Įsigijus naują būstą, dažniausiai apima euforija - juk nuosavas būstas yra vienas svarbiausių ir didžiausių gyvenimo pirkinių. Deja, kartais nutinka taip, jog įsikėlus į naujus namus, netikėtai pasirodo statybos brokas ar kažkas sugenda. Įsivaizduokite: įsigijus naują būstą ar jame gyvenant ima ryškėti įvairūs statinio defektai, pavyzdžiui, nuo fasado pradeda byrėti tinkas, plytelės ar atsiveria plyšys. Tuomet statinys atrodo neestetiškai, abejonių ima kelti ir jo saugumas.
Šiame straipsnyje aptarsime garantinius laikotarpius naujos statybos būstui Lietuvoje, ką svarbu žinoti pirkėjams ir kaip apsaugoti savo interesus. Taip pat pakomentuosime, ką daryti, jei rangos paslaugos suteiktos nekokybiškai.
Įsigyjant naują būstą, svarbu žinoti, kokios garantijos taikomos ir kokios yra pirkėjo teisės bei pardavėjo atsakomybė už galimus defektus.
Lietuvoje galiojantys teisės aktai, konkrečiai - Civilinis kodeksas ir Statybos įstatymas, būsto pirkėjams suteikia tam tikras garantijas. Visgi dažnai nutinka, kad gyventojai apie garantijos terminus nieko nežino.
Garantiniai Terminai Lietuvoje
Lietuvoje galiojantys teisės aktai, konkrečiai - Civilinis kodeksas, būsto pirkėjams suteikia šias statinio ar jo dalių garantijas:
- 5 metų garantija taikoma visiems matomiems statinio elementams - sienoms, grindims, stogui ir pan.
- 10 metų garantija taikoma paslėptiems statinio elementams (konstrukcijoms, vamzdynams ir kt.).
- 20 metų garantija taikoma esant tyčia paslėptiems defektams.
Svarbu paminėti, kad statinio projektavimo, rangos ir statinio statybos techninės priežiūros sutartyse gali būti nustatomas ir ilgesnis statinio garantinis terminas.
Tokie patys garantiniai terminai taikomi ir vidaus apdailos darbams. Taip pat atkreiptinas dėmesys, kad nevertėtų painioti statinio dalims, konstrukcijoms bei atskirai bute montuojamai įrangai taikomos garantijos termino.
2 metų garantija taikoma atskiriems gaminiams ir įrenginiams - stiklo paketams, liftams, rekuperatoriams, skaitikliams, durims, kitiems montuojamiems įrenginiams. Tikslus garantinis terminas priklauso nuo gamintojo suteiktos garantijos, kuri gali būti ir ilgesnė nei 2 metai.
Pardavėjas sutartimi gali nustatyti ir ilgesnius statinio ir jo dalių garantijos terminus.
Štai portalo tv3.lt skaitytoja vilnietė Raimonda pasakojo, kad neseniai įsigijo būstą: „Su vyru nusipirkome naujos statybos 3 kambarių butą. Pasirinkome naują statybą, nes norėjome įsikelti ir iš karto gyventi. Tačiau problemų atsirado ir naujame bute. Po kelių savaičių pastebėjome, kad blogai veikia vėdinimo sistema, vis rasoja langai. Turime bent vieną laikyti atidarytą, kad jie nerasotų.“
Rangovo ir vystytojo atsakomybės
Už statinio defektus atsako tiek jo nekilnojamojo turto vystytojas, tiek ir rangovas.
Pagal 2017 metais įsigaliojusias Statybos įstatymo pataisas, esant būsto ar statinio defektams, numatoma abiejų šalių atsakomybė už garantiniu laikotarpiu metu atsiradusius defektus.
Tai reiškia, kad būsto pirkėjai per garantinius terminus pastebėję atsiradusius defektus gali kreiptis tiek į pardavėją, tiek ir į rangovą.
Dažnais atvejais būsto įsigijimo sutartyje būna nustatyta kreipimosi į vystytoją ir į rangovą tvarka dėl garantiniu laikotarpiu atsiradusių trūkumų pašalinimo, tačiau pirkėjams visais atvejais rekomenduotina pretenziją adresuoti iškart abiem asmenims, kad visos šalys operatyviau išspręstų susidariusią situaciją, nes delsimas spręsti situaciją gali sukelti dar didesnę žalą.
Nuo 2017 m. naujai pradėtiems statyti namams kartu su statybos darbų perdavimo vystytojui aktu rangovas turi pateikti ir dokumentą, kuriuo užtikrinamas garantinio laikotarpio prievolių įvykdymas pagal pasirašytą rangos sutartį.
Šis dokumentas rangovo nemokumo ar bankroto atveju turi užtikrinti dėl jo kaltės atsiradusių defektų, nustatytų per pirmuosius 3 (trejus) statinio garantinio termino metus, šalinimo išlaidų apmokėjimą statytojui (užsakovui). Defektų šalinimo užtikrinimo suma statinio garantiniu trejų metų laikotarpiu turi būti ne mažesnė kaip 5 proc. statinio statybos kainos.
Tuo metu nekilnojamojo turto vystytojas atsako statinio (jo dalies) įgijėjui (pirkėjui) už garantinio laikotarpio rangovo prievolių neįvykdymą ar netinkamą įvykdymą.
Užtikrindamas šį reikalavimą, nekilnojamojo turto vystytojas turi pateikti statinio (jo dalies) (išskyrus nesudėtingąjį statinį (jo dalį)) pirkėjui dokumentą, kuriuo užtikrinamas garantinio laikotarpio prievolių įvykdymas pagal pasirašytą rangos sutartį.
Aplinkybės, Šalinančios Pardavėjo Atsakomybę
Paminėtina, kad pardavėjo (vystytojo) ir rangovo atsakomybė už perduodamo daikto kokybę nėra absoliuti.
Pardavėjas gali įrodinėti, kad yra pardavėjo atsakomybę šalinančių (ribojančių) pagrindų, o tai itin aktualu, kai būsto pirkėjai perka nebaigtos statybos butą, kurio defektai išryškėja tik pradėjus naudotis įsigytu butu ar jį įrengiant.
Aplinkybės, galinčios šalinti (riboti) pardavėjo atsakomybę, yra šios:
- Ar daikto trūkumai atsirado pirkėjui netinkamai naudojantis daiktu.
- Dėl trečiųjų asmenų kaltės.
- Dėl nenugalimos jėgos.
Puikus to pavyzdys būtų, kai pirkėjas, įrengiantis būstą, nepalaiko pardavėjo rekomenduotos minimalios temperatūros patalpose, neužtikrina tinkamo ir pakankamo patalpų vėdinimo ir drėgmės lygio, dėl ko pradeda kauptis vandens kondensatas ir vėliau atsiranda pelėsis ar apgadinami nuo būsto neatsiejami elementai: durys, langai, palangės ar net baldai.
Jei žmogus perka senos statybos būstą, kurio statytojas jau nebeegzistuoja, atsižvelgus į Civilinį kodeksą, garantija kaip daiktui taikoma vos dvejų metų laikotarpiui ir už atsiradusius trūkumus atsako būsto pardavėjas.
Ką daryti, jei rangos paslaugos suteiktos nekokybiškai?
Vidaus apdailos darbų rezultato priėmimo metu arba naudojimo metu nustačius darbų trūkumus, turite teisę savo pasirinkimu pareikšti vieną iš šių reikalavimų:
- Reikalauti rangovo neatlygintinai pašalinti trūkumus per protingą terminą.
- Atitinkamai sumažinti darbų kainą.
- Atlyginti trūkumų šalinimo išlaidas, jeigu rangovas per papildomai suteiktą terminą jų nepašalino.
Paaiškėjus defektams, visais atvejais rekomenduotina apie juos kuo skubiau raštu pranešti būsto pardavėjui (vystytojui, iš kurio įsigytas butas) ir rangovui, atlikusiam rangos darbus bute, bei išdėstyti vieną iš aukščiau nurodytų savo pažeistų teisių gynimo būdų.
Delsti informuoti apie atsiradusius defektus ar juos šalinti patiems, prieš tai neįspėjus rangovo ar vystytojo, nerekomenduotina, nes galite prarasti galimybę įrodyti tokių defektų egzistavimą ir (ar) kaltę dėl atsiradusių defektų.
Taip pat informavimo apie pastebėtus defektus momentas yra svarbus ir ieškinio dėl parduoto daikto trūkumų pareiškimui. Ieškiniams dėl parduoto daikto trūkumų taikomas sutrumpintas 6 mėnesių terminas.
Kaip Apsaugoti Savo Teises?
Svarbu, kad būtų laikomasi visų su būsto įrengimu susijusių taisyklių bei rekomendacijų, kurias pateikia būsto pardavėjas. Priešingu atveju gali kilti rizika, kad už defektus, atsiradusius dėl netinkamo turto eksploatavimo, pardavėjas ar rangovas neatsakys, nes jie nebus pripažįstami kaip defektai, rangovo ar vystytojo šalintiniai garantiniu laikotarpiu.
Taigi prieš įsigyjant būstą, ypač jei įsigyjamas būstas be apdailos ar su daline apdaila, pirkėjui rekomenduojama išsiaiškinti visas turto eksploatavimo ir įrengimo darbų atlikimo taisykles ir prieš pradedant atlikti apdailos darbus, esant poreikiui, pamatuoti patalpų drėgmę, įsigyti priemonių, kurios tinkamai vėdintų patalpas ir (ar) surinktų remonto darbų metu atsiradusią perteklinę drėgmę.
Taip pat svarbu atkreipti dėmesį į šiuos aspektus:
- Techninės pastato detalės: kokia jo paskirtis, energinio naudingumo klasė, kuo ypatinga vėdinimo sistema ir mikroklimatas, kokios medžiagos naudojamos statybai ir kokią įtaką jos turi pastato sandarumui.
- Infrastruktūra: ar yra į projektą vedančių gatvių asfaltavimas, apšvietimas, vaikų žaidimo aikštelės ar net teritoriją prižiūrintis administratorius.
Siekiant, kad būsto pirkėjo pažeisti interesai būtų apginti, visuomet tikslinga prieš atliekant būste darbus išsiaiškinti visas darbams atlikti reikšmingas sąlygas ir aplinkybes, perduoti su būstu ir jo įrengimu susijusius dokumentus rangovui, apžiūrėti atliktus rangos darbus, patikrinti jų kokybę (jeigu tai įmanoma), dėl ko būtų užtikrintas garantinių terminų taikymas atliktiems rangos darbams. Tai ypač svarbu, kai rangos darbus būste atlieka skirtingi rangovai.
| Elementas | Garantinis terminas |
|---|---|
| Matomi statinio elementai (sienos, grindys, stogas ir pan.) | 5 metai |
| Paslėpti statinio elementai (konstrukcijos, vamzdynai ir kt.) | 10 metų |
| Tyčia paslėpti defektai | 20 metų |