Šiame straipsnyje aptariami svarbūs aspektai, kuriuos reikia žinoti priimant dovanų žemės sklypą, taip pat mokesčiai už dovanotą žemę bei dovanotos žemės pardavimas. Pažymėtina, jog žemės ūkio paskirties žemės sklypo pirkimo pirmumo teise procedūra taikytina tik parduodant žemės sklypą, bet ne perleidžiant jį kitais pagrindais.
Atitinkamai tuo atveju, kai žemės sklypas yra dovanojamas, nei žemės sklypo bendraturtis, nei naudotojas ar su šiuo žemės sklypu besiribojančio žemės sklypo savininkas neturi jokios teisės varžyti žemės sklypo savininko teisės perleisti jo valdomą žemės sklypą kitiems asmenims.
Žemės ūkio paskirties žemės sklypo dovanojimas yra neatlygintinas ir laisva valia sudaromas sandoris. Jo metu dovanotojas neatlygintinai perleidžia nuosavybės teisę apdovanotajam. Į žemės ūkio paskirties sklypo gavimą dovanojimo būdu pirmumo teisės neturi niekas (nei bendraturčiai, nei naudotojai, nei kaimynai, nei toje vietovėje ūkininkaujantys ūkininkai).
Dovanojimo sutartis yra neatlygintinė sutartis, pagal kurią viena jos šalis (dovanotojas) perduoda turtą ar turtinę teisę (reikalavimą) kitai šaliai (apdovanotajam) nuosavybės teise arba atleidžia apdovanotąjį nuo pareigos dovanotojui ar trečiajam asmeniui. Pagrindinis ir būtinas dovanojimo sutarties požymis yra jos neatlygintinumas. Sutarčiai kvalifikuoti kaip dovanojimo būtina nustatyti, kad tikroji šalių valia buvo perduoti ir atitinkamai priimti turtą ar turtinę teisę neatlygintinai.
Atsakingas antibiotikų vartojimas: dažniausiai daromos klaidos ir kaip jų išvengti? #gydytojulupomis
Apsimestinis sandoris
Tais atvejais, kai tikroji šalių valia buvo sudaryti pirkimo-pardavimo sutartį, tačiau siekiant išvengti tam tikrų įstatymu nustatytų ribojimų yra sudaroma dovanojimo sutartis, laikoma, kad sandoris yra apsimestinis.
Apsimestiniu laikomas sandoris, jeigu jis sudarytas kitam sandoriui pridengti, apsimestinio sandorio atveju taikomos sandoriui, kurį šalys iš tikrųjų turėjo galvoje, taikytinos taisyklės. Tokiu atveju dėl to paties dalyko sudaromi du susitarimai: išorinis, neatspindintis tikrųjų šalių ketinimų, ir kitas - atspindintis tikrąją šalių valią, tačiau neviešinamas.
Pirmumo teisę į žemės sklypo pirkimą turintys asmenys, įtardami, kad buvo sudarytas apsimestinis sandoris, jį gali skųsti teismui su prašymu tokį sandorį panaikinti. Jei pirmumo teisę į žemės sklypo pirkimą turintis asmuo įrodys, kad už žemę buvo sumokėtas atlygis, toks sandoris bus teismo pripažintas negaliojančiu.
Kilus ginčui dėl sandorio pripažinimo apsimestiniu yra aiškinamasi tikrieji sandorio šalių ketinimai, tikslai, sandorio sudarymo aplinkybės, asmenų tarpusavio santykiai ir kitos svarbios aplinkybės.
Pavyzdys iš teismų praktikos
Sėkmingai atstovautas Klientas (ieškovas), siekiant pripažinti dovanojimo sutartį negaliojančia. Atsakovė pasirašė vekselius, kuriais pasiskolino iš ieškovo (Kliento) 6000 ir 8000 eurų sumas. Atsakovė sudarė dovanojimo sutartį, kuria turimą turtą padovanojo savo mamai. Dovanojimo sandoris buvo sudarytas baigiantis vekselio galiojimo laikotarpiui.
Teismas konstatavo, kad dovanojimo sutartis buvo apsimestinis sandoris, atsakovė šiuo sandoriu nesiekė sukurti tam tikrų civilinių teisių ir pareigų, o tik išsaugoti turtą nuo išieškojimo. Sandoris (dovanojimo sutartis) buvo pripažintinas negaliojančiu ir taikytina restitucija, grąžinant nekilnojamuosius daiktus atsakovei.
Ką reikia žinoti priimant dovanų žemės sklypą?
Priimdami žemės sklypą ar kitą nekilnojamą turtą dovanų pasidomėkite:
- Kokių dokumentų reikės norint dovaną priimti ir pasirašyti dovanojimo sutartį?
- Kokie bus taikomi mokesčiai už gautą dovaną?
Norint priimti dovanų žemės ūkio paskirties sklypą Jums bus reikalingi šie dokumentai:
- Apdovanotajam bus reikalingas Nacionalinės žemės ūkio tarnybos sutikimas įgyti žemės sklypą (šis dokumentas reikalingas žemės ūkio paskirties sklypą įgyjant bet kokiu būdu).
- Fizinių arba juridinių asmenų deklaracija apie jau turimus žemės ūkio paskirties sklypus.
- Žemės sklypo planas.
- Galiojantys visų sandorio šalių asmens tapatybės dokumentai.
Žemės sklypo dovanotojui nebus reikalingas Nacionalinės žemės ūkio tarnybos sutikimas perleisti jam priklausančią žemę.
Mokesčiai už dovanotą žemę
Mokesčiai už dovanotą žemę yra taikomi tuomet, kai dovaną gaunate iš antros eilės bei tolimesnių giminaičių. Įprastai dovanos, kurių vertė per mokestinį laikotarpį yra didesnė nei 2 500 Eur, yra apmokestinamos 15 proc. Gyventojų pajamų mokesčio (GPM) tarifu. Šį mokestį moka dovanos gavėjas po pateiktos metinės deklaracijos už praėjusius mokestinius metus.
Jei žemės sklypą dovanų gausite iš juridinio asmens - dovana bus apmokestinama be jokių išimčių.
Neapmokestinamos šios dovanos: dovanos gautos iš sutuoktinio, tėvų (įtėvių), vaikų (įvaikių), senelių, brolių, seserų ir vaikaičių. Iš šių asmenų gautos dovanos yra neapmokestinamos, nesvarbu, kiek kartų per mokestinį laikotarpį jos gautos.
Kada galima parduoti dovanotą sklypą?
Gavus dovanų žemės ūkio paskirties sklypą jį galima parduoti bet kada, kai jis tik tampa Jūsų nuosavybe. Svarbu prisiminti tai, kad žemės ūkio paskirties žemės sklypo dovanojimas bei labai greitas pardavimas gali atkreipti tiek pirmumo teisę į pirkimą turėjusių asmenų, tiek ir Valstybinės mokesčių inspekcijos dėmesį.
Svarbu žinoti tai, kad po pardavimo atsiras ir mokestinė prievolė. Gautas pelnas bus apmokestintas 15 proc. gyventojų pajamų mokesčiu (GPM). Pelnas yra skaičiuojamas iš dovanojimo sutartyje nurodytos turto kainos atimant turto pardavimo kainą.
Pajamas gautas iš turto pardavimo reikia deklaruoti iki kitų metų gegužės 2 dienos. Jei esate oficialiai deklaravę išvykimą iš Lietuvos - per vieną mėnesį po įvykusio sandorio.
Gyventojų pajamų mokestis netaikomas kai žemės sklypas yra išlaikytas nuosavybės teisė 10 metų ir ilgiau.
Įstatymų taikoma lengvata: jei gavote dovanų žemės sklypą iš pirmos eilės giminaičių ir dabar jį norite parduoti, tuomet galimas retrospektyvinis turto vertinimas dovanojimo datai. Ši išimtis taikoma tik tuo atveju, jei į dovanojimo sutartį buvo įrašyta VĮ Registrų centro nustatyta vidutinė rinkos kaina.
Lengvata netaikoma jei turtas gautas dovanų iš antros eilės ir tolimesnių giminaičių, visiškai svetimų žmonių ar juridinių asmenų.
Kaip sužinoti sklypo kainą?
Būna atvejų, kai žemės sklypus savininkai parduoda pigiau, nei galėtų. Sklypo kaina priklauso ne tik nuo sklypo ploto, bet ir kitų dalykų. Pavyzdžiui, labai svarbus žemės derlingumo balas, reljefas, sklypo forma ir paties sklypo būklė. Nustatant kainą taip pat vertinama, kaip lengva pasiekti sklypą, ar sklype yra elektros linijos. Taip pat analizuojama, kokiomis kainomis perkami ir parduodami netoliese esantys panašūs sklypai bei kokia yra pasiūla toje vietovėje.
Kitas labai svarbus veiksnys lemiantis galutinę kainą - Jūsų derybiniai įgūdžiai. Potencialus žemės pirkėjas bus ūkininkas, žemės ūkio bendrovė ar investuotojas. Tai asmenys sudarę ne vieną nekilnojamo turto sandorį ir jų derybiniai įgūdžiai dažnu atveju bus geresni nei Jūsų. Tad išgirsite daug argumentų, kodėl Jūsų sklypas nėra vertas tiek, kiek Jūs norite. Tik profesionalus, didelę patirtį turintis NT brokeris sugebės atremti prieštaravimus bei apginti Jūsų norimą kainą.
Tam, kad sužinotumėte, už kiek galite parduoti sklypą, geriausiai užsakyti NT vertinimą. Profesionalus vertintojas išanalizuos visus duomenis ir pateiks skaičiavimus. Tačiau ir ši informacija nėra objektyvi. Mano praktikoje yra buvę atvejų, kai man pavyko parduoti žemę gerokai brangiau, nei NT vertintojai galėjo įvertinti, nes vertinimą reikia pagrįsti toje vietovėje jau įvykusių panašių sandorių kainomis. Deja, ne visiems pardavėjams pavyksta parduoti savo turtą tikrai pelningai.
Kaip rasti tinkamą pirkėją?
Kai nustatyta sklypo vertė ir paruošti visi dokumentai, svarbu greitai rasti pirkėją, kad procesas neužtruktų. Šiame etape žmonės labai dažnai prašo pagalbos. Jeigu sklypą parduodate pirmą kartą, gali būti, kad nežinote, kaip pradėti pirkėjo paieškas. Todėl tokiu atveju naudinga kreiptis į žemės pardavimo brokerį, kuris dirba šioje srityje. Profesionalus brokeris suras patikimą pirkėją, suderės geriausią kainą ir pasirūpins visais reikalingais pardavimo proceso etapais bei dokumentais. O Jūs galėsite džiaugtis sklandžiu bei greitu pardavimu.
Kaip vyksta dovanoto žemės sklypo pardavimas?
Dovanojimo būdu įgyto žemės sklypo pardavimas vyksta taip pat, kaip ir kitais būdais įsigyto sklypo. Sėkmingam sandoriui reikia išmanyti žemės ūkio paskirties sklypų ypatumus, pasiūlą Jūsų sklypo vietovėje, rinkos kainas bei dokumentams įstatymų keliamus reikalavimus.
Žemės nuomininko teisės
Visgi, apginti savo pažeistas teises žemės nuomininkai turi teisę ir gynybos mechanizmus aiškiai reglamentuoja įstatymai, kurių aiškinimas po truputį plėtojasi ir formuojasi teismų praktikoje. CK 6.566 straipsnis reglamentuoja būtent žemės nuomininko pirmumo teisę atnaujinti žemės nuomos sutartį.
Taigi įstatyme aiškiai nurodyta, jog žemės sklypo nuomininkas turi pirmumo teisę atnaujinti žemės sklypo nuomos sutartį, o žemės sklypo savininkas, tuo atveju jei žemės sklypą ketina išnuomoti kitiems asmenims, privalo informuoti nuomininką apie savo ketinimą ir pasiūlyti žemės sklypą išsinuomoti pirmumo teise.
Kauno apygardos teismas nutartyje nurodė, jog pagal CK 6.482 straipsnio 2 dalyje numatytą sąlygą žemės ūkio paskirties žemės sklypų savininkas turėjo pranešti buvusiam nuomininkui, ieškovui, apie šio pirmumo teisę, numatytą CK 6.566 straipsnyje sudaryti nuomos sutartį naujam terminui, nors sutartyse ši pareiga nebuvo įrašyta.
Teismas konstatavo, jog žemės ūkio paskirties žemės sklypų savininkas neteisėtai sudarė nuomos sutartį su kitu fiziniu asmeniu ir taip pažeidė žemės ūkio paskirties žemės sklypų nuomininko pirmumo teisę atnaujinti žemės sklypų nuomos sutartis. Konstatavęs šias aplinkybes, teismas perkėlė ieškovui, buvusiam nuomininkui, nuomininko teises ir pareigas pagal 2014 m. vasario 20 d. žemės sklypų nuomos sutartį.
Žemės nuomininko pirmumo teisė įsigyti nuomojamą žemę
Lietuvos Respublikos žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo laikinajame įstatyme (toliau - Laikinasis įstatymas) nustatyta pirmumo teisė įsigyti privačią žemės ūkio paskirties žemę ta kaina, kuria ji parduodama, ir kitomis tomis pačiomis sąlygomis (6 straipsnio 1 dalis).
Aiškindamas Laikinojo įstatymo 6 straipsnio 1 dalies 2 punkto nuostatas, Lietuvos Aukščiausiasis teismas yra pažymėjęs, kad nurodytoje normoje įtvirtintos pirmumo teisės tikslas - užtikrinti asmenų, kurie susiję su perleidžiamu nekilnojamuoju turtu daugiau negu visi kiti tretieji asmenys ir kuriems šio turto perleidimas gali turėti tiesioginės įtakos ateityje, interesus. Taip pat nurodė, kad pirmumo teisė įsigyti parduodamą žemės ūkio paskirties žemę siejama su jos naudojimu ir tikslu tokį naudojimą užtikrinti ateityje.
Žemės ūkio paskirties žemės savininkai, siekdami „apeiti“ Laikinajame įstatyme nustatytas sudėtingas, daug laiko ir finansų reikalaujančias, žemės sklypų pardavimo procedūras, vis dažniau pasinaudoja galimybe visų pirma padovanoti būsimam pirkėjui itin mažą, ekonominės vertės neturinčią, žemės sklypo dalį, ir, tik tuomet, likusią dalį žemės sklypo parduoti tam pačiam pirkėjui. Nors ši schema akivaizdi, nepaisant to, itin sudėtinga įrodyti, jog dovanojimo sandoris buvo apsimestinis.
Kėdainių rajono apylinkės teismas sprendime, remdamasis Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktika, nurodė, jog kai tos pačios šalys vienu metu arba per trumpą laikotarpį sudaro kelis sandorius, susijusius su jų teisėmis ir pareigomis, dėl to paties dalyko, šie sandoriai aiškintini ne atskirai, o kartu.
Kėdainių rajono apylinkės teismas nurodė, jog žemės ūkio paskirties žemės sklypo savininkas ir kitas fizinis asmuo, žinodami esant galiojančiai ginčijamo žemės sklypo nuomos sutarčiai, sudarydami dovanojimo bei pirkimo-pardavimo sutartis, elgėsi nesąžiningai. Teismas konstatavo, kad sudarytas apsimestinis dovanojimo sandoris pažeidė žemės nuomininko interesus, nes šiuo apsimestiniu sandoriu jam buvo atimta galimybė pasinaudoti pirmenybės teise pirkti parduodamą žemės sklypą ta kaina ir tomis sąlygomis, kuriomis ji parduodama.
Pripažinęs, jog buvo sudarytas apsimestinis dovanojimo sandoris ir žemės sklypo nuomininkui nebuvo pasiūlyta įsigyti žemės ūkio paskirties žemės sklypo pirmumo teise, teismas perkėlė nuomininkui žemės sklypo pirkėjo teises ir pareigas pagal žemės savininko ir kito fizinio asmens sudarytas sutartis.
tags: #padovanojo #zemes #sklypa #apsimestinis #eteismai