Jei jūsų ankštame bute trūksta erdvės ar turite ambicingesnių sumanymų, tačiau nenorite keisti gyvenamosios vietos, viena iš išeičių yra įsigyti šalimais arba viršuje esantį butą ar kitą patalpą bei jas sujungti su savo butu. Tačiau naujai atsiradusios erdvės išplanavimą riboja ne tik fantazija bei finansinės galimybės. Šiame straipsnyje aptarsime svarbiausius aspektus, susijusius su dviejų butų įrengimu iš vieno. Veiksmus, kuriuos galite bei privalote atlikti jungdami butus, nusako statybos techninio reglamento STR 2.02.01:2004 „Gyvenamieji pastatai“ 265 punktas.
Butų Sujungimo Teisiniai Aspektai
Veiksmus, kuriuos galite ir privalote atlikti jungdami butus, nusako statybos techninis reglamentas STR 2.02.01:2004 „Gyvenamieji pastatai“ 265 punktas. Kapitaliniu remontu tokie statybos darbai bus laikomi tada, kai jungiant butus yra pertvarkomos laikančiosios konstrukcijos (laikančiosios sienos tarp butų, tarpaukštinės perdangos - apjungiant skirtinguose aukštuose esančius butus). Laikoma, kad statinio laikančiosios konstrukcijos pertvarkomos, kai jos stiprinamos (išskyrus esamų angų užtaisymą), silpninamos, pakeičiamos (dalinai ar visos) to paties ar kito tipo laikančiosiomis konstrukcijomis.
Svarbu: Laikančiosios konstrukcijos yra pastato bendrojo naudojimo objektai. Pagal Civilinį kodeksą bet kokiems veiksmams, darantiems įtaką pastato bendrojo naudojimo objektams, reikalingas teisės aktų nustatyta tvarka gautas namo daugumos butų ir kitų patalpų savininkų sutikimas.
Būtini Veiksmai Atliekant Kapitalinį Remontą
Norint apjungti butus atliekant statinio kapitalinį remontą, būtina parengti kapitalinio remonto, suformuojant naują nekilnojamojo turto kadastro objektą, projektą ir gauti rašytinį pritarimą jam. Šiuo atveju atliekant kapitalinį remontą, reikalingas daugumos butų bei kitų patalpų savininkų rašytinis pritarimas.
Pagal Civilinio kodekso 4.85 straipsnį, toks sutikimas gaunamas butų ir kitų patalpų savininkų susirinkime, prieš dvi savaites viešai paskelbus jo darbotvarkę arba nesušaukus susirinkimo, tačiau savininkams raštu pareiškus apie savo sprendimą. Balsavimo raštu tvarka nurodyta Daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijos narių balsavimo raštu dėl priimamų sprendimų tvarkos apraše. Kiekvieno buto ir kitų patalpų savininkas turi vieną balsą.
Atkreipkite dėmesį: Namo gyventojai, tik matydami už laikančiųjų konstrukcijų pertvarkymo sprendinius atsakomybę prisiėmusių projektuotojų pasirašytą projektą, turėtų apsispręsti, ar duoti sutikimą atlikti jame numatytus darbus.
Kai pertvarkytas butas bus registruotas Valstybės įmonėje Registrų centre, naujai suformuoto buto savininkai Bendrijoje visuotinio susirinkimo metu turės vieną balsą. Du ar kelis butus sujungus į vieną, suformuojamas atskiras nekilnojamasis objektas. Kai atliekami statinio kapitalinio remonto darbai patalpas suformuojant kaip atskirą nekilnojamojo turto kadastro objektą (kai po sujungimo lieka buvusi patalpų paskirtis), veiksmus reikėtų atlikti vadovaujantis statybos techninių reglamentų STR 1.07.
Sienų Griovimas: Ar Tai Įmanoma?
Galimybė bute išardyti sieną ar jos dalį priklauso nuo konkretaus pastato konstrukcinės schemos, jo techninės būklės. Projekte turi būti įvertintos kitose pastato dalyse jau pertvarkytos konstrukcijos, planuojamų atlikti darbų galima įtaka konstrukcijų laikomajai galiai ir pastato pastovumui. Kai kuriais atvejais projektą rengti būtų tikslinga tik atlikus statinio bendrąją ar dalinę ekspertizę. O jei namas priskirtinas ypatingų statinių kategorijai, visada privaloma kapitalinio remonto projekto ekspertizė.
Pradinę informaciją apie atskirų statybinių konstrukcijų, kurias ruošiamasi pertvarkyti, paskirtį ir bendrą pastato techninę būklę gyventojas gali gauti iš privalomąją namo techninę priežiūrą vykdančio specialisto - namo administratoriaus atstovo ar bendrijos šioms funkcijoms vykdyti samdomo statinio techninio prižiūrėtojo.
Su sienomis blokiniame sovietiniame daugiabutyje reikėtų elgtis ypač atsakingai. Tokios konstrukcijos namas - lyg kortų namelis: sienos ir perdangos čia surinktos iš stambių gelžbetonio plokščių („kortų“), kurių dydis lygus visai kambario sienai ar viso kambario plotui. Plokščių viduje įbetonuota laikančioji armatūra yra lyg audinio siūlai, kuriuos nukirpus, audinys išyra. Skaudžiausia pasekmė būtų sukelti grėsmę viso pastato stabilumui ir gyventojų saugumui.
Atminkite: Nelaikančiomis pertvaromis blokinių daugiabučių butuose paprastai būna atitverti tik sanitariniai mazgai, o visos kitos (kambarių) sienos dirba kaip laikančiosios konstrukcijos. Konkrečiu atveju gali būti išimčių, todėl visada verta kreiptis į specialistą.
Teisės aktai numato, kad prieš atlikdamas laikančiųjų konstrukcijų pertvarkymą, buto savininkas privalo supažindinti kaimynus su planuojamais statybos darbais, gauti daugiau kaip 50 proc. namo gyventojų pritarimą, parengti kapitalinio remonto projektą ir gauti teigiamą ekspertizės išvadą projektui.
Minimalūs Ploto Reikalavimai
Norint padalinti butą į du atskirus butus, svarbu atsižvelgti į teisinius reikalavimus ir praktinius aspektus. Tokios pertvarkos leidžiamos tik tada, kai atitvaromis galima atskirti plotą, kuris yra ne mažesnis negu nustatytas minimalus naudingasis buto plotas, tenkantis vienam asmeniui, ir kur galima įrengti atskirą įėjimą iš laiptų aikštelės ar lauko arba įrengti atskirus laiptus (liftą) pastato išorėje, papildomą vonią, tualetą arba patalpą atskiram dušui ir tualetui.
Jei viso šito nėra, teisiškai tai ne atskiras butas, o tik buto, kuris priklauso keliems savininkams, dalis.
Svarbu atkreipti dėmesį į minimalius ploto reikalavimus, galiojančius daugiabučiuose gyvenamuosiuose namuose projektuojamiems butams:
| Rodiklis | Reikalavimas |
|---|---|
| Naudingasis plotas, tenkantis vienam žmogui | 14 kv. m |
| Vonios su tualetu plotas | 4 kv. m |
| Bento vieno kambario bute plotas | 16 kv. m |
Be to, gyvenamosios paskirties pastatams keliami didesni negu negyvenamosioms natūralaus apšvietimo, automobilių statymo, garso izoliacijos reikalavimai.
Patarimai Prieš Pradedant Darbus
- Išsiaiškinkite, ar demontuojamos sienos yra laikančiosios.
- Įsitikinkite, kad darbai vykdomi pagal projektą.
- Sužinokite, kas atsakingas už griovimus.
- Pasitelkite architektą buto perplanavimui, kad iš anksto žinotumėte, jog kertamos angos numatytos tinkamo dydžio ir teisingoje vietoje.
Statybos Leidimas Ir Procedūros
Statybos leidimo nereikia, kai statybos darbai, išskyrus bendrųjų pastato inžinerinių sistemų keitimą, atliekami buto viduje. Stovai, vamzdžiai, kabeliai ir kita daugiabučio namo inžinerinių sistemų įranga esanti iki buto skaitiklio. Jos išmontavimui ar perkėlimui reikalingas prižiūrinčių įstaigų (atitinkamai šilumos, vandens, dujų ir kt.) leidimas.
V. Aliukonienė pabrėžia, kad baigus pertvarkymus, kuriems buvo išduotas leidimas, Registrų centrui su prašymu įregistruoti naują nekilnojamąjį objektą pateikiama buto kadastro duomenų byla ir deklaracija apie statybos užbaigimą, patvirtinta VTPSI.
Jei patalpų paskirtis keičiama, savininkas turi pateikti daugumos pastato bendraturčių pritarimą bei projektą, parengtą ir suderintą įstatymų nustatyta tvarka, taip pat gauti savivaldybės leidimą, o visi paskirties keitimo projektai turi būti derinami su pastatus administruojančiomis įmonėmis.
Pasak pašnekovės, jei pastatai ar patalpos naudojamos ne pagal paskirtį, kuri nustatyta tvarka įregistruota, galima užsitraukti ir administracinę atsakomybę: savivaldybių administracijos gali bausti už statinių naudojimo tvarkos pažeidimus.
Norėdami sužinoti, ar jus sudominusi patalpa registruota kaip butas, galite užsisakyti Nekilnojamojo turto registro išrašą pagal nurodytą turto adresą.
Kokius veiksmus reikia atlikti norint pakeisti statinių paskirtį?
Statinių paskirties keitimas yra vykdomas vadovaujantis Statybos įstatymu, Statybos techninio reglamento STR 1.07.03:2017 „Statinių techninės ir naudojimo priežiūros tvarka. Naujų nekilnojamojo turto kadastro objektų formavimo tvarka” (toliau - Reglamentas) IX skyriaus nuostatomis ir reikalavimais.
Nekilnojamojo turto registre įregistruoto nekilnojamojo daikto kadastro duomenys keičiami nekilnojamojo daikto savininkui pateikus prašymą. Kartu su prašymu pakeisti nekilnojamojo daikto kadastro duomenis po paskirties pakeitimo Registrų centro klientų aptarnavimo padaliniui turi būti pateikiama atnaujinta kadastro duomenų byla, parengta matininkų, nurodytų Nekilnojamojo turto kadastro įstatymo 11 straipsnyje, ir paskirties pakeitimą patvirtinantys dokumentai.
Pagal dabar galiojančią Statybos įstatymo nuostatą keičiant statinių paskirtį, kai atliekami tik statinio paprastojo remonto darbai arba statybos darbai iš viso neatliekami, statyba užbaigiama, aplinkos ministro nustatyta tvarka surašius deklaraciją apie statybos užbaigimą (kai ji privaloma), statinio (dalies) ekspertizės rangovui patvirtinus deklaraciją apie statybos užbaigimą ir ją įregistravus Lietuvos Respublikos statybos leidimų ir statybos valstybinės priežiūros informacinėje sistemoje „Infostatyba“.
Asmenys, teikdami prašymą įrašyti nekilnojamojo daikto kadastro duomenis Nekilnojamojo turto registre, neturi teikti spausdintinės nekilnojamojo daikto kadastro duomenų bylos, nes jos elektroniniai dokumentai prieš tai turi būti patalpinti Nekilnojamojo turto registro posistemėje „Matininkas” .
Nekilnojamojo turto kadastro įstatymo 12 straipsnyje nurodyti nekilnojamojo daikto kadastro duomenų įrašymo į nekilnojamojo turto kadastrą ir jų pakeitimo teisiniai pagrindai. Nekilnojamojo turto kadastro nuostatų 84-1.2 papunktyje detalizuojamas dokumentų, kurie turėtų būti pateikiami nekilnojamojo turto kadastro tvarkytojui nekilnojamojo daikto kadastro duomenų įrašymo į kadastrą tam tikrais atvejais, sąrašas.
Statybos užbaigimo tvarką reglamentuoja Statybos įstatymo 28 straipsnis ir Statybos techninis reglamentas STR 1.05.01:2017 „Statybą leidžiantys dokumentai. Statybos užbaigimas. Statybos sustabdymas. Savavališkos statybos padarinių šalinimas.
Pagal „Statybos įstatymo” 24 straipsnį, keičiant pastato paskirtį, kai atliekami statinio paprastojo remonto darbai arba neatliekami jokie statybos darbai, rengiamas pastato paskirties keitimo projektas. Statinio projektas rengiamas pagal statybos techninio reglamento STR1.04.04:2017 „Statinio projektavimas, projekto ekspertizė“ reikalavimus.