Daugiabučių namų gyventojams dažnai iškyla klausimų dėl bendro naudojimo patalpų valdymo, naudojimo tvarkos, taip pat situacijų, kai faktinis patalpų plotas neatitinka nuosavybės dokumentuose nurodyto ploto. Šiame straipsnyje aptariami pagrindiniai teisės aktai, reglamentuojantys šiuos klausimus, ir pateikiamos rekomendacijos, kaip spręsti dažniausiai pasitaikančias problemas.
Bendrojo Naudojimo Objektų Valdymas ir Naudojimas
Civilinio kodekso (CK) 4.83 straipsnis nustato, kad butų ir kitų patalpų savininkai (naudotojai) privalo valdyti, tinkamai prižiūrėti, remontuoti ar kitaip tvarkyti gyvenamojo namo bendrojo naudojimo objektus. Taip pat, jie turi reikalauti iš kitų butų ir kitų patalpų savininkų (naudotojų), kad bendrojo naudojimo objektų valdymas ir naudojimas atitiktų bendrąsias savininkų teises ir teisėtus interesus.
Daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektams valdyti butų ir kitų patalpų savininkai steigia butų ir kitų patalpų savininkų bendriją, sudaro jungtinės veiklos sutartį arba pasirenka bendrojo naudojimo objektų administratorių CK 4.84 straipsnyje nustatyta tvarka. Pavyzdinę jungtinės veiklos sutarties formą tvirtina Vyriausybė ar jos įgaliota institucija.
Sprendimų Priėmimas Dėl Bendrojo Naudojimo Objektų
CK 4.85 straipsnis reglamentuoja sprendimų priėmimą dėl bendrojo naudojimo objektų valdymo ir naudojimo. Sprendimai dėl bendrojo naudojimo objektų valdymo ir naudojimo, taip pat dėl naujų bendrojo naudojimo objektų sukūrimo ir disponavimo jais klausimų, priimami butų ir kitų patalpų savininkų balsų dauguma, jeigu įstatymuose nenustatyta kitaip. Kiekvieno buto ir kitų patalpų savininkas turi vieną balsą.
Sprendimai dėl atskirų bendrojo naudojimo objektų, kurie pagal butų ir kitų patalpų savininkų bendrijos, jungtinės veiklos sutarties dalyvių arba bendrojo naudojimo objektų administratoriaus sudarytą bendrojo naudojimo objektų aprašą naudojami tenkinti ne viso gyvenamojo namo, o tik atskiroje jo dalyje esančių butų ir kitų patalpų savininkų poreikius, nepažeidžiant name esančių butų ir kitų patalpų savininkų teisių ir butų ir kitų patalpų savininkų susirinkimo ar balsuojant raštu priimtų sprendimų, valdymo ir naudojimo gali būti priimami tos dalies butų ir kitų patalpų savininkų balsų dauguma, jeigu įstatymuose nenustatyta kitaip, ir yra privalomi tos dalies butų ir kitų patalpų savininkams.
Susirinkimų Šaukimas Ir Sprendimų Skelbimas
Butų ir kitų patalpų savininkų susirinkimus šaukia gyvenamojo namo butų ir kitų patalpų savininkų bendrijos valdyba (bendrijos pirmininkas) arba butų ir kitų patalpų savininkų jungtinės veiklos sutarties dalyvių įgaliotas asmuo, arba butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios dalinės nuosavybės administratorius, arba savivaldybės vykdomoji institucija. Taip pat sušaukti susirinkimą gali raštu pareikalauti ne mažiau kaip 1/4 butų ir kitų patalpų savininkų.
Butų ir kitų patalpų savininkų (ar jų dalies) sprendimai skelbiami Vyriausybės ar jos įgaliotos institucijos nustatyta tvarka ir galioja visiems (ar tos dalies) butų ir kitų patalpų savininkams, taip pat tiems savininkams, kurie įgijo nuosavybės teises į butus ir kitas patalpas po šių sprendimų priėmimo. Butų ir kitų patalpų savininkų sprendimai gali būti priimti ir nesušaukus susirinkimo, bet jiems raštu pareiškus apie savo sprendimą. Balsavimams raštu taikomi šiame straipsnyje nustatyti kvorumo ir sprendimui priimti reikalingo balsų skaičiaus reikalavimai.
Bendrijos Nario Teisės ir Pareigos
Bendrijos nariai turi teisę įgalioti kitą asmenį atstovauti jų interesams palaikant santykius su bendrija ir jos valdymo organais dėl bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektų naudojimo, valdymo, priežiūros ir atnaujinimo, nurodydami įgaliojimo terminą, teisių ir pareigų apimtį.
Butų ir kitų patalpų (pastato) savininkas, parduodamas, dovanodamas ar kitaip perleisdamas nuosavybės teise jam priklausantį butą ar kitas patalpas (pastatą), privalo apie tai pranešti bendrijos pirmininkui (valdybai) ir atsiskaityti su bendrija pagal savo prievoles, kurių vykdymo terminas yra suėjęs. Tvirtinant perleidimo sandorius, turi būti pateikta bendrijos pirmininko (valdybos) išduota pažyma apie prievolių bendrijai įvykdymą ir (arba) neįvykdytas prievoles.
Praktiniai Pavyzdžiai ir Sprendimų Būdai
Sandėliukų Užgrobimas Bendrojo Naudojimo Patalpose
Jeigu sandėliukai įrengti pastato bendrojo naudojimo patalpose rūsyje, neįregistravus jų nuosavybės teise, o tik pasidalinus žodžiu, reikėtų juos inventorizuoti ir sprendimą - sutikimą, kad taip būtų pasidalinta įtvirtinti daugumos savininkų balsais organizuojant susirinkimą arba balsavimą raštu.
Vandens Nutekėjimas ir Žalos Atlyginimas
Trūkus movai prie vandens prietaiso skaitiklio, būtina remtis specialistų atliktos apžiūros ir jų atliktų darbų aktu. Jeigu problema buvo bendrojo naudojimo objekte, tai atsakomybė apmokėti išlaidas (žalą) tektų bendrijai, jeigu problema buvo individualaus naudojimo objekte - savininkui, jeigu konkrečios įmonės atsakomybei priskirtame objekte - tai įmonei. Beje, draudimo bendrovė gali kreiptis dėl jos patirtų išlaidų (sumokėto draudimo kaimynui) regreso tvarka išieškojimo iš bendrijos.
Remonto Darbai Svetimoje Teritorijoje
Jeigu namo kiemą pravažiuojama per kito daugiabučio namo kiemą ir toje zonoje norima remontuoti asfalto dangą, tačiau ji gaunasi kito sklypo ir kitos DNSB teritorijoje, visų pirma, turėtų būti daugumos savininkų, kuriems priklauso remontuotina dalis, sutikimas - leidimas tą dalį remontuoti. Gavus tokį leidimą, remontas turėtų būti atliktas lėšomis tik tų savininkų, kurie sutinka už tai sumokėti ir lėšos turėtų būti surinktos tik iš sutikusiųjų mokėti atskirai (papildomai).
Išlaidos Už Bendro Naudojimo Objektus
Jeigu komercinės patalpos yra gyvenamojo namo pirmame aukšte ir turi atskirą įėjimą iš gatvės, reikėtų išsiaiškinti, ar jos naudojasi bendrojo naudojimo objektais (laiptine). Jeigu kurie savininkai nesinaudoja konkrečiu bendrojo naudojimo objektu, pavyzdžiui, liftu, laiptine, tai turėtų būti pažymėta bendrojo naudojimo objektų apraše ir tiems, kas nesinaudoja, neturi būti priskaitomos naudojimosi tuo konkrečiu bendrojo naudojimo objektu išlaidos, tokios, kaip valymas, elektra, elektros lemputės ir pan.
Lėšų Kaupimas Namo Atnaujinimui
Butų ir kitų patalpų savininkai privalo reguliariai kaupti lėšas, kurios bus skiriamos namui (statiniui) atnaujinti pagal privalomuosius statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimus. Šios lėšos yra butų ir kitų patalpų savininkų bendroji dalinė nuosavybė. Perleidus butą ar kitas patalpas naujam savininkui, su kaupiamosiomis lėšomis susijusios teisės ir prievolės atitenka naujam savininkui. Lėšų kaupimo, jų dydžio apskaičiavimo, sukauptų lėšų apsaugos tvarką nustato Vyriausybė.
Bendrojo Naudojimo Objektų Aprašas
Svarbu turėti sudarytą bendrojo naudojimo objektų aprašą, kuriame būtų aiškiai nurodyta, kurie objektai yra bendrojo naudojimo, ir kaip jie yra paskirstyti tarp savininkų. Jeigu naudojimosi poreikis skiriasi, galima bendrojo naudojimo objektų apraše pažymėti, kad vieni kažkuo naudojasi, kiti nesinaudoja ir naudojimosi (eksploatacijos) išlaidas priskaityti tik tiems, kurie naudojasi. Panašiai, kaip dėl lifto - visi prisideda prie inžinerinio objekto atnaujinimo, bet jeigu kažkas nesinaudoja, tai jam neturėtų būti priskaičiuojamos einamosios lifto išlaidos.
Norint išvengti nesusipratimų ir ginčų, rekomenduojama atidžiai sekti teisės aktų pakeitimus, aktyviai dalyvauti bendrijos veikloje ir priimant sprendimus dėl bendrojo naudojimo objektų valdymo ir naudojimo.
| Teisės aktas | Aprašymas |
|---|---|
| CK 4.82 straipsnis | Nustato butų ir kitų patalpų savininkų prievoles, susijusias su namo išlaikymu ir atnaujinimu. |
| CK 4.83 straipsnis | Reglamentuoja bendrojo naudojimo objektų valdymą ir naudojimą, savininkų teises ir pareigas. |
| CK 4.85 straipsnis | Nustato sprendimų priėmimo tvarką dėl bendrojo naudojimo objektų. |
tags: #patalpu #naudojimosi #tvarka #plotas #neatitinka #nuosavybes