalys nesusitaria kitaip, į žemę daug lėšų investavęs ūkininkas neturės teisės į kompensaciją. Kita vertus, įstatymuose numatyta nemažai pareigų ir žemės savininkui. Jis privalo savo lėšomis remontuoti jam priklausančius melioracijos įrenginius, kelius, tiltus, kitus inžinerinius įrenginius. Jeigu nuomotojas šios pareigos nevykdo ir žemės sklypo negalima naudoti pagal paskirtį, nuomininkas turi teisę nutraukti sutartį arba pats sutvarkyti šiuos įrenginius ir teismo tvarka išieškoti savo patirtas išlaidas (sutartis lieka nenutraukta).

Nepaisant minėtų žemės nuomos saugiklių, žemės savininkai ir ūkininkai dažnai neranda bendros kalbos. Antai savininkas teigia, kad sutarties sąlygos yra iš principo nesąžiningos ir neatitinka šių dienų realijų (pavyzdžiui, nuomos kaina yra 15 Lt/ha), o ūkininkas jaučiasi šantažuojamas, kai kiekvienais metais didinama nuomos kaina keliolika procentų (savininkas nesutinka sudaryti ilgo termino sutarties). Jei sutartis ir buvo pažeista pagal Civiliniame kodekse nurodytas sąlygas, teismai ne visada pripažins ją negaliojančia. Nagrinėjant teismų praktiką, galima pastebėti, kad teismai, aiškindami įstatymus, gana palankiai interpretuoja ūkininkams (nuomininkams) suteikiamas teises ir neleidžia nutraukti sutarčių vadovaujantis vien formaliai įstatymuose numatytais pažeidimais.

Teismų praktika

Pavyzdžiui, Aukščiausiasis Teismas nagrinėjo situaciją, kai nekilnojamasis turtas nebuvo naudojamas pagal paskirtį, vadinasi, vadovaujantis Civiliniu kodeksu, buvo sąlyga nutraukti nuomos sutartį.

Žemės nuomos rašytinės sutarties formos nesilaikymas atima iš šalių teisę, kai kyla ginčas dėl sandorio sudarymo ar jo įvykdymo fakto, remtis liudytojų parodymais. Nuomotojui sudarius rašytinę sutartį su kitu asmeniu, toks asmuo turi teisę naudoti žemę savo reikmėms, o anksčiau žodinę sutartį sudaręs ūkininkas tokias teises praranda ir turi įrodinėti, kad apskritai sutartis žodžiu buvo sudaryta. Tačiau gyvenime pasitaiko atvejų, kai savininkas (nuomotojas) daug metų leidžia ūkininkui dirbti žemę pagal žodinį susitarimą, o vėliau įkalbėtas sudaro rašytinę sutartį su kitu nuomininku. Aukščiausiasis Teismas, nagrinėdamas ginčus tarp žodinę ir rašytinę sutartis sudariusių nuomininkų vertino, kam tokiu atveju priklauso po rašytinės nuomos sutarties sudarymo atsiradęs derlius - naujajam ar senajam nuomininkui? Teismas darė išvadą, kad ta aplinkybė, jog šalys buvo sudariusios žodinę žemės naudojimo sutartį, neatleidžia nuomotojo nuo atsakomybės.

Neseniai dienos šviesą išvydo Valstybinės mokesčių inspekcijos (VMI) planai perkelti ūkininkams pareigą išskaičiuoti ir sumokėti valstybei mokestį nuo pajamų, kurias iš ūkininkų gauna žemės savininkai. Šiuo metu prievolė sumokėti pajamų mokestį nuo pajamų, gaunamų už ūkininkams (fiziniams asmenims) išnuomotą žemę, tenka patiems žemės savininkams. Šie pasiūlymai gana kritiškai įvertinti abiejų pusių: ūkininkai mano, kad būtų nesąžininga jiems perkelti pareigą sumokėti mokesčius už nuomotoją, nuomotojai mano, kad ūkininkai neturi teisės kištis į nuomotojo finansus ir jis pats turėtų nuspręsti, kada sumokėti gyventojų pajamų mokestį. Siūlomos naujovės bus ūkiams papildoma našta. Dažnas ūkininkas nuomojasi žemes iš keliolikos ar keliasdešimties savininkų, be to, mokėdamas už nuomą, kiekvienas nuomininkas savo išlaidas įrašo į išlaidų sąrašus. Šie duomenys yra prieinami VMI. Taigi dėl informacijos gavimo apie ūkininkų išlaidas VMI problemų neturėtų kilti (vadovaujantis teisės aktais, valstybės institucijoms prašoma informacija turi būti atskleidžiama).

Girdint ūkininkų nuogąstavimus, kad gali tekti mokėti mokesčius atgaline data į praeitį (kai žemė nuomojama ilgą laiką, o savininkas niekada pajamų mokesčio valstybei nėra mokėjęs), pažymėtina, kad įstatymai negali galioti atgal. Todėl ūkininkams neturėtų būti užkrauta atsakomybė sumokėti už nuomotoją pajamų mokestį atgaline data atgręžtine tvarka. Tinkamai sureguliavus įstatymus, turėtų būti nustatytas terminas, nuo kurio ūkininkams galiotų minėtoji nauja prievolė.

Pasitaiko atvejų, kai žemės savininkai pageidauja išnuomoti žemę be atlygio, tačiau žemės nuomos sutartis numato, kad žemės nuoma turi būti atlygintina. Tokiu atveju savininkai dažnai renkasi panaudos - naudojimosi daiktu neatlygintinai - sutarties formą. Šios sutarties forma taip pat turi būti rašytinė. Ji dažnai reikalinga tada, kai žemės paruošimas reikalauja nemažai investicijų, o žemės nuomos sutartis, kurioje įrašyta simbolinė kaina, gali sukelti nereikalingų įtarimų. Sudarant panaudos sutartį ypač svarbu pasitikėjimas tarp sutarties šalių, kadangi panaudos sutarčiai netaikomos gana griežtos žemės nuomos nutraukimo sąlygos.

Pavyzdžiui, vadovaujantis Civilinio kodekso 6.641 straipsniu, panaudos davėjas turi teisę reikalauti nutraukti daikto neatlygintino naudojimo sutartį, jeigu dėl nenumatytų ir nepaprastų aplinkybių tas daiktas tampa skubiai ir neišvengiamai reikalingas pačiam panaudos davėjui. Be to, sudarant panaudos sutartį, panaudos davėjui naudinga aptarti visus perduodamo daikto trūkumus, kadangi panaudos davėjas neatsako už perduoto daikto trūkumus, kuriuos jis aptarė sutarties sudarymo metu, taip pat už trūkumus, kurie panaudos gavėjui buvo žinomi iki sutarties sudarymo.

Besikeičiant ekonominei situacijai, savininką ar ūkininką nuo nuostolių gali apsaugoti reikiamos formos ir tinkamai parengta nuomos ar panaudos sutartis. Praktika rodo, kad žemės savininkai pradeda nuomos sutartyse naudoti vartotojų kainų indeksą, kuriam pasikeitus, keičia nuomos kainą į didesnę ar mažesnę. Ši sąlyga leidžia jaustis saugiau, kai besikeičiančios rinkos sąlygomis norėtųsi gauti didesnę nuomos kainą. Sutarčių teisėje galiojantis sutarties laisvės principas leidžia nuomą sudarančioms šalims laisvai susitarti dėl visų nuomojamo objekto naudojimo aspektų, išskyrus atvejus, kai tai prieštarauja imperatyvioms teisės nor­moms. Labai svarbu, kad ir ūkininkai, ir žemės savininkai atidžiau svarsto sutarčių sąlygas, nepažiūri į jas atmestinai.

Žemės nuomos kainos ES

Ūkininkų nuosavybės teisėmis valdomos bei nuomojamos žemės kainos ES šalyse ir regionuose labai skiriasi, konstatuoja Eurostatas, skelbdamas konkrečius skaičius. Skirtumus lemia įvairios priežastys: nacionaliniai veiksniai (įstatymai), regioniniai ypatumai (klimatas, infrastruktūra), našumo veiksniai (dirvožemio kokybė, nuolydis ar drenažas).

2022 m. vidutinė 1 hektaro dirbamos žemės kaina ES buvo 10 578 EUR. 21 ES šalyje (ne visos šalys pateikė duomenis) 1 hektaro dirbamos žemės kaina 2022 m. svyravo nuo vidutiniškai 3 700 EUR Kroatijoje iki vidutiniškai 233 230 EUR Maltoje.

Nyderlanduose kainos svyravo nuo 66 051 EUR Fryzijoje iki 150 644 EUR Flevolande (nacionalinis vidurkis - 85 431 EUR /ha). Graikijoje kainos svyravo nuo 6 290 EUR Dytiki Ellada mieste iki 84 820 EUR Attiki mieste (šalies vidurkis - siekė 13 571 EUR/ha). Pigi dirbamoji žemė Švedijos Övre Norrland (vid.

Lietuvoje vidutinė dirbamos žemės kaina 2022 m. Kaimyninėje Latvijoje kainos šiek tiek mažesnės nei mūsų šalyje. Vidutinė 1 ha dirbamos žemės kaina ES buvo maždaug 2 200 EUR didesnė nei vidutinė 1 ha daugiamečių pievų kaina (8 393 EUR). Daugiametės pievos pigiausios Bulgarijoje - 2022 m. vidutinė kaina siekė 1 887 EUR/ha, t. y. beveik keturis kartus mažiau nei dirbama žemė (7 303 EUR/ha).

Kaip ir žemės ūkio paskirties žemės pardavimo, taip ir žemės nuomos kainos įvairiose šalyse bei regionuose labai skyrėsi. Tuo tarpu mažiausios nuomos kainos buvo Švedijos Mellersta Norrland ir Övre Norrland regionuose (24 EUR/ha) bei Slovakijos Stredné Slovensko ir Východné Slovensko regionuose (39 EUR/ha).

Lietuvoje, Eurostato duomenimis, 2022 m. vidutinė žemės nuomos kaina siekė 198 Eur/ha: nuo vidutiniškai 150 Eur/ha sostinės regione iki vidutiniškai 203 Eur/ha Vidurio ir Vakarų Lietuvoje. Tarp ES šalių, kurios pranešė apie konkrečias žemės ūkio paskirties žemės nuomos kainas, daugiamečių pievų nuoma beveik visur pigesnė nei dirbamos žemės.

Vidutinės dirbamos žemės kainos ES 2022 m., Eur/ha

* - duomenys nerandami

Vidutinės žemės ūkio paskirties žemės nuomos kainos ES 2022 m., Eur/ha

tags: #pievos #ar #kitos #paskirties #zemes #nuoma