Daugiabučių namų butų savininkai turi galimybę spręsti svarbius klausimus, susijusius su bendrojo naudojimo objektų valdymu ir priežiūra. Šiame straipsnyje aptarsime, kaip organizuojami susirinkimai, kokie sprendimai gali būti priimami ir kokie yra pagrindiniai daugiabučio namo administravimo aspektai.
Bendrojo Naudojimo Objektų Administratorius
Vienas iš svarbiausių žingsnių - pasirinkti administratorių, kuris rūpinsis gyventojams priklausančiu bendru turtu ir organizuos jo priežiūrą. Administratoriaus darbą reglamentuoja Daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų administravimo nuostatai (toliau - Nuostatai).
Administratorius:
- Sudaro ir tvarko namo bendrojo naudojimo objektų aprašą.
- Šaukia patalpų savininkų susirinkimą arba organizuoja balsavimą raštu dėl namo šildymo ir karšto vandens sistemos priežiūros.
- Apskaičiuoja mokėjimus, įmokas, tvarko jų surinkimo ir naudojimo apskaitą.
- Rengia mėnesinius mokėjimo dokumentus ir metinę veiklos ataskaitą.
- Teikia informaciją apie administratorių, atsakingus darbuotojus, paslaugų teikėjus ir patalpų savininkų atstovus.
Administratoriaus Svarbi Informacija
Administratorius privalo teikti šią informaciją:
- Pavadinimas, teisinė forma, buveinė, bendrasis telefono numeris, el. paštas.
- Administratoriaus (juridinio asmens) paskirto atsakingo darbuotojo vardas, pavardė, telefono numeris, el. paštas.
- Techninės priežiūros, šildymo ir karšto vandens sistemų priežiūros (eksploatavimo), liftų priežiūros ir kitų paslaugų teikėjų (tarnybų ir (ar) specialistų), avarinių tarnybų telefonų numeriai.
- Patalpų savininkų atstovų vardas ir pavardė, kontaktinė informacija (adresas ir (ar) telefono numeris, ir (ar) el. paštas).
Daugiabučio Namo Valdymo Formos
Daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektams valdyti butų ir kitų patalpų savininkai gali pasirinkti vieną iš šių formų:
- Steigti butų ir kitų patalpų savininkų bendriją.
- Sudaryti jungtinės veiklos sutartį.
- Pasirinkti bendrojo naudojimo objektų administratorių LR civilinio kodekso 4.84 straipsnyje nustatyta tvarka.
Dėl klausimų, susijusių su daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų administravimu, pirmiausia reikėtų kreiptis į jų daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų valdytoją.
Bendrijos Steigimas
Bendriją steigia vieno ar kelių daugiabučių namų butų ir kitų patalpų arba kitos paskirties pastatų bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektų savininkai. Sprendimą steigti bendriją priima butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų steigiamasis susirinkimas.
Jeigu bendrija steigiama daugiabučiame name, kurį administruoja Civilinio kodekso nustatyta tvarka paskirtas bendrojo naudojimo objektų administratorius, bendrijos steigimo iniciatoriai prieš 30 dienų iki numatomos bendrijos steigiamojo susirinkimo dienos turi raštu pranešti pastato bendrojo naudojimo objektų administratoriui ir (ar) pastato statytojui apie numatomą bendrijos steigiamojo susirinkimo šaukimo datą.
Apie organizuojamą steigiamąjį bendrijos susirinkimą, jo datą, vietą ir laiką visiems namo butų ir kitų patalpų savininkams pranešama ne vėliau kaip prieš 14 dienų.
Bendrijos steigiamasis susirinkimas yra teisėtas, kai jame dalyvauja daugiau kaip pusė visų butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų. Susirinkimo sprendimai priimami susirinkime dalyvaujančių butų ir kitų patalpų savininkų balsų dauguma.
Bendrijos steigiamojo susirinkimo dalyviai registruojami į sąrašą, kuriame nurodoma:
- Dalyvio vardas ir pavardė.
- Kita informacija.
Jeigu susirinkimo dalyvis yra įgaliotas savininko atstovas, susirinkimo dalyvių sąraše nurodomas įgaliojimo registracijos numeris ir data.
Bendrijos steigiamasis susirinkimas yra protokoluojamas. Protokolas parengiamas per 5 darbo dienas nuo susirinkimo dienos. Protokolą pasirašo susirinkimo pirmininkas ir sekretorius.
Sprendimas registruoti bendriją priimamas steigiamajame susirinkime. Notaro patvirtintus dokumentus bendrijos pirmininkas pateikia Juridinių asmenų registrui, kuris per 20 darbo dienų registruoja bendriją arba praneša apie atsisakymą registruoti, nurodydamas priežastį.
Jungtinės Veiklos Sutartis (JVS)
Butų ir kitų patalpų savininkai, kurie yra nepatenkinti administratoriaus veikla, gali organizuoti susirinkimą dėl JVS. Savininkai pasirašydami JVS į visą valdymą atiduoda į fizinio asmens rankas, tačiau tas asmuo būtinai turi būti vienas iš savininkų. Sprendimą priima dauguma.
Surašomas sprendimų priėmimo protokolas, pasirašoma Jungtinės veiklos sutartis, išrenkamas įgaliotas asmuo. Daugiabučio namo valdymas JVS įregistruojamas Nekilnojamojo turto registre. Informacija apie pasirašytą sutartį ir jos įregistravimą pateikiama namo administratoriui ir savivaldybei. Namas išbraukiamas iš administruojamų namų sąrašo.
Sienų Demontavimas Daugiabutyje
Daugiabučio laikančiosios konstrukcijos yra bendra visų savininkų nuosavybė, tai nurodyta civiliniame kodekse. Konstrukcijų visiškas ar dalinis išardymas (angų kirtimas jose) tiesiogiai atsiliepia pastato stabilumui.
Teisės aktai numato, kad prieš atlikdamas laikančiųjų konstrukcijų pertvarkymą, buto savininkas privalo:
- Supažindinti kaimynus su planuojamais statybos darbais.
- Gauti daugiau kaip 50 proc. namo gyventojų pritarimą.
- Parengti kapitalinio remonto projektą.
- Gauti teigiamą ekspertizės išvadą projektui.
Su sienomis blokiniame sovietiniame daugiabutyje reikėtų elgtis ypač atsakingai. Tokios konstrukcijos namas - lyg kortų namelis: sienos ir perdangos čia surinktos iš stambių gelžbetonio plokščių, kurių dydis lygus visai kambario sienai ar viso kambario plotui.
Design of Stone Masonry Retaining Walls
Susirinkimo Šaukimo ir Organizavimo Tvarka
Sprendimai dėl daugiabučio namo butų ir kitų patalpų savininkų bendrų interesų tenkinimo (karšto vandens tiekėjo, šilumos paskirstymo metodo, pastato šildymo būdo, atsiskaitymo tvarkos pasirinkimo, tiekimo vartojimo ribos nustatymo, patalpų savininkų sutarčių su paslaugų teikėjais sudarymo ar nutraukimo ir pan.), taip pat dėl priemonių, nesusijusių su pastato naudojimo ir priežiūros privalomųjų reikalavimų įgyvendinimu, dėl pastato atnaujinimo, lėšų šiam tikslui kaupimo ar skolinimosi ir kredito sutarčių sąlygų priimami visų to daugiabučio namo...
Sprendimų Priėmimas ir Balsavimas
Sprendimai dėl bendrojo naudojimo objektų valdymo ir naudojimo, taip pat dėl naujų bendrojo naudojimo objektų sukūrimo ir disponavimo jais klausimų, priimami butų ir kitų patalpų savininkų balsų dauguma, jeigu įstatymuose nenustatyta kitaip. Kiekvieno buto ir kitų patalpų savininkas turi vieną balsą.
Jeigu butas ar kita patalpa nuosavybės teise priklauso keliems savininkams, jiems jų susitarimu atstovauja vienas asmuo, kuris turi...
Problemų Sprendimas ir Ginčų Nagrinėjimas
Jei bendrijos pirmininkas nevykdo pareigų ir atsisako šaukti susirinkimą, gyventojai gali įmesti pasirašytą reikalavimą į bendrijos buveinės pašto dėžutę ir pabandyti nueiti pas bendrijos pirmininką trise ir jam įteikti reikalavimą į rankas, gaunant ant kopijos žymą: "Gauta", data, vardas, pavardė, parašas.
Pasirašykite ne mažiau kaip 3 asmenys aktą, kuriame aprašykite situaciją: kad tam tikrą datą buvo reikalavimas išsiųstas registruotu laišku, bet pirmininkas nepaėmė jo, kad tam tikrą datą įmetėte...
Svarbi Informacija
Sprendimai dėl bendrojo naudojimo objektų valdymo ir naudojimo turi priimti ne bendrijos narių susirinkimas, bet visų savininkų susirinkimas (savininkų dažniausiai būna daugiau nei bendrijos narių), žr. Civilinio kodekso 4.85 str. 1 dalį ir Bendrijų įstatymo 12 str.
Ši informacija padės daugiabučių namų butų savininkams geriau suprasti savo teises ir pareigas, tinkamai organizuoti susirinkimus ir priimti sprendimus, kurie užtikrins efektyvų bendrojo turto valdymą ir priežiūrą.