Patalpų Paskirties Keitimas: Balsavimo Tvarka ir Reikalavimai

Aplinkos ministerija nuolat stebina naujais reikalavimais, vienas iš tokių - patalpų paskirties keitimo atveju privalomas projektinių pasiūlymų viešinimas tokia pačia tvarka, kaip ir projektuojant naują daugiabutį namą, didelį prekybos centrą ar kitą visuomenei svarbų objektą. Tai galioja patalpoms, esančioms visuomenei svarbiame pastate, pavyzdžiui, bet kuriame daugiabutyje name.

Projektiniai Pasiūlymai ir Viešinimas

Visų pirma, būtina rengti projektinius pasiūlymus. Tai kelia klausimų, nes patalpų paskirtis kartais keičiama net neatliekant jokių remonto darbų. Kyla klausimas, ką reikėtų rodyti tokiuose projektiniuose pasiūlymuose?

Antra, būtina statyti stendą, informuojantį apie rengiamą projektą matomoje vietoje sklype arba siųsti registruotus laiškus kaimyninių sklypų savininkams, naudotojams ir valdytojams bei daugiabučių gyvenamųjų namų bendrojo naudojimo patalpų valdytojams. Tačiau ne visi pastatai stovi žemės sklypuose, t.y. dažnu atveju jie yra tiesiog laisvoje valstybinėje žemėje.

Kyla klausimas, jei patalpos, kurioms keičiama paskirtis, yra kito savininko sklype, ar reikia gauti jo sutikimą stendo pastatymui? Galima kabinti stendą ant patalpų lango, bet ką daryti, jei patalpos yra be langų arba langai yra nematomoje vietoje? Arba jei yra keturi kaimyniniai žemės sklypai ir kiekviename jų po 30 bendraturčių?

Statinio Išdėstymo Vizualizacija

Stende ar laiškuose privaloma pateikti ir statinių išdėstymo sklype su gretima urbanistine aplinka vizualizaciją. Ar tai logiška, jei keičiama pastato rūsyje ar penktame aukšte esančių patalpų paskirtis neatliekant jokių remonto darbų? Lygiai tą patį galima pasakyti apie reikalavimą projektinius pasiūlymus rengti galiojančio topografinio plano pagrindu, kai pats patalpų paskirties keitimo projektas su topografija neturi nieko bendro.

Taigi, patalpų savininkai ir projektuotojai yra paliekami savivaldybių malonei, kurios į kai kuriuos itin nelogiškus reikalavimus, pavyzdžiui, dėl topografinio plano ar vizualizacijų, žiūri atlaidžiai. Arba ne.

Patalpų Savininkų Sutikimai

Tačiau svarbiausia yra tai, kad patalpų paskirties keitimas yra galimas tik gavus daugiau nei pusės pastato patalpų savininkų sutikimus. Tą atlikti nėra paprasta, ypač turint galvoje, kad sutikimai turi atitikti tam tikrus reikalavimus, turi būti rengiamas balsavimas ir kitos laiko, pastangų ir teisinių žinių reikalaujančios procedūros. Taigi, projektinių pasiūlymų viešinimas iš esmės atlieka tą pačią funkciją.

Vadinasi, atliekamas tas pats darbas, tik patalpų savininkas turi be reikalo gaišti laiką ir leisti pinigus. Panašu, kad Aplinkos ministerija, pasiduodama viešinimo isterijai, pamažu perlenkia lazdą.

Dar 2018 metų pradžioje buvo publikuotas straipsnis apie tai, jog teisės aktuose yra palikta aiški klaida, kai keičiant patalpų paskirtį, atliekant kapitalinį remontą ar rekonstravimą, yra būtina gauti ne tik daugumos pastate esančių patalpų savininkų sutikimus, bet ir visų 100 procentų žemės sklypo savininkų sutikimus.

Aplinkos ministerija žadėjo, kad siūlomi pakeitimai bus svarstomi ir galbūt pateikti su Statybos įstatymo projektu Seimui 2018 m. IV ketvirtį. Įdomu tai, kad per metus laiko klaida teisės aktuose taip ir nepataisyta ir Aplinkos ministerija jau antrą mėnesį neatsako į pateiktą pakartotinį paklausimą.

Balsavimo Tvarka Daugiabučiuose Namuose

Daugiabučio namo gyventojai turi teisę patikrinti balsavimo biuletenius dėl namo renovacijos, o balsavimo rezultatai gali būti viešinami laiptinių skelbimų lentose. Savininkų balsavimo raštu tvarką nustato Vyriausybės įgaliota institucija (Aplinkos ministerija).

Tvarkoje nurodyta, kad balsavimo raštu organizatorius turi pateikti informaciją - pakviesti savininkus dalyvauti balsavimo biuletenių skaičiavimo komisijoje. Taip pat rašytine tvarka pateikus prašymą, kuriame būtų nurodytas teisinis pagrindas ir teisėtas tikslas, galima gauti informaciją apie balsavimą.

Kai organizuojamas balsavimas raštu, balsavimo organizatorius pats suformuluoja balsavimui pasiūlytą sprendimą arba sprendimus, balsavimo organizatorius pasirenka, kiek klausimų bus keliama, parengia balsavimo biuletenius. Jeigu savininkai nenori pritarti pasiūlytam sprendimui, jie gali taip ir parašyti balsavimo biuletenyje: "nepritariu", taip jie pareikš savo valią. Nesurinkus pakankamo savininkų balsų skaičiaus "už", siūlytas sprendimas nebus priimtas.

Organizuojant name, kur veikia DNSB, balsavimą, visiems gyventojams dėl kaupiamųjų lėšų tarifo keitimo, pagal gyventojų pageidavimą buvo išskirti 3 variantai. Laikoma, kad sprendimas svarstomu klausimu priimtas, jei daugiau kaip 1/2 visų patalpų savininkų balsavo vienodai.

Aukščiausias organas bendrijoje - bendrijos narių visuotinis susirinkimas. Jis gali priimti įvairius sprendimus, taip pat ir atšaukiančius, vadovaujantis protingumo, sąžiningumo, žalos nedarymo, teisėtmo principais.

Dokumentą, kuriuo reikalaujama surengti susirinkimą, reikėtų aiškiai pavadinti: REIKALAVIMAS. Taip, dokumentą turėtų pasirašyti visi susirinkimo reikalaujantys bendrijos nariai.

Bendrijos pirmininką renka, taip pat ir bendrijos įstatus tvirtina ne visi savininkai, o tik bendrijos nariai. Susirinkimo (balsavimo raštu) dieną būtina žinoti bendrijos narius, kad būtų galima žinoti kvorumą ir apskaičiuoti balsavusiųjų "už" dalį (skaičių). Prie bendrijos narių susirinkimo (balsavimo raštu) protokolo reikia pridėti bendrijos narių sąrašą, kurį savo parašu patvirtina tą dieną įregistruotasis bendrijos pirmininkas.

Jeigu kalbate apie garažų bendrijos narių pakartotinį susirinkimą, tai pagal Bendrijų įstatymo nuostatas Visuotinio susirinkimo sprendimai yra teisėti, kai už juos balsuoja daugiau kaip pusė susirinkime dalyvaujančių bendrijos narių.

Bendrijos visuotiniame susirinkime kiekvienas bendrijos narys turi po vieną balsą. Visų daugiabučio namo ir kitos paskirties pastatų savininkų susirinkime kiekvienas savininkas turi tiek balsų, kiek jam nuosavybės teise priklauso Nekilnojamojo turto registre įregistruotų nuosavybės teisės objektų tame pastate.

Susirinkimo metu pirmininkas turėtų paklausti, kokiu pagrindu ir kokiu tikslu dalyvauja ne bendrijos narys ir ne savininkas. Bendrijos narių susirinkimas gali balsuoti už tai, kad būtų leista tam asmeniu dalyvauti arba gali balsuoti taip, kad jis turi pasišalinti (turėtų pasišalinti, jei to nepadarytų, galima būtų kviesti policiją, pareiškiant kaltinimą dėl trukdymo susirinkimui).

Ūkinės Veiklos Vykdymas Gyvenamajame Name

Gyvenamuosius ar negyvenamuosius pastatus ar jų patalpas nepakeitus jų paskirties galima naudoti Ekonominės veiklos rūšių klasifikatoriuje nurodytai negamybinei veiklai, išvardintai Statinio (jo patalpų) naudojimo ne pagal paskirtį atvejų ir tvarkos apraše.

Jeigu ekonominę veiklą numatoma vykdyti ne visame pastate, o tik jo dalyje, neviršijančioje 50 procentų pastato bendro ploto, pastato naudojimo paskirties keisti nereikia.

Kūrybinės dirbtuvės - patalpos, skirtos savo ar savo šeimos reikmėms, kuriose vienu metu dirba ne daugiau kaip 5 žmonės ir nenaudojami potencialiai pavojingi įrenginiai, gamybinės ir pramonės paskirties pastatams (patalpoms) nepriskiriamos. Tai reiškia, kad ne daugiau kaip 5 žmonių kūrybinių dirbtuvių patalpų paskirtis neprivalo būti gamybos ir pramonės.

Atliekant statybos darbus, kuriais pastatas ar patalpos pritaikomos naujai paskirčiai, ir keičiant patalpų ar pastatų paskirtį, privaloma gauti rašytinį savivaldybės administracijos įgalioto valstybės tarnautojo pritarimą parengtam paprastojo remonto aprašui.

Už statinio ar patalpų naudojimą pažeidžiant nustatytus reikalavimus ir naudojimą ne pagal paskirtį gresia administracinė bauda iki beveik 1 500 eurų.

Daugiabučių Gyvenamųjų Namų Bendrijų Įstatymo Pataisos

2015 m. birželio 4 d. Seime po pateikimo bendru sutarimu buvo pritarta Daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatymo pataisoms, kuriomis siekiama pažaboti nesąžiningus daugiabučių bendrijų pirmininkus.

Pataisomis įteisinama nuostata, kad bendrijos pirmininkas dirbtų pagal terminuotą sutartį, o pasibaigus kadencijai, iškart netektų algos, jei nesušauktų visuotinio susirinkimo ir nebūtų perrinktas.

Nauju įstatymo projektu siekiama, kad sprendimai dėl svarbiausių reikalų, tokių, kaip bendrijos įstatų keitimo, dėl pirmininko ir valdybos narių rinkimo ir atšaukimo iš pareigų bei bendrijos reorganizavimo ir panaikinimo būtų priimamai tik susirinkimų metu. Visi priimti sprendimai taip pat turi būti skelbiami viešai, kad su jais susipažintų ir sprendimo priėmime nedalyvavę gyventojai.

Įstatymo projekte nurodytas ir draudimas pirmininkams naudoti bendrijos lėšas savo teisinių ginčų išlaidoms padengti. Taip siekiama pažaboti pirmininkus, kurie samdosi teisininkus ginti ne bendrijos, bet asmeninius interesus, o teisiniai ginčai visiškai nėra susiję su bendrijos reikalais.

Tam, kad pirmininkai būtų suinteresuoti aktyviau spręsti bendrijos klausimus ir atstovauti jos nariams, siūloma pirmininko kadencijos laiką sutrumpinti iki dviejų metų, o naujo pirmininko kandidatūrą patvirtinti per 3 mėnesius vietoje esamų 12 mėnesių.

Svarbiausi aspektai

Apibendrinant, svarbu atkreipti dėmesį į šiuos aspektus:

• Patalpų paskirties keitimo procedūros reikalauja projektinių pasiūlymų ir viešinimo.
• Būtina gauti daugiau nei pusės pastato patalpų savininkų sutikimus.
• Daugiabučių namų bendrijų veikla reglamentuojama įstatymais, siekiant užtikrinti skaidrumą ir gyventojų teises.
• Ūkinės veiklos vykdymas gyvenamajame name turi atitikti nustatytus reikalavimus.

tags: #patalpu #paskirties #keitimas #kas #gali #organizuoti