Nekilnojamojo turto pardavimas: Kada netaikomas PVM?

Pagal PVMĮ nekilnojamojo turto pardavimas nėra apmokestinamas PVM, išskyrus kelias išimtis. Šiame straipsnyje panagrinėsime, kada parduodamas turtas neapmokestinamas PVM, kokios yra sąlygos ir ką svarbu žinoti.

Šaltinis: VMI

Pagrindinės taisyklės ir išimtys

PVM apskaičiavimo tikslais prieš 5 m. pasistatytas pastatas laikomas senu ir nėra apmokestinamas PVM. PVMĮ 32 str. įmonė gali po 5 metų parduoti butą be PVM, net jeigu jis buvo pirktas su PVM. Senų pastatų pardavimas PVM neapmokestinamas.

Tačiau yra išimčių. Žemės statyboms pardavimas yra apmokestinamas PVM. Svarbu žinoti, kad tai, kad žemės sklypas įsigytas be PVM, jokios įtakos jo pardavimo apmokestinimui neturės.

Kada taikomas pasirinkimas skaičiuoti PVM?

Pasirinkimas skaičiuoti PVM galioja tuomet, kai pirkėjas yra PVM mokėtojas. Atvirkštinio PVM mechanizmas nėra taikomas parduodant NT.

Nekilnojamojo turto sandoriai ir PVM

NT sandoriai paprastai yra didelės vertės ir tai sąlygoja reikšmingas PVM sumas. Jeigu pirkėjas pageidauja perkamo turto - žemės ir namo - kainas atskirti, tai padaryti nėra draudžiama. PVM įstatymas nesieja PVM prievolių su pastato paskirties pakeitimu. Gyvenamojo namo pardavimui ir nuomai taikomos skirtingos PVM taisyklės.

Kada turtas laikomas ilgalaikiu?

Jeigu NT turtas nebuvo naudojamas įmonės veikloje, bus laikoma, kad tiekiama prekė, o ne ilgalaikis turtas.

Veiklos perleidimas ir PVM

Verslo praktikoje neretai tenka susidurti su veiklos perleidimu, kuomet įmonė, išplėtojusi tam tikrą veiklą, ją parduoda kitiems subjektams. Vertinant, ar reikia skaičiuoti PVM, būtina nustatyti, kada vyksta veiklos (ar jos dalies), o kada - atskirų turto vienetų tiekimo sandoris. Tuo tarpu jeigu perleidžiama įmonės ekonominė veikla ar jos dalis kartu su šiai veiklai reikalingu turtu ir teisėmis, PVM neskaičiuojamas.

Praktikoje vis dar pasitaiko atvejų, kai atskiri turto vienetai vertinami atskirai, nors iš esmės jie sudaro vieną visumą - veiklos (ar jos dalies) sandorį. Tokiu atveju laikoma, kad perleidžiama ekonominė veikla prilygsta verslo perleidimui, todėl PVM neskaičiuojamas.

Klausimai, į kuriuos reikia atsakyti verslo perleidimo sandoriuose:

• Ar viena sandorio šalis kitai šaliai perduoda veiklą kaip kompleksą?
• Ar veiklą perėmęs subjektas tęsia perimtą veiklą?
• Ar viena sandorio šalis kitai šaliai perduoda faktiškai vykdomą veiklą?

Jei atsakymas teigiamas, PVM neskaičiuojamas.

Paveldėto turto pardavimas

Paveldėto turto pardavimas - nerimą keliantis procesas, kai itin svarbu nesuklysti. Žinoma, turto pardavimas susijęs ne tik su pajamomis, bet ir su tam tikrais mokesčiais. Dažnas atvejis, kai žmonės paveldėtą turtą parduoda patys ir vėliau kreipiasi pagalbos, kai atsiranda prievolė mokėti paveldimo turto mokestį ar gyventojų pajamų mokestį (GPM) nuo gauto pelno po turto pardavimo.

Paveldėto nekilnojamojo turto pardavimui nėra jokių specialių terminų ar laiko limitų. Parduoti galima tiek iš karto, tiek po metų, dešimties ar daugiau. Tik svarbu prisiminti, kad pardavimas galimas ne anksčiau, nei gausite NT paveldėjimo teisės liudijimą ir įregistruosite turtą kaip savo nuosavybę.

Paveldimo turto mokestis: kada jis taikomas?

Paveldimo turto mokestis - tai mokestinė prievolė atsirandanti tuomet, kai paveldite turtą iš antros eilės ir tolimesnių giminaičių ar iš visai svetimų asmenų. Šis mokestis mokamas paveldimo turto priėmimo metu.

Mokesčio apskaičiavimas ir tarifai:

• kai paveldimo turto apmokestinamoji vertė mažesnė kaip 150 tūkst. eurų - 5 proc. taikomas tarifas;
• kai paveldimo turto apmokestinamoji vertė didesnė kaip 150 tūkst. eurų - 10 proc. tarifas.

Parduodamas paveldėtas nekilnojamas turtas gali būti apmokestinamas du kartus: pirmą kartą mokamas paveldimo turto mokestis (kai nekilnojamasis turtas tampa paveldėtojo nuosavybe); antrą kartą mokamas gyventojų pajamų mokestis (GPM), parduodant NT, kai šis nėra išlaikytas 10 metų ir nėra taikomos mokestinės išimtys turtą paveldėjus iš pirmos eilės giminaičių.

Gyventojų pajamų mokestis (GPM), tarifai, lengvatos ir išimtys:

Po nekilnojamojo turto pardavimo gautam pelnui apmokestinti taikomas 15 proc. gyventojų pajamų mokesčio (GPM) tarifas, tačiau jeigu šių ir kitų su darbo santykiais nesusijusių apmokestinamųjų pajamų metinė suma viršija 120 vidutinių šalies darbo užmokesčių dydžio (VDU) sumą, aukščiau paminėtas sumas viršijanti pajamų dalis apmokestinama taikant 20 proc. gyventojų pajamų mokesčio tarifą.

Taikomos lengvatos ir išimtys:

• kai paveldėtas turtas parduodamas už tokią pat kainą, kaip ir įgytas paveldėjimo metu.
• kai paveldėtas turtas yra jūsų nuosavybė ne trumpiau kaip 10 metų. Nuo 2026 m. sausio mėn. 1 d. šis terminas trumpinamas iki 5 metų.
• kai ne trumpiau kaip 2 pastaruosius metus tai yra jūsų deklaruota gyvenamoji vieta ir iš jos nesate išsideklaravęs iki pardavimo momento.

Gavus apmokestinamųjų nekilnojamojo turto pardavimo pajamų, tokias pajamas privalote deklaruoti pasibaigus metams, iki kitų metų gegužės 1 d.

Jei jau nusprendėte parduoti paveldėtą turtą, tai, suprantama, nenorėsite tuo užsiimti kelerius metus. Remdamasi savo ir kolegų patirtimi, galiu drąsiai patvirtinti, jog nuosekliai sudėliotas pardavimų planas visą procesą labai pagreitina. Jei pasiseks, pardavimas gali įvykti ir per mėnesį.

Dažnu atveju paprastas žmogus nekilnojamąjį turtą parduoda / perka vos kelis kartus per savo gyvenimą. O teisės aktai keičiasi kiekvienais metai ir ne po vieną kartą. Būtent todėl žmonės paprastai nesiima pardavinėti nekilnojamojo turto patys, o kreipiasi į NT brokerius.

Pavyzdžiai

Verslo perleidimo sandorio pavyzdys

Savo verslą plėtojanti bendrovė užsiima didmenine ir mažmenine prekyba, taip pat teikia įvairias reklamos, logistikos ir kitas paslaugas: ši įmonė perleidžia ne visą, tačiau dalį savo verslo: biuro ofisų interjero ir baldų komplektus, taip pat tam tikrų gamybos įrenginių sistemas, įvairias komercines patalpas.

Kitam subjektui perleidžiami specialūs įrenginiai, kurių pagalba atliekami įvairūs gamybos procesai tiek fiziškai, tiek nuotoliniu būdu; programinė įranga, kuri naudojama įrenginiams valdyti; specialiose patalpose, su minėtais įrenginiais dirbantys, kvalifikuoti darbuotojai ir jų vadovai, kuomet minėtas personalas atlieka tiesiogines darbo funkcijas su įrenginiais, taip pat prižiūri automatinius procesus, o vadovai atlieka organizacines, vadybines funkcijas. Taip pat perleidžiamos pačios patalpos, kuriose yra vykdoma atitinkama komercinė veikla; patentai, licencijos, susijusios su tam tikrais biuro baldų ir interjero detalių pristatymo būdais; kontraktai, kurių pagrindu bendrovei užtikrinamas jos verslo vykdymui būtinų prekių ir paslaugų teikimas; taip pat pagal sutartis su kitomis šalimis sudaryti įvairūs investiciniai projektai bei įvairūs, ateityje planuojami, plėtros darbai.

Visi išvardinti elementai bus perleisti pirkėjui ir pirkėjas jais toliau disponuos, bei valdys vykdydamas perimtą bendrovės pardavėjos veiklą.

Šis pavyzdys iliustruoja, jog tai yra verslo sandoris, kuriam PVM neskaičiuojamas. Tai nėra atskirų turto dalių perleidimas - įmonė perduoda savo ekonominę veiklą kitam subjektui.

Turto perleidimo pavyzdys

Pavyzdžiui, bendrovė X su kita įmone pirkėja pasirašė sutartį, pagal kurią: Bendrovė pardavė vieną didmeninėje prekyboje naudojamą pastatą, jame esantį žemės sklypą, perdavė teises ir pareigas, kurios atsirado sudarius sutartis su komunalinių paslaugų teikėjais; Neperduodamos kitos su pastatu susijusios turtinės ir neturinės teisės, skolos tiekėjams; pirkėja įmonė nebetęs bendrovės pardavėjos vykdytos didmeninės prekybos veiklos; Pirkėjas sudarė šį sandorį tam, kad žemės sklype, kuriame stovi didmeninei prekybai naudojamas pastatas, galėtų vykdyti statybą.

Vadinasi, toks sandoris nėra veiklos, kaip komplekso, perdavimo sandoris.

NT brokerio paslaugos

Paveldėto turto pardavimo proceso metu Jus lydės savo srities profesionalas, sudaręs daugybę nekilnojamojo turto sandorių, gebantis numatyti kelis žingsnius į priekį bei gebantis išvengti brangiai kainuojančių klaidų. Patikėdami savo turto pardavimą NT brokeriui, Jūs patikite pardavimo projektą visai profesionalų komandai.

Esant reikalui galimas Jūsų atstovavimas pagal įgaliojimą. Viso Jūsų turto pardavimo proceso metu jausitės saugūs ir ramūs. Žinosite, kad Jumis rūpinasi nekilnojamo turto srities profesionalas, kuris visus rūpesčius nuims nuo Jūsų pečių. Jums teliks patogiu metu atvykti į notarų biurą pasirašyti dokumentų. Jei būsite pasirinkę atstovavimą pagal įgaliojimą, tuomet teks tik laukti lėšų įskaitymo į Jūsų banko sąskaitą.

tags: #parduodamas #turtas #ne #pvm #objektas