Pastato Aukščio Reglamentavimas Sodo Sklype Lietuvoje: Kas Svarbu Žinoti?

Lietuvos sodininkų draugija pastaruoju metu gauna nemažai užklausų dėl sodo namų, vienbučių gyvenamųjų namų statybų soduose bei klausia, kaip deklaruoti pradėtas statybas, jei nuo 2024 m. lapkričio 1 d. keisis aukščio ir ploto reglamentavimas. Aptarkime, kaip interpretuoti Įstatymo 6 str. 9 d. ir 10 d. bei kokių veiksmų turi imtis sodų sklypų savininkai, pradėję statyti gyvenamuosius vienbučius namus ar sodo namus pagal dabartinius reikalavimus iki 2024 m.

Ar sodų sklypų savininkams iki 2024 m. lapkričio 1 d. pradėjusiems statyti vienbučius gyvenamus namus ar sodo namus bus leidžiama baigti statybas pagal dabartinį teisinį reglamentavimą, jeigu taip, tai koks terminas nustatomas statybų užbaigimai po 2024 m?

Šiandien vis dar galioja teisinis reguliavimas, kuris leidžia statyti sodo namus iki 80 kv. m bendro ploto ir 8,5 m aukščio be statybą leidžiančio dokumento, arba paprastai sakant, be statybos leidimo. Tačiau nuo lapkričio 1 d. įsigalioja naujas teisinis reguliavimas, kuris vis dar leis statyti sodo namus be statybos leidimo, tačiau jau daug mažesnius - iki 50 kv. m ir iki 5 m aukščio.

Sodo Namų Statybos Reglamentavimo Pokyčiai Nuo 2024 m. Lapkričio 1 d.

Informuojame, kad nuo 2024 m. lapkričio 1 d. sodo namų didžiausias leistinas bendras plotas bus iki 50 kv. m, o aukštis - 5 m. Nuo lapkričio 1 d. sodo namai pagal STR „Statinių ir patalpų klasifikavimas“ bus priskiriami jau nebe prie I grupės nesudėtingųjų statinių, o prie II grupės nesudėtingųjų statinių.

Pažymime, kad STR 1.01.03:2017 nauja redakcija įsigalios 2024-11-01. Taigi tarp šiuo metu galiojančio STR 1.01.03:2017 ir Sodininkų bendrijų įstatymo neatitikimų nėra.

Taip pat pažymime, kad STR 1.01.03:2017 (redakcija nuo 2024-11-01) 5 priedo 2 lentelėje nustatyti reikalavimai nesudėtingiesiems statiniams. Sodininkų bendrijų įstatyme nėra nurodyta, kad sodo sklype galima statyti tik nesudėtingąjį statinį - gyvenamąjį namą, taigi gyvenamasis namas gali būti ir neypatingas statinys.

Reikalavimai Nesudėtingiems Statiniams

STR 1.01.03:2017 (redakcija (2024-06-15 - 2024-10-31)) 2 lentelės „Nesudėtingi statiniai“ 4 punkte nustatyta, kad sodo namai, kurių didžiausias aukštis iki 8,5 m ir didžiausias plotas 80 m², yra I gr. nesudėtingas statinys, kurio didžiausias aukštis 5 m. ir didžiausias bendras plotas 50 m² yra II gr.

STR 1.01.03:2017 (redakcija nuo 2024-11-01) 5 priedo 2 lentelės 2.3 papunktyje nustatyta, kad sodo namas, kurio dižiausias aukštis 5 m. ir didžiausias bendras plotas 50 m² yra II gr.

Statybos Leidimai

Šiuo metu ir po 2024-11-01 privalomas leidimas statyti bet kokio dydžio gyvenamosios paskirties pastatą (Statybos įstatymo 27 straipsnio 1 dalis 1 punktas, statybos techninio reglamento STR 1.05.01:2017 „Statybą leidžiantys dokumentai. Statybos užbaigimas. Nebaigto statinio registravimas ir perleidimas. Statybos sustabdymas. Savavališkos statybos padarinių šalinimas.

Visiems statiniams, kurių plotas viršys minimus parametrus, bus privalomas statybos leidimas. Norint statyti didesnį nei 50 kv. m sodo namą, reikės gauti statybos leidimą.

Statybos Užbaigimas Pradėjus Statybas Iki 2024 m. Lapkričio 1 d.

Visi tie, kurie pradėjo ar pradės statyti sodo namą iki 2024 m. lapkričio 1 d. galės jį užbaigti statyti pagal šiuo metų galiojantį reglamentavimą (didžiausias leistinas plotas iki 80 kv.m., didžiausias leistinas aukštis iki 8,5 m).

Yra ir gera žinia - sodo namai, kurie pradėti statyti iki lapkričio 1 d., galės būti pabaigti statyti pagal „senąją tvarką“, t. y. be statybos leidimo. Kitaip tariant, tie sodo namai, kurių plotas iki 80 kv.m ir aukštis iki 8,5 m galės būti pabaigti statyti be statybos leidimo, jeigu jie pradėti statyti iki 2024 m.

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2024 m. sausio 11 d. nutartyje, priimtoje civilinėje byloje Nr. e3K-3-62-701/2024 nurodyta, kad „Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad, sprendžiant statybos ir statybą leidžiančio dokumento teisėtumo klausimus, taikytinas grįžimo į buvusią padėtį modelis, reiškiantis, kad turi būti tiriama ir vertinama ta faktinė situacija, kuri buvo statybos pradžios ar statybą leidžiančio dokumento išdavimo momentais, taikomi tie teisės aktai, kurie galiojo būtent pirmiau įvardytais momentais.

Kitoks aiškinimas suponuotų lex retro non agit (įstatymas neturi grįžtamosios galios) principo pažeidimą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. gegužės 23 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-201-695/2018, 65 punktas). Atsižvelgiant į teismų suformuotą praktiką statinio statybos teisėtumas nustatomas pagal statybos pradžios laikotarpiu galiojusius teisės aktus.

Todėl iki 2024-11-01 pradėjus sodo namo, kurio bendras plotas iki 80 m² statybą ar rekonstravimą, statybos leidimo privalomumas nustatomas pagal statybos pradžios teisės aktus, t. y. Statybos pradžią patvirtinantys dokumentai nesudėtingiems statiniams nėra reglamentuoti.

Inspekcijos nuomone, nesudėtingojo statinio statybos pradžią gali patvirtinti Statybos įstatymo 39 straipsnio 2 dalyje numatyta pažyma: “2. Nebaigtas statyti ar rekonstruoti nesudėtingasis statinys (išskyrus atvejį, kai jis rekonstruojamas į ypatingąjį ar neypatingąjį statinį) ir daiktinės teisės į jį statytojo (užsakovo) pageidavimu gali būti įregistruojami Nekilnojamojo turto registre Lietuvos Respublikos statybos leidimų ir statybos valstybinės priežiūros informacinėje sistemoje „Infostatyba“ užpildytos pažymos apie nebaigto statyti nesudėtingojo statinio statybą pagrindu Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto kadastro įstatymo ir Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto registro įstatymo nustatyta tvarka“.

Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2024 m. rugpjūčio 27 d. įsakymo Nr. D1-283 „Dėl Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2016 m. gruodžio 12 d. įsakymo Nr. D1-878 „Dėl statybos techninio reglamento STR 1.05.01:2017 „Statybą leidžiantys dokumentai. Statybos užbaigimas. Nebaigto statinio registravimas ir perleidimas. Statybos sustabdymas. Savavališkos statybos padarinių šalinimas. Statybos pagal neteisėtai išduotą statybą leidžiantį dokumentą padarinių šalinimas“ patvirtinimo“ pakeitimo“, kuris įsigalios nuo 2024 m. lapkričio 1 d. 2.5papunktyje nustatyta, kad iki 2024 m. lapkričio 1 d. pradėta statinio statyba, kai nereikia gauti statybą leidžiančio dokumento, užbaigiama, kadastro duomenų byla parengiama ir užregistruojama Nekilnojamojo turto registre pagal 2024 m. spalio 31 d.

Kaip Užfiksuoti Pradėtas Statybas Iki Lapkričio 1 d.?

Nuo šių metų lapkričio 1 d. Valstybinė teritorijų planavimo ir statybos inspekcija (VTPSI) parengė elektroninę priemonę, kuri leis vos keliais žingsniais patvirtinti, kad statybos buvo pradėtos iki naujų reikalavimų įsigaliojimo. Statybos inspekcija sukūrė naują elektroninę paslaugą, kuri leis greitai ir lengvai pateikti statybos pradžios įrodymus.

• Kreiptis į antstolį. Antstolis gali oficialiai užfiksuoti esamą statybos būklę.
• Pasinaudoti naująja Statybos inspekcijos elektronine priemone. Ši sistema leidžia lengvai ir greitai užfiksuoti statybos pradžios datą ir vietą pateikiant nuotraukas su geografinėmis koordinatėmis.

Naudotis šia paslauga itin paprasta: įjungus vietos nustatymą savo mobiliame įrenginyje ir aktyvavus „vietų žymas“ fotoaparato nustatymuose, tereikia užfiksuoti statybos vietą ir pateikti nuotraukas per sistemą. SVARBU. Nuotraukas reikia daryti esant savo sklype, nes sistema leidžia atpažinti tikslią vietą, kurioje daromos nuotraukos. Teikiant pranešimą paslauga automatiškai fiksuoja pranešėjo vietą, taip pat fiksuojamos padarytos foto koordinatės.

Asmens duomenų pateikimas šioje programoje yra savanoriškas. Jei nenorite savo asmens duomenų saugoti šioje programoje, to daryti neprivalote ir galite naudotis kitomis galimybėmis įrodyti sodo namo statybos datą.

Advokatė Sabina Izokaitienė sako, kad tiems, kurie jau pradėjo sodo namo statybas sodo sklype be statybos leidimo siūlytų šį faktą užfiksuoti būtent į pagalbą pasitelkiant antstolį, kuris užfiksuotų faktines aplinkybes.

Pagrindiniai Reikalavimai Statant Sodo Namą iki 50 m² (nuo 2024 m. Lapkričio 1 d.)

Statant ūkinį pastatą Lietuvoje už miesto ribų iki 80 m² arba namą sodo bendrijose iki 50 m² (nuo lapkričio 1-os d. 2024), galioja specifiniai reikalavimai, kuriuos būtina žinoti, norint tinkamai pasiruošti statybos procesui ir išvengti teisinių komplikacijų.

1. Pagal Lietuvos Respublikos teisės aktus, norint statyti ūkinį pastatą iki 80 m² už miesto ribų arba namą sodo bendrijose iki 50 m², statybos leidimas nereikalingas. Nors leidimas nereikalingas, būtina informuoti savivaldybės administraciją apie planuojamą statybą. Informavimas atliekamas pateikiant pranešimą, kuriame nurodoma statinio vieta ir tikslai.
2. Svarbu įsitikinti, kad žemės sklypo paskirtis leidžia statyti norimą pastatą. Sklypai gali būti žemės ūkio paskirties, sodo ar miško žemės, ir kiekvienas jų turi savus reikalavimus statyboms. Žemės ūkio paskirties sklypuose paprastai leidžiama statyti tik su ūkininkavimu susijusius pastatus, o sodo sklypuose - nedidelius vasarnamius ar gyvenamuosius pastatus iki 50 m².
3. Vienas svarbiausių techninių reikalavimų - minimalūs atstumai nuo sklypo ribų. Pagal teisės aktus, pastatas turi būti pastatytas ne arčiau kaip 3 metrai nuo kaimyninio sklypo ribos. Jei norima statyti arčiau, reikia gauti rašytinį sutikimą iš kaimyninio sklypo savininko.
4. Projektavimo metu taip pat reikia atsižvelgti į pastato aukščio ir aukštų skaičiaus apribojimus. Lietuvoje gyvenamiesiems pastatams ir ūkiniams pastatams iki 80 m² dažniausiai taikomi apribojimai, leidžiantys statyti ne daugiau kaip vieną aukštą su mansarda.
5. Pagal naujausius reikalavimus, visi naujai statomi gyvenamieji namai Lietuvoje turi atitikti A++ energinio naudingumo klasę. Tai reiškia, kad pastatai turi būti itin gerai izoliuoti, naudoti energiją taupančias technologijas bei atsinaujinančius energijos šaltinius.
6. Prieš statant pastatą svarbu įsitikinti, kad žemės sklypas turi tikslius kadastrinius matavimus.
7. Nors mažiems pastatams iki 80 m² gali būti nereikalaujamas statybos leidimas, tačiau būtina pasirūpinti inžinerinių tinklų prijungimu reikalavimais: elektros, vandentiekio, kanalizacijos ir kitų komunikacijų įrengimu.
8. Net jei pastatas mažas, jis turi atitikti tam tikrus saugos ir aplinkosaugos reikalavimus.

Statant sodo namą, vasarnamį ar ūkinį pastatą iki 80 m² už miesto ribų arba sodo bendrijose, būtina laikytis aukščiau išvardytų reikalavimų.

Dažniausiai Užduodami Klausimai

Klausimas: Girdėjau, kad nuo 2025 m. pasikeitė sodo namelių statybos reikalavimai. Sakykit prašom, jeigu namą planuojama statyti sodo bendrijoje, ar yra kokie nors apribojimai? 80 kv.m čia su mansardos plotu? Ar galima suprojektuoti taip, kad priduoti mansardą kaip negyvenamą, o paskui įrengti? Tokiam sodo gyvenamajam namui irgi A+ reikalauja? Ar yra galimybė priduoti namą su paprastu granuliniu katilu, ar irgi reikia geoterminio šildymo? Ką reiškia, kad nereikia projekto ir leidimo sodo nesudėtingiems pastatams? Tai galima visiškai be leidimų statyti namą iš galvos? Lyg tai net garažui ar tvorai aukštesnei reikia leidimo.

Komentarai:

• Sodo namas nuo lapkričio pirmos gali būti iki 50 kv.m, o gyvenamasis namas nesvarbu kokios kvadratūros reikia leidimo ir čia jau galim jums pagelbėti.
• Deja bet visiems namams A++ bus reikalingas, nebent jūs pirma statysit sodo namą, o po to jį rekonstruosit į gyvenamąjį namą neviršijant 100 proc. pastato tūrio.
• Taip, nuo 2025 m. pasikeitė sodo namelių statybos reikalavimai. Nuo 2024-11-01 (STR 1.01.03:2017) sodo namai, kurių vidaus bendras plotas neviršija 50m², aukštis neviršija 5m, atstumas tarp laikančiųjų konstrukcijų neviršija 6m, priskiriami I grupės nesudėtingiems statiniams.

Vadovaujantis Sodininkų bendrijų įstatymo 2 straipsnio 8. Sodo namas - nesudėtingas poilsiui skirtas statinys, esantis sodo sklype. Visi pastatai, kurie yra aukštesni, didesnio ploto arba atstumas tarp laikančiųjų konstrukcijų nei 6m, nėra priskiriami I grupės nesudėtingųjų statinių kategorijai priskirtiems sodo namams.

• Visiems didesniems pastatams privaloma rengti projektą ir gauti statybos leidimą, nes didesni namukai turi būti gyvenamosios paskirties.
• Statant naują gyvenamąjį namą, nepriklausomai nuo vietovės ir dydžio, privalomi vienodi reikalavimai, tame tarpe ir energinės klasės reikalavimai (šiuo metu taikoma A++ energinė klasė).
• Šildymo būdas parenkamas remiantis skaičiavimais.
• Kurorte statomiems sodo namams, privalomas projektas ir statybos leidimas.

tags: #pastato #aukstis #sodo #sklype