Notarinės Turto Dalies Pirkimo Pardavimo Sutarties Išlaidos Lietuvoje

Įsigyjant būstą, ypač be specialisto pagalbos, labai svarbu teisingai ir atidžiai sudaryti preliminariąją pirkimo-pardavimo sutartį bei nepamiršti esminių aspektų. Tačiau prieš pasirašant notarinę sutartį, dažnai rekomenduojama sudaryti preliminariąją sutartį. Kodėl?

Preliminarioji Sutartis: Kas Tai Ir Kodėl Ji Svarbi?

Preliminariąja sutartimi laikomas šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą - pagrindinę (notarinę) - sutartį. Preliminariąja sutartimi pirkėjas ir pardavėjas gali operatyviai fiksuoti savo įsipareigojimus ir susitarimo sąlygas, tai svarbu tam, kad viena iš šalių nepersigalvotų iki tol, kol yra ruošiama notarinė sutartis, gaunami įvairūs leidimai, sutikimai ir kt. dokumentai būtini notarinei sutarčiai sudaryti.

Taip pat preliminarioji sutartis yra ypatingai svarbi norint įsigyti nekilnojamąjį turtą, kuris dar nėra baigtas statyti arba išsirinkus pirkti turtą, kurio finansavimui bus imama paskola.

Esminiai Aspektai Preliminariojoje Sutartyje

1. Tikslumas: Visoms sutartims ypatingai svarbus tikslumas. Todėl sudarant sutartį būtinai nurodykite jos sudarymo datą, vietą ir tiksliai identifikuokite parduodamą turtą ir sandorio šalis: nurodykite vardus, pavardes, asmens kodus arba gimimo datas, turto adresą, unikalų (unikalius) numerį, tikslų plotą, kambarių skaičių, pastato statybos metus ir kt. Sutartyje įtvirtintos tikslios, atvirai aptartos sąlygos visuomet leis objektyviai vertinti pačią sutartį ir atsiriboti nuo bet kokių interpretacijų.
2. Kaina ir Mokėjimo Terminai: Sutartyje tiksliai įvardinkite bendrą turto pardavimo kainą ir jei jos mokėjimas terminas bus išskaidytas atskirais mokėjimais - tikslius terminus ir šių mokėjimų dydžius.
3. Trečiosios Šalys: Sutartyje būtina nurodyti ir visus apsunkinimus, suvaržymus, apribojimus ar trečiųjų asmenų teises, interesus į turtą (pvz., sudaryta nuomos sutartis, turtas yra įkeistas kreditoriui, o galbūt turtas yra ginčo objektas teisme).
4. Šalių Pareiškimai ir Garantijos: Sutartyje nusimatykite, kad iki sudarant šią sutartį Šalys atliko visus būtinus teisinius veiksmus, reikalingus sudaryti ir tinkamai vykdyti Preliminariąją sutartį, taip pat numatykite papildomą sąlygą, jog kiekviena Šalis, sudarant preliminariąją sutartį, nepažeis jokių ją saistančių įsipareigojimų, susitarimų su bet kokiomis trečiosiomis šalimis.
5. Baldai ir Daiktai: Dažnai būstas parduodamas su baldais, buitine technika ar kitais apyvokos daiktais. Tokiu atveju būtina šalia preliminariosios, rezervacinės ar kitos panašaus pobūdžio sutarties pridėti ir paliekamų daiktų sąrašą, ir jei jie įtraukti bendrą turto pardavimo kainą - turtėtų būti nurodyta sąlyga, jog šie daiktai perleidžiami neatlygintinai. Toks sąrašas turėtų būti kuo išsamesnis, derėtų nurodyti netgi buitinės technikos gamintoją ir modelio numerį.
6. Patalpų Fotofiksacijos: Atskiru priedu galima pridėti ir patalpų bei tų pačių paliekamų daiktų fotofiksacijas. Tokie priedai turėtų būti įvardinti ir sutartyje ir turėtų būti neatskiriama sutarties dalimi. Jas atlikti reiktų du kartus: vieną - prieš pasirašant preliminariąją sutartį, antrą - perduodant pirkėjui patalpas. Šios fotofiksacijos turėtų apimti tiek bendrą patalpų būklę, tiek, jei tokių yra, defektus.
7. Terminas Notarinei Sutarčiai: Gerai apgalvokite, koks terminas turėtų būti numatytas notarinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymui. Paprastai jo trukmė yra 2-8 savaitės nuo preliminariosios sutarties sudarymo, priklausomai nuo to, ar Šalims arba Šaliai reikia atlikti kokius nors papildomus veiksmus, gauti sutikimus, leidimus ir kt. dokumentus.
8. Pirmasis Mokėjimas (Avansas): Jų dydis nėra apibrėžtas ir dažnai varijuoja nuo kelių šimtų eurų iki keliasdešimties tūkstančių, itin brangių sandorių atvejais - šimtų tūkstančių eurų. Dažniausiai jų dydis yra 5-10% perkamo turto kainos, o jei ji iš tiesų nedidelė - pirmasis mokėjimas gali sudaryti 30% ar netgi daugiau perkamo turto kainos. Šis pirmasis mokėjimas įskaitomas į bendrą turto pardavimo kainą ir jo tikslas yra užfiksuoti, jog pirkėjas neatsitrauks ir nepersigalvos turtą pirkti, o pardavėjas neieškos kito pirkėjo ir parduos turtą pirkėjui už sutartą kainą.
9. Notarinės Išlaidos: Preliminariojoje sutartyje numatykite, kokiomis dalimis (pirkėjas ir pardavėjas) dengsite notarines išlaidas. Pagal Civilinį kodeksą jas turėtų dengti pirkėjas, tačiau antrinės rinkos būsto pardavimo praktikoje dažniausiai Šalys jas pasidalina pusiau.
10. Sutarties Galiojimas: Paprastai preliminarioji sutartis turi terminuotą galiojimą iki Šalių numatytos dienos arba galioja iki notarinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo momento.
11. Turto Perdavimas: Jį atlikti visuomet rekomenduojame tik po to, kai pirkėjas pilnai atsiskaito su pardavėju. Perduodant turtą rekomenduojame atskirai užfiksuoti elektros, karšto ir šalto vandens, dujų ir kt. skaitiklių rodmenis.

Savavališkai parengti sutartį taip, jog joje įtvirtintos sąlygos būtų maksimaliai aiškios, plačios, bet kartu ir tikslios, apimančios daugelį skirtingų situacijų, nėra paprasta.

Notarinės Išlaidos: Kas Už Jas Moka?

Pagal LR Civilinio kodekso 6.310 straipsnio nuostatas pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo išlaidos tenka pirkėjui, jeigu šalys nesusitaria kitaip. Kad nekiltų nesusipratimų notaro biure, rekomenduoju šalims visada iš anksto susitarti kas mokės notarui ir įtvirtinti tai preliminariojoje turto pirkimo-pardavimo sutartyje.

Praktikoje, sudarant pirkimo-pardavimo sandorius pirminėje rinkoje (perkant iš NT vystytojų), notarines išlaidas apmoka pirkėjas. Antrinėje rinkoje, dažniausiai, pirkėjas ir pardavėjas šį mokestį moka lygiomis dalimis. Už įsigyjamo nekilnojamojo turto registravimą VĮ Registrų centre moka pirkėjas.

Pirkėjui nereikia pačiam kreiptis į VĮ Registrų centrą dėl sutarties fakto ar nuosavybės teisių įregistravimo, visa tai atlieka notaras, patvirtinęs sandorį.

Mokesčiai už notarinius veiksmus:

• Už nekilnojamojo daikto perleidimo sutarties patvirtinimą, taikomas 0,37 proc. mokestis nuo nekilnojamojo daikto kainos, bet ne mažiau kaip 76 Eur ir ne daugiau kaip 5’000 Eur (+ 21 proc. PVM).
• Už nekilnojamojo daikto dovanojimo sutuoktiniui, tėvams (įtėviams), vaikams (įvaikiams), seneliams, vaikaičiams - 0,04 proc. nuo sandorio šalių nurodytos nekilnojamojo daikto vertės, bet ne mažiau kaip 38 Eur ir ne daugiau kaip 200 Eur (+ 21 proc. PVM).

Atkreiptinas dėmesys, kad taikomi papildomi mokesčiai už kitus notarinius veiksmus, būtinus sutarties tvirtinimui, pvz. už duomenų patikrą Nekilnojamojo turto, Gyventojų, Įgaliojimų, Sutarčių ir teisių suvaržymų bei kituose registruose. Prieš sandorį notaras gali tik apytiksliai įvardyti patikrų registruose kainą, nes sąskaitą už patikras jis gauna tik atlikęs notarinį veiksmą. Šiuos mokesčius notaras paima iš klientų ir perveda VĮ Registrų centrui.

Svarbu: Visada tikrinkite turto nuosavybės dokumentus, reikalaukite pateikti aktualų (šios dienos) NT Registro išrašą. Prieš pasirašydami nuomos sutartis visada tikrinkite asmens dokumentus. Sudarykite sutartis tik su NT registro išraše nurodytu turto savininku. Nemokėkite avansų nepatikrinus dokumentų ir nepasirašius nuomos sutarties. Nemokėkite jokių „agentūros mokesčių“ jei nesudarėte su agentūra būsto paieškos sutarties.

Notariniai Veiksmai Nuotoliniu Būdu

Lietuvos Respublikos notariato įstatyme nustatyta, kad notarai notarinius veiksmus, įskaitant NT pirkimo-pardavimo sandorių tvirtinimą, gali atlikti nuotoliniu būdu. Notarų sudaryti elektroniniai dokumentai prilygsta notarų išduotiems popieriniams dokumentams. Šie duomenys yra perduodami valstybės registrams ir informacinėms sistemoms.

Notariniai veiksmai nuotoliniu būdu gali būti atliekami, jeigu:

1. Užtikrinama, kad bus laikomasi teisės aktų, reglamentuojančių asmens tapatybės nustatymą, reikalavimų nustatant asmens tapatybę.
2. Galima nuotoliniu būdu išaiškinti notarinių veiksmų prasmę ir pasekmes ir įsitikinti asmens valia.
3. Notarinį veiksmą pageidaujantis atlikti asmuo turi kvalifikuotą elektroninį parašą.

Reikia pažymėti, kad asmeniui paprašius atlikti notarinį veiksmą nuotoliniu būdu, dėl notarinio veiksmo atlikimo būdo sprendžia notaras.

Gyventojų Pajamų Mokestis (GPM) Pardavus NT

Nuo 2026 m. sausio 1 d. įsigaliojo gyventojų pajamų mokesčio (GPM) įstatymo pakeitimai svarbūs ir NT pardavėjams.

Jeigu nekilnojamojo turto pardavimo ir kitų su darbo santykiais nesusijusių ir ne individualios veiklos apmokestinamųjų pajamų (išskyrus šias) metinė suma neviršija 12 VDU (2026 m. 12 VDU suma yra 27 745,80 Eur), tuomet taikomas 15 proc. pajamų mokesčio tarifas.

Jeigu nekilnojamojo turto pardavimo ir kitų su darbo santykiais nesusijusių ir ne individualios veiklos apmokestinamųjų pajamų metinė suma viršija 12 VDU, tuomet šį dydį viršijanti suma apmokestinama taikant:

• 20 proc. pajamų mokesčio tarifą, jeigu metinė pajamų dalis neviršija 36 VDU (2026 m. 36 VDU 83 237,40 Eur);
• 25 proc. pajamų mokesčio tarifą, jeigu metinė pajamų dalis nuo 36 VDU iki 60 VDU (2026 m. nuo 83 237,40 Eur iki 138 729 Eur);
• 32 proc. pajamų mokesčio tarifą, jeigu metinė pajamų dalis viršija 60 VDU (2026 m. 60 VDU 138 729 Eur).

Svarbu: apskaičiuojant metinių pajamų, kurioms taikomas 20, 25, 32 proc. tarifas sumą, į metines pajamas įskaičiuojama visa gautų apmokestinamųjų nekilnojamojo turto pardavimo pajamų ir kitų (su darbo santykiais nesusijusių ir ne individualios veiklos) pajamų (jei gautos) suma, t. y. įskaičiuojama ir 12 VDU neviršijanti pajamų suma.

GPM apmokestinama suma skaičiuojama nuo skirtumo tarp objekto pardavimo kainos ir objekto įsigijimo kainos bei privalomų išlaidų, patiriamų įsigyjant ir parduodant turtą (pvz. atlygis notarams, mokestis už VĮ Registrų centro atliekamus registravimo veiksmus ir pan.):

GPM = (pardavimo pajamos - įsigijimo kaina - privalomi mokėjimai) x GPM tarifas (proc.)

Nekilnojamojo turto pardavimo pajamos neapmokestinamos jeigu:

• nekilnojamąjį turtą išlaikėte nuosavybėje ne mažiau kaip 5 metus (iki 2025-12-31 galiojo 10 metų laikotarpis) arba;
• ne mažiau kaip 2 metus iki pardavimo deklaravote gyvenamąją vietą parduodamame bute ar gyvenamajame name arba;
• deklaravote gyvenamąją vietą parduodamame bute ar gyvenamajame name trumpiau nei 2 metus, tačiau per vienerius metus nusipirkote kitą būstą ir jame deklaravote gyvenamąją vietą.

Jeigu pardavėte nekilnojamąjį turtą, kurio pardavimo pajamos priskiriamos neapmokestinamosioms pajamoms, tuomet deklaruoti NT pardavimo pajamų neprivalote.

Gavus apmokestinamųjų nekilnojamojo turto pardavimo pajamų, tokias pajamas, pasibaigus metams, privalote deklaruoti ir sumokėti GPM iki kitų metų gegužės 1 d.

Išsamiau apie GPM pardavus NT.

Turto Paveldėjimas ir Mokesčiai

Yra du turto paveldėjimo būdai - pagal notaro patvirtintą testamentą, arba pagal įstatymą. Paveldėtojai pagal testamentą turi pirmumo teisę paveldėjimo procese. Jeigu testamentas nebuvo sudarytas, tokiu atveju turtas yra paveldimas įstatymo numatyta tvarka.

Paveldimo turto mokesčio mokėtojai yra nuolatiniai ir nenuolatiniai Lietuvos gyventojai. Mokesčio objektas - paveldimas turtas (nekilnojamasis daiktas, kilnojamasis daiktas, vertybiniai popieriai, pinigai).

Mokestis apskaičiuojamas nuo paveldimo turto apmokestinamosios vertės (70 proc. viso turto vertės) taikant šiuos tarifus:

• kai paveldimo turto apmokestinamoji vertė ne didesnė kaip 150’000 Eur - 5 proc.;
• kai paveldimo turto apmokestinamoji vertė didesnė kaip 150’000 Eur - 10 proc.

Mokesčiu neapmokestinama:

• vienam sutuoktiniui mirus kito sutuoktinio paveldimas turtas;
• vaikų (įvaikių), tėvų (įtėvių), globėjų (rūpintojų), globotinių (rūpintinių), senelių, vaikaičių, brolių, seserų paveldimas turtas;
• paveldimo turto apmokestinamoji vertė, neviršijanti 3 tūkst. eurų.

Gyventojas, paveldėjęs apmokestinamą turtą Lietuvos Respublikoje, mokestį sumoka prieš paveldėjimo teisės liudijimo išdavimą. Deklaruoti Lietuvoje paveldėtą turtą nereikia.

Nuolatinis Lietuvos gyventojas, paveldėjęs apmokestinamą turtą užsienio valstybėse, iki kitų metų kovo 1 d. privalo pats arba per savo įgaliotą asmenį pateikti VMI mokesčio deklaraciją ir sumokėti mokestį.

Parduodant paveldėtą nekilnojamąjį turtą, gali tekti sumokėti gyventojų pajamų mokestį. GPM apmokestinama suma skaičiuojama nuo skirtumo tarp objekto pardavimo kainos ir paveldėjimo teisės liudijime nurodytos kainos.

Svarbu! Individualų turto vertinimą reikia atlikti ir jo ataskaitą perduoti notarui iki paveldėjimo priėmimo!

Būsto Paskola: Papildomos Išlaidos

Imant paskolą su nekilnojamojo turto įkeitimu, svarbu žinoti ne tik apie palūkanas, bet ir apie papildomas išlaidas, įskaitant notaro paslaugas. Asmenys, imantys būsto paskolą, didžiausią dėmesį įprastai skiria palūkanų dydžiui ir jų sumai, tačiau dažnai neįvertina papildomų išlaidų, susijusių su nekilnojamojo turto įsigijimu.

Pagrindinės išlaidų rūšys:

1. Turto Vertinimas: Pirmiausia, įsigyjant būstą teks atlikti turto vertinimą - jo kaina gali siekti kelis šimtus eurų.
2. Turto Draudimas ir Registracija: Tuomet, jau pradėjus tvarkyti būsto įsigijimo dokumentus, atsiranda įvairių išlaidų, susijusių su turto draudimu, įkeitimu bankui bei visų atliktų sandorių įregistravimu.
3. Notaro Paslaugos: Bet kokiu atveju, perkant būstą be notaro paslaugų apsieiti nepavyks. Notarai tvirtina pirkimo-pardavimo sutartį, už kurią taikomas 0,45-0,5 proc. įsigyjamo būsto kainos mokestis.

Bendros papildomos išlaidos:

Iš esmės, papildomų mokesčių dydis skirsis priklausomai nuo siekiamo įsigyti turto dydžio, tačiau apytikslę sumą visada galime numatyti. Tarkime, paėmus 100 tūkst. eurų paskolą, jei bankas finansuoja 85 proc. nekilnojamojo turto kainos, bendrų papildomų išlaidų suma sieks apie 1500 - 2000 eurų.

Dažniausiai Pasitaikantys Atvejai Dėl Nesutvarkytų Dokumentų

Praktikoje dažnai pasitaiko, kad tik keičiantis nekilnojamojo turto savininkui - parduodant, dovanojant, priimant paveldėjimo teisę - kyla nesklandumų dėl vieno ar kito nesutvarkyto dokumento. Dažniausiai pasitaikantys atvejai - neužbaigtas paveldėjimo teisės priėmimo procesas ir aktualios kadastrinių matavimų bylos neturėjimas.

Svarbu: Pradėkite nekilnojamojo turto pardavimą nuo parduodamo objekto dokumentų patikros.

Mokesčiai Parduodant Arba Įsigyjant Nekilnojamą Turtą

Trys pagrindiniai mokesčių tipai, susiję su nekilnojamu turtu, kuriuos gali tekti sumokėti gyventojams:

• Jei nuo nekilnojamo turto įsigijimo praėjo 10 ir daugiau metų, GPM mokėti nereikia.
• Jei paskutinius du metus (arba daugiau) Jūs nenutraukiamai deklaravote savo gyvenamąją vietą bute/name, kurį nusprendėte dabar parduoti, GPM mokėti taip pat nereikės.
• Jei prieš parduodant savo būstą, ten deklaravote savo gyvenamąją vietą mažiau nei du metus, Jūs taip pat galite nemokėti GPM, jei per artimiausius metus (nuo pardavimo sandorio dienos) nusipirksite kitą būstą ir ten deklaruosite savo gyvenamąją vietą.

Kaip Apskaičiuojamos Pardavimo Pajamos?

Gautos nekilnojamojo turto pardavimo pajamos apskaičiuojamos iš nekilnojamojo turto pardavimo gautų pajamų sumos atėmus nekilnojamojo turto įsigijimo kainą, su to nekilnojamojo turto pardavimu ar įsigijimu susijusius teisės aktuose nustatytus privalomus mokėjimus.

Atitinkamai gyventojų pajamų mokestis (GPM) yra apskaičiuojamas pagal formulę:

GPM = (pardavimo pajamos - įsigijimo kaina - privalomi mokėjimai) x gyventojų pajamų mokesčio tarifas

Privalomi mokėjimai, kurie būtini norint parduoti / įsigyti nekilnojamąjį turtą, gali būti:

• valstybinė rinkliava;
• atlygis notarams už notarinių veiksmų atlikimą;
• mokestis už VĮ Registrų centro atliekamus registravimo veiksmus;
• mokestis už geodezinius sklypo matavimus ir pan.

Nekilnojamojo turto tarpininkui sumokėtas komisinis mokestis nėra priskiriamas privalomiems mokėjimams, todėl iš pardavimo pajamų negali būti atimamas.

Turto Įsigijimo Kainos Nustatymas

Turto įsigijimo kaina - tai pinigų (turto) suma, už kurią buvo įsigytas turtas, įskaitant su šio turto įsigijimu susijusius teisės aktuose nustatytus privalomus mokėjimus (pvz., sumokėtą komisinį atlyginimą, mokesčius bei rinkliavas), taip pat savo ar sutuoktinio lėšomis atlikto to turto rekonstravimo ir / arba kapitalinio remonto, kaip jie apibrėžti Statybos įstatyme, išlaidos.

tags: #pagrindines #notarines #turto #dalies #pirkimo #pardavimo