Nuo 2025 m. gegužės 1 d. įsigaliojo nauja LR pridėtinės vertės mokesčio įstatymo (toliau - PVMĮ) 31 straipsnio 3 dalies redakcija, taip pat mokesčių administratorius atnaujino ir papildė PVMĮ 31 straipsnio komentarą. Šiame straipsnyje aptariami nekilnojamojo turto nuomos apmokestinimo PVM ypatumai Lietuvoje, atsižvelgiant į naujausius teisės aktų pakeitimus bei teismų praktiką.
Gyvenamųjų Pastatų ir Patalpų Apibrėžtys
Šios dalies komentaras papildytas nuostata, kad pagal Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2016 m. spalio 27 d. įsakymu Nr. gyvenamosioms patalpoms priskiriami butai.
Trumpalaikė ir Ilgalaikė Nuoma
Komentaras papildytas paaiškinimu dėl trumpalaikės ir ilgalaikės nuomos. Trumpalaikė gyvenamųjų patalpų nuoma, t. y. nuoma, kurios laikotarpis trumpesnis kaip 2 mėnesiai, apmokestinama PVM, taikant standartinį PVM tarifą. Gyvenamosios paskirties nekilnojamojo turto nuoma PVM neapmokestinama, jei nuoma yra ilgesnė negu 2 mėnesiai, tačiau nuoma trumpesnė negu 2 mėnesiai apmokestinama PVM.
Jei ilgalaikė sutartis nutraukiama anksčiau nei po 2 mėn., ji laikoma trumpalaike ir apmokestinama. Tačiau jei gyventojai teikia gyvenamosios paskirties nekilnojamojo turto nuomą, trumpesnę negu 2 mėnesiai, arba nuomoja garažus ir pan., tai gautas atlygis traukiamas į 45 000 Eur sumą.
Asmenys viešbutyje, kuris yra PVM mokėtojas, apsistoja įvairiais laikotarpiais. Nustatant 2 mėnesių laikotarpio termino pradžią ir pabaigą vadovaujamasi Civilinio kodekso (toliau - CK) nuostatomis.
Pavyzdžiai:
1 PAVYZDYS. Sudaryta gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis. Sutartyje numatyta, kad ji įsigalioja 2025 m. kovo 5 d. ir sudaroma 2 mėnesių laikotarpiui. Šiuo atveju nuomos termino pradžia bus 2025 m. kovo 6 d. 00:00 val., o pabaiga - 2025 m. gegužės 6 d.
2 PAVYZDYS. Fizinis asmuo, PVM mokėtojas, savo turimas, nuosavybės teise priklausančias gyvenamosios paskirties patalpas - butą - nuomoja 2 savaitėms, 10 dienų ar pan., t. y. trumpesniam nei 2 mėn. laikotarpiui.
Nekilnojamojo Turto Nuomos Samprata Pagal ESTT
Šios dalies komentaras papildytas ESST teismo praktika ir nustato, kad pagal suformuotą ESTT praktiką (bylos: C-326/99, C-409/98, C-108/99, C-269/00 ir kt.) nekilnojamojo turto nuoma PVM apskaičiavimo tikslais suprantama kaip nuomotojo įsipareigojimas suteikti teisę nuomininkui naudotis nekilnojamuoju turtu kaip savininkui nustatytu laiku už užmokestį, jokiam kitam asmeniui negalint pasinaudoti šia teise.
ESTT sprendime C-215/19 (41 p.) patikslino, kad PVM direktyvoje numatytas nekilnojamojo turto nuomos neapmokestinimas paaiškinamas tuo, kad nekilnojamojo turto nuoma, nors ir ekonominė veikla, paprastai yra pasyvi ir nesukuria didelės pridėtinės vertės. Tokia veikla skiriasi nuo kitų veiklos rūšių, susijusių su pramone ir prekyba, arba nuo veiklos, kurios tikslas atitinka paslaugos teikimą, o ne paprastą turto perleidimą, pavyzdžiui, teisės naudotis golfo aikštele, teisės naudotis tiltu už kelių mokestį ar teisės įrengti cigarečių automatus prekybos vietose.
Savo praktikoje ESTT ne kartą akcentavo, kad nekilnojamojo turto nuomos pasyvusis pobūdis, kuris pateisina tokio sandorio neapmokestinimą PVM, susijęs su paties sandorio pobūdžiu, o ne su tuo, kaip nuomininkas naudoja atitinkamą turtą (byla C-278/18, 21 punktas).
Neapmokestinimas PVM taikomas pasyviai veiklai - kai perduodama tik teisė naudotis turtu.
„Mišrūs“ Sandoriai
Taip pat komentaras patikslintas dėl „mišrių“ sandorių apmokestinimo PVM. Kai kartu su nekilnojamuoju turtu perduodamas ir kitas jame esantis turtas (įrenginiai, inžineriniai tinklai ir pan.), teikiamos papildomos paslaugos, t. y. sudaromas ,,mišrus“ paslaugų sandoris, tai PVM apskaičiavimo tikslais laikoma, kad sandorį sudaro keli elementai.
Tokiu atveju, remiantis ESTT praktika (bylos C-41/04, C-251/05 ir kt.), reikia nustatyti, ar yra sudarytas vienas, du ar daugiau atskirų sandorių.
Pavyzdžiai:
1 PAVYZDYS. UAB, eksploatuojanti futbolo stadioną, su futbolo klubu sudarė sutartį dėl teisės naudotis futbolo stadiono aikštynu. Sutartyje numatyta, kad futbolo klubas futbolo stadiono aikštynu, taip pat žaidėjų ir teisėjų drabužinėmis galės naudotis ne daugiau nei 18 dienų per sporto sezoną (sporto sezonui prasidedant kiekvienų kalendorinių metų liepos 1 d. ir baigiantis kitų metų birželio 30 d.).
Pagal sutartį UAB: turi visišką ir neribotą teisę suteikti tokias pačias teises kitiems savo pasirinktiems fiziniams arba juridiniams asmenims, išskyrus minėtas 18 dienų; turi teisę bet kada patekti į minėtas patalpas tam, kad užtikrintų tinkamą naudojimąsi jomis ir apsisaugotų nuo bet kokios žalos (keliama tik viena sąlyga - netrukdyti tinkamai sporto rungtynių eigai); išlaiko patekimo į patalpas nuolatinės kontrolės teisę; reikalauja sumokėti fiksuotą 1 750 Eur atlyginimą už kiekvieną naudojimosi aikštynu, drabužinėmis, kavinės, durininko paslaugomis, visų patalpų apsauga ir priežiūra dieną - pagal susitarimą 20 proc. šios reikalaujamos sumos sudaro mokestis už teisę patekti į futbolo aikštę, 80 proc. - mokestis už įvairias priežiūros, valymo, remonto (žolės pjovimas, sėjimas ir kt.) ir žaidimo aikštės atnaujinimo paslaugas, taip pat už papildomas paslaugas.
2 PAVYZDYS. Bendrovė valdo biurų pastatą, skirtą įrengtų darbo vietų nuomai. Biurų pastatas yra naudojamas skirtingų klientų, ieškančių darbui skirtos aplinkos (visiškai įrengtų darbo vietų), poreikiams tenkinti. kitas paslaugų paketas: tam tikros darbo vietų erdvės yra izoliuotos - yra pertvaros, yra rakinamos durys. Tai atskiri visiškai įrengti darbo kabinetai, kuriuose gali dirbti vienas ar keli žmonės (toliau - Biuro erdvės).
Biuro erdvės nuomos atveju klientai turi daugiau privatumo, nes gali išsinuomoti visiškai įrengtą darbui tinkamą izoliuotą atskirą rakinamą kabinetą ir jam nereikia dalytis darbo vietos erdve su kitais bendrovės klientais bendroje darbo erdvėje.
Tiek Biuro erdvės, tiek Bendradarbystės erdvės nuomos atveju klientui nereikia niekuo rūpintis - nei darbo vietos įrengimu, nei jos priežiūra, aptarnavimu ar remontu, t. y. Bendradarbystės erdvės paslaugos susideda iš keleto elementų: naudojimosi darbo vieta, bendromis poilsio zonomis, virtuvėle, sanitariniais mazgais, konferencijų salėmis ir kt.
Visi šie elementai yra glaudžiai susiję, neturi savarankiško tikslo, todėl PVM apskaičiavimo tikslais laikoma, kad yra sudarytas vienas sandoris. Paslaugos gavėjui nėra priskirta konkreti darbo vieta (konkretus darbo stalas) ir vieną dieną jis dirba vienoje darbo vietoje, kuri tuo metu yra laisva, kitą dieną - kitoje, bendroje darbo erdvėje su kitais žmonėmis, t. y. neturi teisės į aiškiai apibrėžtą erdvę.
Atsižvelgiant į tai, laikoma, kad dominuojantis sandorio elementas - įrengtos darbo vietos nuoma. Tokiu atveju PVM apskaičiavimo tikslais laikoma kad sudarytas darbo vietos nuomos sandoris, kuris apmokestinamas PVM, taikant standartinį 21 proc.
Biuro erdvės nuomos paslauga susideda iš keleto elementų, kurie yra glaudžiai susiję, nėra savarankiški ir objektyviai sudaro vieną ekonomiškai neskaidomą paslaugą. Biuro erdvės nuomos atveju nuomininkas įgyja aiškią teisę į apibrėžtą erdvę - kabinetą, naudodamasis jam bendrovės suteiktu kabinetu, apriboja kitų asmenų galimybę naudotis tomis pačiomis patalpomis.
Tokiu atveju laikoma, kad dominuojantis sandorio elementas - teisės naudotis patalpomis kaip savininkui nustatytu laiku už užmokestį įgijimas, ir joks kitas asmuo negali pasinaudoti šia teise. Todėl PVM apskaičiavimo tikslais laikoma, kad bendrovė suteikė kabineto.
Nuo 2025-05-01 – naujos PVM prievolės nuomojant būstą per Airbnb ir Booking
Kito Turto Nuoma
Jeigu gyventojai užsiima kito turto (pvz., automobilių, žemės ūkio technikos, įrangos, įrankių ir kt.) nuomos veikla, tuomet turi įregistruoti individualią veiklą. Gautos kito turto nuomos pajamos bus apmokestinamos, taikant 15 proc. pajamų mokestį. Kadangi tai individuali veikla, todėl gyventojas gali gautas pajamas mažinti patirtomis išlaidomis arba 30 proc., taip pat gali taikyti mokesčio kreditą ir mokėti 5-15 proc. pajamų mokestį.
Jeigu gyventojai nesiverčia kito turto (pvz., automobilių, įrangos, įrankių ir kt.) nuomos veikla, o tiesiog gauna vienkartinio, atsitiktinio pobūdžio kito turto nuomos pajamų, tuomet individualios veiklos registruoti nereikia. Gautos pajamos bus apmokestinamos taikant 15 proc. Kai toks turtas nuomojamas kitiems gyventojams, nuo gautų pajamų nuomotojas, metams pasibaigus, iki kitų metų gegužės 1 d. turi sumokėti 15 proc. pajamų mokestį ir pajamas deklaruoti Metinėje pajamų deklaracijoje.
O jei turtas nuomojamas įmonėms, nuo išmokamos pajamų sumos apskaičiuoti, išskaičiuoti ir sumokėti 15 proc.
Pajamos Viršijančios 120 VDU
Taip pat svarbu paminėti, kad deklaruojant pajamas Metinėje pajamų deklaracijoje, jei apmokestinamųjų nuomos pajamų ir kitų su darbo santykiais nesusijusių pajamų metinė suma viršija 120 vidutinių šalies darbo užmokesčių dydžio sumą (2021 m. - 162 324 Eur), tuomet šį dydį viršijanti pajamų dalis bus apmokestinama taikant 20 proc.
Individuali Veikla ir Verslo Liudijimai
Jei gyventojai nuomoja gyvenamosios paskirties nekilnojamąjį turtą, individualios veiklos registruoti nereikia, nes tokio turto nuoma nelaikoma individualia veikla.
Kai įsigyjamas verslo liudijimas, nustatyto fiksuoto dydžio pajamų mokestis sumokamas savivaldybei. Kalbant apie verslo liudijimus, svarbu paminėti, kad nuo 2020 m. liepos 1 d. Pagal verslo liudijimą gyvenamosios paskirties nekilnojamojo turto nuomos pajamas galima gauti tik iš gyventojų.
Pagal verslo liudijimą galima gauti pajamas iš gyvenamosios paskirties nekilnojamojo turto nuomos ir mokėti fiksuotą pajamų mokestį tol, kol jos per mokestinį laikotarpį neviršija 45 000 Eur (kai nuomojami keli objektai, pajamos sudedamos). Jei pajamos perkopia 45 000 Eur, viršijanti gautų pajamų dalis apmokestinama 15 proc.
Pajamų Deklaravimas
Jei gyventojai gautas nuomos pajamas pasirenka apmokestinti pirmuoju variantu, pajamos deklaruojamos Metinėje pajamų deklaracijoje GPM311 ir mokestis sumokamas metams pasibaigus iki kitų metų gegužės 1 d. Kadangi ši veikla nelaikoma individualia, gyventojas negali gautų pajamų mažinti patirtomis išlaidomis ar 30 proc., taip pat negali taikyti mokesčio kredito ir mokėti 5-15 proc.
Jei gyventojai nuomoja kitos paskirties nekilnojamąjį turtą (pvz., žemę, gamybinius pastatus), individualios veiklos registruoti nereikia, nes nekilnojamo turto nuoma nelaikoma individualia veikla. Gautos pajamos apmokestinamos taikant 15 proc.
Kai gautos pajamos iš gyvenamosios ir kitos paskirties nekilnojamojo turto nuomos apmokestinamos 15 proc.
Jei turtas nuomojamas įmonėms, jis priskiriamas A klasės pajamoms ir nuo išmokamos pajamų sumos apskaičiuoti, išskaičiuoti, deklaruoti ir sumokėti 15 proc.
Jei turtas nuomojamas gyventojams (vykdantiems individualią veiklą ir naudojantiems išsinuomotą turtą veiklai vykdyti), turtas taip pat priskiriamas A klasės pajamoms ir nuo išmokamos pajamų sumos apskaičiuoti, išskaičiuoti, deklaruoti ir sumokėti 15 proc. pajamų mokestį privalo minėtas gyventojas (nuomininkas).
PVM Mokėtojo Prievolės
Pagal PVMĮ 71 straipsnio nuostatas, Lietuvos apmokestinamasis asmuo (pvz., mažoji bendrija ar kita įmonė) privalo pateikti prašymą įregistruoti jį PVM mokėtoju bei už tiekiamas prekes, teikiamas paslaugas PVMĮ nustatyta tvarka skaičiuoti PVM ir mokėti jį į biudžetą, jeigu bendra atlygio už vykdant ekonominę veiklą šalies teritorijoje patiektas PVM apmokestinamas prekes, suteiktas PVM apmokestinamas paslaugas suma per metus (paskutinius 12 mėnesių) viršija 45 000 eurų.
Atsižvelgiant į išdėstytas nuostatas, patalpų nuomotojui (subnuomotojui) atsirastų prievolė registruotis PVM mokėtoju, skaičiuoti ir mokėti į biudžetą PVM, jei jo bendras atlygis iš vykdomos ekonominės PVM apmokestinamos veiklos šalies teritorijoje per metus (paskutinius 12 mėnesių) viršytų 45 000 eurų ribą. Skaičiuojant šią ribą, turi būti atsižvelgiama į atlygį, kuris gautas/gautinas iš darbo vietų (ne patalpų) nuomos ir kitos PVM apmokestinamos veiklos šalies teritorijoje (jeigu tokia būtų vykdoma).
Pažymėtina, kad jeigu iš PVM apmokestinamos veiklos per metus (paskutinius 12 mėnesių) gautas/gautinas atlygis viršija nustatytą 45 000 eurų, bet veiklą vykdantis asmuo neįsiregistruoja PVM mokėtoju, tai jis privalo apskaičiuoti ir sumokėti PVM nuo visų sandorių, dėl kurių teikimo buvo viršyta 45 000 eurų riba.
Teisė Rinktis PVM Apmokestinimo Režimą
Pagal PVMĮ 31 str. 3 dalies nuostatas apmokestinamasis asmuo (nuomotojas) turi teisę pasirinkti už patalpų nuomą, kuri pagal PVMĮ 31 straipsnį PVM neapmokestinama, skaičiuoti PVM PVMĮ nustatyta tvarka, jeigu patalpos nuomojamos apmokestinamajam asmeniui PVM mokėtojui. Tuo atveju, jeigu įmonė būtų pasirinkusi nuo patalpų nuomos paslaugų skaičiuoti PVM ir patalpos būtų nuomojamos individualią veiklą vykdantiems asmenims PVM mokėtojais, tai tokie nuomos sandoriai būtų apmokestinami standartiniu 21 proc.
I. PVMĮ 31 straipsnio 3 dalis nustato, kad tuo atveju, kai nekilnojamasis pagal prigimtį daiktas (kurio nuoma pagal šio straipsnio 1 arba 2 dalį PVM neapmokestinama) yra nuomojamas apmokestinamajam asmeniui, PVM mokėtojui (nesvarbu, ar jis kaip PVM mokėtojas įsiregistravęs Lietuvoje, ar užsienio valstybėje), išskyrus PVM mokėtoją, taikantį smulkiojo verslo schemą Lietuvoje, taip pat diplomatinėms atstovybėms, konsulinėms įstaigoms, Europos Sąjungos institucijoms, jų įsteigtoms įstaigoms ir tarptautinėms organizacijoms ar jų atstovybėms ir šį nekilnojamąjį daiktą išnuomoja PVM apmokestinamasis asmuo, tai jis turi pasirinkimo teisę - skaičiuoti PVM nuo nuomos ar ne.
Šis pasirinkimas galioja ne trumpiau kaip 24 mėnesius visiems jo sudaromiems atitinkamiems sandoriams. Savo pasirinkimą apmokestinamasis asmuo privalo deklaruoti apskrities valstybinei mokesčių inspekcijai. Pasirinkimo skaičiuoti pridėtinės vertės mokestį deklaravimo taisyklės yra nustatytos Valstybinės mokesčių inspekcijos prie Lietuvos Respublikos finansų ministerijos viršininko 2004 m. kovo 1 d. įsakymu Nr. VA-26 „Dėl Pasirinkimo skaičiuoti pridėtinės vertės mokestį deklaravimo taisyklių ir Pasirinkimo skaičiuoti pridėtinės vertės mokestį, taikant investicinio aukso apmokestinimo pridėtinės vertės mokesčiu schemą, deklaravimo taisyklių patvirtinimo“.
UAB „A“, PVM mokėtoja, pasirinkusi už nekilnojamųjų pagal prigimtį daiktų nuomą skaičiuoti PVM, išnuomoja seną pastatą viešajai įstaigai B, PVM mokėtojai, kuri vykdo jai teisės aktais pavestą funkciją - teikia visuomenės informavimo paslaugas. Kad galėtų teikti šias paslaugas, viešoji įstaiga įsigyja reklamos paslaugas iš kitos valstybės narės PVM mokėtojo ir dėl to įsiregistruoja kaip PVM mokėtoja Lietuvoje.
Pagal PVM įstatymo 2 straipsnio 38 dalies nuostatas, viešosios įstaigos teikiamos visuomenės informavimo paslaugos, kurios nėra mažareikšmės, laikomos ekonomine veikla ir dėl to viešoji įstaiga B pagal PVM įstatymą laikoma apmokestinamuoju asmeniu. Ši įstaiga taiko smulkiojo verslo schemą Lietuvoje. Tokiu atveju UAB „A“, kuri yra pasirinkusi už nekilnojamųjų pagal prigimtį daiktų nuomą skaičiuoti PVM, seną pastatą viešajai įstaigai B turi išnuomoti be PVM.
- 2 metams išnuomojo seną pastatą... VšĮ - viešoji įstaiga - gali būti steigiama tiek vieno, tiek daugiau fizinių ir / ar juridinių asmenų.
- Teisės aktai nenustato viešosios įstaigos steigėjų (po juridinio asmens įregistravimo - dalininkai) įnašų dydžio.
VšĮ pavadinimas (arba kelis variantai, jei vienas iš pasirinktųjų būtų atmestas); Steigėjų (dalininkų) asmens tapatybių kortelių kopijos; Steigėjų (dalininkų) gyvenamosios vietos adresai; Vadovo asmens tapatybės kortelės kopija ir gyvenamosios vietos adresas; Įstaigos buveinės adresas (kai patalpų savininkas (bendraturčiai) fizinis asmuo - jis/jie pasirašo pas notarą Sutikimą dėl patalpų suteikimo, turėdamas/-mi nuosavybės teises patvirtinantį dokumentą, kuriame nurodytas patalpų unikalus numeris; kai patalpų savininkas juridinis asmuo - Sutikimą dėl patalpų suteikimo ant įmonės blanko pasirašo ir užantspauduoja įmonės vadovas, nurodydamas patalpų unikalų numerį).
Ūkio ministro įsakymu patvirtintose Viešųjų įstaigų pavyzdinių įstatų pildymo rekomendacijose nurodoma, kad jeigu įstatai pildomi elektroniniu būdu, įstatuose nurodomi tikslai pasirenkami iš Juridinių asmenų tvarkytojo patvirtintų Veiklos tikslų ir Veiklos sričių klasifikatorių. Šis klasifikatorius yra įkeltas į elektroninę juridinių asmenų registravimo sistemą.
Viešosios įstaigos, kaip ir kitų viešųjų juridinių asmenų veiklos tikslai įstatuose turi būti apibūdinti aiškiai ir išsamiai, nurodant veiklos sritis bei rūšis. Sugeneruotus steigimo aktą arba sutartį bei įstatus kvalifikuotu sertifikatu patvirtintu elektroniniu parašu turi pasirašyti visi steigėjai. Kai dokumentus chronologine tvarka pasirašys visi steigėjai, jų būsena pasikeis į Pasirašytas.
Juridinis asmuo bus įregistruotas ne vėliau kaip per 1 darbo dieną, jeigu Juridinių asmenų registro tvarkytojas, tikrindamas pateiktus duomenis ir dokumentus, nenustatys trūkumų.
Nuomos Konkursai (VšĮ Karoliniškių Poliklinikos Pavyzdys)
Viešoji įstaiga Karoliniškių poliklinika organizuoja nuomos konkursus. Pavyzdžiui, 2026-02-18 - 2026-02-19 vyko konkursas dėl 37,57 kv. m ploto negyvenamų patalpų, esančių L.Asanavičiūtės g. 27A, Vilniuje, nuomos vaistinės veiklai vykdyti.
Pagrindiniai konkurso reikalavimai:
- Konkurso dalyvis turi pateikti informaciją apie save (vardą, pavardę/įmonės pavadinimą, kodą, adresą, kontaktus, banko rekvizitus).
- Pateikti veiklos, atitinkančios nuomos sąlygas, aprašymą.
- Pateikti juridinio asmens registravimo pažymėjimo ir įstatų kopijas (jei taikoma).
- Įsipareigoti pasirašyti Vilniaus miesto savivaldybės tarybos sprendimą dėl turto nuomos.
- Sutikti su nuomos konkurso sąlygomis.
- Pateikti dokumentus, įrodančius mokesčių ir socialinio draudimo įmokų mokėjimą.
- Sumokėti pradinį įnašą, lygų 3 mėnesių pradinei nuomos kainai.
Informacija apie turtą:
- Savininkas: Vilniaus miesto savivaldybė.
- Unikalus Nr.: 1097-7015-8039.
- Adresas: Vilniaus m. sav. Vilniaus m. Loretos Asanavičiūtės g.
Pagrindiniai Teisės Aktai
- Lietuvos Respublikos pridėtinės vertės mokesčio įstatymas.
- 2002 m. kovo 5 d. Nr. 31 straipsnis. Nekilnojamųjų pagal prigimtį daiktų nuoma.