Įsigyjant būstą, svarbu būti budriems ir atidžiai patikrinti visus dokumentus bei aplinkybes, kad išvengtumėte nemalonių staigmenų ateityje. Vienas iš svarbiausių aspektų - įsitikinti, ar perkamas būstas neturi įsiskolinimų už komunalines paslaugas ar kitų finansinių įsipareigojimų.
Perkant turtą Lietuvoje, pardavėjas turi laikytis tam tikrų įstatymų ir teisinių reikalavimų, įskaitant pareigą informuoti pirkėją apie visus išduotus sutikimus, susijusius su parduodamu turtu.
Šiame straipsnyje aptarsime šią pareigą, remdamiesi Lietuvos Respublikos Seimo priimtais teisės aktais ir jų pakeitimais, bei kitus svarbius aspektus, kuriuos būtina žinoti kiekvienam būsimam būsto savininkui.
PIRMAS BŪSTAS: tarpinė stotelė ar gyvenimo pirkinys. Patarimai prieš perkant | NT Be Grimo 026
Teisinis Pagrindas ir Informavimo Svarba
Pagrindinis teisės aktas, reglamentuojantis šią sritį, yra 1994 m. balandžio 26 d. priimtas įstatymas. Šis įstatymas buvo daug kartų keičiamas ir papildomas, siekiant užtikrinti teisinį aiškumą ir apsaugoti pirkėjų interesus.
Pardavėjo pareiga informuoti pirkėją apie išduotus sutikimus yra labai svarbi dėl kelių priežasčių:
- Skaidrumas: Užtikrina skaidrumą sandorio metu, leidžiant pirkėjui priimti pagrįstą sprendimą.
- Apsauga: Apsaugo pirkėją nuo galimų teisinių ginčų ateityje, susijusių su nežinomais sutikimais.
- Pasitikėjimas: Didina pasitikėjimą nekilnojamojo turto rinka, skatinant sąžiningą prekybą.
Jei pardavėjas neįvykdo pareigos informuoti pirkėją apie išduotus sutikimus, jam gali būti taikomos sankcijos, įskaitant:
- Civilinę atsakomybę (pvz., kompensacija už žalą).
- Administracinę atsakomybę (pvz., baudos).
- Sutarties nutraukimą.
Todėl labai svarbu, kad pardavėjai laikytųsi visų teisinių reikalavimų ir tinkamai informuotų pirkėjus.
Kaip Tinkamai Informuoti Pirkėją?
Pardavėjas turėtų pateikti pirkėjui visą reikiamą informaciją apie išduotus sutikimus raštu. Tai gali būti padaryta:
- Pardavimo sutartyje.
- Atskirame informaciniame pranešime.
- Pateikiant kopijas visų susijusių dokumentų.
Svarbu, kad informacija būtų aiški, išsami ir suprantama pirkėjui.
Būsto Pirkimo Etapai ir Dokumentų Patikra
Įprastai būsto įsigijimas vyksta keliais etapais. Pirmiausia pasirašoma preliminari, o vėliau - notaro patvirtinta pirkimo - pardavimo sutartis, kartais prieš šias pasirašoma ir rezervacijos sutartis. Pirkėjas prieš pasirašydamas bet kokią sutartį turėtų apžiūrėti perkamo nekilnojamojo turto (NT) aplinką - teritoriją, komunikacijas, vietovės apstatymo parametrus bei miesto planus.
Galiausiai, prieš pasirašant sutartį būtina išsamiai apžiūrėti visą NT. Reikia patikrinti, ar pardavėjo nurodyti duomenys yra būtent tokie ir realybėje.
Pagrindiniai Dokumentai, Kuriuos Reikia Patikrinti:
- Išrašas iš nekilnojamojo turto registro: Jame nurodomas esamas būsto savininkas (ar keli). Tai ypatingai svarbu perkant senos statybos NT, kuris gali būti paveldėtas ir priklausyti net keliems žmonėms, o jį pardavinėti gali vienas asmuo.
- Būsto kadastrinės bylos peržiūra: Palyginimas su esama faktine situacija. Tai svarbu atlikti, nes faktinė būsto situacija gali būti visiškai kitokia nei kadastrinėje byloje.
- Pardavėjo dokumentai apie įsipareigojimus: Reikėtų paprašyti pardavėjo dokumentų apie jo ankstesnius įsipareigojimus, išduotus sutikimus tretiesiems asmenims. Pavyzdžiui, ar yra priimtas namo bendraturčių sprendimas dėl kapitalinio namo remonto, ar yra pasirašęs pastato renovacijos išlaidų atlyginimo sutartį ir pan.
Papildomi Patarimai Priklausomai Nuo Būsto Tipo
- Naujos Statybos Būstas: Perkant naujos statybos butą ar namą labai naudinga patikrinti ir vystytoją. Viešai yra prieinama informacija apie vystytojų finansinę situaciją, jiems iškeltas teismines bylas, pritaikytus areštus, internete pateikiami atsiliepimai apie bendrovės prievolių vykdymą.
- Kotedžai ir Individualūs Namai: Perkant kotedžą ar individualų namą, reikėtų atkreipti dėmesį į dar daugiau dalykų. Be anksčiau minėtų dokumentų naudinga pardavėjo paprašyti ir peržiūrėti žemės sklypo planą. Jame nurodoma, ar sklypui yra nustatyti kelio ar kiti servitutai, kokio jis dydžio ir kokioje sklypo dalyje.
Kaip Išvengti Skolų Paveldėjimo Perkant Būstą?
NT specialistai vardija, jog perkant būstą galima paveldėti ne vieną problemą: pradedant įsiskolinimais komunalinių paslaugų tiekėjams, sugadintais skaitikliais ir baigiant netvarkingais būsto ploto matavimais, kai teks mokėti, pavyzdžiui, už bendro naudojimo patalpas, neteisėtai įrengtas naujas langų ar durų angas.
Antanas Kudarauskas, bendrovės „Vilniaus turtas“ direktorius, NT ekspertas įspėja: "Paprastai, įsiskolinimai pasitaiko su tuo nekilnojamuoju turtu, kurio vertė yra iki 0,5 mln. litų. Jeigu žmogus parduoda turtą skubiai ir už mažesnę nei rinkos vertę, galima galvoti, kad jis turi finansinių sunkumų ir jie gali išlįsti skolomis".
Žilvinas Butkevičius, finansinių konsultacijų įmonės "M Capital Consulting" komercijos direktorius pataria: "Sukčiavimo ar probleminiai atvejai dažniau pasitaiko, kai siūloma įsigyti vidutinės klasės bustą ar namą už gerokai žemesnę negu rinkos kainą, bei nurodoma, kad savininkas yra išvykęs arba išvyksta į užsienį, tuo pagrindžiant, kodėl kaina yra maža. Tokius būstus reikėtų iš esmės patikrinti, paieškoti, kas yra rašoma apie būsto savininką internete - tai tikrai veikia".
Žingsniai, Kaip Patikrinti Būstą Prieš Pirkimą:
- Turto teisinės būklės patikrinimas: Įsitikinkite, kas yra turto savininkas ir ar jis vienintelis.
- Skolų paslaugų teikėjams patikrinimas: Nurašykite skaitiklių parodymus, atsiskaitymo knygelės numerį ir pasitikrinkite, ar nėra skolų.
- Skaitiklių patikrinimas: Rekomenduojamas papildomas skaitiklių patikrinimas, kurį atlieka komunalinių paslaugų bendrovės atstovai.
- Susitarimai raštu: Sudarykite avansinio mokėjimo ir preliminarias sutartis pas notarą, tiksliai sužinojus, kokie yra įsiskolinimai.
- Langų ir durų patikrinimas: Pasižiūrėkite, ar visi langai ir durys yra būsto kadastrinių matavimų byloje.
Komunalinių Paslaugų Bendrovių Patarimai
Komunalinių paslaugų teikėjai taip pat turi ką pasakyti būsimiems NT pirkėjams. Pirmiausia, jie vienbalsiu tvirtina, kad reikia iš pardavėjo reikalauti pažymų, jog šis susimokėjo už gautas paslaugas.
- "Lietuvos dujų": "Būsimam pirkėjui patartume ruošiantis pirkti ir apžiūrint perkamą būstą, atkreipti dėmesį kiek rodo dujų skaitiklis, o įforminant būsto pirkimo-pardavimo sutartį, pareikalauti iš parduodančio būstą savininko pažymos apie atsiskaitymą už suvartotas dujas".
- "Lesto": "Perkant NT rekomenduotina bendru šalių tarpusavio suderinimo aktu tarp ankstesnio ir naujo NT savininko, arba NT pirkimo pardavimo sutartyje užfiksuoti apskaitos prietaiso rodmenis, nuo kurių atsiskaitys naujasis NT savininkas - tai gali padėti išvengti galimų ginčų dėl atsiskaitymo už suvartotą elektros energiją ateityje".
- "Vilniaus vandenys": "Įsigiję būstą iš karto informuokite vandens tiekėją apie pasikeitusį būsto savininką, pasirūpinkite, kad būtų sudaryta nauja sutartis. Rekomenduojame į namus išsikviesti vandens tiekėjo atstovą, kad būtų patikrinti vandens skaitikliai ir užfiksuoti naujausi jų rodmenys".
Ką Daryti, Jei Nusipirkote Būstą Su Skolomis?
Jei vis dėlto įsigijote būstą su skolomis, svarbu žinoti, kas atsakingas už jų apmokėjimą. Paprastai, jei buto pirkimo-pardavimo sutartyje nenurodyta kitaip, įsiskolinimą už komunalines paslaugas privalo sumokėti butą parduodantys asmenys.
Jei pardavėjas nėra nusiteikęs geranoriškai, tinkama išeitis yra kreiptis į institucijas, kurioms buto pardavėjas liko skolingas.
- Laurynas Jakubauskas, Vilniaus Šilumos tinklų klientų aptarnavimo departamento vadovas: "Jei iki naujos nuosavybės įregistravimo datos yra neapmokėtas įsiskolinimas, pareiga apmokėti skolą lieka senajam savininkui".
- Lukas Zadarackas, bendrovės „Ignitis“ atstovas: "Jeigu sudarydamas elektros ar dujų tiekimo sutartį naujasis savininkas neturi rodmenų suderinimo akto, už neatliktus mokėjimus už elektrą ar dujas atsakingas yra jis".
- Saulius Savickas, „Vilniaus vandenų“ klientų aptarnavimo tarnybos direktorius: "Labai svarbu, kad sandorio dalyviai sudarytų apskaitos prietaisų (skaitiklių) rodmenų suderinimo aktą (pasirašytą būsto pardavėjo (buvusio savininko) ir pirkėjo), nes jame esančia informacija, t.y. apskaitos prietaisų rodmenimis, bendrovė „Vilniaus vandenys“ remsis nuo kokių geriamojo vandens skaitiklio rodmenų su nauju savininku turėtų sudaryti sutartį ir iki kokių rodmenų turi atsiskaityti buvęs savininkas".
4 Patarimai Naujakuriams
Siekiant išvengti problemų įsigijus naują būstą, rekomenduojama vadovautis šiais patarimais:
- Sutarčių su tiekėjais perrašymas: Kreipkitės į atitinkamus tiekėjus dėl sutarčių perrašymo.
- Naujų tiekėjų pasirinkimas: Pasirinkite naujus interneto, televizijos ir kitų paslaugų tiekėjus.
- Skaitiklių parodymų deklaravimas: Reguliariai deklaruokite skaitiklių rodmenis.
- Atsiskaitymo būdas: Pasirinkite patogiausią atsiskaitymo už komunalines paslaugas būdą.
Kiti Svarbūs Aspektai Perkanti Būstą
- Buvusių savininkų išregistravimas: Pasidomėkite, ar visi priregistruoti žmonės išsiregistravo.
- Turto įkeitimas ar areštas: Pasidomėkite, ar jūsų perkamas butas nėra įkeistas ar areštuotas.
- Nekilnojamojo turto agentūrų paslaugos: Nuspręskite, ar verta kreiptis į nekilnojamojo turto agentūrą.
- Atsiskaitymo valiuta ir būdas: Pasirinkite patogiausią ir saugiausią atsiskaitymo būdą.
Informacijos Pateikimas Daugiabučio Namo Administracijai
Įsigijus naujus namus, naujakuriai dažniausiai pradeda planuoti įsikūrimo ir persikraustymo darbus. Tačiau be visų šių darbų, pirmasis naujų buto savininkų darbas turėtų būti informacijos pateikimas daugiabučio namo administratoriui apie pasikeitusį buto savininką ir sutarčių pasirašymas su kitais komunalinių paslaugų tiekėjais.
Kaip pastebi daugiabučių namų administravimo ir priežiūros paslaugas didžiuosiuose Lietuvos miestuose teikiančios įmonės „Civinity Namai“ Klientų aptarnavimo centro vadovė Živilė Krauzienė, naujieji butų savininkai delsia pateikti atnaujintą informaciją. Dėl to daugiabučio administratorius negali informuoti naująjį savininką apie mokėtinas sumas ir skolas, pakeisti sąskaitos pristatymo būdo, taip pat įvykus avarinėms situacijoms negali susisiekti su savininku.
Kokią Informaciją Reikia Pateikti Administracijai?
Teikdami informaciją apie įsigytą nekilnojamą turtą daugiabučio namo administratoriui, turite pateikti:
- Registrų Centro išrašą, kuriame būtų nurodytas nuosavybės įsigijimas.
- Mokėtojo kodą, išduotą elektros tiekėjo.
- Savo kontaktinius duomenis: telefono numerį ir elektroninį paštą.
Sutarčių Persirašymas su Paslaugų Tiekėjais
Naujiems butų savininkams neretai kyla klausimas dėl kitų sutarčių persirašymo ir naujų sudarymo. Svarbu sudaryti naujas sutartis su kitais paslaugų tiekėjais, tokiais kaip šilumos, elektros, dujų, vandens, buitinių atliekų.
4 Patarimai Naujakuriams Dėl Sutarčių Su Tiekėjais:
- Sutarčių su tiekėjais perrašymas: Dėl sutarčių su dujų ir elektros tiekėjais persirašymo įprastai reikia kreiptis į Lietuvos dujų tiekimą ir Energijos skirstymo operatorių (ESO).
- Naujų tiekėjų pasirinkimas: Norint į naujus namus įsivesti internetą ar televiziją, galima rinktis iš daugybės skirtingų paslaugų tiekėjų.
- Skaitiklių parodymų deklaravimas: Skaitiklių rodmenų deklaravimas nemažu iššūkiu tampa tiems, kurie mokesčius, įsigijus naują būstą, savarankiškai moka pirmą kartą.
- Atsiskaitymo būdas: Ypač svarbus dalykas - atsiskaitymo už komunalines paslaugas būdo pasirinkimas. Atsiskaityti galima Lietuvos pašte, perlo terminaluose, prisijungus prie elektroninės bankininkystės paskyros.
Svarbūs Dokumentai ir Saugumas
Prieš perkant butą, svarbu pasirūpinti reikiamais dokumentais ir užtikrinti saugumą:
- Pirminiai buto nuosavybę patvirtinantys dokumentai: Dokumentai, kurie įrodo, kokiu būdu buvo įsigytas būstas (pvz., pardavimo pažyma).
- Sutuoktinio/sutuoktinės sutikimą patvirtinantis dokumentas.
- Pardavėjas privalo pateikti VĮ Registrų centro išrašytą pažymą, kurioje nurodomi duomenys apie turto įkeitimą ar areštą.
Saugiausias ir patogiausias būdas atsiskaityti - banko pervedimas. Norint atsiskaityti tokiu būdu, notarui reikia palikti visus reikalaujamus dokumentus, ir jis sudarys pirkimo-pardavimo sutartį. Jei pirkėjas ir pardavėjas nesusitarė kitaip, priimta jog pinigai sumokami prieš sutarties pasirašymą.
Nekilnojamojo Turto Agentūros Paslaugos
Norint parduoti butą, nėra būtina kreiptis į nekilnojamojo turto agentūrą (NTA). Šios įstaigos tiesiog palengvina pardavimo procesą, tuo pačiu sutaupydamos jūsų laiką ir pinigus. Agentūrų paslaugos yra mokamos ir kainuoja apie 3 proc. nuo atliktos operacijos sumos. Dažniausiai profesionalūs NT agentai butą parduoda brangiau ir greičiau nei tai galėtume padaryti jūs patys. Taip pat užtikrinamas jūsų saugumas.
Būsto Būklės Įvertinimas
Vienaip ar kitaip išsirinkto buto būklę reikėtų įsivertinti plačiąja prasme: kuo detaliau ir išsamiau įsivertinsite butą ir atkreipsite dėmesį į visus niuansus, tuo teisingesnis bus Jūsų sprendimas ir tuo mažiau reikės gailėtis dėl naujojo pirkinio.
Taigi prieš įsigydami turtą nepatingėkite paieškoti informacijos apie rajono, miesto, vietovės, gretimų sklypų detaliuosius planus. Tai padės Jums suprasti, ko galima tikėtis priešais langus ar šalia jūsų būsimų namų.
Likvidumo Įvertinimas
Rajono populiarumą nulemia daug faktorių: mitai, gandai, mada, saugumas, susisiekimas, švietimo įstaigos, infrastruktūra ir kita.
Ekonominės klasės butus, kurių brangi eksploatacija, likviduoti taip pat gana sudėtinga. Sunkiausiai realizuojami didelio ploto (4 ir daugiau kambarių) senos statybos butai blokiniuose namuose. Yra viena išimtis- butai, kuriuos galima „padalinti“ ir vietoj vieno keturių kambarių buto įrengti kelis vieno ar dviejų kambarių butus.
Dokumentų Patikrinimas
Skirtingai nei visi kiti nekilnojamo turto sandoriai - buto dokumentų patikrinimas yra ganėtinai nesudėtinga procedūra. Siūlyčiau nepasikliauti sėkme, nerizikuoti ir kreiptis į teisininką arba notarą konsultacijos-pagalbos. Kreipkitės į teisininką ar notarą, šie specialistai turi prieigą prie VĮ „Registrų centro“ duomenų bazės, tam kad buto nuosavybės duomenys butų atnaujinti šią akimirką.
Juridinis buto statusas, t.y. Šis dokumentas yra turto pasas, jis yra svarbus Jums dėl daugelio priežasčių, viena iš jų, kad galėtumėte žinoti, ar tikrai kalbatės su savininku. Labai svarbi yra nuosavybės pažymėjimo išdavimo data. Nuosavybės dokumentas gali būti „senas“ ir neatspindėti realios informacijos, susijusios su konkrečiu perkamu butu.
Jeigu butas išnuomotas, tokiu atveju pirmumo teisę pirkti turi nuomininkas. Perkant kotedžą ar butą statiniuose su bendraturčiais pirmumo teisė įgyti turtą suteikiama bendraturčiams.
Pirkimo Etapai Su Kreditu
I. Pukelienė pateikia pagrindinių 9 žingsnių seką, kuri galioja įsigyjant būstą su kreditu:
- Turto išsirinkimas ir apžiūra: Būtina neskubėti ir aplankyti bent 5 projektus.
- Finansinės galimybės: Planuodami biudžetą nusistatykite mažiausią sumą, už kurią galėtumėte nusipirkti norimą būstą, ir didžiausią, kurios negalite viršyti.
- Planuojamo įsigyti būsto dokumentai: Svarbi ne tik faktinė būsto būklė, bet ir jo teisinė registracija, tad prašykite pardavėjo pateikti Registrų centro Nekilnojamojo turto registro duomenų bazės išrašą, turto įsigijimą patvirtinančius dokumentus, kadastrinę bylą, informuoti apie turto nuosavybės formą.
- Sandorio šalys: Įsidėmėkite, kad turtą parduoti gali tik to turto savininkas, nebent jis būtų išdavęs įgaliojimą veikti jo vardu ir interesais.
- Preliminarioji sutartis: Šio etapo sutartis garantuoja, kad pardavėjas jūsų išsirinkto būsto neparduos kitam pirkėjui, o jums parduos už sutartą kainą. Visada ją sudarykite.
- Pagrindinė sutartis: Sandorio šalys gali laisvai pasirinkti notarą ar notarų biurą, kuriame bus tvirtinama pagrindinė sutartis.
- Hipotekos sutartis: Hipotekos sutartis tvirtinama notarine tvarka. Iki jos tvirtinimo turite sudaryti kredito sutartį su kredito įstaiga.
- Galutinis atsiskaitymas: Šis nepelnytai užmirštas žingsnis yra labai svarbus, nes ateityje gali turėti pasekmių.
- Faktinio turto priėmimo-perdavimo aktas: Šiuo aktu pirkėjui aktualu užfiksuoti faktinę perduodamo turto būklę, perduodamus baldus, buitinę techniką, patekimo į turtą prietaisus (raktus, pultelius ar pan.) ir skaitiklių rodmenis.
Klaidų Vengimas Perkant Būstą
NT ekspertas Mantas Mikočiūnas sakė, kad šiandien, kai NT kainos didelės, svarbu įsitikinti, kad perkate tuos namus, kurių iš tiesų norite, o ne tuos, kurių gera kaina.
Nekilnojamojo turto agentūros „Reala nekilnojamasis turtas“ vadovaujantis partneris Antanas Kišūnas sakė, kad žmogus, nusprendęs įsigyti būstą su banko paskola, pirmiausia turėtų pasitikrinti savo kreditingumą.
Išvados
Perkant būstą, svarbu būti atidiems ir rūpestingai patikrinti visus dokumentus bei aplinkybes. Tai padės išvengti nemalonių staigmenų ir užtikrins sklandų būsto įsigijimo procesą.
tags: #pardavejas #parduodamas #turta #turi #informuoti #pirkeja