Šiame straipsnyje išsamiai aptarsime kursų patalpų nuomos ypatumus Lietuvoje, atsižvelgiant į mokesčių aspektus, sutartinius įsipareigojimus ir kitus svarbius niuansus. Straipsnis skirtas tiek patalpų nuomotojams, tiek nuomininkams, siekiantiems geriau suprasti teisinę ir finansinę nuomos proceso pusę.
Pridėtinės Vertės Mokestis (PVM)
Pagal Pridėtinės vertės mokesčio įstatymo nuostatas, Lietuvoje suteiktos patalpų nuomos paslaugos, įskaitant papildomas paslaugas, yra PVM objektas. Gyventojui, teikiančiam patalpų nuomos paslaugas Lietuvoje, prievolė registruotis PVM mokėtoju ir apmokestinti paslaugas PVM atsiranda, kai bendra atlygio suma už ekonominę veiklą per metus viršija 45 000 eurų.
PVM lengvatos
Tenkinus nustatytas sąlygas, PVM neapmokestinamos šios prekės ir (ar) paslaugos:
- Su sveikatos priežiūra susijusios prekės ir paslaugos.
- Socialinės paslaugos ir susijusios prekės.
- Švietimo ir mokymo paslaugos.
- Kultūros ir sporto paslaugos.
- Pelno nesiekiančių juridinių asmenų veikla.
- Pašto paslaugos.
- Radijas ir televizija.
- Draudimo paslaugos.
- Finansinės paslaugos.
- NT nuoma, pardavimas ar kitoks perdavimas (31, 32 str.).
Patalpų nuoma, kurios laikotarpis ilgesnis kaip 2 mėnesių laikotarpis, t. y. šį laikotarpį ir ilgiau būstas nuomojamas vienam nuomininkui (-ams), PVM neapmokestinama ir atlygis gautas už šią nuomą nėra traukiamas skaičiuojant per paskutiniuosius 12 mėnesių susidarančią 45 000 eurų ribą.
PVM apmokestinimo ypatumai nuomojant per "Airbnb" ir pan. platformas
Gyventojui, nuomojančiam būstą Lietuvoje per „Airbnb“, Booking.com ar kitą ne Lietuvoje registruotą platformą, visada atsiranda prievolė pačiam apskaičiuoti ir sumokėti PVM už šios platformos suteiktas tarpininkavimo paslaugas.
Gyventojų Pajamų Mokestis (GPM)
Būsto nuomos pajamų apmokestinimas GPM galimas keliais alternatyviais būdais:
- Įsigijus verslo liudijimą.
- Deklaruojant gautas nuomos pajamas.
Būsto nuomos apmokestinimas GPM, įsigijus verslo liudijimą
Būsto nuomos pajamos gali būti apmokestinamos GPM, iš anksto įsigijus fiksuotos sumos verslo liudijimą veiklai „Gyvenamosios paskirties patalpų nuoma”. Su tokiu verslo liudijimu gyventojas gali nuomoti tik gyventojams ir tik gyvenamosios paskirties patalpas. Gamybinės, komercinės ar kitos (ne gyvenamosios) paskirties patalpų nuomoti negali. Šiuo metu nėra ribojama, kiek gyvenamosios paskirties patalpų galima nuomoti su vienu verslo liudijimu, todėl su vienu verslo liudijimu galima nuomoti ir kelis butus. Pažymėtina, jog Gyvenamosios paskirties patalpų nuomos verslo liudijimas suteikia teisę teikti tik patalpų nuomos paslaugas, tačiau nesuteikia teisės teikti apgyvendinimo paslaugų (kaimo turizmo paslaugos arba nakvynės ir pusryčių paslaugos).
Pavyzdžiui, 2016 m. Vilniaus miesto savivaldybėje, priklausomai nuo paslaugų teikimo teritorijos, šis mokestis sudaro nuo 468 Eur iki 585 Eur per metus; Kauno miesto savivaldybėje - 450-585 Eur; Klaipėdos miesto savivaldybėje - 348-585 Eur; Šiaulių miesto savivaldybėje - 340-585 Eur; Panevėžio miesto savivaldybėje - 293-585 Eur; Alytaus miesto savivaldybėje - 292-585 Eur; Palangos miesto savivaldybėje - visada 700 Eur; Neringos savivaldybėje - visada 585 Eur ir pan..
Būsto nuomos apmokestinimas GPM, neįsigijus verslo liudijimo
Sumokėti mokesčius nuo gautų nuomos pajamų galima ir kitu būdu, neįsigijus verslo liudijimo, o metams pasibaigus deklaruojant gautas nuomos pajamas Metinėje gyventojų pajamų deklaracijoje, kuri pateikiama iki kitų metų gegužės 1 dienos bei apskaičiuojant 15 proc. gyventojų pajamų mokestį nuo deklaruotų nuomos pajamų. Tais atvejais, kai turtas nuomojamas juridiniams asmenims - mokesčius apskaičiuoja ir sumoka išmoką išmokėjęs juridinis asmuo.
Kitų mokesčių - privalomojo sveikatos draudimo (toliau - PSD) ir valstybinio socialinio draudimo įmokų (toliau - VSD) teikiant patalpų nuomos paslaugas (tiek įsigijus verslo liudijimą, tiek metams pasibaigus deklaruojant gautas nuomos pajamas ir nuo jų sumokant 15 proc. pajamų mokestį) mokėti nereikia.
Apgyvendinimo paslaugų apmokestinimas GPM
Gyventojas gali teikti platesnes apgyvendinimo paslaugas nei tik gyvenamosios paskirties patalpų nuomos, įsigijęs ir verslo liudijimą veikloms „Apgyvendinimo paslaugų (nakvynės ir pusryčių paslaugos) teikimas“ ar „Apgyvendinimo paslaugų (kaimo turizmo paslaugos) teikimas“. Tačiau tokiu atveju gyventojas turės mokėti ir PSD bei VSD įmokas. Apgyvendinimo paslaugos taip pat galėtų būti teikiamos, įregistravus individualią veiklą pagal pažymą „Poilsiautojų ir kita trumpalaikio apgyvendinimo veikla“ arba „Kita apgyvendinimo veikla“.
Pajamos, gautos iš vykdomos individualios apgyvendinimo paslaugų teikimo veiklos, yra apmokestinamos 5 procentų pajamų mokesčiu. Be to, individualią veiklą vykdantys gyventojai taip pat turi mokėti VSD ir PSD įmokas.
Taigi gyvenamojo būsto nuomos pajamos GPM gali būti apmokestinama keliais alternatyviais būdais, kurį reiktų pasirinkti, įvertinus visumą reikšmingų aplinkybių (teiktinų paslaugų rūšis ir apimtį, planuojamą iš tokios veiklos gautinų pajamų dydį, tinkamesnį mokesčių mokėjimo momentą ir kt.).
Nuomos Sutartis
Pagal nuomos sutartį viena šalis (nuomotojas) įsipareigoja duoti nuomininkui daiktą (butą, namą, biurą, prekybines patalpas, sandėlius ar kitą nekilnojamąjį turtą) laikinai valdyti ir naudotis juo už užmokestį, o kita šalis (nuomininkas) įsipareigoja mokėti nuomos mokestį.
Nuomos sutartis ilgesniam kaip vienerių metų terminui turi būti rašytinė. Nekilnojamųjų daiktų nuomos sutartis, sudaryta ilgesniam kaip vienerių metų terminui, prieš trečiuosius asmenis gali būti panaudota tik tuo atveju, jeigu ji įstatymų nustatyta tvarka įregistruota viešame registre.
Nuomos sutartis gali būti terminuota arba neterminuota, tačiau visais atvejais sutarties terminas negali būti ilgesnis kaip vienas šimtas metų. Jeigu nuomos sutartis yra neterminuota, tai abi šalys turi teisę bet kada nutraukti sutartį įspėjusios apie tai viena kitą prieš vieną mėnesį iki nutraukimo, o kai nuomojami nekilnojamieji daiktai - prieš tris mėnesius iki nutraukimo.
Šalių teisės ir pareigos
Nuomotojas suteikia nuomininkui teisę nuo sutarties pasirašymo dienos ir per visą jos galiojimo laikotarpį savarankiškai naudoti ir eksploatuoti patalpas. Nuomotojas garantuoja nuomininkui, kad pagal Lietuvos Respublikos teisės aktus yra sutvarkyti visi formalumai ir gauti visi oficialūs sutikimai (leidimai) naudoti patalpas pagal sutartyje numatytą paskirtį.
Mokėjimai ir atsiskaitymai
Šalių susitarimu patalpų nuomos laikotarpiu kas mėnesį yra mokamas patalpų nuomos mokestis, Nuomos mokestis per vieną patalpų nuomos laikotarpio mėnesį už visų patalpų nuomą mokamas litais, įskaitant sutartą nuomos sumą ir pridėtinės vertės mokestį, Nuomos mokestis mokamas tik litais kas mėnesį avansu, t,y, už kiekvieną einamąjį mėnesį iki sutartos dienos, jei nuomotojas tinkamai ir laiku pateikė nuomininkui atitinkamą sąskaitą - faktūrą (arba PVM sąskaitą - faktūrą).
Nuomos mokestis turi būti pervestas nuomotojui į sutartyje žemiau nurodytą sąskaitą banke arba į kitą iš anksto nuomotojo raštu nurodytą sąskaitą.
Į nuomos mokesčio sumą yra įskaityti visi galimi mokesčiai ar kiti privalomi mokėjimai, kurie yra nustatyti ar gali būti nustatyti ryšium su patalpomis, žemės sklypu ar nuomos mokesčiu, t.y. visi nuomotojo mokami mokesčiai už patalpas ar žemės sklypą, taip pat susiję su nuomos mokesčiu, yra besąlygiškai įtraukti į nuomos mokestį, įskaitant PVM ir gyventojų pajamų mokestį.
Nuo sutartyje nurodytos nuomos mokesčio sumos nuomininkas atskaičiuoja ir sumoka į biudžetą nuomotojo pajamų mokestį Lietuvos Respublikos teisės aktų nustatyta tvarka. Nuomininkas papildomai moka tik sutartyje nurodytus mokėjimus už suteiktas į patalpas komunalines paslaugas.
Patalpų perdavimas
Nuomotojas privalo perduoti nuomininkui patalpas, atitinkančias sutarties sąlygas, šios sutarties pasirašymo metu. Perduodamos patalpos turi būti tvarkingos, išvalytos ir ištuštintos. Patalpos nuomininkui perduodamos pasirašant tarp šalių patalpų perdavimo - priėmimo aktą.
Nuomos laikotarpis
Sutartis įsigalioja jos pasirašymo dieną ir galioja iki patalpų nuomos laikotarpio pabaigos. Patalpų nuomos laikotarpis pagal sutartį yra lygus sutartų metų skaičiui imtinai ir pradedamas skaičiuoti nuo sutarties pasirašymo tarp šalių dienos.
Pasibaigus nuomos laikotarpiui, patalpų nuomos laikotarpis automatiškai pratęsiamas papildomai sutartam metų terminui, tomis pačiomis sąlygomis, išskyrus atvejį, kai nuomininkas savo rašytiniu pranešimu, nusiųstu nuomotojui likus ne mažiau, kaip 90 kalendorinių dienų iki nuomos laikotarpio pabaigos, pareiškia nuomotojui, kad jis neketina pratęsti nuomos laikotarpio.Sutartis bei iš jos atsirandančios nuomos teisės turi būti įregistruotos nekilnojamojo turto registre. Minėtą registraciją atlieka nuomininkas, tačiau nuomotojas, esant reikalui, suteikia nuomininkui visą tam reikalingą pagalbą.
Per 30 kalendorinių dienų nuo nuomos laikotarpio (arba papildomo nuomos laikotarpio) pasibaigimo arba sutarties nutraukimo dienos, nuomininkas privalo perduoti (grąžinti) patalpas nuomotojui pagal perdavimo - priėmimo aktą, pasirašomą abiejų šalių, kuriame turi būti aprašyta grąžinamų patalpų būklė.
Nuomininkas, tvarkingai vykdęs savo įsipareigojimus pagal sutarti, pasibaigus sutartyje numatytam papildomam nuomos laikotarpiui, turi pirmenybes teisę, lyginant su kitais asmenimis, atnaujinti sutartį terminui, nustatytom šalių abipusiu susitarimu, jeigu nuomotojas toliau nuomos patalpas.
Nuomininko įsipareigojimai, atsakomybė ir teisės
Nuomininkas įsipareigoja tvarkingai naudoti patalpas pagal sutartyje numatytą paskirtį, tačiau nuomininkas neturi pareigos atlikti jokių patalpų remonto darbų.
Nuomininkas turi teisę savo nuožiūra ir lėšomis patalpose įsirengti reikalingą įrangą, inventorių, baldus, kompiuterinę bei kitą jo naudojamą techniką.
Nuomininkas, prieš pilnai perkeldamas į patalpas savo įrangą, kitą turtą ir darbo vietas (bei perkėlimo metu), savo nuožiūra turi teisę savo sąskaita atlikti jo manymu reikalingą smulkų einamąjį remontą, kuris bus skirtas įrengti ir pritaikyti patalpas nuomininko poreikiams.
Nuomininkas privalo laikytis nuomotojo pateiktų priešgaisrinės saugos, sanitarinių (higienos) ir kitų Lietuvos Respublikos teisės aktų keliamų reikalavimų, susijusių su patalpų naudojimu, tačiau tai savaime nereikš, kad nuomininkas yra atsakingas už gaisro ar kitokio įvykio patalpose priežastis ar padarinius.
Pasibaigus sutarties galiojimo laikotarpiui arba nutraukus sutartį prieš terminą dėl bet kurios priežasties įranga, vidaus įrengimai ir kiti pagerinimai, įrengti nuomojamose patalpose nuomininko lėšomis, lieka nuomininko nuosavybėje, jei juos galima atskirti nepadarant žalos patalpoms.Nuomininkas atsako už žalą, padarytą patalpoms ir jose esančioms elektros, vandentiekio, apšildymo bei kitoms sistemoms ar kitiems išnuomotų patalpų elementams (inventoriui) dėl nuomininko kaltės.
Nuomininkas neturi jokių pareigų, susijusių su pastato fasado ir stogo, bendro naudojimo patalpų ar teritorijų priežiūra, tvarkymu ar valymu. Visas viešo pobūdžio pareigas, susijusias su pastatu ir žemės sklypu, vykdo nuomotojas ir visa atsakomybė už jų nevykdymą ir už žalą tretiesiems asmenims, atsiradusią dėl jų nevykdymo, tenka nuomotojui.
Šalių geranoriškų susitarimu ir nuomotojui patvirtinant, nuomininkas turi teisę subnuomoti patalpas ar jų atskiras dalis trečiajai (-ioms) šaliai (-ims) be papildomo nuomotojo sutikimo, jeigu subnuomininkų veikla yra susijusi su nuomininko vykdoma veikla. Nuomininko sudaromų subnuomos sutarčių sąlygos negali prieštarauti šios sutarties sąlygoms.
Nuomotojas užtikrina, kad nuomininkas galės be jokių kliuvinių ar trukdymų iš nuomotojo pusės, ar bet kokio kito asmens, teisėtai veikiančio nuomotojo vardu, jo reikalavimu ar jam vadovaujant, naudotis patalpomis visą sutarties galiojimo laikotarpi 24 valandas per parą 7 dienas per savaitę.
Nuomotojas sutinka, kad Nuomininkas bet kada sutarties galiojimo laikotarpiu galės savo nuožiūra ir savo lėšomis bei gavęs nuomotojo raštišką sutikimą papildomai perplanuoti patalpas bei atlikti kitus esminius patalpų pakeitimus.
Nuomotojas sutarties galiojimo laikotarpiui neatšaukiamai suteikia nuomininkui teisę Lietuvos Respublikos teises aktų nustatyta tvarka registruoti išuomotose patalpose nuomininko buveinę.
Nuomininkas turi teisę be jokiu papildomų mokėjimų nuomotojui ar derinimų su juo įrengti gerai visiems matomoje vietoje savo reklaminius įrenginius, ženklus, stendus ir skydus patalpų viduje, įskaitant prie visu įėjimo į patalpas durų.
Nuomininkas turi teisę be jokiu papildomų mokėjimų nuomotojui ar derinimų su juo, tačiau suderinęs su reikiamomis valstybines ar vietos valdžios institucijomis, patalpų ir pastato išorėje vykdyti kitu savo reklaminių skydų (objektų) pastatymo, įrengimo, pakeitimo, remonto darbus. Šiuo atveju nuomotojas suteikia nuomininkui visą nuo jo priklausančią pagalbą.
Objektai ir įrenginiai, kurie nuomininko lėšomis buvo pritvirtinti prie patalpų ir pastato vidaus ar išores, yra ir visada išliks nuomininko nuosavybe. Jie gali būti išardyti pasibaigus nuomos laikotarpiui bei pratęsus sutarti ir papildomam nuomos laikotarpiui ar bet kuriuo kitu metu, per pagristai tam reikalingą laiką, nepadarant žalos patalpoms.
Sutarties galiojimo metu nuomotojas privalo pateikti nuomininkui technines instrukcijas ir kitas taisykles, nustatytas Lietuvos Respublikos teisės aktų ir susijusias su patalpų ar pastato naudojimu, eksploatacija, kurias nuomotojas, kaip patalpų savininkas, privalo turėti.
Galimos mokestinės pasekmės vengiantiems mokėti mokesčius
Mokesčių administratorius, mokestinio patikrinimo metu nustatęs PVM ir (ar) GPM mokesčių įstatymų pažeidimus, apskaičiuotų nesumokėto mokesčio sumą, delspinigius ir skirtų baudą. Šiuo metu skaičiuotinų delspinigių dydis atitinka beveik 11 proc. nuo nesumokėtos mokesčio per metus sumą.
Kadangi mokesčiai gali būti apskaičiuoti už einamuosius ir penkerius metus prieš tai, nesudėtinga preliminariai apskaičiuoti galimą bendrą delspinigių sumą. Taip pat mokesčių administratorius, atsižvelgęs į baudą mažinančias ir didinančias aplinkybes, skiria 10-50 proc. baudą nuo nesumokėtos mokesčio sumos. Dažniausiai skiriama 30 proc. bauda.
VSD ir PSD įmokų pavėluoto sumokėjimo atveju skaičiuojami delspinigiai arba, patikrinimo metu nustačius, jog įmokos buvo neteisėtai sumažintos ir (ar) nesumokėtos, visais atvejais skiriama 50 proc. bauda.
Šiame straipsnyje pateikta informacija yra bendro pobūdžio ir negali būti laikoma individualia konsultacija. Dėl konkrečių situacijų rekomenduojama kreiptis į specialistus.