Renkantis būstą, dažnai susiduriame su dviem pagrindinėmis sąvokomis - butu ir apartamentais. Nors iš pirmo žvilgsnio šie terminai gali atrodyti sinonimiški, iš tiesų tarp jų yra esminių skirtumų, kuriuos būtina žinoti, norint priimti teisingą sprendimą. Šiame straipsnyje išsamiai aptarsime, kuo skiriasi butai nuo apartamentų, kokie mokesčiai taikomi skirtingos paskirties patalpoms, kaip skiriasi bankų finansavimo sąlygos ir į ką atkreipti dėmesį, perkant negyvenamosios paskirties būstą.
Ką reiškia terminas "apartamentai"?
Tarkim, su kuo jums asocijuojasi pavadinimas „apartamentai“? Erdvesnis, gražesnis, prabangesnis, aukštesnės nei vidutinės kokybės būstas? Ar būstas atostogoms pajūryje? Tačiau tokios sąvokos teisinėje bazėje net nėra. Iš tiesų, „apartamentais galima pavadinti net loftus".
Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos prezidentas Mindaugas Statulevičius žurnale „Investuok“ pripažįsta: „Vienu atveju tai bus butas centre ar Žvėryne, kitu negyvenamosios paskirties patalpos arba loftai konvertuotame pastate buvusios gamyklos teritorijoje, nes iš antresolės atsiveria gražus vaizdas į miestą, ir jie greičiausiai bus įteisinti kaip kūrybinės dirbtuvės, o trečiu atveju - poilsio, bet taip pat negyvenamosios paskirties patalpos“.
Ir studija ar kūrybinės dirbtuvės, ir poilsio ar svečių apartamentai teisiškai nėra butai. Ne butai dažniausiai būna ir patalpos, kurias ketinate įsigyti kaip antrąjį būstą atostogoms kur nors pajūryje ar kitame Lietuvos kurorte: ir tos, kurios parduodamos su daline apdaila, ir tos, kurios įrengtos iki rakto.
Pagrindinis kriterijus - sklypas
Priežastys, dėl kurių pastatas statomas kaip negyvenamasis, gali būti įvairios. Tačiau pagrindinis kriterijus - sklypas. Jeigu jis yra komercinėms, rekreacinėms teritorijoms priskirtoje žemėje, jame gyvenamosios paskirties pastatų statyti negalima, o negyvenamosios paskirties pastate gyvenamosios paskirties patalpos gali sudaryti tik tam tikrą dalį viso ploto. Taip daroma norint išvengti su sklypo naudojimo būdo keitimu susijusių procedūrų arba kai sklypo naudojimo būdo pakeisti neįmanoma.
LNTPA vadovas pripažįsta, kad pakeisti sklypo paskirtį dažniausiai įmanoma, bet tai nėra lengva ir trunka ilgai, todėl statomi tokios paskirties pastatai, kokie leidžiami tame sklype. „O kai gamybinės patalpos pertvarkomos į loftus, dažniausiai tai būna net ne rekonstrukcija, o kapitalinis remontas, kuriam nereikia gauti statybos leidimo: parengiamas projektas, informuojama savivaldybė ir keičiamas patalpų planas. Kadangi artimiausia gamybinėms patalpų paskirtis yra kūrybinės dirbtuvės, kuriose galima vykdyti kūrybinių industrijų veiklas, tai loftai ir tampa kūrybinėmis dirbtuvėmis“, - aiškina jis.
Pasak M. Statulevičiaus, jei potencialus pirkėjas informuojamas apie visus apribojimus arba iššūkius, kurie jo laukia įsigijus tokį objektą, viskas gerai, jis pats ir nuspręs, ar pirkti tokį NT. „Blogai, jei informacija nutylima, slepiama, bet tai jau plėtotojo sąžiningumo klausimas“, - sako jis ir priduria, kad nutylėta informacija ir buvo pagrindinė prieš kelerius metus kilusio triukšmo priežastis, nes žmonės nežinodami visų niuansų kaip butus nusipirko komercinės paskirties patalpas.
Formaliai šios iš pirmo žvilgsnio nuo butų niekuo nesiskiriančios patalpos, kurių teisinį statusą parodo įrašas RC duomenų bazėje, yra negyvenamosios patalpos, savotiškai pakibusios kažkur per vidurį tarp butų gyvenamosios paskirties pastatuose ir tikrų komercinės paskirties patalpų negyvenamosios paskirties pastatuose.
Kaip atskirti butą nuo negyvenamosios paskirties patalpos?
Akivaizdžių skirtumų gali nebūti, nes kuo patalpos viename projekte vienodesnės, tuo mažiau rūpesčių turi plėtotojas. Tačiau dažniausiai sužinosite tik iš RC pažymos, kad tipiškame daugiabutyje esančios patalpos nėra butai - užėję nepastebėsite jokių skirtumų.
M. Statulevičius žurnale „Investuok“ aiškina: „Jie iš anksto žino, kad projekte bus 49 proc. butų ir 51 proc. kitos paskirties patalpų, todėl galima įrengti mažiau vietų automobiliams, mažesni reikalavimai vaikų žaidimų aikštelėms, želdynams ir kitiems daugiabučio aplinkai būdingiems dalykams. Tačiau jie žino ir tai, kad dauguma negyvenamosios paskirties patalpų bus naudojamos kaip būstai.“
Žinoma, jei įmanoma, plėtotojai stengiasi įrengti pakankamai patogumų, kitaip tokių patalpų patrauklumas kristų. Tarkim, nuo 2018 m. vilniečiai, gyvenantys negyvenamosios paskirties patalpose, negali įsigyti iš savivaldybės metinio abonemento statyti automobilį gatvėje.
Negyvenamosios paskirties statusą dažniausiai turi patalpos pirmuosiuose pastato aukštuose, šiaurinėje pusėje - jos tamsesnės, nes šioms patalpoms iš esmės negalioja insoliacijos reikalavimai: į jas gali patekti gerokai mažiau tiesioginės saulės šviesos negu į butus.
Be to, kai kada šių patalpų plotas būna mažesnis nei butų tame pačiame pastate, nes nei kūrybinėms dirbtuvėms, nei administracinės, poilsio paskirties patalpoms nenustatyti minimalūs ploto reikalavimai. Su loftais gali būti kitokių įdomybių. Buvusiose gamyklose lubos paprastai būna aukštos, 4,5-5 m aukščio, todėl įrengiama antresolė.
Skelbime gali būti rašoma, kad patalpų plotas 30 kv. m, bet grindų plotas vos 18 kv. m, o visa kita - miegamoji dalis, vonia ar darbo zona - antrame aukšte. Kurortuose, kur didelė žmonių kaita ir pastatus mėgstama registruoti kaip svečių namus, šie negyvenamosios paskirties būstai nuo įprastų butų gali skirtis gerokai labiau. „Kadangi jie skirti trumpalaikiam gyvenimui, juose gali būti koridorinė sistema, patalpos mažesnės, o bendrųjų patalpų planas bei būstų įrengimas labiau primena viešbutį negu daugiabutį. Tarkim, virtuvės juose gali būti gerokai mažesnės arba jų gali ir visai nebūti numatyta“, - aiškina M. Statulevičius.
Teisiniai skirtumai ir kokybės standartai
Tarptautinės advokatų kontoros „CEE Attorneys“ teisininkė Lina Liogė atkreipia dėmesį į skirtingus normatyvus ir techninius reikalavimus bei komforto standartus, kurie taikomi gyvenamosios ir negyvenamosios (komercinės) paskirties patalpoms. „Gyvenamosioms patalpoms taikomi aukštesni kokybės standartai. Statant gyvenamosios paskirties pastatus į minimalią infrastruktūrą turi būti įtraukiama automobilių saugykla, želdynai su vaikų žaidimo ir sporto aikštelėmis, poilsio vietos neįgaliesiems ir vyresniems žmonėms. Nustatyti ir minimalūs gyvenamosios paskirties patalpų plotai, naujai projektuojami daugiabučiai turi atitikti apsaugos nuo triukšmo standartus ir daugelį kitų reikalavimų, kurie negyvenamosioms patalpoms visai nekeliami arba yra gerokai mažesni“, - sako ji.
Ir priduria, kad paskubėjęs ir ne viską apie patikusį būstą išsiaiškinęs pirkėjas gali vietoj buto nusipirkti negyvenamosios paskirties patalpas, o paskui pasiges rekreacinės aplinkos, automobilių aikštelės. „Nemaloniai gali nustebinti ir prasta garso izoliacija bei kiti kokybiškam gyvenimui reikšmingi, tačiau negyvenamosios paskirties patalpoms netaikomi arba žemesni kriterijai“, - pabrėžia teisininkė.
Taigi, perkant būstą svarbu atkreipti dėmesį į šiuos aspektus:
- Sklypo paskirtį: ar sklypas yra skirtas gyvenamajai, komercinei ar rekreacinei veiklai.
- Patalpos statusą: ar patalpa yra registruota kaip gyvenamosios ar negyvenamosios paskirties.
- Infrastruktūrą: ar yra pakankamai vietų automobiliams, vaikų žaidimų aikštelių, želdynų ir kitų patogumų.
- Kokybės standartus: ar patalpa atitinka gyvenamosioms patalpoms keliamus reikalavimus (garso izoliacija, insoliacija ir kt.).
Finansiniai aspektai: paskolos ir mokesčiai
Negyvenamosios paskirties NT įsigijimą bankai finansuoja atsargiau, todėl pirkėjui tikriausiai teks sukaupti didesnį pradinį įnašą. „Įsigyjant pirmąjį būstą (gyvenamosios paskirties patalpas) bankai gali suteikti iki 85 proc. būsto vertės siekiančią paskolą, o įsigyjant negyvenamosios paskirties patalpas jie pasiūlys prastesnes finansavimo sąlygas. Dažniausiai tokiais atvejais bankai finansuoja iki 70 proc. turto vertės. Be to, paskola gali būti suteikta trumpesniam laikotarpiui negu tada, kai įsigyjamos gyvenamosios paskirties patalpos, todėl mėnesinė kredito grąžinimo įmoka gali tapti didesnė, nei tikėtasi“, - teigia L. Liogė.
Tačiau tai, pasak jos, ne vienintelis dalykas, kurį privalu žinoti. Įsigijęs negyvenamosios paskirties patalpas kaip būstą nuolat gyventi, pirkėjas gali susidurti su sunkumais, apie kuriuos nė nepagalvojo. Vienas iš tokių netikėtumų - priklausomai nuo patalpų paskirties gali skirtis mokesčiai už komunalines paslaugas ir jiems taikomos lengvatos. Pvz., 9 proc. lengvatinis PVM tarifas taikomas tik gyvenamosioms patalpoms šildyti.
Negyvenamosios patalpos savininkas tokia lengvata galėtų pasinaudoti tik jei komunalinių paslaugų teikėjams įrodytų, kad patalpose iš esmės yra gyvenama. Tiesa, žurnale „Investuok“ „CEE Attorneys“ teisininkė teigia, kad įrodyti tai nėra labai sudėtinga: „Tam, kad būtų taikomas lengvatinis 9 proc. PVM tarifas šildymui, pakanka gyvenamosios vietos deklaracijos pažymos.“
Svarbu žinoti ir apie nekilnojamojo turto mokestį. Įsigijus objektą, kuris yra įrengtas kaip gyvenamasis būstas, tačiau yra komercinės paskirties, jis apmokestinamas 1 proc. NT mokesčiu per metus, nepaisant jo piniginės vertės.
Apibendrinant, svarbu įvertinti šiuos finansinius aspektus:
- Pradinį įnašą: bankai gali reikalauti didesnio pradinio įnašo perkant negyvenamosios paskirties patalpas.
- Paskolos sąlygas: gali būti taikomos trumpesnės paskolos grąžinimo terminai.
- Komunalinių paslaugų mokesčius: gali skirtis mokesčiai už šildymą ir kitas paslaugas.
- Nekilnojamojo turto mokestį: komercinės paskirties patalpoms gali būti taikomas didesnis NT mokestis.
Pasak A. Kišūno, pastaruoju metu negyvenamosios paskirties NT turtiniai vienetai daugiabučių rinkoje sudaro tik 5-7 proc. Kad patalpų, kurios atrodo kai butai, tačiau registruojant pavadinamos kitaip, dabar plėtojamuose projektuose mažiau, nei buvo prieš kelerius metus, patvirtina ir M. Statulevičius. Anot jo, tai lemia ir spaudimas, kurį plėtotojai patiria iš pirkėjų.
Mes jau pasimokėme ir suvokiame, kad su negyvenamosios paskirties „butu“ nusiperkame ne tik prievolę mokėti komerciniam NT taikomą mokestį, bet ir galimą galvos skausmą, kai norėsime deklaruoti jame gyvenamąją vietą, kai ateis laikas leisti vaikus į darželį ar mokyklą ar kai nuspręsime jį parduoti, nes tokių patalpų likvidumas mažesnis.
„Jei projekte liko neparduoti vos keli butai, dažniausiai tai ir bus kitos paskirties patalpos, nes pirkėjai tapo atsargesni“, - sako jis. Ir savivaldybių požiūris į negyvenamosios paskirties projektus, kurių patalpų planas akivaizdžiai rodo, kad juose bus nuolat gyvenama, švelniai tariant, atsargus.
Anot jo, net kurortai, kuriuose daugiabučių gyvenamųjų namų plėtrą ypač riboja žemės paskirtis, netrykšta noru įsileisti statinius, kurie parduodami poilsiautojams ar investuotojams atskiromis patalpomis. „Jie sako, tegul būna gyvenamoji paskirtis, o jei neišeina - geriau jau tegul būna centralizuotai valdomas viešbutis. Bus daugiau tvarkos, bus kam bendra aplinka rūpintis. Todėl tokių „tarpinių“ projektų daug ir neatsiranda - visi supranta, kad geriau administratoriaus prižiūrimas pastatas arba tvari bendruomenė, o ne atsitiktinių žmonių sambūris, kuriam priklausantys kartais atvažiuoja, kartais ne, vieni nori prisidėti prie aplinkos tvarkymo, kiti nenori“, - sako jis.
Kadangi formaliai negyvenamosios paskirties patalpoms priskiriami „būstai“ neretai būna šiek tiek pigesni už analogiškus butus tame pačiame projekte, tad jie galbūt gali dominti žurnalo „Investuok“ skaitytojus ir labiau patyrusius investuotojus, dažniausiai perkantiems tokias patalpas nuomai. Jie deda ant svarstyklių mažesnę įsigijimo kainą, papildomus mokesčius ir skaičiuoja, kokios grąžos gali tikėtis.
„Jei miesto centre ar netoli jo esančios patalpos nuomojamos centre dirbantiems žmonėms, jiems net nereikia automobilio vietos, nes į darbą gali nueiti pėsčiomis, o vaikų dažniausiai dar neturi. Jiems patogi vieta yra didesnis privalumas už kai kuriuos kitus dalykus, kuriuos įvertina perkantys būstą nuolat gyventi“, - aiškina M. Statulevičius.
Pasak A. Kišūno, nereikia paniškai bijoti patalpų, kurių statusas nėra gyvenamosios paskirties. Svarbu tiksliai išsiaiškinti, ką perkate, su kokiomis problemomis galite susidurti. Didieji plėtotojai veikiausiai viską jums aiškiai išdėstys, bet yra ir tokių, kurie galbūt bandys nutylėti dalį informacijos. Tad galutinis patarimas - viskuo pasidomėti pačiam.
Apibendrinimas
Renkantis tarp buto ir apartamentų, svarbu atsižvelgti į teisinį statusą, finansinius aspektus ir asmeninius poreikius. Jei planuojate nuolat gyventi būste, geriau rinktis gyvenamosios paskirties butą, kuris atitinka aukštesnius kokybės standartus ir suteikia daugiau garantijų. Tačiau jei ieškote investicinio objekto nuomai arba poilsio būsto, negyvenamosios paskirties apartamentai gali būti patrauklus variantas, jei atidžiai įvertinsite visus galimus apribojimus ir rizikas.
tags: #butu #arba #apartamentu