Nekilnojamojo turto (NT) nuoma Lietuvoje yra viena populiariausių papildomų pajamų formų. Tačiau kartu tai ir dažnas mokestinių klaidų šaltinis. Ar kada nors susimąstėte, kiek mokesčių iš tiesų slepia paprasta nekilnojamojo turto nuomos sutartis? Atsakymas gali nustebinti: mokesčių srautas priklauso nuo nuomos specifikos ir gali tekti ne tik nuomotojui, bet ir nuomininkui. Šiame straipsnyje aptarsime, kaip apmokestinamos juridinio asmens nekilnojamojo turto nuomos pajamos ir kokie mokesčiai taikomi skirtingose situacijose.
Painiava kyla todėl, kai bandoma susigaudyti, koks tas GPM mokestis ir kas jį turi mokėti - nuomotojas ar nuomininkas? Daugiausia problemų su nuoma kyla ne dėl tarifų, o dėl prastų sutarčių. Kai jose neaiškiai apibrėžta, kas ką daro, kas ką išskaičiuoja ir kas ką sumoka, konfliktai ir delspinigiai - tik laiko klausimas.
Svarbūs aspektai ir taisyklės:
- Sutartyje nurodyta nuomos kaina yra 500 eurų. Jūs, kaip nuomininkas, privalote išskaičiuoti 15% GPM nuo šios sumos, t.y. 75 eurus.
- Jei bendra nuomos sutarties suma viršija 5000 eurų, visi mokėjimai už nuomą privalo būti atliekami bankiniu pavedimu. Atsiskaitymas grynais pinigais tokiu atveju yra draudžiamas. Ši taisyklė taikoma kiekvienam mokėjimui, neatsižvelgiant į jo dydį.
- Jei atsiskaitymai už patalpų nuomą vyksta kartą per mėnesį, deklaracija GPM313 teikiama už praėjusį mėnesį iki einamojo mėnesio 15 dienos. Pavyzdžiui, jei nuoma už sausį sumokama sausio mėnesį, deklaracija GPM313 už sausį turi būti pateikta iki vasario 15 dienos.
- Be mėnesinių deklaracijų, visa bendra kalendorinių metų nuomos suma deklaruojama metinėje deklaracijoje GPM312. Metinė deklaracija GPM312 teikiama iki kitų metų vasario 15 dienos.
„Tarp keturių sienų“: Nuomos sutartys ukrainiečiams: ką svarbu žinoti ir numatyti?
Kaip apmokestinamos kitos paskirties nekilnojamojo turto nuomos pajamos?
Kitos paskirties nekilnojamojo turto nuomos pajamos apmokestinamos taikant 15 proc. pajamų mokestį. Jeigu šių ir kitų su darbo santykiais nesusijusių apmokestinamųjų pajamų metinė suma viršija 120 vidutinių šalies darbo užmokesčių dydžio (VDU) sumą (2025 m. - 253 065,60 Eur; 2024 m. - 228 324 Eur; 2023 m. - 202 188 Eur; 2022 m. - 180 492 Eur; 2021 m. - 162 324 Eur; 2020 m. - 148 968 Eur), tuomet šį dydį viršijanti pajamų dalis apmokestinama taikant 20 proc. pajamų mokesčio tarifą.
Į 120 VDU metinę pajamų sumą neįskaičiuojamos individualios veiklos pajamos, pajamos iš paskirstytojo pelno, autoriniai atlyginimai, gauti iš darbdavio, tantjemos bei atlygis už veiklą stebėtojų taryboje, valdyboje, paskolų komitete, mažosios bendrijos vadovo (ne bendrijos nario) pajamos už vadovavimą.
Svarbu! Lietuvoje gautų apmokestinamųjų pajamų: palūkanų, honoraro, pajamų už Lietuvoje esančio nekilnojamojo daikto nuomą, sporto ir atlikėjų veiklos pajamų, pajamų už Lietuvoje esančio nekilnojamojo daikto ir Lietuvoje registruotino kilnojamojo daikto pardavimą ar kitokį perleidimą nuosavybėn, kurių suma per metus neviršija 120 vidutinių šalies darbo užmokesčių dydžio (2025 m. 120 VDU 253 065,60 Eur; 2024 m. 120 VDU 228324 Eur; 2023 m. 120 VDU 202188 Eur; 2022 m. 120 VDU 180492 Eur; 2021 m. 120 VDU 162324 Eur; 2020 m. 120 VDU 148968 Eur), apmokestinama 15 proc. pajamų mokesčio tarifu; metinė tokių pajamų dalis, viršijanti 120 VDU dydžio sumą, apmokestinama, taikant 20 proc. mokesčio tarifą.
Nekilnojamojo turto nuoma per tarpininkus
Nekilnojamąjį turtą (tiek gyvenamosios paskirties patalpas, tiek kitos paskirties nekilnojamąjį turtą) nuomoti per nuomos tarpininkavimo ir / ar nuomos administravimo paslaugas teikiančias įmones* (toliau - tarpininkai) galite tik vienu būdu - metams pasibaigus, iki kitų metų gegužės 1 dienos, deklaruodami iš nekilnojamojo turto nuomos gautas pajamas ir nuo jų sumokėdami 15 proc.** gyventojų pajamų mokestį.
Svarbu! Jeigu nekilnojamąjį turtą nuomojate per tarpininkus juridiniam asmeniui (įmonei), tai išmokas už nekilnojamojo turto nuomą išmokėjusi įmonė privalo apskaičiuoti, išskaičiuoti ir sumokėti 15 proc. gyventojų pajamų mokestį.
* Nuomos tarpininkavimo ir/ar nuomos administravimo paslaugas teikiančios įmonės - tai įmonės, kurios už turtą nuomojantį savininką atlieka visus aktyvius veiksmus: savininko vardu sukuria konkrečiose užsienio platformose (tokiose kaip Booking.com, Airbnb ir pan.) paskyras, kurias patalpų savininkų vardu administruoja, prižiūri bei tvarko, priima bei tvarko rezervacijas, nustato nuomos kainas ir t.t.
**Jeigu apmokestinamųjų nuomos pajamų ir kitų su darbo santykiais nesusijusių pajamų metinė suma viršija 120 vidutinių šalies darbo užmokesčių dydžio sumą (2025 m. 120 VDU 253065,60 Eur; 2024 m. 120 VDU 228324 Eur; 2023 m. 120 VDU 202188 Eur; 2022 m. 120 VDU 180492 Eur; 2021 m. 120 VDU 162324 Eur; 2020 m. 120 VDU 148968 Eur), tuomet šį dydį viršijanti pajamų dalis būtų apmokestinama taikant 20 proc. pajamų mokesčio tarifą. Į 120 VDU metinę pajamų sumą neįskaičiuojamos individualios veiklos pajamos, pajamos iš paskirstytojo pelno, autoriniai atlyginimai, gauti iš darbdavio, tantjemos bei atlygis už veiklą stebėtojų taryboje, valdyboje, paskolų komitete, mažosios bendrijos vadovo (ne bendrijos nario) pajamos už vadovavimą.
Galimi NT nuomos būdai
Gyventojas turimą nekilnojamąjį turtą gali nuomoti tokiu būdu:
- Gyvenamosios paskirties patalpas - sumokėjus fiksuoto dydžio pajamų mokestį ir įsigijus verslo liudijimą gyvenamosios paskirties patalpų nuomai. Šiuo būdu patalpos nuomojamos tik gyvenamosios paskirties ir tik gyventojams (įskaitant gyventojus, vykdančius individualią veiklą, tiek su verslo liudijimu, tiek įregistruotą pagal pažymą), kai iš tokios nuomos (pagal visus gyvenamosios paskirties patalpų nuomos verslo liudijimus) mokestiniu laikotarpiu gautos pajamos neviršija 45 000 Eur.
- Bet kokį nekilnojamąjį turtą (įskaitant gyvenamosios paskirties patalpas) - metams pasibaigus, iki kitų metų gegužės 1 dienos (2025 m. iki gegužės 2 d.), deklaruojant iš nekilnojamojo turto nuomos gautas pajamas ir nuo jų sumokant gyventojų pajamų mokestį.
Dažniausios situacijos ir GPM prievolės
Situacija 1: Nuoma fiziniam asmeniui
Jūs (nuomotojas) nuomojate butą kitam fiziniam asmeniui (nuomininkui), kad jis ten gyventų. Tai pats paprasčiausias ir dažniausias atvejis.
Situacija 2: Nuoma veiklai
Šioje situacijoje jūs (nuomotojas) nuomojate patalpas kitam fiziniam asmeniui (nuomininkui), kuris jose vykdys savo veiklą (individualiąją veiklą, MB ar UAB). Čia vaidmenys apsiverčia, GPM prievolė tenka nuomininkui - tam, kuris patalpas nuomojasi veiklai. reikia pateikti GPM313 mėnesinę deklaraciją iki kito mėn. 15 d. Šis atvejis (schema) dažnai aptinkama grožio salonuose.
Situacija 3: Subnuoma
Jūs (nuomotojas, fizinis asmuo A) nuomojate patalpas kitam fiziniam asmeniui (nuomininkui B), kuris jose vykdys savo veiklą. Savo ruožtu, nuomininkas B pernuomoja tas pačias patalpas kitiems asmenims (C,D,E…), kad jie ten vykdytų savo veiklą. A (nuomotojas): nėra jokių mokestinių prievolių. C, D, E .. Svarbu! Pilkoji zona: ar A kaip fiziniam asmeniui, žvelgiant į 2026 m. progresiją, toks modelis išliks naudingas?
Situacija 4: Juridinis asmuo - fiziniai asmenys
Šioje situacijoje juridinis asmuo A nuomoja patalpas veiklos vykdymui fiziniam asmeniui B, o pastarasis pernuomoja jas kitiems fiziniams asmenims C, D, E.. (pavyzdžiui, grožio salone). C, D, E.. Svarbu!
Situacija 5: Nuoma verslui su subnuoma
Nuomojate patalpas verslui su subnuoma (juridinis asmuo - juridinis asmuo - fiziniai asmenys). Abu juridiniai asmenys. Svarbu!
Nekilnojamojo Turto Apskaita ir Mokesčiai
Nupirktas nekilnojamasis turtas apskaitoje registruojamas pagal numatomą jo paskirtį. Mokesčiai notarui ir Registrų centrui (RC), kaip tiesiogiai susiję su NT įsigijimu, turėtų būti įtraukiami į NT savikainą.
NTM (nekilnojamojo turto mokestį) moka NT savininkai, neatsižvelgiant į tai, ar NT savininkas yra Lietuvos ar užsienio juridinis asmuo. NTM už 2021 m. NTM mažinamas 25 proc., jeigu nuomininkai vykdo tam tikrą Vilniaus m.
PVM Aspektai
Buto, esančio Latvijoje, nuoma yra Latvijos PVM objektas, net jeigu butas nuomojamas lietuviams. Savo esme nesudėtingi civiliniai sandoriai gali būti susiję su PVM skaičiavimo problematika.
Patalpų nuomos veikla nėra apmokestinama PVM. Pagal PVMĮ 31 str. PVM tikslais esminio pagerinimo darbų išlaidos perparduodamos. Gyvenamųjų patalpų trumpalaikė nuoma (iki 2 mėn.) yra apmokestinama 21 proc.
Jeigu LPF (labdaros ir paramos fondas) nėra PVM mokėtojas, patalpų savininkas (UAB) neturi teisės nuomos paslaugų apmokestinti PVM. Įmonė neturi teisės atskaityti viso nuomos pirkimo PVM, nes dalį patalpų pernuomoja be PVM. Nuomojant dalį patalpų be PVM, faktiškai vykdoma mišri veikla.
Biurų centro nuoma ne PVM mokėtojui PVM neapmokestinama. Nuomos PVM turėtų būti skaičiuojamas, jeigu taip buvo susitarta nuomos sutartyje arba nuomos sutartis keičiama. Patalpas su PVM išnuomojusi įmonė nepraras teisės į PVM atskaitą. Net ir pasirinkusi nuomą apmokestinti PVM, įmonė jo skaičiuoti negalės, nes nuomininkai yra ne PVM mokėtojai. Kai įmonė pradeda nuomoti patalpas taikydama PVM, ji apie tai privalo pranešti VMI.
Svarbu: PVM sąskaitos faktūros atgaline data nėra rašomos. Jeigu pardavėjas išrašytoje PVM sąskaitoje faktūroje nurodė ne 9 proc., o 21 proc., tai reikia išsiaiškinti.
Paprastojo remonto PVM atskaitomas iš karto. Pagal PVMĮ atskaityti 100 proc. Patalpų nuoma be PVM, nesavarankiškos komunalinės paslaugos ir 5 proc.
Gyventojų Pajamų Mokestis (GPM)
Nuolatinio LT gyventojo pajamų mokesčio objektas yra visos Lietuvoje ir užsienyje gautos pajamos. GPM tarifas, taikomas turto nuomos pajamoms, nuo 2020-01-01 nesikeičia ir išlieka 15 proc. Gyventojui už patalpų nuomą išmokėtas avansas buvo apmokestintas GPM kaip nuomos pajamos. Gyventojui išmokėti avansai laikomi pajamomis, apmokestinami kaip nuomos pajamos ir deklaruojami GPM deklaracijose.
Nuoma Iš Gyventojo
Turto nuoma iš gyventojo. Kai UAB išsinuomoja NT iš akcininko ar direktoriaus, pranešti apie tokį sandorį VMI nėra prievolės. Iš gyventojo perimtų patalpų nekilnojamojo turto mokestį moka įmonė, net jeigu remonto nebaigė.
Verslo Liudijimas ir Individuali Veikla
Gyvenamųjų patalpų nuomos verslo liudijimas nesuteikia teisės teikti paslaugas juridiniam asmeniui. Patalpų nuoma, kitaip nei kaimo turizmo ar apgyvendinimo paslaugos, nėra laikoma gyventojo individualiąja veikla. Gyventojas, turintis verslo liudijimą, gali nuomoti gyvenamąsias patalpas tik kitiems gyventojams. Pradėjusi nuomoti butą be PVM, įmonė turi tikslinti pirkimo PVM.
Nekilnojamojo turto nuomos veikla nelaikoma individualia veikla, todėl registruoti veiklos nereikia. Jeigu nuomojate kitą turtą ir tokio turto nuoma yra vienkartinio, atsitiktinio pobūdžio ar pasyvaus pobūdžio, tuomet individualios veiklos registruoti neprivalote. Jeigu nuomojant kitą turtą (pvz., automobilius, įrangą, įrankius) atsiranda veiklos požymiai, tokie kaip: savarankiškumas, tęstinumas, ekonominės naudos siekimas, tuomet turite įregistruoti individualią veiklą.
Kitos Pastabos
- Su kita įmone pasidalijus nuomos išlaidas, turėtų būti mažinamos įmonės pripažintos nuomos sąnaudos.
- Atliktus išsinuomotų patalpų remonto darbus įmonė vertina ir sprendimą priima pati.
- Mokestiniai nuostoliai - tai iš esmės praėjusių metų leidžiami atskaitymai.
- Pernuomotų patalpų registravimas apskaitoje priklauso nuo sandorio tikslo.
- Nuomininko kompensuojami remonto darbai.
- Nors sutartyse dažniausiai šalys susitaria dėl užstato grąžinimo, vis dėlto jie grąžinami retai.
- Asocijuotajai įmonei pritaikė 100 proc.
- Įmonei, kuri gavo 100 proc.
- Nuomininko sugadinto kilimo keitimo išlaidų kompensavimas laikomas žalos atlyginimu.
- Įmonė už gyventoją moka žemės mokestį, jeigu šalys taip susitarė.
- Nors šalys sutartyje susitarė, kad NTM mokės gyventojas, vis dėlto pagal NTMĮ mokesčio mokėtoja laikoma įmonė.
- Jeigu pelno nesiekianti įmonė yra ne PVM mokėtoja ir patalpos bus nuomojamos be PVM, t. y.
- Gyvenamojo namo pardavimui ir nuomai taikomos skirtingos PVM taisyklės.
- Akcininkas gali nuomoti visas patalpas savo įmonei, o ši pernuomoti kitiems, arba pats vykdyti nuomos veiklą.
- Nuoma tarp susijusių asmenų nėra draudžiama, tačiau ji turi atitikti rinkos kainą.
- Nuomotojas neturi teisės skaičiuoti PVM, jeigu nuomininkas nėra PVM mokėtojas.
- Prievolė išrašyti PVM sąskaitą faktūrą pagal PVMĮ atsiranda nedelsiant, kai paslauga suteikiama.
- Nuomoja patalpas ir balansuoja ant 95 proc.
- Jeigu nuomos sutartis sudaryta iki AGPRĮ įsigaliojimo, t. y.
- Kai nuomininkas yra ne PVM mokėtojas, skaičiuoti nuomos PVM nėra galimybės.
- Negyvenamųjų patalpų nuoma PVM neapmokestinama, o automobilių stovėjimo vietų - apmokestinama.
- Jeigu pagal nuomos sutartį įmonė patalpas perėmė 2017 m.
- SITUACIJOS • Veikla uždrausta ir nevykdoma. • Darbuotojai dirba nuotoliniu būdu. Turto nuomos kaštų kompensavimas.
- Metų eigoje keičiasi vienas iš nuomininkų. Nuomotojas išnuomoja pastatą nuomininkui, nuoma neapmokestinama PVM.
- Kai įmonės pajamų proporcija leidžia taikyti 5 proc.
Problemos su nuoma dažniausiai kyla ne dėl tarifų, o dėl prastų sutarčių. Publikacija yra informacinė. Dėl konkretaus taikymo ir galimų 2026 m.