Daugiabučių Namų Renovacija Ant Valstybinės Žemės: Teisiniai Aspektai

Pastaruoju metu daug diskutuojama apie tai, kaip paskatinti daugiabučių namų renovaciją. Tai apima ne tik pastatų atnaujinimą, bet ir ryžtingesnį sprendimą - nugriauti senus daugiabučius ir vietoj jų statyti naujus. Natūralu, kad tokiu atveju daugiausia dėmesio skiriama finansiniams klausimams. Svarbu, kas finansuos statybas ir koks ekonominis interesas galėtų paskatinti vystytojus investuoti į tokius projektus.

Daugiabučio namo renovacija Vilniuje

Žemės Įstatymo Aspektai

Pagal Lietuvos Respublikos žemės įstatymo 10 straipsnį, valstybinės žemės nuomininkas (o absoliuti dauguma seniau statytų gyvenamųjų namų valstybine žeme naudojasi žemės nuomos sutarties pagrindu) privalo sumokėti papildomą įmoką valstybei už galimybę statyti ir (ar) rekonstruoti statinius valstybinėje žemėje.

Pavyzdžiui, statybos ar rekonstrukcijos metu didinant statinio bendrą plotą nuo 20 iki 30 procentų, reikia sumokėti sumą, lygią 30 procentų vidutinės valstybinės žemės sklypo ar jo dalies rinkos vertės, apskaičiuotos atliekant vertinimą masiniu būdu Vyriausybės nustatyta tvarka. Šis mokestis gali tapti reikšminga kliūtimi renovacijos projektams, ypač senesnėse miestų dalyse.

Problemos Dėl Komercinių Pat Alpų

Daugiabučių namų senesnėse miestų dalyse pirmieji aukštai paprastai būna skirti komercinei veiklai. Pagal dabartinį Žemės įstatymo aiškinimą, jei rekonstrukciją nori atlikti vienos pastato dalies, esančios valstybinėje žemėje, savininkas, nepaisant to, kad jis turi atskirą valstybinės žemės nuomos sutartį savo pastato dalies eksploatacijai, įmoka valstybei skaičiuojama nuo viso žemės sklypo vertės.

Tai apima ir tą žemės sklypo dalį, dėl kurios valstybinės žemės nuomos sutartis yra sudarę kitų statinio dalių savininkai. Ši situacija ypač nepalanki verslui, kuris norėtų investuoti į savo patalpų atnaujinimą, nes tenka mokėti už visą žemės sklypą, o ne tik už savo dalį.

Renovuotas daugiabutis Kaune

Finansavimo Šaltinių Paieška ir Privati Iniciatyva

Yra atliekamos įvairios studijos ieškant finansavimo šaltinių daugiabučių namų renovacijai skatinti. Tačiau tose situacijose, kur galėtų pasireikšti privati iniciatyva, ji ribojama papildomais mokesčiais.

Tai reiškia, kad nepaisant pastangų rasti finansavimą, esamos įstatyminės kliūtys stabdo privačių investicijų pritraukimą į renovacijos projektus. Tęsiama daugiabučių namų renovacija.

Statybą Leidžiančio Dokumento (SLD) Neteisėtumo Priežastys

SLD gali būti pripažintas neteisėtu, jeigu statinys neatitinka:

• Teritorijų planavimo dokumentų
• Sklypui nustatytų specialiųjų žemės naudojimo sąlygų
• Sklypas, kuriame numatytas statyti statinys, nepriklauso SLD gavėjui
• Statyba pažeidžia trečiųjų asmenų interesus

Dažnai SLD pripažįstamas neteisėtu dėl to, jog suprojektuotų statinių rodikliai neatitinka teritorijų planavimo dokumentų. Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos prie Aplinkos ministerijos (VTPSI) specialistai pastebi, kad ypač dažnai SLD pripažįstamas neteisėtu dėl to, jog suprojektuotų statinių rodikliai neatitinka teritorijų planavimo dokumentų.

Pavyzdžiui, Klaipėdos apygardos teismas patenkino VTPSI prašymą ir panaikino Klaipėdos rajono savivaldybės administracijos išduotą statybos leidimą, kuriuo leista UAB „Ekogruntas“ statyti naują neypatingos kategorijos sandėliavimo paskirties statinį.

Klaipėdos r. savivaldybė, dėl šių ir kitų reikalavimų pažeidimų 2015 metais neteisėtais buvo pripažinti 59 leidimai, 2016 m. - 68, o pirmą šių metų pusmetį - 48.

Statybos inspekcija informuoja, kad SLD neteisėto išdavimo padariniai skaudūs - panaikinus šį dokumentą, reikia rengti naują projektą ir gauti naują SLD, jei tokio statinio statyba konkrečioje teritorijoje yra galima.

Statytojo Teisės Įgyvendinimas

Statybos įstatyme 3 straipsnyje nustatytos sąlygos, kada statytojas gali įgyvendinti statytojo teisę. Ši teisės norma - imperatyvi.

Deja, neretai pasitaiko ir viešąjį interesą apsaugančių reglamentų pažeidimų. Šiemet kreiptasi į teismą dėl net nesuformuotame sklype, valstybinėje žemėje, prie automagistralės, adresu Marijampolės pl. 18, Kaune, iškilusios parduotuvės. Statant naujus statinius, būtina turėti valstybinės žemės patikėjimo teisės subjekto raštišką sutikimą, projektą ir SLD. Statytojas UAB „Dargita“ sutikimo neturėjo.

Jeigu žemės sklypas priklauso dviem ar daugiau asmenų, būtinas visų bendraturčių sutikimas. Gretimų sklypų savininkų sutikimas reikalingas ir tokiais atvejais, kai žemės sklype, kurio nevaldo statytojas, numatoma vykdyti statybos darbus, laikinai naudoti jį statybos metu, ar neišlaikomi norminiai atstumai iki gretimo sklypo ribos.

Statybos Darbų Pradžia

Statybos darbų pradžia yra aiškiai reglamentuota - statytojas gali pradėti statybos darbus tik tuomet, kai pranešimas apie statybos pradžią yra užregistruotas informacinėje sistemoje „Infostatyba“.

Svarbu Žinoti:

• Laikinas statinys: tai statinys, kurį leista pastatyti ir naudoti ribotą terminą.
• Naujo antžeminio statinio statyba: kai ji vykdoma žemės paviršiaus plote, kuriame nėra kitų statinių.
• Statinio rekonstravimas: statybos rūšis, kurios tikslas - perstatyti statinį: pakeisti statinio laikančiąsias konstrukcijas, pakeičiant statinio išorės matmenis - ilgį, plotį, aukštį ir pan.
• Statinio kapitalinis remontas: statybos rūšis, kurios tikslas - pertvarkyti statinį: pakeisti statinio laikančiąsias konstrukcijas, nekeičiant statinio išorės matmenų - ilgio, pločio, aukščio ir pan.

Statytojas privalo informaciją apie rangovo pasamdymą, taip pat pagrindinių statybos sričių vadovų pasamdymą ar paskyrimą per 3 darbo dienas nuo jų pasamdymo ar paskyrimo paskelbti Lietuvos Respublikos statybos leidimų ir statybos valstybinės priežiūros informacinėje sistemoje „Infostatyba“.

Prisijungimo sąlygas inžinerinių tinklų ir susisiekimo komunikacijų savininkas ar naudotojas išduoda per 15 darbo dienų nuo statytojo (užsakovo) prašymo išduoti šias sąlygas gavimo dienos. Jeigu prisijungimo sąlygos per nustatytą terminą neišduodamos, statytojas (užsakovas) turi teisę kreiptis į Inspekciją, kuri ATPK nustatyta tvarka atsakingiems už šių sąlygų išdavimą asmenims surašo ATP protokolus ir siunčia šiuos protokolus teismui.

Statybos Užbaigimo Komisija

Atnaujinus (modernizavus) daugiabutį namą ar negyvenamosios paskirties pastatą, statybos užbaigimo komisiją sudaro Valstybinė teritorijų planavimo ir statybos inspekcija prie Aplinkos ministerijos (jos padaliniai).

Komisija sudaroma iš Komisijos pirmininko ir kitų Komisijos narių. Komisijos pirmininku skiriamas Inspekcijos atstovas. Kiti Komisijos nariai: projektą tikrinančių institucijų ir subjektų, jų teritorinių padalinių ar įgaliotų įstaigų įgalioti atstovai; jų gali būti paskirta daugiau negu po vieną.

Veiksmai Nustačius Savavališką Statybą

Jeigu statytojas nuo 2010 m. spalio 1 d. iki 2012 m. gruodžio 31 d. Šiuo atveju vietoj savavališkos statybos akto surašomas statybos patikrinimo aktas, o skiriant administracinę nuobaudą statytojui (užsakovui), savanoriškas jo kreipimasis dėl savavališkos statybos įteisinimo laikomas lengvinančia aplinkybe.

Inspekcija priima sprendimą dėl savavališkos statybos padarinių pašalinimo per 6 mėnesių terminą, reikalavime nurodant, kad asmuo turi teisę kreiptis į statybą leidžiančius dokumentus išduodančius subjektus dėl statybą leidžiančio dokumento išdavimo. Terminas gali būti pratęstas + 3 mėnesiams, jei yra svarbių priežasčių (priežastys, susijusios su procedūromis, kurių trukmei asmuo negali daryti įtakos).

Reikalavimas panaikinamas, jei per jo įvykdymo terminą Inspekcijai pateikiamas gautas statybą leidžiantis dokumentas (SLD), jei tokia statyba neprieštarauja imperatyviems aplinkos apsaugos, paveldosaugos, saugomų teritorijų apsaugos teisės aktų reikalavimams.

Deklaracijų apie statybų užbaigimą tvirtinimo funkciją perdavus privatiems subjektams

Nėra eliminuojama statytojo galimybė statinio (projekto) ekspertizę (o nuo šių metų gegužės 1 d. - ir deklaracijos tvirtinimą) užsisakyti iš glaudžiais ryšiais su juo susijusio asmens.

Galiojantis teisinis reguliavimas taip pat sudaro sąlygas statytojui ar statinio naudotojui, nesutinkančiam su projekto ar statinio ekspertizės akto išvadomis, užsakyti pakartotinę ekspertizę iš kito ekspertizės rangovo, kuris galimai gali nefiksuoti kai kurių nustatytų projekto trūkumų.

tags: #pastato #renovacija #ant #valstybines #zemes