Nekilnojamojo turto sandorių registracija Lietuvoje yra svarbi procedūra, turinti įtakos nuosavybės teisėms ir sandorių galiojimui. Įstatymai numato tam tikras privalomas registracijas, o jų nesilaikymas gali sukelti įvairių teisinių pasekmių. Šiame straipsnyje aptarsime, kokios pasekmės gresia neįregistravus nekilnojamojo turto sandorių ar neįteisinus nelegalių vandens gręžinių.
Sandorių Registracijos Svarba ir Senojo CK Nuostatos
Pagal senąjį Civilinį kodeksą (CK), nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo, mainų, dovanojimo ar turto perleidimo su sąlyga išlaikyti iki gyvos galvos sutartys turėjo būti patvirtintos notariškai ir įregistruotos per tris mėnesius atitinkamuose Valstybės įmonės Registrų centro filialuose. Jei sutartis nebūdavo įregistruota, nuosavybės teisė įgijėjui nepereidavo, o daikto savininku likdavo turto perleidėjas.
Privalomos registravimo taisyklės nesilaikymas sutartį darė negaliojančia. Tačiau įstatymu nustatytas trijų mėnesių terminas nebuvo naikinamasis - teismas galėjo jį atstatyti dėl svarbių priežasčių. Jeigu sandoriui buvo nustatyta privaloma teisinė registracija, bet jis nebuvo įregistruotas per įstatymo nustatytą terminą, sandoris negaliojo, išskyrus atvejus, kai teismas atnaujindavo praleistą įregistravimo terminą dėl svarbių priežasčių.
Teismas spręsdavo, kurios termino praleidimo priežastys yra svarbios, o kurios ne. Pavyzdžiui, asmens išvykimas gyventi ir dirbti į kitą šalį arba vaiko liga dažnai nebūdavo pripažįstamos svarbiomis priežastimis. Taip pat nebuvo laikoma svarbia priežastimi, jei asmuo manė, kad sutartis galioja pagal CK 6.393 str. 3 d., kai tuo metu naujasis CK dar negaliojo.
Naujojo Civilinio Kodekso Įtaka
Galiojantis CK nenumato teisinės sandorių registracijos terminų. Pagal 2001 m. CK sudarytas sandoris galioja nuo tada, kai sudaromas, o ne kai įregistruojamas. Tačiau neįregistravus sandorio, šalys negali panaudoti sandorio fakto prieš trečiuosius asmenis ir įrodinėti savo teisių remdamosi kitais įrodymais.
Remiantis CK 6.393 straipsnio 3 dalimi, viešame registre neįregistruota sutartis galioja, tačiau jos negalima panaudoti prieš trečiuosius asmenis ir ji tretiesiems asmenims nesukelia teisinių pasekmių. Pavyzdžiui, jei nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartis nebuvo įregistruota, nesąžiningas pardavėjas, kuris dar yra registruotas kaip turto savininkas, galėtų antrą kartą parduoti tą patį nekilnojamąjį turtą trečiai šaliai, kuri įregistruotų sutartį. Tokiu atveju, pirmasis neregistruotas pirkėjas negalėtų išreikalauti turto iš sąžiningo pirkėjo, o galėtų tik pareikšti reikalavimus asmeniui, pardavusiam turtą. Be to, neįregistravus nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutarties, savininkas negalės turto parduoti, įkeisti ar atlikti su juo kitokių juridinių veiksmų.
Pirkėjui nuosavybės teisė į nekilnojamąjį turtą pereina nuo šio turto perdavimo jam momento, tai yra šalims pasirašius turto priėmimo-perdavimo aktą. Šiam aktui nei CK nei kiti teisės aktai nenustato privalomos formos, išskyrus tai, kad jis turi būti pasirašytas abiejų sutarties šalių.
Esant pastatui, esančiam žemės sklype, kuris priklauso kitam nei pastato savininkui asmeniui ar Valstybei, pardavimui yra būtinas žemės sklypo savininko sutikimas. Pastato pirkimo-pardavimo sutartyje būtina aptarti pastato pirkėjo teises į žemės sklypą, tai yra kokiomis teisėmis naujasis pastato savininkas naudosis žemės sklypu. Remiantis CK 6.394 straipsnio 2 dalimi, pastato pirkimo-pardavimo sutartis, kurioje nėra aptartos pirkėjo teisės į žemės sklypą, yra negaliojanti.
Pardavus žemės sklypą, kuriame yra pastatų ar statinių, ir pirkimo-pardavimo sutartyje nurodant, kad nuosavybės teisė į juos neperduodama žemės sklypo pirkėjui, sutartyje turi būti aptariama, kokiomis teisėmis pastatų savininkas naudosis ta žemės sklypo dalimi, kurią užima pastatai ir kuri yra būtina jų naudojimui.
Vadovaujantis CK 6.393 straipsnio 1 dalimi, nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartis turi būti patvirtinta notaro. Tai yra įsakmi nuostata ir jos nesilaikymas daro pirkimo-pardavimo sutartį negaliojančią, o viena sutarties šalis privalo grąžinti kitai sutarties šaliai visa, ką yra gavusi pagal pirkimo-pardavimo sandorį.
Ką Daryti, Jei Teismas Atsisakė Atnaujinti Praleistą Terminą?
Jeigu teismas atsisakė atnaujinti praleistą įstatymų nustatytą terminą, viena iš galimybių yra iš naujo sudaryti sandorį su perleidėjais. Tačiau tai gali būti sudėtinga, nes reikia surasti senuosius savininkus, kreiptis į notarą ir pateikti visą eilę dokumentų. Kitas variantas - kreiptis į teismą dėl nuosavybės teisės įgijimo pagal įgyjamąją senatį fakto nustatymo. Nekilnojamieji daiktai turi būti įgyti sąžiningai, teisėtai, atvirai, nepertraukiamai kaip savi valdomi daugiau kaip 10 metų.
Jeigu daiktas būtų įregistruotas kito savininko vardu, reikėtų papildomai prašyti teismo panaikinti to asmens nuosavybės teisės atsiradimo pagrindą, kadangi įgyjamąja senatimi negali būti įgyjama nuosavybės teisė į kito asmens vardu registruotus daiktus.
Nelegalių Vandens Gręžinių Įteisinimas
Nuo rugpjūčio 1 d. gyventojai, nespėję įteisinti nelegalaus vandens gręžinio, jį galės užregistruoti netaikant jokių sankcijų. Iki 2026 m. liepos 31 d. būtina visus dokumentus pateikti gręžinius registruojančiai Lietuvos geologijos tarnybai, o laiku jo neužregistravus teks gręžinį likviduoti ir įsirengti naują. Tokios paslaugos kaina gali siekti ir 5-6 tūkst. eurų.
Nelegalius gręžinius, įrengtus iki 2022 m. gegužės 1 d., buvo galima įteisinti nuo 2022 m. gegužės 1 d. iki šių metų balandžio 30 d. Per šį laikotarpį Lietuvos geologijos tarnyba gavo daugiau kaip 14 tūkst. prašymų ir įteisino apie 3,2 tūkst. gręžinių.
Birželio pabaigoje Seimas priėmė laikinąjį Gėlo požeminio vandens gavybos gręžinių įteisinimo įstatymą, pagal kurį iki 2026 m. liepos 31 d. gyventojai gali įteisinti nelegaliai įrengtus gręžinius be sankcijų. Pirmasis žingsnis įteisinimo procese - kreiptis į savivaldybę, kurios teritorijoje yra naudojamas gręžinys.
Registruoti leidžiama tik tuos gręžinius ar vandens adatas, kurie buvo įrengti iki 2022 m. gegužės 1 d. Tais atvejais, kai yra pagrįstų duomenų, kad gręžinys įrengtas po šios datos, arba sklype nėra Nekilnojamojo turto registre registruotų statinių, savivaldybė turi teisę nepritarti paraiškai. Taip pat nepritarimas taikomas, jei asmuo jau buvo kreipęsis dėl naujo gręžinio tame pačiame sklype ir anksčiau gavo neigiamą išvadą.
Svarbu žinoti, kad įteisinimo reikalavimai taikomi ne tik giluminiams gręžiniams, bet ir vadinamosioms „vandens adatoms“ - tai seklios, dažnai soduose ar sodybose naudojamos konstrukcijos, dar vadinamos adatiniu gręžiniu, Abisinijos pompa ar „mini gręžiniu“.
Neįregistravus gręžinio gyventojams gali grėsti nemenkos pasekmės - visų pirma, tokį gręžinį gali tekti likviduoti ir įsirengti naują, o tai gali kainuoti net 5-6 tūkst. eurų.
Gręžinių registravimas yra svarbus norint apsaugoti Lietuvos požeminio vandens išteklius. Nelegalūs gręžiniai gali tapti rimtu aplinkos taršos šaltiniu. Jie kelia grėsmę požeminiams vandens ištekliams: netvarkingi ar netinkamai įrengti gręžiniai gali užteršti vandenį, pakeisti jo lygį ar net paskleisti taršą į kaimynines teritorijas. Registruoti gręžiniai leidžia užtikrinti, kad jie įrengti ir eksploatuojami laikantis aplinkosaugos reikalavimų.
Gręžinių registras taip pat padeda išvengti nelegalios veiklos - kai gręžiniai įrengiami be leidimų, nesilaikant techninių ir aplinkosauginių normų.
Svarbiausi Aspektai
| Veiksmas | Terminas | Pasekmės |
|---|---|---|
| Gręžinio įteisinimas be sankcijų | Iki 2026 m. liepos 31 d. | Galimybė įteisinti nelegalų gręžinį be baudų. |
| Gręžinio neregistravimas | Po 2026 m. liepos 31 d. | Gręžinio likvidavimas ir naujo įrengimas (kaina 5-6 tūkst. eurų). |
tags: #pasekmes #neiregistravus #nekilnojama #turta