Įsigijus būstą, naujakuriai neretai susiduria su naujai atsiradusiais būsto defektais, apie kuriuos nežinojo, nes nebuvo informuoti pardavėjo, arba tam tikri defektai atsirado tik po kurio laiko. Advokatų profesinės bendrijos „NEWTON LAW“ advokatė Sandra Akelaitienė primena, kad įsigijusiems naujos statybos būstą - taikomos įstatymuose nustatytos garantijos.
Taigi, nepaisant to, kad nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartyje, pardavėjas (statytojas) jokių garantijų pirkėjui nenumatė - įstatymas įpareigoja statytoją suteikti garantiją visiems atliktiems statybos darbams. Standartinis garantijos terminas taikomas statiniams yra 5 metai, kuris pradedamas skaičiuoti nuo pastato pripažinimo tinkamu naudoti dienos. Ši garantija taikoma pastato apdailai, įrengimui bei visiems statybos darbams. Vidinėms (nematomoms) pastato dalims, tokioms kaip pastato konstrukcijoms, vamzdynams - garantijos laikotarpis yra 10 metų. Na, o jeigu tam tikri defektai buvo statybininkų tyčią paslėpti - jiems taikoma net 20 metų garantija.
Svarbu paminėti, jog sutarčių nuostatos, kuriose yra apribojama pardavėjo atsakomybė dėl taikomų garantijų - negalioja. Įstatymas aiškiai numato, jog tiek statytojas (vystytojas), tiek rangovas privalo užtikrinti statybos darbų kokybę ne trumpesniu nei įstatyme nustatytu garantiniu terminu.
Pirkėjo teisė pareikšti reikalavimą pardavėjui pašalinti daikto trūkumus galioja visą garantijos galiojimo laikotarpį, o garantinis terminas sustabdomas tiek laiko, kiek objektas negalėjo būti naudojamas dėl nustatytų defektų, už kuriuos atsako statytojas (vystytojas). Taigi, jeigu pirkėjas garantiniu laikotarpiu nustato būsto defektus - jis turi pagrįstą teisę kreiptis su pretenzija į pardavėją ir reikalauti šiuos trūkumus pašalinti arba atlyginti jų šalinimo išlaidas.
Pagal pastaraisiais metais šalyje nusistovėjusią praktiką, pardavėjas dažniausiai yra statytojas - nekilnojamojo turto vystytojas. Statybos įstatyme nustatyta, kad statinio projektuotojas, rangovas ir statinio statybos techninis prižiūrėtojas Civilinio kodekso (CK) nustatyta tvarka atsako už statinio sugriuvimą ar per garantinį terminą nustatytus defektus. Jis parduoda daiktą - butą name, kuris pastatytas sutarties su statybos rangovu pagrindu.
Tačiau ne visi pardavėjai (statytojai) nusiteikę geranoriškai pirkėjų atžvilgiu ir linkę veltis į santykių aiškinimąsi su rangovais dėl statinio garantiniu laikotarpiu paaiškėjusio statybos darbų broko. Teisės aktai numato, kaip turi elgtis statytojas, kai rangovas nepašalina statybos defektų akte per nurodytą terminą. Tokiu atveju statytojas turi apie tai raštu informuoti Valstybinę teritorijų planavimo ir statybos inspekciją prie Aplinkos ministerijos (VTPSI) ir kreiptis į teismą dėl rangovo įpareigojimo pašalinti statybos defektus arba dėl statybos defektų šalinimo išlaidų išieškojimo iš rangovo, jei statytojas juos pašalino savo lėšomis.
Kai pardavėjas (statytojas) nereaguoja į pretenziją dėl daikto (buto) trūkumų pašalinimo per garantinį terminą, pirkėjas gali pasinaudoti CK numatyta galimybe - trūkumus pašalinti savo lėšomis (jei juos įmanoma pašalinti) ir pareikalauti pardavėjo kompensuoti patirtas išlaidas. Dėl to buto pirkėjui svarbu turėti svarių įrodymų, kad statinio garantiniu metu defektai išryškėjo dėl statybos broko, o ne dėl kitų priežasčių (pvz., netinkamų naudojimo sąlygų). Tikslinga samdyti atestuotą statinio ekspertizės įmonę, kuri atliktų dalinę statinio ekspertizę.
Pasijutę apgauti butų pirkėjai neretai teisybės ieško VTPSI. Tačiau ši institucija neatlieka ekspertizių, nėra įgaliota nustatyti per statinio garantinį terminą išryškėjusių defektų priežasčių ir nagrinėti ginčų tarp buvusio statytojo ir rangovo ar pardavėjo ir pirkėjo. Kai gyventojai į VTPSI kreipiasi su klausimais dėl statybos broko jau naudojamame name, jiems paaiškinama teisės aktų nustatyta tvarka, o statybos dalyvius, dėl kurių veiklos teikiamos pagrįstos pretenzijos, VTPSI įtraukia į rizikos valdymo informacinę sistemą kaip didesnės rizikos subjektus.
Įstatyme atskirai nėra nurodoma, kad garantinis terminas taikomas tik įsigyjant naują daiktą, todėl įstatyme numatytas 2 metų garantinis terminas turi būti taikomas ir perkant ne naujos statybos NT. Labai svarbu atminti, kad ne tik pardavėjas, kuris parduoda NT, yra atsakingas už parduodamo NT kokybę, nes NT kokybę pagal įstatymą garantuoja ir rangovas, kuris atliko statybos darbus. Statybos darbų garantiniai terminai yra 5 metai, o paslėptiems darbams - 10 metų, tyčia paslėptiems darbams - 20 metų. Paslėpti statybos darbai - tai vėliau atliktais darbais paslėptas statybos darbų rezultatas, pavyzdžiui, garso izoliacijos įrengimas, šiltinimo įrengimas, išlyginamojo sluoksnio įrengimas ir kt.
Praktikoje būna situacijų, kai pardavėjas ir rangovas nesutampa, t. y. kai jie yra skirtingi asmenys. Tokiu atveju pirkėjas, paaiškėjus NT kokybės trūkumams, raštu gali kreiptis tiek į pardavėją, tiek į rangovą. Svarbu atkreipti dėmesį, kad pardavėjas atsako už paslėptus kokybės trūkumus, t. y. už tokius, kurių nebuvo galima žinoti (matyti, patikrinti) NT pirkimo metu. Pardavėjas taip pat atsako už visus kokybės trūkumus, apie kuriuos pardavėjas sudarant sutartį neinformavo pirkėjo. Visais kitais atvejais, garantinių terminų metu paaiškėjus NT kokybės trūkumams, pvz., kaupiasi drėgmė ir susidaro pelėsis, problemos su inžinerinėmis sistemomis ar pan.
Advokatų profesinės bendrijos „NEWTON LAW“ advokatė Sandra Akelaitienė pažymi, kad, tiek vienu, tiek kitu atveju, įsigijus būstą, pirkėjas turi teisę per atitinkamą laikotarpį reikalauti, kad atsiradę defektai būtų pašalinti. Visgi, svarbu suprasti, jog pardavėjo atsakomybė nėra absoliuti.
Paminėtina, kad pardavėjo (vystytojo) ir rangovo atsakomybė už perduodamo daikto kokybę nėra absoliuti. Pardavėjas gali įrodinėti, kad yra pardavėjo atsakomybę šalinančių (ribojančių) pagrindų, o tai itin aktualu, kai būsto pirkėjai perka nebaigtos statybos butą, kurio defektai išryškėja tik pradėjus naudotis įsigytu butu ar jį įrengiant. Aplinkybės, galinčios šalinti (riboti) pardavėjo atsakomybę, yra šios: (i) ar daikto trūkumai atsirado pirkėjui netinkamai naudojantis daiktu arba (ii) dėl trečiųjų asmenų kaltės, arba (iii) dėl nenugalimos jėgos.
Jei žmogus perka senos statybos būstą, kurio statytojas jau nebeegzistuoja, atsižvelgus į Civilinį kodeksą, garantija kaip daiktui taikoma vos dvejų metų laikotarpiui ir už atsiradusius trūkumus atsako būsto pardavėjas. Teisės aktai numato ir apsaugą nuo rizikų, galinčių kilti bankrutavus vystytojui bei rangovui.
Kaip elgtis pastebėjus defektus?
Pagrindinis praktinis patarimas, išaiškėjus defektams garantiniu laikotarpiu - pirmiausia raštu kreiptis į pardavėją bei statybos darbų rangovą prašant apžiūrėti bei nustatyti išaiškėjusių defektų priežastis. Dažnai pirkėjų daroma klaida - kai neužfiksavus išaiškėjusių defektų bei nenustačius jų kilimo priežasties, jie tiesiog ištaisomi pirkėjo iniciatyva bei lėšomis, neturint jokių įrodymų apie buvusių defektų mastą, atsiradimo priežastis.
Praktikoje pasitaiko atvejų, kai apie savo teises nežinodami pirkėjai, atsiradusius statybos defektus pašalina savo lėšomis ir tik tuomet kreipiasi į pardavėją su reikalavimu atlyginti pirkėjo patirtas išlaidas. Jas atgauti gali būti sudėtinga, nes bus sunku įrodyti, kad tokie defektai apskritai buvo, ir kad jie atsirado dėl pardavėjo kaltės. Todėl, ypatingai svarbu, kad pirkėjas iš karto pastebėjęs būsto defektus - kreiptųsi į pardavėją raštu, nurodant atsiradusius defektus bei pateikiant jų atsiradimą pagrindžiančius įrodymus, t. y. nuotraukas, filmuotą medžiagą, ekspertizės išvadas, draudiko apžiūros raštus ir kt.
Pretenzijoje siunčiamoje pardavėjui svarbu nurodyti ir terminą, per kurį pardavėjas yra kviečiamas atvykti apžiūrėti ir įvertinti nustatytus defektus bei juos pašalinti. Tik gavus neigiamą atsakymą, arba jo negavus - pirkėjas gali inicijuoti teisinius veiksmus arba defektų šalinimą atlikti savo iniciatyva. Atkreipiame dėmesį, jog antruoju atveju svarbu išsaugoti visus su defektų šalinimu susijusius dokumentus, t. y.
Svarbu, kad pirkėjas turi pasirinkti vieną iš teisių gynybos būdų, prieš tai įvertinęs pardavėjo pareigų pažeidimo mastą, t. y. kad nepasirinktų neproporcingo teisių gynybos būdo. Neproporcingu teisių gynybos būdo pasirinkimu galėtų būti, pvz., jeigu pirkėjas dėl mažareikšmio kokybės trūkumo (vonios kambaryje atsiklijavo kelios plytelės) siekia nutraukti NT pirkimo-pardavimo sutartį ir reikalauja grąžinti visą už NT sumokėtą kainą.
Taigi, pasirenkant konkretų teisių gynybos būdą, pirmiausia reikia atsižvelgti į tai, ar trūkumas nėra mažareikšmis, kada išryškėjo daikto trūkumas, dėl kokių priežasčių trūkumai galėjo susidaryti, ar galima NT naudotis nepašalinus trūkumų, ar trūkumus įmanoma pašalinti už proporcingą kainą per protingą terminą bei ar trūkumai yra esminiai. Tik atsakius į šiuos klausimus galima pasirinkti proporcingą ir efektyvų pirkėjo pažeistų teisių gynybos būdą.
Nustatant ar sutarties pažeidimas yra esminis, būtina įvertinti, ar nukentėjusios šalies interesai dėl tokio pažeidimo buvo iš esmės suvaržyti, ar nukentėjusi šalis negavo didžiąja dalimi to, ką pagal sutartį per visą jos terminą pagrįstai tikėjosi gauti, ar nukentėjusios šalies lūkesčiai dėl numatytų sutarties vykdymo rezultatų lieka neįgyvendinti vien dėl sutartį pažeidusio pardavėjo veiksmų ar dėl kitų priežasčių (Lietuvos Aukščiausiojo teismo 2012 m. balandžio 18 d. nutartis civilinėje byloje Nr.
Garantiniai terminai
Pagal 2017 m. įsigaliojusias Statybos įstatymo pataisas, esant būsto ar statinio defektams, numatoma tiek rangovo, tiek nekilnojamojo turto vystytojo atsakomybė už garantiniu laikotarpiu atsiradusius defektus. Tai reiškia, kad būsto pirkėjai per garantinius terminus pastebėję atsiradusius defektus gali kreiptis tiek į pardavėją, tiek ir į rangovą. Dažnais atvejais būsto įsigijimo sutartyje būna nustatyta kreipimosi į vystytoją ir į rangovą tvarka dėl garantiniu laikotarpiu atsiradusių trūkumų pašalinimo, tačiau pirkėjams visais atvejais rekomenduotina pretenziją adresuoti iškart abiem asmenims, kad visos šalys operatyviau išspręstų susidariusią situaciją, nes delsimas spręsti situaciją gali sukelti dar didesnę žalą.
Štai kokie garantiniai terminai taikomi:
- 5 metų garantija taikoma visiems matomiems statinio elementams - sienoms, grindims, stogui ir pan.
- 10 metų garantija taikoma paslėptiems statinio elementams (konstrukcijoms, vamzdynams ir kt.).
- 20 metų garantija taikoma esant tyčia paslėptiems defektams.
Už statinio trūkumus atsako tiek jo pardavėjas (nekilnojamojo turto vystytojas), tiek ir rangovas.
Jei nusipirkęs būstą žmogus, nepaisant pardavėjo rekomendacijų ar nurodymų, nepakankamai šildo ir vėdina patalpas ir dėl to atsiranda pelėsis ar kažkas sugadinama, tokius dėl netinkamos buto eksploatacijos atsiradusius trūkumus turės tvarkyti pats pirkėjas ir rangovo ar vystytojo garantiniai įsipareigojimai nebus taikomi. Todėl svarbu tinkamai prižiūrėti savo gyvenamąją erdvę.
Nuo 2017 m. naujai pradėtiems statyti namams kartu su statybos darbų perdavimo vystytojui aktu rangovas turi pateikti ir dokumentą, kuriuo užtikrinamas garantinio laikotarpio prievolių įvykdymas pagal pasirašytą rangos sutartį. Šis dokumentas rangovo nemokumo ar bankroto atveju turi užtikrinti dėl jo kaltės atsiradusių defektų, nustatytų per pirmuosius 3 (trejus) statinio garantinio termino metus, šalinimo išlaidų apmokėjimą statytojui (užsakovui). Defektų šalinimo užtikrinimo suma statinio garantiniu trejų metų laikotarpiu turi būti ne mažesnė kaip 5 proc. statinio statybos kainos.
Tuo metu nekilnojamojo turto vystytojas atsako statinio (jo dalies) įgijėjui (pirkėjui) už garantinio laikotarpio rangovo prievolių neįvykdymą ar netinkamą įvykdymą. Užtikrindamas šį reikalavimą, nekilnojamojo turto vystytojas turi pateikti statinio (jo dalies) (išskyrus nesudėtingąjį statinį (jo dalį)) pirkėjui dokumentą, kuriuo užtikrinamas garantinio laikotarpio prievolių įvykdymas pagal pasirašytą rangos sutartį.
| Garantijos tipas | Garantinis laikotarpis | Atsakingas asmuo |
|---|---|---|
| Visiems matomiems statinio elementams | 5 metai | Pardavėjas (vystytojas) ir rangovas |
| Paslėptiems statinio elementams | 10 metų | Pardavėjas (vystytojas) ir rangovas |
| Tyčia paslėptiems defektams | 20 metų | Pardavėjas (vystytojas) ir rangovas |
Taigi prieš įsigyjant būstą, ypač jei įsigyjamas būstas be apdailos ar su daline apdaila, pirkėjui rekomenduojama išsiaiškinti visas turto eksploatavimo ir įrengimo darbų atlikimo taisykles ir prieš pradedant atlikti apdailos darbus, esant poreikiui, pamatuoti patalpų drėgmę, įsigyti priemonių, kurios tinkamai vėdintų patalpas ir (ar) surinktų remonto darbų metu atsiradusią perteklinę drėgmę. Svarbu, kad būtų laikomasi visų su būsto įrengimu susijusių taisyklių bei rekomendacijų, kurias pateikia būsto pardavėjas.
Priešingu atveju gali kilti rizika, kad už defektus, atsiradusius dėl netinkamo turto eksploatavimo, pardavėjas ar rangovas neatsakys, nes jie nebus pripažįstami kaip defektai, rangovo ar vystytojo šalintiniai garantiniu laikotarpiu.
Užtikrinti parduodamo nekilnojamojo daikto kokybe yra pardavėjo pareiga. Pardavėjas atsako už bet kokį neatitikimą, kuris buvo nuosavybės teisės perėjimo momentu, net jeigu tai paaiškėja vėliau, t. y. už paslėptus (neakivaizdžius) daikto trūkumus atsakomybė tenka pardavėjui (CK 6.327 straipsnio 3 dalis). Taip pat svarbu paminėti, kad pirkėjas netenka teisės remtis daiktų neatitikimu, jeigu jis per protingą laiką po to, kai neatitikimą pastebėjo ar turėjo pastebėti, apie tai nepraneša pardavėjui ir nenurodo, kokių reikalavimų daiktas neatitinka.
Įstatymas numato, kad kai nenustatytas daikto kokybės garantijos ar tinkamumo naudoti terminas, tai pirkėjas reikalavimus dėl daikto trūkumų gali pareikšti per protingą terminą, bet ne vėliau kaip per dvejus metus nuo daikto perdavimo dienos, jeigu įstatymai ar sutartis nenumato ilgesnio termino (CK 6.338 straipsnio 2 dalis). Įstatymas įtvirtinta netinkamos kokybės nekilnojamąjį daiktą nusipirkusio pirkėjo teisę reikalauti grąžinti sumokėtą kainą ir atsisakyti sutarties, kai netinkamos kokybės daikto pardavimas yra esminis sutarties pažeidimas (CK 6.334 straipsnio 1 dalies 4 punktas, 6.399 straipsnis).
Kaip apžiūrėti automobilį prieš perkant ir nepakliūti į perikūpų pinklęs
Teisė reikalauti grąžinti sumokėtą kainą ir atsisakyti sutarties galima tik tuomet, kai daikto trūkumai yra esminiai, t. y. tokie reikšmingi, kad jie pateisina sutarties nutraukimą. Taigi įstatymas gina Jūsų, kaip nekokybišką nekilnojamąjį daiktą įsigijusio asmens, teises kartu sukurdamas saugiklius ginančius ir pardavėjo interesus.
Šis teisininko komentaras laikytinas bendro pobūdžio konsultacija. Siekiant individualios teisinės konsultacijos konkrečiu atveju turėtumėte kreiptis į advokatų profesinę bendriją „NEWTON LAW“ el.
tags: #pardavejas #atsako #nekilnojamojo #daikto