Nuomos rinkos dinamika ir nuolat kintanti teisinė bazė reikalauja nuolatinio dėmesio ir žinių atnaujinimo.
„Nuomos mokesčių supratimas nėra tik formalumas, tai raktas į ilgalaikį finansinį stabilumą.“
Patalpų Nuomos Mokesčių Teisinis Rėmas Lietuvoje
Lietuvos Respublikos teisės aktai aiškiai reglamentuoja nekilnojamojo turto nuomos apmokestinimą. Svarbiausi teisės aktai, susiję su patalpų nuomos mokesčiais, yra Gyventojų pajamų mokesčio (GPM) įstatymas, Pelno mokesčio (PM) įstatymas ir Pridėtinės vertės mokesčio (PVM) įstatymas. Taip pat svarbios VMI ir Finansų ministerijos išaiškinamosios metodinės rekomendacijos.
Būtina suprasti, kad apmokestinimas priklauso nuo nuomotojo teisinės formos (fizinis ar juridinis asmuo) ir patalpų paskirties (gyvenamosios ar negyvenamosios).
Apskritai, geriau suprasti visą Lietuvos mokesčių sistemą padės išsamus gidas Mokesčiai Lietuvoje: Viskas, Ką Reikia Žinoti Apie Jų Deklaravimą ir Mokėjimą.
Fizinių Asmenų Apmokestinimas Nuomojant Patalpas
Fiziniai asmenys, nuomojantys patalpas (išskyrus gyvenamąsias, kurių apmokestinimas skiriasi - žr. Individuali veikla su pažyma:
- Jei nuoma yra vykdoma nuolat ir siekiant ekonominės naudos (pvz., nuomojamos kelios patalpos, aktyviai ieškoma nuomininkų), tai gali būti traktuojama kaip individuali veikla. Tokiu atveju, pajamos apmokestinamos 15% GPM (pajamos iki 20 000 EUR per metus) arba 20% GPM (pajamos viršijančios 20 000 EUR per metus). Svarbu tai, kad vykdant individualią veiklą, galima atskaityti patirtas sąnaudas (remonto, priežiūros, nusidėvėjimo ir kt.), kas žymiai sumažina apmokestinamąsias pajamas.
- Kitos pajamos (ne individuali veikla): Jei nuoma nelaikoma individualia veikla (pvz., atsitiktinė, viena patalpa), pajamos apmokestinamos 15% GPM be galimybės atskaityti sąnaudų.
Gautas nekilnojamojo turto nuomos pajamas iš individualios veiklos nevykdančių gyventojų apmokestinamos taikant 15 proc. pajamų mokesčio tarifą, jei kartu su kitomis ne iš darbo santykių ar jų esmę atitinkamų santykių kalendoriniais metais gautomis pajamomis gauta bendra suma neviršija 120 vidutinių darbo užmokesčių (toliau - VDU) sumos.
Tačiau, kai metinė gyventojo gautų nuomos pajamų kartu su kitomis nesusijusiomis su darbo santykiais ar jų esmę atitinkančiais santykiais apmokestinamųjų pajamų dalis viršija 120 VDU dydžio sumą, tai gautų pajamų dalis, viršijanti 120 VDU, apmokestinama taikant GPMĮ 6 straipsnio 1dalyje nustatytą 20 procentų pajamų mokesčio tarifą.
Laimei, nekilnojamojo turto savininkai gali iš apmokestinamųjų nuomos pajamų atimti tam tikras su nuomojamu turtu susijusias išlaidas ir taip sumažinti bendrą mokestinę prievolę.
Išskaitomos išlaidos gali būti:
- priežiūra ir remontas: išlaidos, patirtos už turto priežiūrą, įskaitant remontą, dažymą ir kitą būtiną priežiūrą;
- nekilnojamojo turto valdymas: mokesčiai nekilnojamojo turto valdymo įmonėms už su nuomininku susijusių klausimų tvarkymą, nuomos mokesčio surinkimą ir turto priežiūrą;
- draudimas: įmokos, sumokėtos už turto draudimą;
- paskolų palūkanos: palūkanos, mokamos už paskolas, paimtas nuomojamam turtui įsigyti ar atnaujinti;
- vietiniai mokesčiai: nekilnojamojo turto mokestis ir kiti atitinkami vietiniai mokesčiai, susiję su nuomojamu turtu;
- nusidėvėjimas: dėl turto konstrukcijos ir įrangos nusidėvėjimo galima reikalauti nusidėvėjimo išlaidų.
Nuomos pajamas Lietuvoje galite deklaruoti pildydami metinę gyventojų pajamų mokesčio deklaraciją (GPM311). Taip, priklausomai nuo pasirinkto veiklos modelio (pvz., individuali veikla su pažyma), galite atskaityti tam tikras su nuoma susijusias išlaidas, tokias kaip remonto, draudimo, patalpų priežiūros ar mokesčių už nekilnojamąjį turtą išlaidas.
Deklaraciją patogiausia ir paprasčiausia užpildyti bei pateikti elektroniniu būdu per VMI Elektroninio deklaravimo informacinę sistemą, kurioje įdiegta deklaracijos pateikimo priemonė - vedlys, kurio pagalba deklaravimo procesas vykdomas klausimų ir atsakymų principu.
Juridinių Asmenų Apmokestinimas Nuomojant Patalpas
Patalpų nuoma (ypač negyvenamųjų) paprastai yra PVM apmokestinama veikla. Fizinis asmuo PVM mokėtoju privalo registruotis, jei jo pajamos iš PVM apmokestinamos veiklos per paskutinius 12 mėnesių viršijo 45 000 EUR.
Nuomos pajamos įskaitomos į juridinio asmens pajamas. Iš jų atimamos su nuomos veikla susijusios sąnaudos (remontas, amortizacija, komunalinės paslaugos, nekilnojamojo turto mokestis ir kt.). Likęs pelnas apmokestinamas pelno mokesčiu, kurio standartinis tarifas yra 15%. Mažosioms bendrijoms (MB) gali būti taikomi palankesni tarifai, ypač pirmaisiais veiklos metais arba esant mažoms pajamoms.
Sąnaudų pripažinimas yra kritiškai svarbus pelno mokesčio optimizavimui. Visos patalpų priežiūros, eksploatacijos ir valdymo išlaidos, kurios yra tiesiogiai susijusios su nuomos pajamų gavimu, gali būti atimamos iš pajamų.
Juridiniai asmenys, jei jie yra PVM mokėtojai, privalo skaičiuoti ir mokėti PVM nuo nuomos pajamų (standartinis tarifas 21%). Nekilnojamojo turto nuoma paprastai yra PVM apmokestinama, tačiau tam tikrais atvejais gali būti taikomos PVM išimtys, pavyzdžiui, gyvenamosios paskirties patalpų nuoma.
Šis mokestis mokamas nuo turimo nekilnojamojo turto, nepriklausomai nuo to, ar jis nuomojamas, ar ne. NTM tarifas svyruoja nuo 0,5% iki 3% nuo nekilnojamojo turto mokestinės vertės, priklausomai nuo savivaldybės ir turto paskirties.
PVM taikymas patalpų nuomai yra vienas sudėtingiausių aspektų, reikalaujantis atidaus įvertinimo.
- PVM mokėtojo registracijos riba: Tiek fiziniai, tiek juridiniai asmenys privalo registruotis PVM mokėtojais, jei jų bendra atlygio suma už vykdytą PVM apmokestinamą veiklą (įskaitant nuomą) per paskutinius 12 mėnesių viršijo 45 000 EUR.
- Savanoriška PVM mokėtojo registracija: Net jei neviršijama 45 000 EUR riba, nuomotojas gali pasirinkti tapti PVM mokėtoju. Tai dažnai naudinga, jei nuomojamos patalpos reikalauja didelių investicijų ar remonto, nes tuomet galima atskaityti PVM už įsigytas prekes ir paslaugas.
- PVM atskaita nuomininkui: Jei nuomininkas yra PVM mokėtojas ir nuomojasi patalpas savo PVM apmokestinamai veiklai, jis turi teisę į PVM atskaitą už nuomos mokestį.
Pagrindiniai Mokesčių Apmokestinimo Būdai
Pagrindinis mokesčių apmokestinimo būdų palyginimas:
| Apmokestinimo Būdas | Skirtas | Galima atskaityti sąnaudas | Tinka ilgalaikei nuomai |
|---|---|---|---|
| Individuali veikla (fiziniams asmenims) | Patalpų nuoma | Taip | Taip |
| Verslo liudijimas (gyv. skirta tik gyvenamųjų patalpų nuomai) | Tik gyvenamųjų patalpų nuomai | Ne | Gali būti naudinga esant didelėms pajamoms |
Kaip Optimizuoti Patalpų Nuomos Mokesčius?
Efektyvus patalpų nuomos mokesčių valdymas yra ne tik deklaravimas, bet ir protingas optimizavimas.
- Individuali veikla (fiziniams asmenims): Leidžia atskaityti sąnaudas, kas gali būti naudingiau nei tiesiogiai mokėti GPM nuo visų pajamų.
- Mažoji bendrija (MB) arba Uždaroji akcinė bendrovė (UAB): Gali būti naudinga esant didelėms nuomos pajamoms ir reikšmingoms sąnaudoms. Juridiniai asmenys moka pelno mokestį nuo pelno, o ne nuo pajamų, kas suteikia daugiau manevro galimybių. MB ypač palanki dėl paprastesnio valdymo ir tam tikrų mokestinių lengvatų.
Atidžiai įvertinkite, ar verta tapti PVM mokėtoju, jei neviršijate ribos. Jei turite didelių kapitalinių išlaidų patalpoms, PVM atskaita gali būti didelis privalumas. Kruopščiai rinkite visus dokumentus, pagrindžiančius patirtas išlaidas. Reguliariai peržiūrėkite, ar visos tinkamos sąnaudos yra įtrauktos į apskaitą. Sutartyje aiškiai atskirkite nuomos mokestį nuo komunalinių paslaugų mokesčių ir kitų atskirų paslaugų.
Mokesčių optimizavimas turėtų būti atliekamas atsižvelgiant į konkrečią situaciją ir visada konsultuojantis su mokesčių specialistais, kad būtų užtikrintas teisėtumas ir efektyvumas.
Nekilnojamojo turto apmokestinimas ir finansavimas yra plati tema, apie kurią daugiau galite sužinoti čia: NT Apmokestinimas ir Finansavimas: Paskolos ir Dovanos.
Ką Svarbu Žinoti apie Pajamų ir Išlaidų Žurnalą?
Kiekvienas individualią veiklą vykdantis asmuo, nesvarbu, ar pagal pažymą, ar su verslo liudijimu, privalo tvarkyti pajamų ir išlaidų apskaitą. Tinkama apskaita ne tik padeda laikytis mokesčių įstatymų, bet ir suteikia aiškesnį vaizdą apie jūsų verslo finansinę situaciją.
Pajamų ir išlaidų žurnalas - pagrindinis buhalterinis dokumentas, kuris naudojamas:
- apskaičiuoti mokėtiną gyventojų pajamų mokestį (GPM),
- pagrįsti išlaidas (jei pasirenkate sąnaudas pagrįsti dokumentais),
- užtikrinti apskaitos skaidrumą ir atitikimą teisės aktams.
Jis gali būti pildomas popieriuje, Excel’e arba naudojant specializuotas apskaitos platformas, tokias kaip Sąskaita123.
Kaip Atrodo Individualios Veiklos Žurnalas?
Prieš pildant žurnalą, būtina nurodyti pagrindinius duomenis: vardą, pavardę, asmens kodą, gyvenamosios vietos adresą, veiklos pavadinimą. Pats žurnalas paprastai susideda iš 8 pagrindinių skilčių.
| Skiltis | Turinys |
|---|---|
| Eilės numeris | |
| Operacijos data | |
| Dokumento pavadinimas, numeris, data | (pvz., sąskaita, kvitas) |
| Operacijos turinys | (pvz., paslaugų suteikimas) |
| Pajamų suma (€) | |
| Išlaidų suma (€) | |
| Leidžiami atskaitymai (€) | |
| Kita informacija | (jei taikoma) |
Pildymo Principai
- Žurnalas pildomas chronologine tvarka.
- Jei pasirinktas 30 % leidžiamų atskaitymų būdas (be sąnaudų pagrindimo), pildoma tik pajamų dalis.
- Jei pasirinktas sąnaudų pagrindimas dokumentais - būtina pildyti ir išlaidų dalį.
- Duomenys į žurnalą turi būti įrašyti iki paskutinės kito mėnesio dienos.
- Pajamos gali būti apskaitomos pagal pinigų arba kaupimo principą, bet svarbu pasirinkti vieną iš jų ir jo laikytis visus metus.
- Metų pabaigoje atliekama inventorizacija - suskaičiuojami likučiai, medžiagos, nepanaudotos prekės ar žaliavos.
- Apskaitos dokumentus ir žurnalą būtina saugoti 10 metų.
- Rekomenduojama tai daryti kiekvieną dieną arba bent kartą per savaitę.
Pajamų ir išlaidų žurnalas - ne tik prievolė, bet ir naudinga praktika, kurie padeda suprasti jūsų verslo finansinį „pulsą“. Nesvarbu, ar rinksitės Excel, ar pažangesnę sistemą, svarbiausia - laikytis teisinių reikalavimų ir pildyti žurnalą nuosekliai.
Gyvenamosios Paskirties Nekilnojamojo Turto Nuoma
Gyvenamąsias patalpas gyventojui ne verslo tikslais ir individualios veiklos vykdymui nuomoti galima abiem būdais - tiek registruojant individualią veiklą (verslo liudijimo pagrindu), tiek jos neregistruojant. Jei gyvenamosios paskirties patalpos nuomojamos juridiniam asmeniui arba gyventojui individualios veiklos vykdymui, mokestį moka nuomininkas, t. y. jis yra mokestį išskaičiuojantis asmuo.
Nuomojant gyvenamosios paskirties patalpas turite teisę pasirinkti, kaip apmokestinti nuomos pajamas:
- įsigyti verslo liudijimą „Gyvenamosios paskirties patalpų nuoma“, už kurį sumokamas savivaldybių tarybų nustatytas fiksuoto dydžio pajamų mokestis (šis verslo liudijimas tinka tik nuomojant gyventojams) arba;
- nuo nuomos pajamų sumokėti 15 proc. pajamų mokestį.
Nuo 2020-07-01 privaloma įsigyti atskirus verslo liudijimus kiekvienam nuomojamam gyvenamosios paskirties objektui.
Pagal verslo liudijimą galima gauti pajamas iš gyvenamosios paskirties nekilnojamojo turto nuomos ir mokėti fiksuotą pajamų mokestį tol, kol jos per mokestinį laikotarpį neviršija 45 000 Eur (kai nuomojami keli objektai, pajamos sudedamos). Jei pajamos perkopia 45 000 Eur, viršijanti gautų pajamų dalis apmokestinama 15 proc.
Jei gyventojai nuomoja kitos paskirties nekilnojamąjį turtą (pvz., žemę, gamybinius pastatus), individualios veiklos registruoti nereikia, nes nekilnojamo turto nuoma nelaikoma individualia veikla. Gautos pajamos apmokestinamos taikant 15 proc.
Jeigu gyventojai užsiima kito turto (pvz., automobilių, žemės ūkio technikos, įrangos, įrankių ir kt.) nuomos veikla, tuomet turi įregistruoti individualią veiklą. Gautos kito turto nuomos pajamos bus apmokestinamos, taikant 15 proc. pajamų mokestį.
Jeigu gyventojai nesiverčia kito turto (pvz., automobilių, įrangos, įrankių ir kt.) nuomos veikla, o tiesiog gauna vienkartinio, atsitiktinio pobūdžio kito turto nuomos pajamų, tuomet individualios veiklos registruoti nereikia. Gautos pajamos bus apmokestinamos taikant 15 proc.
Svarbu pažymėti, kad fiksuoto dydžio pajamų mokesčiu gali būti apmokestinamos 45 000 EUR per mokestinį laikotarpį neviršijančios nekilnojamojo turto objekto nuomos pajamos. 45 000 EUR sumą per mokestinį laikotarpį viršijančios nekilnojamojo turto nuomos pajamos apmokestinamos taikant 15 proc. / 20 proc. Gyventojų pajamų mokesčio apskaičiavimas, deklaravimas ir sumokėjimas.
Norint deklaruoti gyventojo pajamas, gautas iš nekilnojamojo turto nuomos, pildoma gyventojų pajamų mokesčio deklaracijos forma GPM311 (ankstesniems metams taikoma forma GPM308).
Gyventojui išmokėti avansai laikomi pajamomis, apmokestinami kaip nuomos pajamos ir deklaruojami GPM deklaracijose.
Prievolė „Sodrai“
Valstybinio socialinio draudimo (VSD) ir privalomojo socialinio draudimo (PSD) įmokos „Sodrai“ turi būti mokamos tik tada, kai nekilnojamasis turtas nuomojamas individualios veiklos (verslo liudijimo) pagrindu. PSD kas mėnesį mokama įmoka sudaro 38,74 EUR. VSD įmokų tarifas - 8,72 proc. nuo minimaliosios mėnesinės algos (MMA), arba 48,40 EUR. Ši suma, priklausomai nuo dalyvavimo pensijų kaupime įmokos, gali padidėti iki 58,39 EUR arba 65,05 EUR.
Štai ką dar svarbu žinoti:
- Įmonė už gyventoją moka žemės mokestį, jeigu šalys taip susitarė. Nors šalys sutartyje susitarė, kad NTM mokės gyventojas, vis dėlto pagal NTMĮ mokesčio mokėtoja laikoma įmonė. Kai UAB išsinuomoja NT iš akcininko ar direktoriaus, pranešti apie tokį sandorį VMI nėra prievolės.
- Atliktus išsinuomotų patalpų remonto darbus įmonė vertina ir sprendimą priima pati. Nuomininko kompensuojami remonto darbai laikomi žalos atlyginimu. Jeigu nuomos sutartis sudaryta iki AGPRĮ įsigaliojimo, t. y. iki 2019 m., tuomet remonto darbai kompensuojami nuomininko.
- Nupirktas nekilnojamasis turtas apskaitoje registruojamas pagal numatomą jo paskirtį. Mokesčiai notarui ir RC, kaip tiesiogiai susiję su NT įsigijimu, turėtų būti įtraukiami į NT savikainą. Butui įrengti įsigytas turtas bus prekės - buto dalis, jeigu butas yra skirtas parduoti.
- Su kita įmone pasidalijus nuomos išlaidas, turėtų būti mažinamos įmonės pripažintos nuomos sąnaudos.
- Pernuomotų patalpų registravimas apskaitoje priklauso nuo sandorio tikslo.
- Akcininkas gali nuomoti visas patalpas savo įmonei, o ši pernuomoti kitiems, arba pats vykdyti nuomos veiklą. Nuoma tarp susijusių asmenų nėra draudžiama, tačiau ji turi atitikti rinkos kainą.
- Įmonei, kuri gavo 100 proc. paramą, asocijuotajai įmonei pritaikė 100 proc. paramą.
- NTM už 2021 m. NTM mažinamas 25 proc., jeigu nuomininkai vykdo tam tikrą Vilniaus m. veiklą. Savo esme nesudėtingi civiliniai sandoriai gali būti susiję su PVM skaičiavimo problematika.
- Pagal PVMĮ 31 str. PVM tikslais esminio pagerinimo darbų išlaidos perparduodamos. Pirko apgyvendinimo paslaugą su 21 proc. PVM.
- Jeigu pardavėjas išrašytoje PVM sąskaitoje faktūroje nurodė ne 9 proc., o 21 proc. PVM sąskaitos faktūros atgaline data nėra rašomos.
- 2018 m. vasario 14 d. seminaro „2017 m. apžvelgti. paslaugas.
- SITUACIJOS: Veikla uždrausta ir nevykdoma. Darbuotojai dirba nuotoliniu būdu. Turto nuomos kaštų kompensavimas.
- Iš gyventojo perimtų patalpų nekilnojamojo turto mokestį moka įmonė, net jeigu remonto nebaigė.
- Gyventojas, turintis verslo liudijimą, gali nuomoti gyvenamąsias patalpas tik kitiems gyventojams. Gyvenamųjų patalpų nuomos verslo liudijimas nesuteikia teisės teikti paslaugas juridiniam asmeniui.
- Gyventojui už patalpų nuomą išmokėtas avansas buvo apmokestintas GPM kaip nuomos pajamos.
- Patalpų nuoma, kitaip nei kaimo turizmo ar apgyvendinimo paslaugos, nėra laikoma gyventojo individualiąja veikla.
- Patalpas su PVM išnuomojusi įmonė nepraras teisės į PVM atskaitą.
- Jeigu pelno nesiekianti įmonė yra ne PVM mokėtoja ir patalpos bus nuomojamos be PVM, t. y. jos registruoti VMI nereikia.
- Jeigu pagal nuomos sutartį įmonė patalpas perėmė 2017 m., tai kreditine PVM sąskaita faktūra mažina 2015-2020 m. mokestinius nuostolius - tai iš esmės praėjusių metų leidžiami atskaitymai.
- Jeigu LPF nėra PVM mokėtojas, patalpų savininkas (UAB) neturi teisės nuomos paslaugų apmokestinti PVM. Kai nuomininkas yra ne PVM mokėtojas, skaičiuoti nuomos PVM nėra galimybės. Net ir pasirinkusi nuomą apmokestinti PVM, įmonė jo skaičiuoti negalės, nes nuomininkai yra ne PVM mokėtojai. Nuomotojas neturi teisės skaičiuoti PVM, jeigu nuomininkas nėra PVM mokėtojas.
- Kai įmonė pradeda nuomoti patalpas taikydama PVM, ji apie tai privalo pranešti VMI. Pradėjusi nuomoti butą be PVM, įmonė turi tikslinti pirkimo PVM.
- Įmonė neturi teisės atskaityti viso nuomos pirkimo PVM, nes dalį patalpų pernuomoja be PVM. Nuomojant dalį patalpų be PVM, faktiškai vykdoma mišri veikla.
- Patalpų nuoma be PVM, nesavarankiškos komunalinės paslaugos ir 5 proc. nuomoja patalpas ir balansuoja ant 95 proc. Pagal PVMĮ atskaityti 100 proc. paprastojo remonto PVM atskaitomas iš karto.
- Nors sutartyse dažniausiai šalys susitaria dėl užstato grąžinimo, vis dėlto jie grąžinami retai.
- Nuomininko sugadinto kilimo keitimo išlaidų kompensavimas laikomas žalos atlyginimu.
- Tik dėl to, kad VšĮ bus įregistruota kaip PVM mokėtoja, nuomotojas neturės teisės pradėti skaičiuoti PVM.