Atsitiko taip, kad jūs nusprendėte parduoti nekilnojamąjį turtą. Taigi, parduodate savo nekilnojamąjį turtą? Ar žinote, kad gali tekti susimokėti gyventojų pajamų mokestį? Kaip gi apmokestinamos nekilnojamojo turto pajamos?
Už pajamas, pardavus nekilnojamąjį turtą, nereikia mokėti pajamų mokesčio, jeigu parduotas turas buvo išlaikytas 10 metų nuo įsigijimo momento iki pardavimo. VMI sako aiškiai: jeigu jūsų nekilnojamas turtas yra 10 ir daugiau metų senumo, jį parduodami gyventojų pajamų mokesčio neturite mokėti.
Kitaip sakant, jei butą įsigijote 2007, o šiais metais norite jį parduoti, galite būti ramūs - GPM mokėti nereikės, nes butui yra jau 12 metų. Jis pora metų senesnis, nei numatytas 10 metų terminas. Pavyzdžiui, sklypas įsigytas 2012 m. ir 2021 m. parduotas. Turtas neišlaikytas 10 metų. Vadinasi, pajamų mokestis, apskaičiuotas skirtumas tarp pirkimo ir pardavimo, deklaruojamas ir sumokamas.
Taigi, 15 proc. nuo parduodamo NT lieka jums. Galite tai vadinti sutaupymu arba mokesčių optimizavimu. Kai kas norėtų tai pavadinti mokesčių vengimu, tačiau tai nėra visiškai teisinga.
Jei turto pirkimo dokumentai arba jų patvirtintos kopijos nebuvo išsaugoti, nuo pardavimo pajamų turto pirkimo kaina neatimama. Turto pardavimo pajamos neapmokestinamos, jei turtas buvo išlaikytas 10 ir daugiau metų.
Neišlaikius nekilnojamąjį turtą 10 metų, reikia skaičiuoti ir mokėti pajamų mokestį nuo turto pirkimo ir pardavimo skirtumo atėmus turto pardavimo išlaidas (pvz.: notaro atlygis, registravimas Nekilnojamojo turto registre, valstybės rinkliava, mokestis už geodezinius matavimus, pastato energetinio naudingumo sertifikavimą ir pan.).
Gyventojų pajamų mokestis (GPM) apskaičiavimas
Kaip apmokestinamos nekilnojamojo turto pardavimo pajamos? Gyventojų pajamų mokestis (GPM) yra apskaičiuojamas taip:
GPM = (pardavimo pajamos* - įsigijimo kaina** - privalomi mokėjimai***) x 15 proc.
Kur:
- *pardavimo pajamos - tai suma, už kurią pardavėte nekilnojamąjį turtą;
- **įsigijimo kaina - nekilnojamojo turto pirkimo kaina, o kai turtas įsigytas kitu (ne pirkimo) būdu jo įsigijimo kaina nustatoma pagal teisės aktuose nustatytas taisykles.
- ***privalomi mokėjimai - tai išlaidos, kurios privalomai patiriamos parduodant turtą (pvz., atlygis notarams, mokestis už VĮ Registrų centro atliekamus registravimo veiksmus ir pan.).
Apskaičiuojant iš NT pardavimo gautas apmokestinamąsias pajamas, kaip ir iki šiol, gali būti atimama turto įsigijimo kaina ir su to turto pardavimu susijusios išlaidos. Tuo atveju, kai turtą yra pasigaminęs pats gyventojas, turto įsigijimo kaina laikomos visos to turto pagaminimo, rekonstravimo ir (arba) kapitalinio remonto išlaidos (įskaitant tam tikslui pasiskolintų lėšų sugrąžintą dalį).
Pavyzdžiui, 2010 metais pirkote butą už 100 000 eurų. Pardavėte šį butą 2019 metais už 125 000 eurų. Jo neišlaikėte 10 metų ir pastaruosius 2 metus ten nebuvote registruoti, todėl pasiruoškite mokėti mokesčius. Pardavimo metu notarui išleidote 1000 eurų. Tai jūsų nuostoliai, nuo kurių mokesčių mokėti irgi nereikia. Pagal VMI aiškinimą, turite mokesčius paskaičiuoti nuo savo pelno. Taigi 125 000 eurų pardavimo kaina - 100 000 buto įsigijimo kaina - 1000 eurų išlaidos notarui = 24 000 eurų pelno. Nuo šios sumos jūs ir turite sumokėti 15 proc. mokesčių - 3600 eurų.
Kada nereikia mokėti pajamų mokesčio?
Tie 15 proc. kartais labai keičia visą pardavimo tvarką ir situaciją, todėl šiandien norėtume priminti kelias situacijas, kada mokesčių mokėti NEREIKIA.
- Jeigu jūsų nekilnojamas turtas yra 10 ir daugiau metų senumo.
- Jeigu ketinate parduoti butą ar namą, kuriame gyvenote kiek trumpiau, nei 2 metus, mokesčių mokėti nereikės tik su vien sąlyga - už pajamas, kurias gausite pardavę tokį būstą per 12 mėnesių turite pirkti kitą būstą, nesvarbu, ar Lietuvoje, ar kitoje ES šalyje.
Paprasčiau kalbant - mokesčių mokėti nereikia, jei butą parduodate ir iš karto perkate namą, kuriame tikrai gyvensite. Per metus laiko galima įsirengti namą ar butą nuo nulio. Tokia situacija yra labai dažna, nes būtent taip pagausėjus šeimai elgiasi tūkstančiai NT savininkų. Maža smulkmena: tai privaloma abiem sutuoktiniams, ypač, kai jie abu nurodyti kaip būsto savininkai.
Būsto pardavimo (įskaitant priskirtą žemę) pajamų mokesčio nereikia mokėti ir tuo atveju, jeigu 2 metus iki būsto pardavimo jame buvo deklaruota gyvenamoji vieta, arba Europos ekonominės erdvės valstybėje esantį būstą (įskaitant priskirtą žemę), kur buvo deklaruota gyvenamoji vieta mažiau negu 2 metus, gautos pardavimo pajamos per vienerius metus buvo panaudotos kitos Europos ekonominės erdvės valstybėje, kur deklaruojamą gyvenamoji vieta, busto įsigijimui.
Progresinis pajamų mokesčio tarifas
Nekilnojamojo turto pardavimo pajamoms apmokestinti taikomas 15 proc. pajamų mokesčio tarifas. Priklausomai nuo gautų metinių pajamų dydžio, gali būti taikomas progresinis gyventojų pajamų mokesčio tarifas.
Įstatymas mokesčio tarifus sieja su 120 VDU (VDU - vidutinis darbo užmokestis, taikomas apdraustųjų asmenų valstybinio socialinio draudimo įmokų bazei skaičiuoti). 2018 m. antrąjį ketvirtį VDU sudarė 808,7 euro, tad nesunku apskaičiuoti, kad 120 VDU sudaro kiek daugiau nei 97 000 eurų. Reikėtų apkreipti dėmesį, kad, skaičiuojant gyventojo apmokestinamąsias pajamas, t.y. Apmokestinamųjų pajamų dalis, neviršijanti 120 VDU, kaip ir iki šiol, bus apmokestinama 15% gyventojų pajamų mokesčio tarifu.
Jeigu nekilnojamojo turto pardavimo ir kitų su darbo santykiais nesusijusių apmokestinamųjų pajamų metinė suma viršija 120 vidutinių šalies darbo užmokesčių dydžio (VDU) sumą, tuomet šį dydį viršijanti pajamų dalis apmokestinama taikant 20 proc. pajamų mokesčio tarifą.
Jeigu nekilnojamojo turto pardavimo ir kitų su darbo santykiais nesusijusių ir ne individualios veiklos apmokestinamųjų pajamų (išskyrus šias) metinė suma neviršija 12 VDU, tuomet taikomas 15 proc. pajamų mokesčio tarifas.
Jeigu nekilnojamojo turto pardavimo ir kitų su darbo santykiais nesusijusių ir ne individualios veiklos apmokestinamųjų pajamų metinė suma viršija 12 VDU, tuomet šį dydį viršijanti suma apmokestinama taikant:
- 20 proc. pajamų mokesčio tarifą, jeigu metinė pajamų dalis neviršija 36 VDU;
- 25 proc. pajamų mokesčio tarifą, jeigu metinė pajamų dalis nuo 36 VDU iki 60 VDU;
- 32 proc. pajamų mokesčio tarifą, jeigu metinė pajamų dalis viršija 60 VDU.
Svarbu: apskaičiuojant metinių pajamų, kurioms taikomas 20, 25, 32 proc. tarifas sumą, į metines pajamas įskaičiuojama visa gautų apmokestinamųjų nekilnojamojo turto pardavimo pajamų ir kitų (su darbo santykiais nesusijusių ir ne individualios veiklos) pajamų (jei gautos) suma, t. y. įskaičiuojama ir 12 VDU neviršijanti pajamų suma.
Taigi, įvertinus leidžiamus atskaitymus apmokestinamųjų pajamų dydžiui nustatyti, tikėtina, kad didesniuoju 20% tarifu pajamos, gautos perleidus 10 metų neišlaikytą NT, bus apmokestinamos nedažnai - kai bus perleidžiamas dideles (daugiau nei 120 VDU) pardavimo pajamas generuojantis turtas arba kai NT pardavimo apmokestinamosios pajamos kartu su kitomis gyventojo apmokestinamosiomis pajamomis viršys 120 VDU.
Atkreiptinas dėmesys, kad jei NT bus parduotas dar 2018 m., tačiau apmokėjimas gautas jau 2019 m., turto pardavimo pajamos bus apmokestinamos 2019 m. nustatyta tvarka, t. y. Apskaičiuojant iš NT pardavimo gautas apmokestinamąsias pajamas, kaip ir iki šiol, gali būti atimama turto įsigijimo kaina ir su to turto pardavimu susijusios išlaidos.
Turto įsigijimo kainos nustatymas
Parduodant ar kitokiu būdu perleidžiant nuosavybėn turtą, būtina turėti to turto įsigijimo dokumentus arba įsigijimo kainą patvirtinančių galiojančių sandorių dokumentus, pavyzdžiui:
- paveldėjimo teisės liudijimą;
- dovanojimo sutartį;
- AVMI pažymą apie turto vertę, kai gauto turto vertė apskaičiuojama pagal Paveldimo turto mokesčio įstatymą;
- pirkimo-pardavimo sandorį patvirtinantį dokumentą;
Nekilnojamojo turto statybos kainą patvirtinančiais dokumentais gali būti statybos išlaidas pagrindžiantys dokumentai: kasos aparato kvitai, sąskaitos ir pan., iš kurių būtų galima nustatyti įsigytų prekių, medžiagų ar paslaugų įsigijimo datą ir kainą, pirkėją.
Išlaidos gali būti pripažįstamos tik tuo atveju, jeigu kvite nurodytas pirkėjo (kliento) pavadinimas ir fizinio asmens (pardavėjo) vardas, pavardė. Jei kasos aparato kvituose nėra visų privalomų apskaitos dokumentų rekvizitų, t. y. jeigu kasos aparato kvite rekvizitų, identifikuojančių pirkėją, nėra, tai turto (savos statybos namo ar buto) statybinių medžiagų išlaidas pagrindžiančiais dokumentais gali būti pripažįstami kasos aparato kvitai, kurie neviršija 100 Eur.
Jeigu gyventojas pats pagamina (pastato) statinį, tokio statinio įsigijimo kaina yra išlaidos, patirtos statant statinį. Išlaidos turi būti patvirtintos dokumentais.
Tais atvejais, kai gyventojas parduoda ar kitokiu būdu perleidžia nuosavybėn paties pasistatytą (pasigamintą) nekilnojamąjį turtą, tokio turto įsigijimo kaina apskaičiuojama sudedant visas faktiškai patirtas nekilnojamojo turto statybos (gamybos) išlaidas, neatsižvelgiant iš kokių lėšų (nuosavų ar skolintų) jos buvo apmokėtos. Palūkanos, sumokėtos už suteiktą paskolą, nepriskiriamos to turto ir / arba daikto įsigijimo kainai.
Pavyzdžiui, gyventojas už 250 000 Eur parduoda savo gyvenamąjį namą. Jam statyti išleido 50 000 Eur savo nuosavų lėšų bei iš kredito įstaigos paimtą 150 000 Eur paskolą. Vadinasi, įsigijimo kaina, pagrįsta namo statybai patirtų išlaidų dokumentais, sudaro 200 000 Eur (50 000 + 150 000). Palūkanos, sumokėtos už suteiktą paskolą, nepriskiriamos to turto įsigijimo kainai.
Prie neįrengtų butų įsigijimo kainos yra pridedama apdailos darbams faktiškai patirtų ir dokumentais pagrįstų išlaidų suma, taip pat išlaidos turto rekonstravimui ir (arba) kapitaliniam remontui. Paprastojo remonto išlaidos įsigijimo kainai nepriskiriamos.
Tuo atveju, kai būstas parduodamas, o rekonstrukcijai ir / arba kapitaliniam remontui jis pats ar jo sutuoktinis buvo pasiėmęs paskolą ir dar jos negrąžino, tokio turto ir / arba daikto įsigijimo kaina apskaičiuojama sudedant faktiškai patirtas turto ir / arba daikto įsigijimo išlaidas; gyventojo (ar jo sutuoktinio) nuosavomis lėšomis patirtas turto rekonstravimo ir / arba kapitalinio remonto išlaidas.
Pavyzdžiui, gyventojas nusipirko butą už 120 000 Eur ir patyrė 2 000 Eur teisės aktuose nustatytų privalomų mokėjimų. Tais pačiais metais jis pasiėmė būstui rekonstruoti 30 000 Eur paskolą. Butą rekonstravo ir pardavė už 170 000 Eur. Gyventojas butui rekonstruoti naudojo tik paskolą, o jį parduodant paskolos buvo grąžinęs 1 000 Eur. Parduoto buto įsigijimo kaina apskaičiuojama sudedant būsto įsigijimo išlaidas (120 000 Eur + 2 000 Eur) bei kredito įstaigai grąžintą paskolos dalį (1 000 Eur). Palūkanos, sumokėtos už suteiktą paskolą, nepriskiriamos to turto įsigijimo kainai. Kainą sudaro 123 000 Eur (2 000 + 1 000 + 120 000).
Įsigijimo kaina paveldėjimo atveju
Paveldėjimo būdu įgyto nekilnojamojo turto įsigijimo kaina laikoma turto vertė, kuria šis turtas buvo įvertintas tą dieną, kai turtą paveldintis gyventojas pateikė mokesčių administratoriui prašymą nustatyti to turto apmokestinamąją vertę, reikalingą paveldimo turto mokesčiui apskaičiuoti. Valstybės įmonės Registrų centras nustatyto jo vidutinę rinkos vertę.
Loterijos laimėjimai
Priskiriamas ir turtas, gautas kaip loterijos laimėjimas, laimėjimas arba prizas. Laimėjimų ir prizų įsigijimo vertė nustatoma taip pat, kaip dovanojimo būdu gauto turto vertė, t. y. laikoma turto vertė, kuri laimėjimų gavimo momentu būtų pripažįstama apdovanotojo pajamomis.
Dovanotas turtas
Neapmokestinamos dovanojimo būdu gautos pajamos iš sutuoktinių, vaikų (įvaikių), tėvų (įtėvių), brolių, seserų, vaikaičių ir senelių. Taigi, gavus turtą dovanojimo sutarties pagrindu iš sutuoktinių, vaikų (įvaikių), tėvų (įtėvių), brolių, seserų, vaikaičių ir senelių, gyventojas neprivalės mokėti gyventojų pajamų mokesčio. Tačiau ši taisyklė nėra absoliuti.
Apmokestinama gyventojų pajamų mokesčiu tik tada, jei dovanos gavėjas 10 metų nuo dovanojimo datos neišlaikė savo nuosavybės teisės į dovanotą turtą ir perleidžia tokį turtą trečiajam asmeniui.
Nėra apmokestinamos pajamos, gautos iš kitų gyventojų (ne iš sutuoktinių, vaikų (įvaikių), tėvų (įtėvių), brolių, seserų, vaikaičių ir senelių) dovanojimo būdu per mokestinį laikotarpį tais atvejais, kai gautų pajamų suma (vertė) neviršija 2 500 Eur.
Dovanotojas, dovanojantis kilnojamąjį daiktą, pavyzdžiui, automobilį, neapmokestinamas gyventojų pajamų mokesčiu, jeigu dovanojimo sutarties pagrindu yra perleidžiamas automobilis, įregistruotas Europos ekonominės erdvės valstybėje anksčiau negu prieš 3 metus iki jo perleidimo.
Pajamų deklaravimas
Nuolatinis Lietuvos gyventojas gautas nekilnojamojo turto pardavimo pajamas turi deklaruoti iki gegužės 2 d. pateikdamas deklaracijos GPM311 formą. Patogiausia ir paprasčiausia užpildyti deklaracijas ir pateikti elektroniniu būdu per VMI Elektroninio deklaravimo informacinę sistemą.
Elektroninio deklaravimo sistemoje įdiegta pajamų mokesčio deklaracijos pateikimo priemonė - vedlys. Ši priemonė iš esmės pakeičia pajamų deklaravimą: vietoje įprasto deklaracijos formos užpildymo bus paprastesnis deklaravimo procesas klausimų ir atsakymų principu.
Jeigu gyventojas nekilnojamojo turto pardavimo pajamas gavo už bendrosios jungtinės sutuoktinių nuosavybės teise priklausiusį turtą, tai laikoma, kad tokios pajamos yra gautos abiejų sutuoktinių lygiomis dalimis, jeigu vedybų sutartimi nenustatyta kitaip. Todėl kiekvienas iš sutuoktinių deklaruoja jam priklausančią nekilnojamojo turto pardavimo pajamų dalį bei sumoka apskaičiuotą mokėtiną pajamų mokestį.
Apskaičiuotas ir deklaruotas metinėje pajamų deklaracijoje GPM311 pajamų mokestis turi būti sumokėtas į VMI biudžeto pajamų surenkamąją sąskaitą iki gegužės 2 dienos.
tags: #pajamu #gautu #pardavus #nekilnojamaji #turta #apmokestinimo