Civilinis kodeksas (CK) apibrėžia bendrosios nuosavybės teisę kaip dviejų ar kelių savininkų teisę valdyti, naudoti jiems priklausantį nuosavybės teisės objektą bei juo disponuoti (CK 4.72 str.). Tokie bendrasavininkai gali būti keli fiziniai ar juridiniai asmenys, šie subjektai ir valstybė, kelios valstybės, t.y. keli subjektai - savininkai. Bendroji dalinė nuosavybė valdoma, naudojama ir ja disponuojama visų jos dalyvių sutikimu.
Esant nesutarimui, valdymo, naudojimo ir disponavimo tvarką nustato teismas bet kuriam iš jos dalyvių pateikus ieškinį. Bendrosios dalinės nuosavybės teisė yra, kai bendrosios nuosavybės teisėje nustatytos kiekvieno savininko nuosavybės teisės dalys (CK 4.73 str.).
Pavyzdžiui, du draugai Ignas ir Tadas įsigijo žemės sklypą. Vadinasi, jie tą sklypą valdo bendrosios dalinės nuosavybės teise. Jei jų sumokėta suma yra vienoda, jų dalis bendrojoje dalinėje nuosavybėje bus po 1/2 dalį. Tačiau, jei Ignas turėjo daugiau pinigų ir sumokėjo 70 proc. sumos, jo dalis bendrojoje dalinėje nuosavybėje bus lygi 70/100 dalių, o Tado - 30/100 dalių.
Pažymėtina, kad kiekvienas iš bendraturčių proporcingai savo daliai turi teisę į bendro turto duodamas pajamas, atsako tretiesiems asmenims pagal prievoles, susijusias su bendru turtu, taip pat privalo apmokėti išlaidas jam išlaikyti ir išsaugoti, mokesčiams, rinkliavoms ir kitoms įmokoms.
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra išaiškinęs, kad bendraturčiai turi pareigą, įgyvendinant valdymo, naudojimo ir disponavimo teises, išnaudoti visas galimybes suderinti savo valią dėl bendro daikto likimo, nesiekti savo interesų apsaugos kito bendraturčio teisių suvaržymo sąskaita ir aktyviai ieškoti priimtiniausio visoms šalims sprendimo būdo. Bendraturčiai turi pareigą visus su bendru turtu susijusius klausimus spręsti vadovaujantis interesų derinimo, proporcingumo, savitarpio supratimo principais.
Pagal CK 4.81 str. 1 d., namo, buto ar kito nekilnojamojo daikto bendraturčiai turi teisę tarpusavio susitarimu nustatyti tvarką, pagal kurią bus naudojamasi atskiromis izoliuotomis to namo, buto patalpomis ar kito nekilnojamojo daikto konkrečiomis dalimis, atsižvelgdami į savo dalį, turimą bendrosios dalinės nuosavybės teise.
Pagrindinės butų savininkų teisės ir pareigos
Butų ir kitų patalpų savininkai turi tokias teises ir pareigas, susijusias su bendrosios dalinės nuosavybės teise turimais objektais:
- Naudotis gyvenamojo namo bendrojo naudojimo objektais pagal jų funkcinę paskirtį, nepažeisdami kitų patalpų savininkų (naudotojų) teisių ir teisėtų interesų.
- Valdyti, tinkamai prižiūrėti, remontuoti ar kitaip tvarkyti bendrojo naudojimo objektus.
- Proporcingai savo daliai apmokėti išlaidas namui išlaikyti ir išsaugoti, mokėti mokesčius, rinkliavas ir kitas įmokas, taip pat reguliariai daryti atskaitymus kaupti lėšas, kurios bus skiriamos namui atnaujinti.
- Butų ir kitų patalpų savininkai neturi teisės parduoti bendrosios dalinės nuosavybės teise turimos savo dalies (atlikti kitų veiksmų, susijusių su turimos dalies perdavimu) atskirai nuo nuosavybės teisės į butą ar kitą patalpą perdavimo.
- Daugiabučio namo butų savininkai turi teisę pirmenybės teise įsigyti kitų butų savininkų parduodamą bendrąja daline nuosavybės teise turimą dalį.
- Butų ir kitų patalpų savininkai (naudotojai) turi teisę imtis būtinų priemonių be kitų savininkų (naudotojų) sutikimo, kad būtų išvengta žalos ar pašalinta grėsmė bendrojo naudojimo objektams, ir reikalauti iš kitų buto ir kitų patalpų savininkų atlyginti išlaidas, proporcingas šių savininkų bendrosios dalinės nuosavybės daliai.
- Butų ir kitų patalpų savininkas neprivalo apmokėti išlaidų, dėl kurių jis nėra davęs sutikimo ir kurios nesusijusios su įstatymų ir kitų teisės aktų nustatytais privalomaisiais statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimais arba dėl kurių nėra priimta administratoriaus ar butų ir kitų patalpų savininkų susirinkimo sprendimo.
- Buto ir kitų patalpų savininkas (naudotojas) privalo leisti įgaliotiems asmenims remontuoti ar kitaip tvarkyti jo bute ir kitose patalpose esančią bendrojo naudojimo mechaninę, elektros, techninę ir kitokią įrangą.
- Daugiabučio namo butų savininkai turi teisę į bendrojo naudojimo objektų duodamas pajamas.
Taigi, išlaidas, kurios nesusijusios su įstatymų ir kitų teisės aktų nustatytais privalomaisiais statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimais galima atsisakyti mokėti esant dviem sąlygoms: kai dėl jų teisės aktų nustatyta tvarka nėra priimtas sprendimas ir kai butų ir kitų patalpų savininkas nėra davęs sutikimo dėl šių išlaidų.
Taip pat reikalauti iš kitų butų ir kitų patalpų savininkų (naudotojų), kad gyvenamojo namo bendrojo naudojimo objektų valdymas ir naudojimas atitiktų bendrąsias buto ir kitų patalpų savininkų (naudotojų) teises ir teisėtus interesus.
Teisėtais buto ir kitų patalpų savininkų (naudotojų) interesais laikoma gyvenamojo namo vidaus tvarkos taisyklių nustatymas, tinkama bendrojo naudojimo objektų priežiūra ir išlaikymas, gyvenamojo namo priežiūros ūkinio ir finansinio plano parengimas, lėšų kaupimas bendrojo naudojimo objektams atnaujinti.
Butų ir kitų patalpų savininkai (naudotojai) bendrojo naudojimo objektus privalo valdyti, tinkamai prižiūrėti, remontuoti ar kitaip tvarkyti. Pavyzdinę jungtinės veiklos sutarties formą tvirtina Vyriausybė ar jos įgaliota institucija.
Butų ir kitų patalpų savininkai taip pat privalo reguliariai kaupti lėšas, kurios bus skiriamos namui (statiniui) atnaujinti pagal privalomuosius statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimus. Šios lėšos yra butų ir kitų patalpų savininkų bendroji dalinė nuosavybė. Perleidus butą ar kitas patalpas naujam savininkui, su kaupiamosiomis lėšomis susijusios teisės ir prievolės atitenka naujam savininkui.
Sprendimai dėl bendrojo naudojimo objektų valdymo ir naudojimo, taip pat dėl naujų bendrojo naudojimo objektų sukūrimo ir disponavimo jais klausimų, priimami butų ir kitų patalpų savininkų balsų dauguma, jeigu įstatymuose nenustatyta kitaip. Kiekvieno buto ir kitų patalpų savininkas turi vieną balsą.
Butų ir kitų patalpų (pastato) savininkas, parduodamas, dovanodamas ar kitaip perleisdamas nuosavybės teise jam priklausantį butą ar kitas patalpas (pastatą), privalo apie tai pranešti bendrijos pirmininkui (valdybai) ir atsiskaityti su bendrija pagal savo prievoles, kurių vykdymo terminas yra suėjęs. Tvirtinant perleidimo sandorius, turi būti pateikta bendrijos pirmininko (valdybos) išduota pažyma apie prievolių bendrijai įvykdymą ir (arba) neįvykdytas prievoles.
Daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektams valdyti butų ir kitų patalpų savininkai steigia butų ir kitų patalpų savininkų bendriją arba sudaro jungtinės veiklos sutartį, arba šio kodekso 4.84 straipsnyje nustatyta tvarka pasirenka bendrojo naudojimo objektų administratorių.
Bendrijos dalyviai yra daugiabučio namo butų savininkai, išreiškę valią tokiais tapti. Daugiabučio namo butų savininkų bendrijų nariais tampama, tik išreiškus tokią valią. Narystės bendrijoje savanoriškumo principas reiškia, kad savininkas gali ir nesusieti savęs narystės bendrijoje ryšiais.
Nepriklausomai nuo narystės bendrijoje gyvenamųjų ir negyvenamųjų patalpų daugiabučiame name savininkas yra teisinių santykių, susijusių su bendrosios dalinės nuosavybės teisių įgyvendinimu, subjektas ir jam turi būti garantuojama teisė dalyvauti, sprendžiant dėl bendrosios dalinės nuosavybės teise priklausančių bendrojo naudojimo objektų valdymo, naudojimo ar disponavimo jais.
Bendrija padeda įgyvendinti bendraturčių bendrosios nuosavybės teisę, tačiau ji neįgyja savininko teisių ir pareigų, o veikia bendraturčių vardu ir interesais. Bendrija yra tik bendraturčiams bendrosios dalinės nuosavybės teise priklausančio turto valdymo būdas, todėl ji negali spręsti tų klausimų, kuriuos turi teisę spręsti tik patys to turto bendraturčiai (pvz. disponuoti bendrosios nuosavybės objektu).
Bendro naudojimo objektai gali būti valdomi taip pat sudarant jungtinės veiklos sutartį. Jeigu butų ir kitų patalpų savininkai neįsteigia bendrijos ar nesudaro jungtinės veiklos sutarties, skiriamas bendrojo naudojimo objektų administratorius.
Pavyzdžiui, butų savininkai už šilumą ir karštą vandenį moka tiek, kiek energijos ir vandens sunaudojo, tuo tarpu už išlaidas, skirtas bendram turtui išlaikyti (pvz. bendrų patalpų šildymą) turi būti apmokama proporcingai kiekvieno savininko turimai daliai.
Prisidėjimo prie bendro turto išlaikymo apimtis nepriklauso nuo naudojimosi šiuo turtu dažnumo, intensyvumo ir pan., ją lemia tik bendraturčio dalis bendrosios dalinės nuosavybės teisėje. Pažymėtina tai, kad prisidėjimo prie bendro turto išlaikymo apimtis priklauso tik nuo bendraturčio dalies bendrojoje dalinėje nuosavybėje, tačiau ne bendrosios dalinės nuosavybės objektų, dėl kurių daromos nurodytos išlaidos, funkcinės paskirties ar bendraturčio, kuriam ji taikytina, naudojimosi ar nesinaudojimo objektu aplinkybių (pvz. naudojimosi dažnumu), t.y. net tuo atveju, jei buto savininkas teigia nesinaudojantis bendro naudojimo objektu, jis vis tiek privalo proporcingai savo daliai sumokėti už jo išlaikymą.
Atskirai nuo nuosavybės teisės į butą ar kitą patalpą perdavimo, bendrosios dalinės nuosavybės teise turimas objektas gali būti parduodamas tuo atveju, jei parduodama bendrąja daline nuosavybe esančio daikto, kuris gali būti ar, jį pertvarkius, galės būti naudojamas kaip atskiras daiktas ir toks jo naudojimas netrukdys naudoti butų ar kitų patalpų pagal paskirtį, dalis.
Pažymėtina tai, kad tik butų ir kitų patalpų savininkai kaip daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų bendraturčiai, tačiau ne įgyvendinanti butų savininkų teises, pareigas ir interesus, susijusius su namo bendrojo naudojimo objektų valdymu ir naudojimu, bendrija, turi disponavimo šiais objektais teisę.
Butų savininkai tokią teisę gali įgyvendinti tik bendru sutarimu, jeigu butų ir kitų patalpų savininkų bendrijos įstatuose ar jungtinės veiklos sutartyje nenumatyta kitaip. Dėl kitų teisių (valdymo, naudojimo) įgyvendinimo sprendimai gali būti priimami ir nepasiekus vieningo bendraturčių sutarimo, esant balsų daugumai.
Butų ir kitų patalpų savininkai turi teisę imtis būtinų priemonių be kitų savininkų sutikimo, kad būtų išvengta žalos bendrojo naudojimo objektams, ir reikalauti atlyginti išlaidas proporcingai jų daliai.
Susirinkimų šaukimas ir sprendimų priėmimas
Butų ir kitų patalpų savininkų susirinkimus šaukia gyvenamojo namo butų ir kitų patalpų savininkų bendrijos valdyba (bendrijos pirmininkas) arba butų ir kitų patalpų savininkų jungtinės veiklos sutarties dalyvių įgaliotas asmuo, arba butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios dalinės nuosavybės administratorius, arba savivaldybės vykdomoji institucija. Taip pat sušaukti susirinkimą gali raštu pareikalauti ne mažiau kaip 1/4 butų ir kitų patalpų savininkų.
Butų ir kitų patalpų savininkų (ar jų dalies) sprendimai skelbiami Vyriausybės ar jos įgaliotos institucijos nustatyta tvarka ir galioja visiems (ar tos dalies) butų ir kitų patalpų savininkams, taip pat tiems savininkams, kurie įgijo nuosavybės teises į butus ir kitas patalpas po šių sprendimų priėmimo. Butų ir kitų patalpų savininkų sprendimai gali būti priimti ir nesušaukus susirinkimo, bet jiems raštu pareiškus apie savo sprendimą. Balsavimams raštu taikomi šiame straipsnyje nustatyti kvorumo ir sprendimui priimti reikalingo balsų skaičiaus reikalavimai.
Bendrijų įstatymo 21 straipsnis numato, kad butų ir kitų patalpų savininkai turi teisę įgalioti kitą asmenį atstovauti jų interesams palaikant santykius su bendrija ir jos valdymo organais dėl bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektų naudojimo, valdymo, priežiūros ir atnaujinimo, nurodydami įgaliojimo terminą, teisių ir pareigų apimtį.
Butų ir kitų patalpų (pastato) savininkas, parduodamas, dovanodamas ar kitaip perleisdamas nuosavybės teise jam priklausantį butą ar kitas patalpas (pastatą), privalo apie tai pranešti bendrijos pirmininkui (valdybai) ir atsiskaityti su bendrija pagal savo prievoles, kurių vykdymo terminas yra suėjęs. Tvirtinant perleidimo sandorius, turi būti pateikta bendrijos pirmininko (valdybos) išduota pažyma apie prievolių bendrijai įvykdymą ir (arba) neįvykdytas prievoles.
Bendrosios dalinės nuosavybės teisės įgyvendinimas
Kitas bendrosios dalinės nuosavybės teisės įgyvendinimo būdas įtvirtintas CK 4.80 str. 1 d. Taigi, bendraturčiai, įgyvendindami bendrosios dalinės nuosavybės teisę, gali nustatyti naudojimosi bendrąja daline nuosavybe tvarką arba atidalyti savo dalį iš bendrosios dalinės nuosavybės.
Kaip minėta, nekilnojamojo daikto bendraturčiai turi teisę tarpusavio susitarimu nustatyti tvarką, pagal kurią bus naudojamasi nekilnojamojo daikto konkrečiomis dalimis, atsižvelgdami į savo dalį, turimą bendrosios dalinės nuosavybės teise (CK 4.81 str.). Jeigu bendraturčių susitarimas dėl naudojimosi tvarkos nustatymo yra notariškai patvirtintas ir įregistruotas viešame registre, tai jis yra privalomas ir tam asmeniui, kuris vėliau įgyja dalį to namo, buto ar kito nekilnojamojo daikto bendrosios nuosavybės teisėmis (CK 4.81 str. 2 d.).
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra išaiškinęs, kad naudojimosi tvarka kiekvienu konkrečiu atveju turi būti tokia, kad nekiltų arba kiltų kiek įmanoma mažiau prielaidų konfliktinėms situacijoms atsirasti. Nors, nustačius naudojimosi tvarką, bendrosios dalinės nuosavybės santykiai nenutrūksta, tačiau savo nuožiūra bendraturtis gali naudotis tik ta konkrečia dalimi, kuri jam priskiriama, tam tikros bendro turto dalys ir toliau gali būti naudojamos bendrai.
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra pasisakęs, kad jeigu byloje bendraturčių pateikti naudojimosi bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektu tvarkos projektai yra netinkami ir ydingi, teismas turi teisę juos atmesti, tačiau teismo atsisakymas tvirtinti žemės sklypo naudojimosi tvarkos nustatymo projektą neužkerta kelio nesutariantiems bendraturčiams iš naujo kreiptis į teismą dėl bendrosios nuosavybės teisės įgyvendinimo pateikiant kitą naudojimosi bendrosios dalinės nuosavybės objektu tvarkos nustatymo projektą.
Atidalijimas iš bendrosios dalinės nuosavybės
Kaip minėta, kiekvienas bendraturtis turi teisę reikalauti atidalyti jo dalį iš bendrosios dalinės nuosavybės (CK 4.80 str.). Galimybė atsidalyti iš bendrosios dalinės nuosavybės nustatyta tam, kad būtų galima palengvinti ir supaprastinti savininko teisių į bendrą daiktą įgyvendinimą, kad ateityje būtų išvengta ginčų, kylančių tarp bendraturčių jiems įgyvendinant šias teises.
Visiško atidalijimo iš bendrosios dalinės nuosavybės atveju pasibaigia bendraturčio su kitais bendraturčiais turėta bendrosios dalinės nuosavybės teisė, o atsidalijęs bendraturtis tampa asmeninės nuosavybės teisės subjektu ir turi teisę atidalytą turtą valdyti, naudoti bei juo disponuoti savo nuožiūra (CK 4.37 str.).
Lietuvos Aukščiausiojo Teismo yra išaiškinta, kad CK 4.80 str. 2 d. nustatyta, kad jeigu nesusitariama dėl atidalijimo būdo, tai pagal bet kurio bendraturčio ieškinį daiktas padalijamas natūra kiek galima be neproporcingos žalos jo paskirčiai; kitais atvejais vienas ar keli iš atidalijamų bendraturčių gauna kompensaciją pinigais. Daikto padalijimas natūra kasacinio teismo praktikoje pripažįstamas pagrindiniu atidalijimo būdu, o kompensacijos priteisimas - išimtiniu (subsidiariu).
Taigi, visų pirma, turi būti sprendžiamas daikto atidalijimo natūra galimumas, net ir padarant atitinkamą (proporcingą) žalą daikto paskirčiai. Ir tik nesant galimybės atidalyti daikto natūra arba, jei atidalijant natūra daiktą bus padaryta neproporcinga žala jo paskirčiai, atidalijamajam ar kitiems bendraturčiams gali būti priteista kompensacija pinigais.
Kaip minėta, nesant galimybės atidalyti daikto natūra arba, jei atidalijant natūra daiktą bus padaryta neproporcinga žala jo paskirčiai, atidalijamajam ar kitiems bendraturčiams gali būti priteista kompensacija pinigais.
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra išaiškinęs, kad CK 4.80 str. 2 d. normos, kai nė vienas bendraturtis nesutinka gauti kompensacijos pinigais, aiškintinos kartu su nuosavybės neliečiamumo principu, įtvirtintu Konstitucijos 23 straipsnyje, ir CK 4.93 str. nustatytomis savininko teisių apsaugos garantijomis.
Kompensacijos priteisimas
Toks aiškinimas suponuoja išvadą, kad priteisti kompensaciją be kito bendraturčio sutikimo galima tik išimtiniais atvejais, kai yra šios sąlygos: pirma, išnaudotos visos galimybės padalyti daiktą natūra pagal bendraturčiams tenkančias dalis, tačiau to negalima padaryti be neproporcingos žalos daikto paskirčiai; antra, faktinės aplinkybės yra tokios, dėl kurių daikto dalies paėmimas iš bendraturčio neturėtų būti vertinamas kaip esminis savininko teisių pažeidimas.
Dėl antrosios sąlygos daikto dalies paėmimas iš bendraturčio neturėtų būti vertinamas kaip esminis savininko teisių pažeidimas, pvz., kai bendrosios nuosavybės dalis, palyginti su kitais bendraturčiais, yra gerokai mažesnė, jos negalima realiai atidalyti, o savininko interesas naudotis bendrąja daline nuosavybe nevertintinas kaip labai svarbus.
Bendraturčių teisiniai klausimai sprendžiami arba bendru sutarimu arba teismo tvarka (LR CK 4.75 straipsnis). Jokių kitokių variantų ar neteisminių (notarinių) procedūrų išspręsti atidalijimo klausimui vienašališkai nėra.
Naudojimosi tvarka nustatoma tarpusavio sutarimu arba teisme. Naudojimosi tvarkos nustatymas yra paprastesnis būdas ir yra skirtas naudojimuisi atskiromis izoliuotomis patalpomis arba konkrečiomis turto dalimis nustatyti.
Naudojimosi tvarka nustatoma sudarant atskirą rašytinį susitarimą dėl to kaip ir kokiu būdu bus naudojamąsi bendrosios dalinės nuosavybės objektu. Susitarimo sudarymas patvirtinamas parašais. Notarinė registracija neprivaloma ir į teismą dėl patvirtinimo kreiptis nereikia.
Esminis skirtumas tarp atidalijimo iš bendrosios dalinės nuosavybės ir naudojimosi bendrąją daline nuosavybe tvarkos nustatymo - vienu atveju (nustatant tvarką) bendroji dalinė nuosavybė išlieka, kitu atveju (atidalijant) - išnyksta. Atidalijant iš bendrosios dalinės nuosavybės suformuojamas atskiras nekilnojamojo turto objektas ir tai reiškia, kad pasibaigia santykis su bendraturčiais, o taip pat ir tokios pareigos kaip informavimo ir pirmenybės teisės suteikimo pareiga prieš perleidžiant turtą ir pareiga prisidėti prie bendrojo naudojimo objektų išlaikymo. Nustatant naudojimosi tvarką - šios pareigos išlieka, naujas nekilnojamojo turto objektas nesuformuojamas.
Atidalijimas iš bendrosios dalinės nuosavybės reiškia, kad bendroji dalinė nuosavybė pasibaigia ir kiekvienas atsidalinęs savininkas turi atskirą daiktą bei teisę visiškai savarankiškai jį valdyti, naudoti ir disponuoti. Atidalijimas taip pat vyksta bendraturčių sutarimu arba teisme.
Rekomenduotina iš anksto susiderinti su bendraturčiais ar jie duos leidimą atidalijimui iš bendrosios dalinės nuosavybės ir tik tuomet pradėti rengti atidalijimo iš bendrosios dalinės nuosavybės planą. Atliekami kadastriniai matavimai (atlieka projektuotojas/matininkas) ir parengiamas atidalijimo planas, kuriame suformuojamas atskiras nekilnojamojo turto vienetas. Šiam planui pritarti ir jį patvirtinti turi bendraturčiai t.y. tie bendraturčiai, kuriuos liečia toks atidalijimas (šiuo atveju - 100 proc. bendraturčių). Taip pat paprastai apie atidalijimo sprendinius ir bendraturčių pritarimą pranešama atsakingai institucijai.
Šis būdas yra išimtinis tuo, kad jei kitas bendraturtis su tokiu būdu nesutinka ir yra galimybės tokio būdo netaikyti - teismas turi teikti prioritetą kitiems atidalijimo iš bendrosios dalinės nuosavybės būdams. Visais atvejais teismas prioritetą turėtų teikti daikto atidalijimui natūra be neproporcingos žalos jo paskirčiai.
Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikoje laikomasi nuostatos, kad priteisti kompensaciją be kito bendraturčio sutikimo galima tik išimtiniais atvejais, kai yra šios sąlygos: pirma, išnaudotos visos galimybės padalyti daiktą natūra pagal bendraturčiams tenkančias dalis, tačiau to negalima padaryti be neproporcingos žalos daikto paskirčiai; 2) kompensacija paprastai priteisiama atidalijimo siekiančiam bendraturčiui; 3) faktinės aplinkybės yra tokios, dėl kurių daikto dalies iš bendraturčio paėmimas neturėtų būti vertinamas kaip esminis savininko teisių pažeidimas, pavyzdžiui, kai dalis bendrojoje nuosavybėje, palyginus su kitais bendraturčiais, yra gerokai mažesnė, jos negalima realiai atidalyti, o savininko interesas naudotis bendrąja daline nuosavybe nevertinamas kaip labai svarbus.
Kompensacija paprastai yra išmokama atsidalinti siekiančiam bendraturčiui (paprastai Ieškovui). Ieškovas pasiūlo atidalijimo iš bendrosios dalinės nuosavybės variantą ir paprastai būtent jis turi atsisakyti jam priklausančios nuosavybės dalies mainais į išmokamą kompensaciją t.y. kito ar kitų bendraturčių nuosavybė padidėja Ieškovui priklausančia dalimi, o jis už prarastą nuosavybės plotą gauna kompensaciją.
Teismas spręsdamas dėl kompensacijos priteisimo turi įvertinti ar kito bendraturčio finansinės galimybės leidžia išmokėti kompensaciją (t.y. ar nesusidarys situacija, kai dėl kompensacijos išmokėjimo turės būti (iš varžytinių) parduodama kito bendraturčio nuosavybė - teismai laikosi pozicijos, kad tokie atvejai neturėtų būti toleruojami).
Už prarandamą bendrosios dalinės nuosavybės dalį išmokama kompensacija turi būti teisinga. Teisinga reiškia atitinkančią tikrąją atidalijamos dalies vertę pagal atidalijimo metu galiojančias rinkos kainas.
Taip pat gali būti taikomas mišrus atidalijimas - kai dalis turto atidalijama, o už likusią dalį sumokama pinigais. Įmanomi ir variantai, kai vietoje kompensacijos bendraturčiui perleidžiama dalis kitokios nuosavybės - visais atvejais siekiama įgyvendinti bendradarbiavimo ir kooperacijos principus.
Įžvalgos iš teismų praktikos
Pirmiausia prieš siekiant atidalinti iš BDN turi būti išsiaiškinama ar nėra ginčo dėl bendraturčiui priklausančios dalies dydžio. Prašomas suformuoti daiktas turi atitikti idealiąją bendraturčio dalį bendrojoje dalinėje nuosavybėje, jei tai objektyviai ir techniškai įmanoma. Bendraturtis turi teisę tik į santykinį atidalijimą (savo dalies atidalijimą), kitiems bendraturčiams priklausančias dalis paliekant nepakitusias.
Apibendrinant, butų ir kitų patalpų savininkų teisės bendrojoje nuosavybėje yra reglamentuotos įstatymais ir teismų praktika. Svarbu žinoti savo teises ir pareigas, kad būtų galima efektyviai valdyti bendrą turtą ir išvengti ginčų.
tags: #patalpu #savininkai #atsizvelgdami #i #savo #dali