Būstas dažnam lietuviui tampa didžiausiu pirkiniu gyvenime. Kiekvienas nori sutaupyti ir išsirinkti tokį, kuriame gyventi būtų jauku bei patogu. Tačiau kartais butą, namą ar kotedžą žmonės įsigyja pagauti momentinės emocijos. O po kiek laiko supranta, kad permokėjo arba nusipirko per mažą, per didelį, nekokybišką, nepatogioje vietoje esantį ar nepakenčiamų kaimynų apsuptą būstą. Kaip už gerą kainą įsigyti sau tinkamiausią būstą, pataria nekilnojamojo turto (NT) ekspertas Arturas Fridmanas.
Nepaisant to, ar tai yra jūsų pirmieji namai, ar jau esate tai patyrę, yra daug dalykų į kuriuos turėtumėte atkreipti dėmesį ieškodami būsto pirkimui. Vienas iš svarbiausių klausimų - jei nežinote, kodėl nepatinka dabartinis būstas, bus sunku išsirinkti.
(DIDŽIULIS POVEIKIS) Žemės pirkimas ir namo statyba
Svarbūs patarimai perkant sodybą
1. Būsto paieška
Nesusitelkite į būsto paiešką tik skelbimų portaluose. Pirmiausiai informacija apie parduodamus būstus atsiranda NT agentūrų duomenų bazėse. Todėl brokeriai gali surasti jums tinkamą būstą, kol jis dar net nepradėtas viešinti skelbimų portaluose. Dar net nepradėjus jų reklamuoti, taip parduodama maždaug ketvirtadalis būstų.
2. Derybos remiantis faktais
Derėdamiesi remkitės faktais. „Skelbimų portaluose dažniausiai atsispindi pardavėjo lūkesčiai, kurie paprastai būna 15 proc. didesni nei tikroji būsto rinkos kaina. Per derybas NT brokeris būna pasiruošęs - turi rinkos analizę, būna patikrinęs, ar skelbime nurodyti teisingi pastatymo metai, būsto plotas bei kiti duomenys. Todėl kainą iki realios sumažinti jis gali pagrįstai “, - paaiškina A.Fridmanas.
3. Užstatas
Prieš palikdami užstatą pagalvokite mažiausiai du kartus. Neapgalvotai susitarus dėl avanso galima prarasti ir pinigus, ir patinkantį būstą. Pirmu atveju, pasak A.Fridmano pirkėjai taip susižavi parduodamu objektu, kad užstatą palieka gerai nepasigilinę tuo, ką iš tiesų perka. Antru atveju pirkėjai sutaria dėl per mažo užstato, pavyzdžiui, poros šimtų eurų. Pasitaiko nesąžiningų pardavėjų, kurie, sulaukę mokesnių pirkėjų, nusprendžia užstatą grąžinti. Jei užstatas nedidelis, jiems apsimoka net sumokėti dvigubai, kad tik sandorį galėtų sudaryti su kitais pirkėjais.
A.Fridmanas pataria į būsto apžiūras visada neštis bent tūkstantį eurų grynųjų. Jei būstas pasirodys tikrai tinkamas, galėsite be didesnės rizikos jį rezervuoti. Kodėl reikalingi grynieji?
4. Dokumentų patikra
Tikrinkite dokumentus. A.Fridmanas pataria visuomet įsitikinti, kad būstą jums aprodo jo savininkas arba jo teisėtai įgaliotas atstovas. Prieš apžiūras brokeris Registrų centre papildomai patikrina, kas yra NT savininkas ir ar turtas neturi apribojimų. Būsto pirkimo procesas gali užsitęsti net kelis mėnesius, jeigu paaiškėja, kad nesutvarkyti paveldėjimo dokumentai, turtiniai reikalai po skyrybų ar būste gyvena nepilnamečių.
5. Probleminės vietos
Atkreipkite dėmesį į galimas problemines būsto vietas. Dauguma šį etapą praleidžia, nors nereikėtų. Viršutiniuose daugiabučio aukštuose esančių butų problemas gali išduoti lubos. Jeigu jos dar kvepia dažais arba yra įtempiamos, gali būti, kad namo stogas kiauras, tad vertėtų apžiūrėti ir jį. Jeigu dažyti tik sienų kampai, tai reiškia, kad būste keroja pelėsis. Nepatyrusi pirkėjo akis gali nepastebėti ir įtrūkimų sienose.
A.Fridmanas primena, kad nesutvarkyta virtuvė ir vonios kambarys - signalas, kad jūsų laukia didelės investicijos, jeigu norėsite juos atnaujinti.
6. Žmonių charakteriai ir emocijos
Atminkite, kad sprendimą gali lemti žmonių charakteriai, emocijos ir net kaimynai. „Kartą vienai klientei taip patiko butas Justiniškėse, kad ji buvo pasiruošusi už jį netgi permokėti. Man nuolaidos išsiderėti nepavyko, tačiau įtikinau palaukti ir po poros savaičių radau labai panašų butą gretimoje gatvėje, kuris buvo septyniais tūkstančiais eurų pigesnis“, - prisimena A.Fridmanas. Pirkėjai kartais nepagalvoja, kad reikėtų pabendrauti ir su būsimais kaimynais arba nedrįsta pasibelsti į nepažįstamųjų duris.
„Reikia apžiūrėti ne tik laiptinę, bet ir kaimynų lauko duris bei langus - tai gali suteikti daug naudingos informacijos apie namo gyventojus, jų požiūrį į bendrą turtą. Juk niekas nenori konfliktuoti su kaimynais“, - sakė A.Fridmanas.
7. Poreikių įvertinimas
Gerai apgalvokite savo poreikius. Pasak A.Fridmano, būstas, kurio dairotės, turi būti toks, kad jums tiktų ne tik šią akimirką, bet ir netolimoje ateityje. „Kartą dirbau su jauna šeima. Jie norėjo pirkti 2 kambarių butą. Bekalbėdamas su jais supratau, kad toks būstas jiems tiks tik kokiems ateinantiems 2-3 metams. Vėliau šeima pagausės ir reikės daugiau erdvės. Pora dėkojo už tokią įžvalgą, nes patys pagauti euforijos dėl pirmojo būsto įsigijimo apie tai nepagalvojo“, - prisiminė A.Fridmanas.
Jis pridūrė, kad tinkamiausio būsto paieška paprastai užtrunka mėnesį ar pusantro. Jis paskaičiavo, kad pastaruoju metu pirkėjai Vilniuje būstui skiria vidutiniškai 70 tūkst. eurų. Už tokią sumą galima nusipirkti 1-2 kambarių butą naujame daugiabutyje arba erdvesnį, 2-3 kambarių butą senesnės statybos name.
Tiesa, reikėtų atsargiai vertinti brokerius, kurie padėti nusipirkti būstą siūlo be atlygio. Pasak A.Fridmano, tokiu atveju jie komisinį atlygį dalijasi su kitu brokeriu, atstovaujančiu pardavėjui - tad ir derėtis dėl pirkėjui palankesnės kainos nelabai gali.
Jeigu jau planuojate, kur leisite šiltąjį sezoną ateinančiais metais, verta pasvarstyti apie sodybos ar sodo sklypo įsigijimą. Tačiau bet kokiu atveju reikėtų atsižvelgti į ekspertų rekomendacijas ir įspėjimus: tai - brangus turtas, nuolat reikalaujantis išlaidų.
Papildomi patarimai perkant sodybą
- Atkreipkite dėmesį į virtuvės įrangą: Jų amžius, priežiūra ir būklė nulems ar jūs turėsite juos pakeisti naujais, ar greitu laiku jiems gali būti reikalingas remontas.
- Apdaila ir medžiagos: Kai žinote savo mokėjimo galimybes, žinote ir kokios apdailos galite tikėtis kainos atžvilgiu.
- Atkreipkite dėmesį į lubas: Lubos yra ta vieta, kuri atskleidžia vandens dėmes, kurios byloja apie galimą vandens nutekėjimą ir struktūrinius pažeidimus name.
- Namo išorė: Nepamirškite apžiūrėti stogo, nutekamųjų vamzdžių, laštakų, ir įvertinkite namo išorės būklę.
- Įvertinkite aplinką, supančią jus dominančius namus: Taip, namai yra svarbu, tačiau reikėtų atkreipti dėmesį į jų saugumą, aplinką, ir atstumą nuo kai kurių įstaigų. Pasidomėkite artimiausiomis mokymosi įstaigomis, jei turite vaikų, taip pat apskaičiuokite kiek laiko užtruks nuvažiuoti į darbą, parduotuvę, ir kokiu atstumu yra išsidėstę kaimyniniai namai.
- Naujovės prieš standartinius patogumus: Jeigu perkate visiškai naują būstą iš jo statytojo, atlikdami apžiūrą žinokite, kokie yra namo privalumai prieš standartinius patogumus. Neleiskite sau pirkti brangesnio būsto, nei leidžia jūsų biudžetas, vien dėl jo modernumo.
- Vonios kambario patogumai: Panašiai kaip ir virtuvėje, apžiūrėkite vonios kambario vandentiekio įrengimus, dušą/vonią, kad įvertintumėte jų būklę.
- Pagrindinės sistemos: Įvertinkite šildymo/oro kondicionavimo sistemas, vandens šildytuvą, ir kitas svarbias palaikymo sistemas name, jį apžiūrėdami. Šių sistemų atnaujinimas gali brangiai kainuoti, jei jos ilgą laiko tarpą buvo tinkamai neprižiūrimos.
- Savininko įrengti papildomi patogumai: Perparduodamuose namuose, daugelis jų savininkų būna atlikę kai kuriuos atnaujinimus pagal savo poreikius. Dauguma šeimininkų parodys kokius atnaujinimus yra atlikę ir pasakys jų apytikrią kainą.
- Susipažinkite su dokumentais: Ypatingai pirkdami perparduodamą būstą, peržiūrėkite dokumentus, ar kvitus ir/ar dokumentus apie atliktus remonto darbus, atnaujinimus, ir paslaugas, kurie anksčiau buvo atlikti.
Kaip objektyviai įvertinti kainą?
Dažnai sandoris neįvyksta dėl to, kad pirkėjas ir pardavėjas nesuranda abiem pusėm tinkamo varianto. Pagrindiniuose portaluose nemažos dalies objektų kaina neatitinka realybės. Nurodyta kaina gali būti iki 50 proc. didesnė už rinkos kainą, todėl profesionalus NT brokeris jums padės nustatyti realią kainą.
Pirkėjo veiksmai
- Suderinti su banku visas sąlygas.
- Gauti teismo leidimą, jei yra nepilnamečių vaikų.
Pas notarą pasirašoma pagrindinė pirkimo-pardavimo sutartis, kurioje numatomas tikslus atsiskaitymo būdas ir grafikas. Jei finansuoja bankas, pilnas atsiskaitymas su pardavėju gali užtrukti apie 30 dienų.
Sklypo pirkimas: į ką atkreipti dėmesį?
Jei žadate pirkti sklypą, būtini visi turimi pardavėjo dokumentai. Svarbiausi:
- žemės sklypo planas ir registrų pažymėjimas;
- jei yra pastatų inventorinės bylos;
- jei sklypas sodo bendrijoje, nepamaišytų sodo situacijos.
Be sutarties pardavėjas Jums turi pateikti du pagrindinius dokumentus:
- ŽEMĖS SKLYPO PLANĄ.
- PAŽYMĖJIMĄ APIE NEKILNOJAMO DAIKTO IR DAIKTINIŲ TEISIŲ Į JĮ ĮREGISTRAVIMĄ NEKILNOJAMOJO TURTO REGISTRE.
Jeigu sklype yra pastatų dar turi pridėti tų pastatų kadastrinių apmatavimų bylą ir jų įregistravimo nekilnojamo turto registre pažymėjimą.
Perkant sklypą būtina atkreipti dėmesį į sklypo paskirtį - jeigu norite statyti gyvenamą namą paskirtis turi būti "gyvenamų namų statybos arba namų valdos". Kitaip turėsite daug vargo ir išlaidų paskirtį keisdami. Antra reikia atidžiai išstudijuoti sklypo kadastro/registro pažymėjimą: ar tame sklype nėra kitų sklypų servitutų (pravažiavimų) ir t.t., ar tame sklype nėra elektros , dujotiekio, vandens telkinių apsaugos zonų ir t.t., ar sklypas turi tiesioginį privažiavimą iš valstybinio kelio?
Visų pirma paprašykite, kad parodytų naują Registrų centro išrašą. Ten surašyti visi apribojimai. Pasidomėkite, ar arti yra elektra. Jei yra stulpai, dar nereiškia, kad bus pigi elektra. Kartais tenka rekonstruoti transformatorių, nes neužtenka galingumų. Kitas niuansas, ar yra kaimynystėje namai? Ar jie ne per arti Jūsų sklypo ribų, ar netrukdys projektuoti namą? Kaip yra su privažiavimu? Ar yra kelias?
Esminiai dalykai, kuriuos reikia žinoti prieš buto pirkimą:
- Jūsų finansinių galimybių bei poreikių išsiaiškinimas.
- Naujo jūsų turto paieška bei jūsų senojo turo pardavimas.
- Nekilnojamojo turto vertinimas.
- Paskolos - kredito gavimas.
- Sandoris.
- Jūsų naujo būsto įregistravimas.
Klausimynas renkantis jau įrengtą būstą:
- Kokia vamzdyno, šiluminio mazgo, stogo būklė?
- Ar būstas parduodamas su esamais baldais ir įranga?
- Jei baldai ir įranga nereikalingi, ar esami savininkai gali būstą ištuštinti?
- Kokia vidutinė suma mokama už mokesčius šalčiausiais žiemos mėnesiais?
- Kokia vidutinė kambarių temperatūra žiemos mėnesiais?
- Ar numatoma esminių pokyčių bute ar kaimynystėje?
- Ar nėra pelėsio?
Klausimynas renkantis būstą su daline apdaila:
- Ar yra galimybė koreguoti būsto išplanavimą?
- Ar statytojas gali užbaigti apdailos darbus pagal pirkėjo poreikius?
- Ar būstas tinkamai apšiltintas?
- Ar yra garso izoliacija?
- Kokiu principu būstas šildomas ir kokios planuojamos išlaidos už komunalinius mokesčius?
- Ar iki būsto atvestos visos būtiniausios komunikacijos (vanduo, nuotekų sistema)?
- Kiek lauko teritorijos bus privati pirkėjo nuosavybė, o kiek reikės dalintis su bendrasavininkais (kaimynais)?
Sodybos patikra
Ž. Devečka sodybos apžiūrą pradeda nuo įvažiavimo į ją ir vartų. „Įeinant pro vartus iškart galime matyti, kaip įrengtos kietos dangos, suformuoti nuolydžiai, <...> įsivertiname vartų būklę. Šiuo atveju matome, kad sodyboje yra senosios kartos automatiniai vartai, medienos būklė dar nėra prasta, tik matau, kad lentos susuktos vidaus apdailos varžtais, tad ilgaamžiškumas - abejotinas“, - paaiškina Ž. Dževečka.
Apžiūrėjęs plika akimi matomus namo išorės privalumus ir trūkumus, Ž. Dževečka kviečia akyliau panagrinėti namo fasadą. Pasak jo, apžiūrimo namo fasadas tvarkingas, naudotos pakankamai aukštos kokybės apdailinės plytelės. Tiesa, ties antruoju namo aukštu matyti nedideli apdailos plytelių įtrūkimai, tačiau, pasak būsto patikros eksperto, didelių rūpesčių tokie defektai kol kas kelti neturėtų.
Pasak Ž. Dževečkos, tokiais atvejais reikėtų pasidomėti, ar terasai įrengti naudotos impregnuotos lentos. „Matome bėdą, kad medinei terasai įrengti naudotos neimpregnuota mediena. Jos ilgaamžiškumas trunka apie 7-8 metus, paskui ji supūva. Pati mediena padengta aliejiniais dažais, kurie dar turi pigmentą, tad į tokią medieną sunkiai įsigeria dažas. Tokiai medienai tikrai reikalinga priežiūra“, - akcentuoja pašnekovas.
Ž. Dževečka pažymi, kad perkant sodybą ar nuosavą namą su jau apželdintu ir apstatytu sklypu, reikia atkreipti dėmesį, kiek papildomų pastatų kieme yra pastatyta. Kiekvienas statinys, turintis praktinę funkciją ar tik esantis dėl grožio, reiškia ir papildomą priežiūrą. „Matome, kad šioje sodyboje yra daug papildomų pastatų. Reikia prisiminti, kad kiekvienas pastatas reikalauja savos priežiūros. Tai reiškia, kad reikės skirti ir laiko, ir pinigų“, - pabrėžia pašnekovas.
Vanduo, nuotekos ir šildymo sistema
Būsto patikros ekspertas sako, kad perkant sodybą ar nuosavą namą reikia pasidomėti, kaip joje yra tiekiamas geriamas vanduo. „Šioje sodyboje nėra vandens gręžinio. Yra šulinys, į jį įgręžta adata ir vanduo gaunamas iš šulinio. Tokia vandens tiekimo sistema nėra labai garantuota, nes dažnai smėliuojasi, gali gadinti buitinius prietaisus. Gręžinys nėra labai brangus, šiose apylinkėse, kur yra sodyba, gręžinio įrengimas kainuotų apie 2000 eurų, tačiau išspręstų daug problemų“, - paaiškina Ž. Dževečka.
Didžioji dalis nuosavų gyvenamųjų namų turi nuotekų valymo įrenginius. Pasak Ž. Dževečkos, jeigu renkatės namus, atkreipkite dėmesį į šio įrenginio būklę, o jeigu ieškote sodybos ir joje nuotekų valymo įrenginio nėra, susitaikykite, kad jį įsirengti gali prireikti ir tai kainuos papildomas išlaidas.
Kadangi apžiūrimas namas yra pastoviai gyvenamas, jame yra būtina šildymo sistema. Ji, pasak Ž. Dževečkos, čia - neįprasta. „Kadangi esame toliau Vilniaus miesto, šioje sodyboje yra įrengta alternatyvi šildymo sistema - užkastas skystų dujų bunkeris. Atvažiuoja mašina, užpildo dujomis ir žmonės kurį laiką tuo naudojasi“, - paaiškina pašnekovas.
Apžiūrimoje sodyboje yra ir pirties pastatas. Ji, anot Ž. Dževečkos, įrengta ypač prabangiai: naudotos aukštos kokybės medžiagos, apdaila - labai tvarkinga.
Patarimai perkant sklypą
Jeigu Jūs suradote dominantį sklypą, pirmiausiai Jums reikia jį apžiūrėti ir įsivertinti : kaip jums šis objektas atrodo, darant prielaidą, kad viskas, kas yra parašyta skelbime ir/ar gautoje informacijoje iš pardavėjo, yra teisinga, t.y. Ir jeigu, gavus šią pradinę informaciją, Jums sklypas atrodo kaip geras kandidatas įsigijimui, prieš pradėdami gilintis į visą dokumentaciją ir detaliau nagrinėti šį turtą jau galitevesti derybas su savininku.
Labai svarbi yra jo ,,gavimo data“. Nuosavybės dokumetas gali būti „senas“ ir neatspindėti visos realios informacijos, susijusios su konkrečiu perkamu sklypu tam laiko momentui. Ar tikrai perkate tą sklypą, kurį Jums parodė pardavėjas? Taip atsitinka, jeigu turite reikalų su perpardavinėtojais ar „investuotojais“. Pasitaiko atvejų, kai jie patys tiksliai nežino, kur yra jų turimas sklypas, ypač tuomet, kai nėra padaryti tikslieji geodeziniai matavimai.