Ar kada nors susimąstėte, kiek mokesčių iš tiesų slepia paprasta nekilnojamojo turto nuomos sutartis? Atsakymas gali nustebinti: mokesčių srautas priklauso nuo nuomos specifikos ir gali tekti ne tik nuomotojui, bet ir nuomininkui. NT nuoma Lietuvoje yra viena populiariausių papildomų pajamų formų, bet kartu ir dažnas mokestinių klaidų šaltinis.
Šiame straipsnyje išsamiai aptarsime įvairius scenarijus ir mokestines prievoles, susijusias su buto nuoma, įskaitant verslo liudijimo pasirinkimą, pajamų deklaravimą ir mokesčių mokėjimą.
Norint legaliai verstis trumpalaike būsto nuoma Lietuvoje, būtina žinoti teisinius reikalavimus ir apmokestinimo tvarką.
Mokesčiai parduodant butą arba gyvenamąjį namą | Teisinėkonsultacija.lt
Pagrindiniai Mokesčių Aspektai
Mokesčiai nuomojant nekilnojamą turtą yra GPM, PVM ir nekilnojamojo turto mokesčio prievolės, taikomos nuomojant ar nuomojantis patalpas gyvenimui ar veiklai.
Trumpalaikė Nuoma - PVM Objektas
Trumpalaikė nuoma yra PVM objektas.
GPM Mokestis
Klausimas, kas turi mokėti GPM - nuomotojas ar nuomininkas, yra vienas dažniausių. Atsakymas priklauso nuo situacijos.
Verslo liudijimas - vienas iš būdų įteisinti nuomos veiklą. Šaltinis: VMI
Situacijos ir Mokestinės Prievolės
Situacija Nr. 1: Nuomotojas - Fizinis Asmuo, Nuomininkas - Fizinis Asmuo (Gyvenimui)
Tai pats paprasčiausias ir dažniausias atvejis: jūs (nuomotojas) nuomojate butą kitam fiziniam asmeniui (nuomininkui), kad jis ten gyventų. Kaip apmokestinti pajamas?
Du būdai susimokėti mokesčius VMI:
- Verslo liudijimas (VL): VL įsigyjamas kiekvienam NT objektui atskirai. Iki 2025 m. dažnai pasverdavome, ar verta rinktis verslo liudijimą. Nuo 2026 m., didėjant progresijai, verslo liudijimas daugeliu atveju gali būti palankesnis, jei atitinka sąlygas. Pavyzdžiui, jei nuomojate daug butų, verslo liudijimas gali būti paprastesnis ir pigesnis variantas. Turite išsipirkti tik verslo liudijimus, kiek nuomojate gyvenamosios paskirties nekilnojamojo turto objektų, bet nepamirškite skaičiuoti. Gyventojas, įsigydamas VL, turi iš karto sumokėti fiksuoto dydžio pajamų mokestį VMI. Fiksuotus pajamų mokesčio dydžius kiekvienai veiklos rūšiai bei galimas taikyti lengvatas nustato kiekviena savivaldybės taryba atskirai.
- Pajamų deklaracija: Kitas būdas susimokėti mokesčius teikiant nuomos paslaugas yra pateikti metinę pajamų deklaraciją ir nuo praėjusį mokestinį laikotarpį gautų nuomos pajamų sumokėti 15 proc. pajamų mokestį. T. y. metams pasibaigus, iki kitų metų gegužės 1 d., reikia deklaruoti iš nuomos gautas pajamas ir sumokėti 15 proc. gyventojų pajamų mokestį.
Situacija Nr. 2: Nuomotojas - Fizinis Asmuo, Nuomininkas - Fizinis Asmuo (Veiklai)
Šioje situacijoje jūs (nuomotojas) nuomojate patalpas kitam fiziniam asmeniui (nuomininkui), kuris jose vykdys savo veiklą (individualiąją veiklą, MB ar UAB). Čia vaidmenys apsiverčia, GPM prievolė tenka nuomininkui - tam, kuris patalpas nuomojasi veiklai.
Jūs, kaip nuomininkas, privalote:
- Išskaičiuoti 15% GPM nuo nuomos sumos. Pavyzdžiui, jei sutartyje nurodyta nuomos kaina yra 500 eurų, turite išskaičiuoti 75 eurus.
- Pateikti GPM313 mėnesinę deklaraciją iki kito mėn. 15 d.
Jei atsiskaitymai už patalpų nuomą vyksta kartą per mėnesį, deklaracija GPM313 teikiama už praėjusį mėnesį iki einamojo mėnesio 15 dienos. Pavyzdžiui, jei nuoma už sausį sumokama sausio mėnesį, deklaracija GPM313 už sausį turi būti pateikta iki vasario 15 dienos. Be mėnesinių deklaracijų, visa bendra kalendorinių metų nuomos suma deklaruojama metinėje deklaracijoje GPM312. Metinė deklaracija GPM312 teikiama iki kitų metų vasario 15 dienos.
Svarbu! Jei bendra nuomos sutarties suma viršija 5000 eurų, visi mokėjimai už nuomą privalo būti atliekami bankiniu pavedimu. Atsiskaitymas grynais pinigais tokiu atveju yra draudžiamas. Ši taisyklė taikoma kiekvienam mokėjimui, neatsižvelgiant į jo dydį.
Situacija Nr. 3: Subnuoma (Fizinis Asmuo - Fizinis Asmuo - Fiziniai Asmenys)
Šis atvejis dažnai aptinkamas grožio salonuose. Jūs (nuomotojas, fizinis asmuo A) nuomojate patalpas kitam fiziniam asmeniui (nuomininkui B), kuris jose vykdys savo veiklą. Savo ruožtu, nuomininkas B pernuomoja tas pačias patalpas kitiems asmenims (C, D, E…), kad jie ten vykdytų savo veiklą.
- A (nuomotojas): nėra jokių mokestinių prievolių.
- C, D, E ..
Svarbu! Pilkoji zona: ar A kaip fiziniam asmeniui, žvelgiant į 2026 m. progresiją, toks modelis išliks naudingas?
Situacija Nr. 4: Subnuoma (Juridinis Asmuo - Fizinis Asmuo - Fiziniai Asmenys)
Šioje situacijoje juridinis asmuo A nuomoja patalpas veiklos vykdymui fiziniam asmeniui B, o pastarasis pernuomoja jas kitiems fiziniams asmenims C, D, E.. (pavyzdžiui, grožio salone).
- C, D, E..
Situacija Nr. 5: Nuomojate Patalpas Verslui su Subnuoma (Juridinis Asmuo - Juridinis Asmuo - Fiziniai Asmenys)
Abu juridiniai asmenys.
Dažniausios Klaidos ir Sutarčių Svarba
Daugiausia problemų su nuoma kyla ne dėl tarifų, o dėl prastų sutarčių. Kai jose neaiškiai apibrėžta, kas ką daro, kas ką išskaičiuoja ir kas ką sumoka, konfliktai ir delspinigiai - tik laiko klausimas.
NT brokeris Ignas Zabarauskas pasakojo, kad sunku rasti atvejų, kuomet būstai būtų nuomojami be sutarčių. „Sutartis apsaugo ir nuomotojus, kurie nori išnuomoti savo būstą, ir nuomininkus, kurie nuomojasi. Ji visais atvejais yra reikalinga. Net jeigu būstą žmogus nuomoja giminaičiui ir atrodo, kad dėl visko pavyks susitarti, vis tiek patariu pasirašyti sutartį. Žodžiu aptartos sąlygos gali labai greitai pasimiršti, todėl ir patariu pasirašyti sutartį“, - komentavo NT brokeris.
Tačiau, anot jo, atskiras klausimas yra dėl sutarčių registravimo Registrų centre. „Ne visi sutartis registruoja, dažniausiai tai daroma tada, kai nuomotojui ar nuomininkui tai yra naudinga ir jis turi įrodyti, kad būstas tikrai yra nuomojamas. Pavyzdžiui, nuomininkas gauna nuomos kompensaciją. Tačiau net ir neužregistruota sutartis turi savo teisinį svertą“, - pastebėjo I. Zabarauskas.
Anot jo, sutartyse dažniausiai nuomotojai ir nuomininkai susitaria dėl kainos, depozito dydžio, termino, nuo kada iki kada nuomojamas būstas. „Svarbu aptarti, kaip vyks atsiskaitymas - grynaisiais pinigais ar pavedimu. Dar svarbu susitarti dėl turto naudojimo, jo perdavimo, grąžinimo sąlygų“, - patarė NT brokeris.
Verslo Liudijimas ar 15% GPM?
VMI Teisės departamento direktorė Rasa Virvilienė teigė, kad gyventojas, norėdamas nuomoti gyvenamosios paskirties patalpas, pavyzdžiui, butą, gali pats pasirinkti, kaip bus apmokestinamos jo nuomos pajamas.
| Būdas | Aprašymas | Pastabos |
|---|---|---|
| Verslo liudijimas (VL) | Sumokamas savivaldybių tarybų nustatytas fiksuoto dydžio pajamų mokestis. | Tinka tik nuomojant gyvenamosios paskirties patalpas gyventojams. Kiekvienam nuomojamam būstui privaloma įsigyti atskirą VL. |
| 15% pajamų mokestis | Nuo gautų nuomos pajamų sumokamas 15% pajamų mokestis. | Metams pasibaigus, iki kitų metų gegužės 1 d., reikia deklaruoti pajamas ir sumokėti mokestį. |
Patalpų nuoma su verslo liudijimu R. Virvilienė sakė, kad gyventojai, nepriklausomai nuo to, trumpam ar ilgam laikui nori nuomoti gyvenamosios paskirties patalpas kitiems gyventojams, tai gali padaryti įsigiję verslo liudijimą „Gyvenamosios paskirties patalpų nuoma“.
Ji pažymėjo, kad per kalendorinius metus iš verslo liudijime nurodytos vykdytos veiklos gautos ne didesnės nei 45 tūkst. eurų pajamos (kai vykdoma kelių rūšių veikla pajamos sumuojamos), apmokestinamos, sumokant savivaldybių tarybų patalpų nuomai nustatytą fiksuoto dydžio pajamų mokestį. Gautų pajamų iš patalpų nuomos dalis, viršijusi 45 tūkst. eurų, apmokestinama 15 proc. tarifu.
Mokesčių Pakeitimai
Finansų ministerija atkreipė dėmesį, kad šiuo metu vienodos rūšies nuomos pajamos apmokestinamos skirtingai. Anot jos, gyventojų pajamų mokesčio įstatymo pataisų projekte siūloma nustatyti, kad nekilnojamojo turto nuomos pajamos būtų apmokestinamos vienu būdu, kaip ir kitos investicinės pajamos t.y. taikant 15 proc. pajamų mokesčio tarifą.
„Atsisakoma galimybės nuo šių pajamų mokėti fiksuoto dydžio pajamų mokestį, nes patalpų nuoma nėra individuali veikla. Tačiau kartu, įvertinant tai, kad skirtingai nei kitais, savo esme iš kapitalo investicijų gaunamų pasyvių pajamų atvejais (pvz. dividendai, palūkanos), nuomojant nekilnojamąjį turtą patiriamos išlaidos, į kurias šiuo metu neatsižvelgiama, siūloma apmokestinant pajamas iš turto nuomos kitiems gyventojams (išskyrus žemę), jas mažinti 20 proc. gautų pajamų dydžio suma, kas lemtų, kad efektyvus mokesčio tarifas nuomos pajamų atveju būtų mažesnis ir sudarytų 12 proc.“ - komentavo ministerija.
Anot jos, pajamų gautų už patalpų nuomą gyventojams mokesčio tarifas mažėja - nuo 15 proc. iki 12 proc.
„Fiksuotas pajamų mokestis, kuris sumokamas įsigyjant verslo liudijimą, buvo patrauklus gyventojams, kurie nuomavo didesnės vertės turtą. Todėl mokesčio našta daugiausiai kils tiems, kurie nuomoja brangesnius būstus ir jų sumokamas fiksuoto dydžio mokestis yra sąlyginai labai mažas. Vilniuje 2023 metams nustatytas fiksuoto dydžio mokestis vienam gyvenamosios paskirties objektui - 684 eurai“, - skaičiavo ministerija.
Anot jos, jeigu gyventojas nuomoja būstą už 400 eurų per mėnesį, taikant 12 proc. pajamų mokesčio tarifą per metus gyventojas sumokėtų 576 eurus mokesčių. „Tuo tarpu taikant dabar 15 proc. pajamų mokesčio tarifą - 720 eurus, o pagal verslo liudijimą 684 eurus. Taip pat jeigu gyventojas nuomoja būstą už 1000 eurų per mėnesį, taikant 12 proc. pajamų mokesčio tarifą per metus gyventojas sumokėtų 1440 eurus mokesčių. Tuo tarpu taikant dabar 15 proc. pajamų mokesčio tarifą - 1800 eurus, o pagal verslo liudijimą 684 eurus“, - skaičiavo ministerija.
Trumpalaikė Būsto Nuoma: Mokesčių Variantai
Trumpalaikės būsto nuomos mokesčiai Lietuvoje gali būti mokami trejopai - įsigyjant verslo liudijimą, mokant 15% gyventojų pajamų mokestį (GPM) arba dirbant su individualia veikla.
- Verslo liudijimas (043 Kodas): Tinkamas didesnėms pajamoms ir nuolatinei veiklai dėl fiksuotų mokesčių, tačiau reikalauja mokėti PSD ir VSD.
- Individuali veikla: Pasirenkant šį būdą, reikia įregistruoti individualią veiklą pagal pažymą „Poilsiautojų ir kita trumpalaikio apgyvendinimo veikla“ arba „Kita apgyvendinimo veikla“.
- Gyventojų pajamų mokestis (15% GPM): Netinkamas, jeigu planuojate dirbti su pardavimų platformomis, nes mokesčiai skaičiuojami nuo didelės dalies ir riboja sąskaitų išrašymo galimybes juridiniams asmenims.