Šiame straipsnyje aptariami teisiniai aspektai, susiję su skolos išieškojimu pardavus hipoteka įkeistą turtą Lietuvoje. Nagrinėjami procesai, skolininko teisės ir kreditoriaus galimybės.
Įkeitimas: Prievolių Įvykdymo Užtikrinimo Būdas
Įkeitimas pagrįstai vertinamas kaip vienas efektyviausių bei patikimiausių prievolių įvykdymo užtikrinimo būdų. Toks vertinimas gali būti lengvai paaiškinamas šiuolaikinės rinkos ekonomikos sąlygomis. Esant įvairialypiam finansavimui, neišvengiamai susiduriama su efektyvių prievolių įvykdymo užtikrinimo būdų ieškojimu. Tiek nekilnojamojo, tiek kilnojamojo turto įkeitimas tampa pranašesniu prievolių įvykdymo užtikrinimo būdu prieš kitus galimus prievolių įvykdymo užtikrinimo būdus (garantija, laidavimas ir kt.). Įkeistas turtas išlieka net pasikeitus turto savininkui ar mirus skolininkui.
Įkeitimo aktualumą bei pranašumą suponuoja įkeitimo savybė - sekimas paskui daiktą. Būtent tokia užtikrinanti įkeitimo funkcija turi nemažą įtaką ir ekonominiams santykiams, ypatingai smulkaus ir vidutinio verslo (paprastai, finansuojamo iš lietuviško kapitalo) sektoriui.
Šiuo ekonominiu laikotarpiu ypatingai kreipiamas dėmesys ne tik į patikimiausius bei efektyviausius prievolių įvykdymo užtikrinimo būdus, bet ir į procedūras, taikomas išieškant iš įkeisto turto. Šio darbo temos aktualumą nulemia lėtėjanti ekonomika ne tik visame pasaulyje, bet ir Lietuvoje. Tam įtakos turi ir pasaulinė ekonomikos krizė, prasidėjusi bankų sektoriuje.
Šiame darbe nagrinėjamas išieškojimas iš įkeisto turto detalumo ir aktualumo aspektais, apsiribojant Lietuvos Respublikoje reglamentuotais procesais bei atskiromis procedūromis. Tad šio darbo objektas yra išieškojimo iš įkeisto turto procesas ir tokio proceso problematika.
Šio darbo kontekste įkeistas turtas apibrėžtinas kaip nekilnojamasis turtas, t.y. žemė ir kiti daiktai, kurie susiję su žeme ir kurių negalima perkelti iš vienos vietos į kitą nepakeitus jų paskirties bei iš esmės nesumažinus jų vertės (pastatai, įrenginiai, sodiniai ir kiti daiktai, kurie pagal paskirtį ir prigimtį yra nekilnojamieji), ir kilnojamasis turtas, t.y. daiktai, kuriuos galima perkelti iš vienos vietos į kitą nepakeitus jų paskirties ir iš esmės nesumažinus jų vertės, bei turtinės teisės.
Teisinis Reglamentavimas
Išieškojimo iš įkeisto turto procesą reglamentuoja įstatymai bei kiti teisės aktai. Pažymėtina, jog išieškojimo iš įkeisto turto procesą reglamentuoja ir poįstatyminiai teisės aktai. Šiame straipsnyje analizuojamas minėtų teisės aktų praktinis taikymas civilinėse bylose, siekiant efektyvios kreditorių interesų apsaugos bei skolininkų interesų garantijų, pasiklysti galimus sprendimo būdus ir suformuoti pasiūlymus išieškojimo procesui efektyvinti.
Išieškojimo Tvarka
LR CK prievolę apibrėžia kaip teisinį santykį, kurio viena šalis (skolininkas) privalo atlikti kitos šalies (kreditoriaus) naudai tam tikrą veiksmą arba susilaikyti nuo tam tikro veiksmo, o kreditorius turi teisę reikalauti iš skolininko, kad šis įvykdytų savo pareigą (LR CK 6.1 str.). Tokiu būdu prievoliniai santykiai sukuria tam tikras teises ir pareigas.
Tiek teorinėje, tiek praktinėje plotmėje egzistuoja galimybė, jog skolininkas neatliks tam tikro veiksmo, numatyto sutartyje ar įstatyme, ir tokiu būdu neįvykdys teisiniais santykiais sukurtos (prisiimtos) pareigos ar įvykdys jas netinkamai. Tai gali nulemti įvairiausios priežastys: skolininko nesąžiningumas, finansinis nepajėgumas, kiti objektyvūs bei subjektyvūs veiksniai. Siekiant kontroliuoti galimas pareigos neįvykdymo pasekmes bei apsaugoti kreditoriaus interesus, civilinės teisės sistemoje įtvirtintas prievolių įvykdymo užtikrinimo institutas.
Šio instituto esmė ta, jog skolininkui neįvykdžius arba netinkamai įvykdžius prievolę, kreditoriui atsiranda papildoma turtinio pobūdžio priemonė paveikti skolininką, kad jis tinkamai įvykdytų savo pareigas prievolėje. Atsiradus tokiai situacijai, atsiranda būtinybė ieškoti papildomų būdų ne tik skatinti skolininką tinkamai įvykdyti pareigą prievolėje, bet ir visiškai patenkinti kreditoriaus interesus. Tokie papildomi prievolių įvykdymo užtikrinimo būdai numatyti įstatyme.
Vieni prievolių užtikrinimo būdai turi skatinamąjį pobūdį skolininkui įvykdyti prievolę, pavyzdžiui, netesybos, o kiti garantuoja kreditoriui, kad skolininko nemokumo atveju už jį prievolę įvykdys, pavyzdžiui, laiduotojas, įkaito davėjas ir t.t. Atsižvelgiant į prievolių įvykdymo užtikrinimo būdus, gali būti skiriamas ir jų pobūdis: prievolinis ir daiktinis. Daiktinio pobūdžio prievolių įvykdymo užtikrinimo būdai reglamentuojami LR CK 4 knygoje. Tai būtų hipoteka, įkeitimas, daikto sulaikymas ir kt. Šiuolaikinėje rinkos ekonomikoje dažniausiai taikomi hipoteka ir įkeitimas kaip daiktinio pobūdžio prievolių įvykdymo užtikrinimo būdai.
Kadangi tokiu būdu užtikrintos prievolės garantuoja mažiausius galimus kreditoriaus nuostolius tuo atveju, jei prievolė, kuri užtikrinta hipoteka ar įkeitimu, įvykdoma netinkamai ar visai neįvykdoma, išieškojimo procesas egzistuojant prievolės užtikrinimui skiriasi nuo išieškojimo proceso bendra tvarka.
LR CPK 745 str. 1 d. nustato, kad išieškojimas iš hipoteka ar įkeitimu įkeisto turto vyksta LR CPK nustatyta tvarka, išskyrus šiame Kodekse ir kituose įstatymuose, reglamentuojančiuose išieškojimą iš hipoteka ar įkeitimu įkeisto turto ir įkeitimu įkeisto turto, numatytomis išimtimis tiek, kiek tokio pobūdžio išieškojimo nereglamentuoja LR CK. Toks reglamentavimas suponuoja išieškojimo iš hipoteka ir įkeitimu užtikrinto turto tarpusavio ryšį su išieškojimu bendra tvarka.
Tam, kad tinkamai atskleisti tarpusavio ryšį, panagrinėsime abiejų išieškojimo procesų esminius skirtumus ir panašumus. Abiem atvejais, išieškojimas galimas tik skolininkui neįvykdžius prievolės arba netinkamai ją įvykdžius. Tačiau skirtingai reglamentuojama išieškojimo pradžia. Skirtingi veiksmai turi būti atlikti siekiant įgyti teisę pradėti išieškojimo procesą.
Išieškojimo iš įkeisto turto atveju, kreditoriui numatyta pareiga įspėjimo dėl išieškojimo iš įkeisto turto pateikimas. O tuo tarpu, išieškant bendra tvarka, kreditorius pirmiausia turi gauti vykdomąjį dokumentą (LR CPK 587 str.) ir pateikti vykdomąjį dokumentą antstoliui vykdyti (LR CPK 650 str. 1 d.). Toks skirtingas reglamentavimas yra pagrįstas hipotekos ir įkeitimo paskirtimi, t.y. ne tik reikalavimo, bet ir pigesnio bei operatyvesnio išieškojimo proceso užtikrinimu. Kreditorius siekia įgyvendinti savo reikalavimus ne teisenos tvarka.
Kitas esminis skirtumas tarp nagrinėjamų išieškojimo rūšių yra reikalavimai dėl išieškojimo eilės. Išieškant bendra tvarka toks kreditoriaus pasirinkimas turi atitikti LR CPK 664 ir 665 str. įtvirtintas išieškojimo iš skolininko turto eilę. Galioja bendra taisyklė, jog iš paskesnės eilės turto galima išieškoti tik tuo atveju, jei nėra žinomo pirmesnės eilės turto. Tuo tarpu, išieškant iš įkeisto turto netaikomi išieškojimo iš skolininko turto eilės apribojimai (LR CPK 662 str. 5 d.). Tokiu būdu hipotekos ir/ar įkeitimo kreditoriui suteikiama privilegijuota padėtis.
Įkeičiamo turto paskirtis yra užtikrinti kreditoriaus reikalavimų įvykdymą. Kreditorius pats gali objektyviai įvertinti galimybę tokiu turtu užtikrinti jo reikalavimą. Taikant išieškojimo iš turto eilę, būtų paneigiama hipotekos ir įkeitimo, kaip užtikrinimo būdo, paskirtis. Pažymėtina, jog išieškojimo iš skolininko turto eilės įtvirtinimas skirtas apsaugoti skolininko turtinius interesus. Tačiau tokios eilės netaikymas išieškant iš hipoteka ar įkeitimu užtikrinto turto, nereiškia, jog skolininko interesai yra ignoruojami.
Skolininko interesai apsaugomi suteikiant įkaito davėjui teisę nurodyti įkeistų daiktų pardavimo eilę, jei išieškoma parduodant iš varžytinių jungtine hipoteka įkeistus daiktus (LR CK 4. 194 str. 1 d.). Įkeitimo atveju, skolininko ar įkaito davėjo interesai apsaugomi LR CK įtvirtinta įkeistų daiktų realizavimo tvarka (LR CK 4. 219 str. 5 d.), t.y. šalims suteikiama teisė susitarti dėl įkeisto turto realizavimo būdo. O būtent susitarimo pagrindu, galimas visų šalių interesų pusiausvyros įgyvendinimas.
Esminis nagrinėjamų procesų panašumas yra tas, jog įkeisto turto realizavimui, atsižvelgiant į jo pobūdį, taikomos tos pačios taisyklės kaip ir išieškojimo bendra tvarka atvejais (LR CPK 725-729 str.).
Bankų Veiksmai Esant Skolai
Žiniasklaidoje pasirodė pranešimų, kad bankai yra pasirengę perimti nekilnojamąjį turtą iš paskolų nebeišgalinčių grąžinti asmenų. Skolininkui nebeišgalint grąžinti bankui paskolos, pastarasis gali kreiptis į hipotekos skyrių, kuriame įregistruota sutartinė hipoteka ir prašyti arba priverstinai išieškoti skolą, arba suteikti teisę administruoti įkeistą nekilnojamąjį turtą.
Turint omenyje Lietuvoje susiklosčiusią padėtį, prognozuojamą ekonominės krizės augimą bei nekilnojamojo turto paklausos sumažėjimą, galima spėti, kad bankai nebus suinteresuoti svetimo nekilnojamojo turto administravimu.
Iš hipotekos teisinių santykių kylančios bylos yra nagrinėjamos ne ginčo, bet ypatingąja teisena. Tai reiškia, jog procesas čia yra greitesnis, neapsunkintas pasirengimu nagrinėti civilinę bylą, formaliais posėdžiais, įrodymų tyrimu ir pan.
Hipotekos teisėjas, gavęs banko pareiškimą, nesiaiškina paskolos negrąžinimo priežasčių ar banko reikalavimo pagrįstumo, o priima nutartį areštuoti hipoteka įkeistą daiktą ir ją įregistruoja turto arešto aktų registre.
Skolininkui negrąžinus skolos per vieną mėnesį nuo minėto įspėjimo įteikimo dienos, bankas turi pakartotinai kreiptis į hipotekos skyrių su pareiškimu dėl skolos išieškojimo ir pateikti hipotekos lakštą.
Hipotekos teisėjas, gavęs tokį pareiškimą, priima nutartį įkeistą daiktą parduoti iš varžytinių. Apie tai raštu informuojami įkeisto daikto savininkas (jei skolininkas ir savininkas ne tas pats asmuo), skolininkas, nekilnojamojo turto objektą įregistravęs Nekilnojamojo turto registro filialas bei kiti hipotekos kreditoriai (jeigu tokių yra), kurių prievolių įvykdymui užtikrinti taip pat buvo įkeistas šis nekilnojamas turtas.
Pirmosiose varžytinėse pradinė parduodamo turto kaina lygi aštuoniasdešimt procentų jo rinkos kainos, atsižvelgus į nusidėvėjimą. Turtą įvertina antstolis, o jei skolininkas ar bankas su antstolio įkainavimu nesutinka, ekspertas.
Jeigu parduodamo turto vertė nuo penkiasdešimties iki šimto tūkstančių litų, tai pirmasis kainos padidėjimas turi būti ne mažesnis nei keturi procentai. Turto kainai viršijant šimtą tūkstančių litų, pirmasis kainos padidėjimas turi būti ne mažesnis nei trys procentai.
Antstoliui nepavykus turto parduoti iš pirmųjų varžytinių, antrosiose varžytinėse pradinė turto kaina mažinama iki šešiasdešimties procentų jo rinkos kainos, atsižvelgus į nusidėvėjimą.
Skolininkui palankiau, jei turtas, kurio vertė viršija įsipareigojimų bankui dydį, parduodamas iš pirmųjų varžytinių, nes turto pardavimo kainos ir įsiskolinimo bei vykdymo išlaidų skirtumas (jei toks yra) grąžinamas skolininkui.
Pažymėtina, jog skolininkas turi teisę iki varžytinių pasiūlyti parduodamo turto pirkėją.
Bankas turi teisę iš varžytinių neparduotą turtą paimti tiek po pirmųjų, tiek po antrųjų varžytinių. Tokiu būdu bankas į antstolio depozitinę sąskaitą sumoka jam perduodamo nekilnojamojo turto ir jo daliai tenkančios lėšų sumos skirtumą.
Lėšos, gautos už varžytinėse parduotą turtą, įmokamos į hipotekos skyriaus depozitinę sąskaitą.
Yra manančių, jog iš varžytinių negalima parduoti nekilnojamojo turto, kuris yra vienintelis šeimos, turinčios nepilnamečių vaikų, būstas. Reikia pažymėti, jog tokia nuostata yra klaidinga. Lietuvos respublikos civilinio proceso kodekso 663 str. numato apribojimus, taikomus išieškant iš fizinio asmens turto. Tas pats straipsnis imperatyviai nurodo, kad apribojimai netaikomi, kai išieškoma iš įkeisto turto.
Žinoma, Jungtinių Tautų vaiko teisių konvencijos valstybės dalyvės pripažįsta kiekvieno vaiko teisę turėti tokias gyvenimo sąlygas, kokių reikia jo fiziniam, protiniam, dvasiniam, doroviniam ir socialiniam vystymuisi, bet reikia pabrėžti, kad pagal šią konvenciją, didžiausia atsakomybė už gyvenimo sąlygų, būtinų vaikui vystytis, sudarymą tenka tėvams arba kitiems vaiką auklėjantiems asmenims pagal jų sugebėjimus ir finansines galimybes.
Apibendrinant galima pasakyti, kad įsipareigojimų bankui nebeišgalinčiam įvykdyti asmeniui tikslingiausia pirmam kreiptis į kreditorių ir derėtis dėl paskolos grąžinimo sąlygų pakeitimo.
Paaiškėjus, kad turtas bus parduodamas iš varžytinių, skolininkui rekomenduotina pačiam susirasti parduodamo turto pirkėją.
Teismų Praktika
Vienoje nutartyje teisėjų kolegija nagrinėjo klausimus, susijusius su nekilnojamojo turto hipotekos pabaiga. Kasacinis teismas atkreipė dėmesį, kad įkeitimo teisė tarnauja pagrindinei prievolei užtikrinti, todėl įkeitimo teisė (hipoteka) ir kitos papildomos (šalutinės) teisės, atsirandančios iš pradinės prievolės, gali pasibaigti, pasibaigus pagrindinei prievolei CK šeštosios knygos IX skyriuje išvardytais prievolių pabaigos pagrindais. Vienas iš dažniausiai pasitaikančių prievolių pasibaigimo pagrindų yra CK 6.123 straipsnyje nustatytas pagrindas - prievolės pasibaigimas įvykdymu.
Kasacinio teismo praktikoje pripažįstama, kad pirkėjui - fiziniam asmeniui - pagal būsimo būsto pirkimo-pardavimo sutartį atsiskaičius su pardavėju - to būsto statytoja įmone, kuriai iškelta bankroto byla, o ne jos kreditoriais, pirkėjo nuosavybės teisės suvaržymas hipoteka pasibaigia.
Taip pat teismas pasisakė, kad bylą nagrinėję teismai pagrįstai konstatavo, kad mokėjimo tvarkos nustatymas (sumos dydis, sąskaita, į kurią reikia sumokėti) yra laikytinos sutarties sąlygomis, kurias būtina sutartyse nustatyti tam, kad sutarčių vykdymo veiksmų atlikimas būtų aiškus, ir pagrįstai sprendė, kad ieškovai laikytini pažeidusiais ginčo sutartis, nes mokėjimai buvo atlikti akivaizdžiai pažeidžiant mokėjimų tvarką.
Kitoje nutartyje buvo nagrinėjami klausimai, susiję su skolos sumažėjimu pardavus įkeistą turtą. Teisėjų kolegija pasisakė, kad jeigu prievolė priverstinai vykdoma iš kelių solidariųjų bendraskolių (pagrindinio skolininko, kuris yra įkaito davėjas, ir laiduotojo) turto, tai išieškojimo mastas gali ir turėtų būti kontroliuojamas vykdymo procese.
Kai kreditorius pareiškia reikalavimą pagrindiniam skolininkui ir nukreipia savo reikalavimą pagal solidariąją prievolę į įkeistą turtą ir tuo pačiu metu ar vėliau pateikia ieškinį dėl skolos priteisimo iš bendraskolio - laiduotojo, tai pirmosios instancijos teismas, spręsdamas dėl priteistinos iš laiduotojo sumos, turi ją mažinti iki skolos pagrindiniam skolininkui dydžio, jeigu teismo procesiniu sprendimu skola pagrindiniam skolininkui sumažinta dėl įkeisto turto pardavimo ir gautų pinigų sumokėjimo kreditoriui, nes laiduotojas neturi atsakyti kreditoriui daugiau, negu pagrindinis skolininkas.
Tuo atveju, kai šis skolos dydis dėl įkeisto turto pardavimo pagrindiniam skolininkui sumažėjo vykstant apeliaciniam procesui dėl priteistinos iš laiduotojo skolos dydžio, tai tokį skolos dydžio perskaičiavimą turi atlikti apeliacinės instancijos teismas.
| Varžytinių etapas | Pradinė kaina |
|---|---|
| Pirmosios varžytinės | 80% rinkos kainos (atsižvelgus į nusidėvėjimą) |
| Antrosios varžytinės | 60% rinkos kainos (atsižvelgus į nusidėvėjimą) |