Nekilnojamojo turto (NT) sandoriai paprastai yra didelės vertės, o tai sąlygoja reikšmingas PVM sumas. Pagal PVM įstatymą nekilnojamojo turto pardavimas nėra apmokestinamas PVM, išskyrus kelias išimtis. Šiame straipsnyje panagrinėsime, kada parduodamas turtas neapmokestinamas PVM, kokios yra sąlygos ir ką svarbu žinoti.
Pagrindinės Taisyklės ir Išimtys
PVM apskaičiavimo tikslais prieš 5 m. pasistatytas pastatas laikomas senu ir nėra apmokestinamas PVM. PVMĮ 32 str. įmonė gali po 5 metų parduoti butą be PVM, net jeigu jis buvo pirktas su PVM. Senų pastatų pardavimas PVM neapmokestinamas.
Tačiau yra išimčių. Žemės statyboms pardavimas yra apmokestinamas PVM. Svarbu žinoti, kad tai, kad žemės sklypas įsigytas be PVM, jokios įtakos jo pardavimo apmokestinimui neturės.
Kada Taikomas Pasirinkimas Skaičiuoti PVM?
Pasirinkimas skaičiuoti PVM galioja tuomet, kai pirkėjas yra PVM mokėtojas. Atvirkštinio PVM mechanizmas nėra taikomas parduodant NT.
Nekilnojamojo Turto Sandoriai ir PVM
NT sandoriai paprastai yra didelės vertės ir tai sąlygoja reikšmingas PVM sumas. Jeigu pirkėjas pageidauja perkamo turto - žemės ir namo - kainas atskirti, tai padaryti nėra draudžiama. PVM įstatymas nesieja PVM prievolių su pastato paskirties pakeitimu. Gyvenamojo namo pardavimui ir nuomai taikomos skirtingos PVM taisyklės.
Kada Turtas Laikomas Ilgalaikiu?
Jeigu NT turtas nebuvo naudojamas įmonės veikloje, bus laikoma, kad tiekiama prekė, o ne ilgalaikis turtas.
Veiklos Perleidimas ir PVM
Verslo praktikoje neretai tenka susidurti su veiklos perleidimu, kuomet įmonė, išplėtojusi tam tikrą veiklą, ją parduoda kitiems subjektams. Vertinant, ar reikia skaičiuoti PVM, būtina nustatyti, kada vyksta veiklos (ar jos dalies), o kada - atskirų turto vienetų tiekimo sandoris. Tuo tarpu jeigu perleidžiama įmonės ekonominė veikla ar jos dalis kartu su šiai veiklai reikalingu turtu ir teisėmis, PVM neskaičiuojamas.
Praktikoje vis dar pasitaiko atvejų, kai atskiri turto vienetai vertinami atskirai, nors iš esmės jie sudaro vieną visumą - veiklos (ar jos dalies) sandorį. Tokiu atveju laikoma, kad perleidžiama ekonominė veikla prilygsta verslo perleidimui, todėl PVM neskaičiuojamas.
Klausimai, į Kuriuos Reikia Atsakyti Verslo Perleidimo Sandoriuose:
- Ar viena sandorio šalis kitai šaliai perduoda veiklą kaip kompleksą?
- Ar veiklą perėmęs subjektas tęsia perimtą veiklą?
- Ar viena sandorio šalis kitai šaliai perduoda faktiškai vykdomą veiklą?
Jei atsakymas teigiamas, PVM neskaičiuojamas.
Žemės Pardavimas Statyboms Apmokestinamas PVM
Žemės pardavimas statyboms apmokestinamas PVM. Prie statyboms skirtos žemės priskiriami ir tokie plotai, kurių tikslinė paskirtis Nekilnojamojo turto registre yra nurodyta „kita“, o pagal žemės naudojimo būdą šiame sklype gali būti vykdoma statyba, pažymi Valstybinė mokesčių inspekcija.
Pavyzdžiui, kai naudojimo būdas yra:
- Viešbučių ir dvibučių gyvenamųjų pastatų teritorija;
- Daugiabučių gyvenamųjų pastatų ir bendrabučių teritorija;
- Pramonės ir sandėliavimo objektų teritorija;
- Komercinės paskirties objektų teritorija ir pan.
VMI pateikia tokį pavyzdį: įmonė A 2014 m. pardavė 0,5 ha žemės ūkio paskirties žemės sklypą už 2 mln. Lt. Nekilnojamojo turto registre nurodyta, kad žemės naudojimo paskirtis yra „kita“, o naudojimo būdas „daugiabučių gyvenamųjų pastatų ir bendrabučių teritorija“. Pagal PVM įstatymą šis sklypas laikomas žeme statyboms, nes pagal Nekilnojamojo turto registrą parduodamame žemės sklype galima daugiabučių gyvenamųjų pastatų ir bendrabučių statyba.
Jei sandorio sudarymo metu Nekilnojamojo turto registre žemės sklypo naudojimo paskirtis yra nurodyta ne „kita“, o, pvz., „žemės ūkio“, tai, nustatant, ar žemės sklypas nelaikomas žeme statybai, papildomai reikia išsiaiškinti:
- Ar nebuvo priimtas Nacionalinės žemės tarnybos vadovo ar jo įgalioto teritorinio padalinio vadovo, savivaldybės tarybos, savivaldybės administracijos direktoriaus arba specialiojo teritorijų planavimo dokumentą tvirtinančios institucijos sprendimas pakeisti to žemės sklypo paskirtį.
- Taip pat ar buvo patvirtintas teritorijų planavimo dokumentas, žemės valdos projektas.
Duomenys dėl teritorijų planavimo dokumentų kaupiami Teritorijų planavimo registre, kurį galite rasti adresu „www.tpdr.lt“. Informaciją dėl detaliųjų planų galima rasti savivaldybių interneto puslapiuose arba kreipiantis į šiuos dokumentus rengiančią instituciją.
Taip pat reikia išsiaiškinti, ar nebuvo priimtas savivaldybės administracijos direktoriaus sprendimas pakeisti to žemės sklypo paskirtį ar būdą, leidžiantį šiame žemės sklype vykdyti statybas (informaciją dėl šių sprendimų turi savivaldybių administracijos).
Verslo Perleidimo Sandorio Pavyzdys
Savo verslą plėtojanti bendrovė užsiima didmenine ir mažmenine prekyba, taip pat teikia įvairias reklamos, logistikos ir kitas paslaugas: ši įmonė perleidžia ne visą, tačiau dalį savo verslo: biuro ofisų interjero ir baldų komplektus, taip pat tam tikrų gamybos įrenginių sistemas, įvairias komercines patalpas.
Kitam subjektui perleidžiami specialūs įrenginiai, kurių pagalba atliekami įvairūs gamybos procesai tiek fiziškai, tiek nuotoliniu būdu; programinė įranga, kuri naudojama įrenginiams valdyti; specialiose patalpose, su minėtais įrenginiais dirbantys, kvalifikuoti darbuotojai ir jų vadovai, kuomet minėtas personalas atlieka tiesiogines darbo funkcijas su įrenginiais, taip pat prižiūri automatinius procesus, o vadovai atlieka organizacines, vadybines funkcijas.
Taip pat perleidžiamos pačios patalpos, kuriose yra vykdoma atitinkama komercinė veikla; patentai, licencijos, susijusios su tam tikrais biuro baldų ir interjero detalių pristatymo būdais; kontraktai, kurių pagrindu bendrovei užtikrinamas jos verslo vykdymui būtinų prekių ir paslaugų teikimas; taip pat pagal sutartis su kitomis šalimis sudaryti įvairūs investiciniai projektai bei įvairūs, ateityje planuojami, plėtros darbai.
Visi išvardinti elementai bus perleisti pirkėjui ir pirkėjas jais toliau disponuos, bei valdys vykdydamas perimtą bendrovės pardavėjos veiklą. Šis pavyzdys iliustruoja, jog tai yra verslo sandoris, kuriam PVM neskaičiuojamas. Tai nėra atskirų turto dalių perleidimas - įmonė perduoda savo ekonominę veiklą kitam subjektui.
Turto Perleidimo Pavyzdys
Pavyzdžiui, bendrovė X su kita įmone pirkėja pasirašė sutartį, pagal kurią:
- Bendrovė pardavė vieną didmeninėje prekyboje naudojamą pastatą, jame esantį žemės sklypą, perdavė teises ir pareigas, kurios atsirado sudarius sutartis su komunalinių paslaugų teikėjais;
- Neperduodamos kitos su pastatu susijusios turtinės ir neturinės teisės, skolos tiekėjams;
- pirkėja įmonė nebetęs bendrovės pardavėjos vykdytos didmeninės prekybos veiklos;
- Pirkėjas sudarė šį sandorį tam, kad žemės sklype, kuriame stovi didmeninei prekybai naudojamas pastatas, galėtų vykdyti statybą.
Vadinasi, toks sandoris nėra veiklos, kaip komplekso, perdavimo sandoris.
Apibendrinimas
Šiame straipsnyje aptarėme pagrindines PVM įstatymo nuostatas, susijusias su nekilnojamojo turto pardavimu. Svarbu atidžiai įvertinti visas aplinkybes, kad būtų teisingai apskaičiuotas PVM ir išvengta nesusipratimų su mokesčių inspekcija.
Buhalterinė apskaita: kada verta tapti PVM mokėtoju
tags: #perkant #komercines #paskirties #zeme #pvm #grazinimasis