Patalpų apdailos reikalavimai Lietuvoje: ką būtina žinoti?

Aplinkos ministerija parengė statybos techninio reglamento „Statinio projektavimas, projekto ekspertizė“ pakeitimus, kuriais patikslinama, kokie butų vidaus apdailos darbai turi būti padaryti, kai daugiabutis gyvenamasis namas statomas numatant jame butus su daline apdaila. Dauguma gyventojų tokią įstatymo nuostatą supranta kaip būtinybę vystytojui pilnai įrengti parduodamus butus, tačiau tai nėra tiesa.

Šiame straipsnyje aptarsime, kokie yra patalpų apdailos reikalavimai Lietuvoje, ką reiškia 100 proc. baigtumas, ir į ką atkreipti dėmesį perkant būstą su daline ar pilna apdaila.

Įstatymo pakeitimai ir jų įtaka

Siūlomais pokyčiais įgyvendinami 2022 m. gruodžio 9 d. Statytojui pageidaujant, kaip ir iki šiol, daugiabučio gyvenamojo namo techninis projektas galės būti rengiamas su nebaigta daugiabučio gyvenamojo namo butų apdaila. Nekilnojamojo turto (NT) ekspertas Remigijus Pleteras atkreipia dėmesį, jog gyventojai turi būti atidūs kai renkasi naują būstą ir patys domėtis ar vystytojas siūlo apdailos sprendimus, ar ne, nes joks įstatymas to neįpareigoja.

„Nuo šių metų įsigaliojęs įstatymas numato, jog gyvenamosios paskirties patalpas galima pardavinėti tik visiškai baigtuose objektuose. Iš tiesų įstatymas numato, jog vystytojas prieš parduodant turi registruoti pastato 100 procentinį baigtumą. Tai apsaugo nuo rizikų, jog įsigijus būstą vystytojas taip niekada ir neregistruos jo baigtumo, tačiau tai niekaip neįpareigoja pardavėjo pilnai ar dalinai įrengti parduodamų butų“, - sako švedų kapitalo gyvenamojo būsto plėtros bendrovės „Bonava Lietuva“ vadovas Remigijus Pleteras.

Taigi, pasak eksperto, nepaisant pernai kilusios sumaišties, kai buvo skelbiama daug informacijos apie tai, jog nuo šiol butus bus galima įsigyti tik su pilna apdaila, iš esmės niekas nepasikeitė, kas liečia pačio buto apdailą. „Įstatymas įpareigoja vystytojus įrengti visus pastato sprendinius, tokius kaip laiptinės, sanitariniai mazgai, stogas, langai, įvažiavimo ir pėsčiųjų keliai bei kiti aplinkos darbai, tačiau nieko nesako apie butų apdailą, todėl tai ir toliau lieka pačių vystytojų sprendimas - siūlyti butus su pilna apdaila, ar ne“, - aiškina R.Pleteras.

Be to, ekspertas paaiškina, kad tiek dalinė, tiek pilna apdaila gali smarkiai skirtis, nes tai taip pat nėra reglamentuota. „Pavyzdžiui, kai kurie vystytojai dalinę apdailą siūlo su elektros išvedžiojimu, elektros lizdais, rekuperacinės sistemos įranga, sienų pertvaromis, potinkine santechnika. Tuo tarpu yra ir tokių, kur viso to nesiūlo, kur butas parduodamas kaip „dėžutė”, vos su betoninėmis sienomis ir langais. Tokiu atveju pirkėjams reikia viską įsirengti savomis, papildomomis lėšomis”, - sako R.Pleteras.

Ekspertas sako, kad iš esmės tai nėra nei gerai, nei blogai, nes dalis pirkėjų pageidauja savo būstą įsirengti taip, kaip nori patys, tačiau atkreipia dėmesį į pilnos apdailos privalumus: viena paskola jau įrengto būsto įsigijimui, vystytojo apdailos darbų garantija, galimybė apsigyventi iškart be papildomų laiko ir finansinių sąnaudų.

Minimalūs apdailos reikalavimai

Šiuo metu mažiausi reikalavimai daugiabučių gyvenamųjų namų vidaus apdailos darbams 100 proc. baigtumui yra šie:

• Įstatyti langus, palanges ir įėjimų į patalpas duris.
• Patalpose, kuriose neprivaloma užbaigti apdailą, atitvarų paviršius parengti dažymui, plytelių ar tapetų klijavimui.
• Įrengti pagrindus grindų dangai.
• Techniniame projekte turėtų būti nurodoma, kad butuose turi būti įstatyti langai, išorinės palangės ir įėjimų į patalpas (išskyrus į butų kambarius) durys.
• Patalpose, kuriose neprivaloma užbaigti apdailos, atitvarų paviršius turėtų būti parengtas baigiamajam apdailos procesui (dažymui, plytelių ar tapetų klijavimui ir pan.).
• Patalpose, kuriose neprivaloma užbaigti apdailos, įrengti pagrindai grindų dangoms, funkcionuojančios ir atitinkančios nustatytus reikalavimus inžinerinės sistemos.
• Butuose vartotojo inžinerinių sistemų vamzdynai turi būti užaklinti arba prijungti prie prietaisų, kai jie įrengiami.
• Turi būti užbaigta bendrojo naudojimo patalpų ir kitų bendrojo naudojimo objektų apdaila.

Numatoma, kad statytojui pageidaujant, prekybos paskirties pastatų techninis projektas gali būti rengiamas numatant nebaigtą pastato vidaus apdailą būsimiems nuomininkams skirtose patalpose. Tokiu atveju techniniame projekte nurodoma, kad prekybos paskirties pastate (patalpoje) turi būti įstatyti langai ir įėjimų į patalpas durys. Patalpose, kuriose neprivaloma užbaigti apdailos, įrengti pagrindai grindų dangoms, visos laikančios konstrukcijos, funkcionuojančios ir atitinkančios nustatytus inžinerinės sistemos reikalavimus.

100 proc. baigtumas: ką tai reiškia?

Nuo 2024 metų sausio nekilnojamojo turto (NT) vystytojai naujai pastatytas patalpas daugiabučiuose fiziniams asmenims galės parduoti tik jas užbaigę 100 proc. Aplinkos ministerija Eltai pabrėžė, kad 100 proc. baigtumo reikalavimas individualiems gyvenamiesiems namams, kotedžams ir pan. Anksčiau ministerija taip pat buvo sulaukusi klausimu, ką reiškia 100 proc.

„Kalbame ne apie sienų spalvą ar vonios įrangą, o apie tuos darbus, kurių patys pirkėjai negali pasidaryti. Naudoti pastatą galima tik tada, kai jo statyba užbaigta ir pastatas įregistruotas. Šimtaprocentinį baigtumą galima fiksuoti, kai pastate baigti visi bendrieji dalykai - konstrukcijos, inžinerija, lauko darbai, o bute palikta tiek, kad žmogus galėtų įsirengti pagal savo skonį. 100 proc. baigtu statinys laikomas tada, kai jis pastatytas taip, kaip numatyta statinio projekte, kurio turinį apibrėžia teisės aktai. Pastarieji numato galimybę statinį laikyti užbaigtu 100 proc. neatlikus tam tikros dalies darbų atskiro buto lygmenyje.

Kitaip sakant, daugiabučio gyvenamojo namo projektas gali būti parengtas ir su nebaigta tam tikra apdaila. Tuomet norint fiksuoti 100 proc. baigtumą nėra ir prievolės įrengti butus. Taigi 100 proc. baigtumo koncepcija neapriboja būsto su daline apdaila pardavimo, jei toks butų įrengimo lygis bus numatytas pastato projekte.

Statybos įstatymo pakeitimuose numatytas ribojimas - gyvenamąsias patalpas įsigyti tik esant 100 proc. pastato baigtumui - taikomas tik notaro tvirtinamoms nuosavybės teisės perleidimo sandorių sutartims. Gyventojai su nekilnojamojo turto vystytoju ir toliau galės sudaryti preliminarią nepastatyto buto pirkimo-pardavimo sutartį. Tačiau pastaroji notaro galės būti patvirtinta tik tuomet, kai vystytojas registruos 100 proc. pastato baigtumą.

Patarimai perkantiems būstą

Apibendrintai NT ekspertas sako, jog gyventojams, ieškantiems naujo būsto reikia išlikti budriems ir nesitikėti kiekvieną naujos statybos butą įsigyti su pilna apdaila, nes joks įstatymas to visgi nenumato. „Pasirinkimas kokį būstą įsigyti - su pilna apdaila ar ne, lieka pačiam pirkėjui, o vystytojams lieka sprendimo teisė pardavinėti pilnai įrengtus butus ar ne“, - pabrėžia R.Pleteras.

Svarbu žinoti:

• Patalpose, kuriose neprivaloma užbaigti apdailos, atitvarų paviršius parengti dažymui, plytelių ar tapetų klijavimui ir įrengti pagrindus grindų dangai.
• Pasidomėkite, kokie apdailos sprendimai siūlomi, ar ne.
• Išlikite budrūs ir nesitikėkite kiekvieną naujos statybos butą įsigyti su pilna apdaila.

Visuomeninės paskirties patalpų apdaila

Visuomeninės paskirties patalpų - oro uostų, bibliotekų, valstybės institucijų - dangoms keliami įvairūs reikalavimai. Oro uostai, sporto arenos, bibliotekos, muziejai, valstybės institucijos ir kt. - visuomeninės paskirties patalpų įvairovė labai didelė. Šių patalpų apdailos medžiagoms priklausomai nuo jų specifikos keliami įvairūs reikalavimai, tačiau jos visos privalo būti saugios, patvarios, funkcionalios ir tinkamos visiems naudotojams.

Visuomeninės paskirties patalpoms būdingas intensyvus lankytojų srautas, todėl jų apdailos medžiagos turi būti patvarios ir atsparios dilimui. Viešojo sektoriaus objektuose, kaip ir komercinės paskirties pastatuose bei švietimo įstaigose, paprastai yra dviejų rūšių patalpų - skirtų darbuotojams ir klientams. Ten, kur lankytojų srautas ypač didelis, pvz.: vestibiuliuose, klientams skirtose patalpose, laiptinėse, koridoriuose, kavinėse ir restoranuose, reikia ypač patvarių dangų. Šių patalpų dangos turi būti itin atsparios mechaniniam poveikiui ir daugkartiniam plovimui.

Norint pasirinkti tinkamas interjero dangas būtina atsižvelgti į objekto rūšį ir patalpų paskirtį. Visuomeninės paskirties patalpų sienos ir lubos turi būti atsparios dėmėms ir lengvai valomos. Joms puikiai tinka ypatingu patvarumu ir atsparumu mechaniniam bee cheminiam poveikiui pasižymintys serijos „Tikkurila Luja“ dažai. Jie turi nuo pelėsio saugančios medžiagos, todėl juos galima naudoti ir drėgnoms patalpoms.

Visuomeninės paskirties patalpoms, kuriose vyksta intensyvus pėsčiųjų judėjimas, „Tikkurila“ siūlo grindų dengimo sistemą „Cozy Floor“, padedančią užtikrinti gerą patalpų akustiką ir oro kokybę. „Tikkurila“ gamina daug įvairių patrauklių ir patvarių dangų, skirtų visuomeninės bei komercinės paskirties patalpų grindims.

Reikalavimai techninėms patalpoms

Techninių patalpų, pvz., skirtų inžineriniams tinklams, dangos turi atitikti specialius funkcionalumo, patvarumo ir saugumo kriterijus. Jos turi būti itin atsparios karščiui arba cheminėms medžiagoms. Visuomeninės paskirties patalpoms taip pat priskiriamos civilinės saugos slėptuvės - jų dangoms keliami specifiniai reikalavimai.

Renkantis visuomeninės paskirties pastatų eksterjero dangas svarbūs įvairūs aspektai, pvz., jos turi estetiškai atrodyti, būti patvarios, atsparios atmosferos poveikiui ir lengvai atnaujinamos. Jei pastatas turi istorinę ar kultūrinę vertę, eksterjero dangoms reikia skirti ypatingą dėmesį.

Spalvų pasirinkimas

Spalviniai visuomeninės paskirties patalpų sprendimai turi sujungti estetiškumą bei funkcionalumą ir padėti sukurti malonią aplinką. Renkantis visuomeninės paskirties patalpų spalvas reikia atsižvelgti į įvairius aspektus. Skirtingoms pastato zonoms pasirinkus skirtingas spalvas lankytojams bus lengviau jame orientuotis. Spalviniai sprendimai turi būti lengvai pritaikomi įvairios paskirties patalpoms, ypač daugiafunkciuose visuomeninės paskirties pastatuose.

Muziejuose, bibliotekose ir valstybės institucijose spalvų pasirinkimą turėtų lemti istoriniai ir architektūriniai elementai. Visuomeninės paskirties patalpose spalvos padeda užtikrinti funkcionalumą, saugumą ir sukurti norimą atmosferą, pavyzdžiui, oro uostuose naudojamos valstybių vėliavų, o sporto arenose - žaidėjų komandų aprangos spalvos.

Butas ar negyvenamosios paskirties patalpa: skirtumai

„Ne viskas yra butas, kas butu vadinasi“, - taip galėtume perfrazuoti žinomą posakį, nes tai, kas atrodo kaip butas, Registrų centro (RC) duomenų bazėje gali būti įregistruota kaip negyvenamosios paskirties patalpos. Išsiaiškinkime, kuo skiriasi butas nuo negyvenamosios paskirties patalpos ir į ką atkreipti dėmesį perkant.

Ir studija ar kūrybinės dirbtuvės, ir poilsio ar svečių apartamentai teisiškai nėra butai. Formaliai šios iš pirmo žvilgsnio nuo butų niekuo nesiskiriančios patalpos, kurių teisinį statusą parodo įrašas RC duomenų bazėje, yra negyvenamosios patalpos, savotiškai pakibusios kažkur per vidurį tarp butų gyvenamosios paskirties pastatuose ir tikrų komercinės paskirties patalpų negyvenamosios paskirties pastatuose (konvertuotuose gamybiniuose, administraciniuose pastatuose ir net naujos statybos daugiabučiuose, kurie dėl tam tikrų aplinkybių patenka į negyvenamųjų pastatų (viešbučiai, parduotuvės, biurai) segmentą).

Pagrindinis kriterijus - sklypas. Jeigu jis yra komercinėms, rekreacinėms teritorijoms priskirtoje žemėje, jame gyvenamosios paskirties pastatų statyti negalima, o negyvenamosios paskirties pastate gyvenamosios paskirties patalpos gali sudaryti tik tam tikrą dalį viso ploto.

Tokiu atveju jame įrengiama ne mažiau nei 51 proc. negyvenamųjų patalpų (poilsio, viešbučių, administracinių, gamybos ir kt.), o likusioje dalyje gali būti įrengiami butai. Taip daroma norint išvengti su sklypo naudojimo būdo keitimu susijusių procedūrų arba kai sklypo naudojimo būdo pakeisti neįmanoma.

Akivaizdžių skirtumų gali nebūti. Kad tipiškame daugiabutyje esančios patalpos nėra butai, dažniausiai sužinosite tik iš RC pažymos - užėję nepastebėsite jokių skirtumų, nes kuo patalpos viename projekte vienodesnės, tuo mažiau rūpesčių turi plėtotojas.

Negyvenamosios paskirties patalpų ypatumai

• Negyvenamosios paskirties statusą dažniausiai turi patalpos pirmuosiuose pastato aukštuose, šiaurinėje pusėje - jos tamsesnės, nes šioms patalpoms iš esmės negalioja insoliacijos reikalavimai: į jas gali patekti gerokai mažiau tiesioginės saulės šviesos negu į butus.
• Kai kada šių patalpų plotas būna mažesnis nei butų tame pačiame pastate, nes nei kūrybinėms dirbtuvėms, nei administracinės, poilsio paskirties patalpoms nenustatyti minimalūs ploto reikalavimai.

Į skirtingus normatyvus ir techninius reikalavimus bei komforto standartus, kurie taikomi gyvenamosios ir negyvenamosios (komercinės) paskirties patalpoms, dėmesį atkreipia ir tarptautinės advokatų kontoros „CEE Attorneys“ teisininkė Lina Liogė.

„Gyvenamosioms patalpoms taikomi aukštesni kokybės standartai. Statant gyvenamosios paskirties pastatus į minimalią infrastruktūrą turi būti įtraukiama automobilių saugykla, želdynai su vaikų žaidimo ir sporto aikštelėmis, poilsio vietos neįgaliesiems ir vyresniems žmonėms. Nustatyti ir minimalūs gyvenamosios paskirties patalpų plotai, naujai projektuojami daugiabučiai turi atitikti apsaugos nuo triukšmo standartus ir daugelį kitų reikalavimų, kurie negyvenamosioms patalpoms visai nekeliami arba yra gerokai mažesni“, - sako ji.

Finansiniai aspektai

Negyvenamosios paskirties NT įsigijimą bankai finansuoja atsargiau, todėl pirkėjui tikriausiai teks sukaupti didesnį pradinį įnašą.

„Įsigyjant pirmąjį būstą (gyvenamosios paskirties patalpas) bankai gali suteikti iki 85 proc. būsto vertės siekiančią paskolą, o įsigyjant negyvenamosios paskirties patalpas jie pasiūlys prastesnes finansavimo sąlygas. Dažniausiai tokiais atvejais bankai finansuoja iki 70 proc. turto vertės. Be to, paskola gali būti suteikta trumpesniam laikotarpiui negu tada, kai įsigyjamos gyvenamosios paskirties patalpos, todėl mėnesinė kredito grąžinimo įmoka gali tapti didesnė, nei tikėtasi“, - teigia L. Liogė.

Įsigijęs negyvenamosios paskirties patalpas kaip būstą nuolat gyventi, pirkėjas gali susidurti su sunkumais, apie kuriuos nė nepagalvojo. Vienas iš tokių netikėtumų - priklausomai nuo patalpų paskirties gali skirtis mokesčiai už komunalines paslaugas ir jiems taikomos lengvatos. Pvz., 9 proc. lengvatinis PVM tarifas taikomas tik gyvenamosioms patalpoms šildyti. Negyvenamosios patalpos savininkas tokia lengvata galėtų pasinaudoti tik jei komunalinių paslaugų teikėjams įrodytų, kad patalpose iš esmės yra gyvenama.

Namo naudingasis plotas ir gyvenamasis plotas

Planuojant ar statant nuosavą būstą, svarbu suprasti, kuo skiriasi namo naudingasis plotas nuo gyvenamojo ploto, kaip jie apskaičiuojami ir kokie reikalavimai taikomi. Ši informacija padės teisingai įvertinti būsto dydį, planuoti erdves ir laikytis galiojančių statybos normų.

Būsto naudingasis plotas - tai bendras gyvenamųjų kambarių ir kitų patalpų (virtuvių, sanitarinių mazgų, koridorių, įstatytų spintų, šildomų lodžijų ar kitų pagalbinių patalpų) grindų plotas. Tai apima visas šildomas patalpas, skirtas patogiam gyvenimui.

Gyvenamasis plotas: kas į jį įeina?

Gyvenamasis plotas skaičiuojamas kaip gyventi skirtų uždarų ar pusiau uždarų patalpų plotų suma. Tai apima:

• Svetaines
• Valgomuosius
• Miegamuosius
• Darbo kabinetus
• Gyvenamuosius kambarius
• Virtuves ir kitas gyventi tinkančias šiltas patalpas, kurių grindų plotas didesnis kaip 4 m2.

Šios patalpos turi turėti apšiltintas atitvarines konstrukcijas ir galimybę būti normaliai šildomos žiemą, neatsižvelgiant, ar jose yra stacionariniai šildymo įrenginiai, ar ne.

Kaip apskaičiuojamas namo plotas?

Namo plotas apskaičiuojamas pagal ORGANIZACINIS TVARKOMASIS STATYBOS TECHNINIS REGLAMENTAS STR 1.14.01:1999 PASTATŲ PLOTŲ IR TŪRIŲ SKAIČIAVIMO TVARKA. Gyvenamojo pastato bendrasis plotas yra visų jame esančių patalpų, tarp jų - ir funkcionaliai susietuose priestatuose, plotų suma. Skaičiuojamos visos patalpos, kurios turi keturias sienas, įskaitant ir sublokuotą garažą. Neskaičiuojama terasa, rūsys, pastogė (išskyrus atvejus, k...

Apibendrinant, svarbu atidžiai išnagrinėti visus aspektus, susijusius su patalpų apdaila ir jų paskirtimi, prieš priimant sprendimą dėl būsto įsigijimo. Tai padės išvengti nemalonių сюрпризов ir užtikrinti, kad būstas atitiks jūsų poreikius ir lūkesčius.

tags: #patalpos #kuriose #privaloma #apdaila