Objektyvūs turto vertinimo metodai: išsamus vadovas

Turto vertinimas - tai profesionalių vertintojų atliekamas objektyvus ir nešališkas tam tikro turto piniginės vertės nustatymas tam tikru momentu. Gali būti vertinamas nekilnojamasis turtas, verslas, transporto priemonės, pramonės įranga, bendrovių akcijos, prekių ženklai, turtinės teisės ir kitas turtas.

Įmonių savininkai ar kitų bendrovių ir firmų vadovai norėdami tiksliai nustatyti bendrą imonės turto kainą, turi gerai žinoti visus turto įvertinimo metodus ir būdus. Įmonės veikla priklauso nuo daugelio veiksnių. Tačiau pagrindinis trūkumas tas, kad labai sunku tiksliai apibrėžti atskirų veiksnių įtaką veiklos sėkmei. Būtina išanalizuoti įmonės ir turto vertę nulemenčius veiksnius. Todėl pasitelkiami specialūs analizės ir įvertinimo metodai leidžia nustatyti bbendrą įmonės vertę arba atskiros aktyvų dalies vertę.

Šiame straipsnyje aptarsime, kaip vyksta turto vertinimas, koks yra jo procesas.

Nekilnojamojo turto vertė nuolatos keičiasi. Tai viena iš priežasčių, dėl ko turto vertintojo pažyma galioja vos 3-5 mėnesius.

Turto vertinimo poreikis

Turto vertinimas dažniausiai atliekamas šiais atvejais:

• Perkant
• Parduodant
• Nuomojant
• Keičiant
• Dovanojant
• Paveldint
• Apdraudžiant
• Deklaruojant turtą
• Įkeičiant jį bankams ir kitoms finansų institucijoms
• Nustatant jo apmokestinamąją vertę
• Parduodant iš varžytynių
• Įnešant kaip turtinį įnašą į bendrovių kapitalą
• Finansinės apskaitos tikslais
• Bylinėjantis teismuose

Turto vertinimas gali būti individualus (pagal individualias vertinamo turto savybes) arba masinis (daugelio vienarūšių objektų vertinimas vienu metu, dažniausiai apmokestinimo tikslais). Turto vertintojas turi surinkti duomenis apie turto teisinį statusą, jo buvimo vietos ekonominius ir socialinius rodiklius, atitinkamo turto rinkos konjunktūrą.

Jei norite parduoti savo NT, pakaks ir paprasto turto vertinimo iš viešai prieinamų šaltinių. Jei turto vertinimas reikalingas politiko deklaracijai, bankui ar kitai oficialiai institucijai, reikalingas profesionalus turto vertinimas, kurį atlieka turto vertintojai. Jis kainuoja 30-200 eurų priklausomai nuo to, ar reikia detalaus, ar pakanka bendrojo.

Jei norite parduoti savo sklypą, butą ar namą, teks atlikti savo turto vertės analizę. Nekilnojamojo turto skelbimų portaluose pabandykite paieškoti parduodamų butų ar namų, esančių šalia jūsų arba analogiškoje vietoje. Jei būsto kvadratūra nelabai panaši, skaičiuokite vieno kvadrato kainą. Tai vienas iš objektyviausių būdų vertinti nekilnojamąjį turtą.

Pavyzdžiui, panašus namas tame pačiame kaime parduodamas už 50 000 eurų. Jo plotas - 150 kv. m. vadinasi vieno kvadratinio metro kaina - 50 000 : 150 = 333,33 euro už kv. m. Jei jūsų namas yra 250 kvadratinių metrų, tai už jį galite prašyti 333,33 x 250 = 83 333 eurų.

Taip pat turėkite omenyje, kad kuo kvadratūra didesnė, tuo įrengimo kaina už 1 kv. m dažniausiai būna mažesnė, dėl to reiktų objektyviai įvertinti savo pageidaujamą galutinę kainą. Gautą sumą suapvalinkite, bet tik įvertinę kitus kriterijus. Jei jūs namas yra ekonomiškas, šildomas šiuolaikiškomis sistemomis, galima drąsiai pridėti tūkstantį kitą. Jei namas yra šalia parduotuvės, darželio, mokyklos ar kitų socialinės traukos objektų - taip pat kaina gali didėti.

Jei turite butą daugiabučių kvartale, galima patikrinti, už kiek buvo parduoti panašios kvadratūros butai jūsų kaimynystėje. Yra keli interneto portalai, siūlantys už pinigus nusipirkti duomenis apie šalia vykusius NT sandorius, ir taip galite nustatyti preliminarią vertę, matydami REALIUS kaimynų pardavimus.

Pavyzdys: Butas Vilniuje S. Stanevičiaus g., 67m2, reikalingas remontas, kaina 55 000 eur. Jei Jūsų butas toje pačioje gatvėje ir visiškai sutvarkytas, remontas kainavo apie 30 000 eur., tai prašyti galima apie 85 000-95 000 eur.

Kai analizuosite skelbimus ir sandorius atkreipkite dėmesį į laiką. Jei NT objektas pardavinėjamas ilgai, reiškia kaina užkelta.

NT brokeriai retai kada patys vertina turtą, tačiau paprastai turi nemažai partnerių, kurie tuo užsiima. Brokeris visada pasakys, kiek realiai galite gauti ir kur gali kilti problemų parduodant NT brangiau, nei rinkos vertė.

Pagrindiniai turto vertinimo metodai

Turto vertinimo 3 svarbiausi metodai - lyginamasis, išlaidų ir pajamų (visada taikomi bent 2 iš jų). Lyginamuoju metodu turto vertė nustatoma jį pagal ekonomines, technines ir kitas savybes lyginant su analogiškomis turtiniais objektais, kurių kaina turto vertintojui žinoma. Vertinimui surenkama informacija apie ne mažiau kaip trijų analogiško turto sandorių kainas per paskutinius 12 mėnesių. Išlaidų metodu vertinamas turtas, kuris rinkoje parduodamas retai; turto vertė nustatoma kaip visų jo įsigijimo (ar sukūrimo) ir pagerinimo išlaidų suma atsižvelgiant į jo nusidėvėjimą.

Palyginamųjų pardavimų metodas

Šis metodas grindžiamas panašių nekilnojamojo turto objektų pardavimų kainomis. Vertintojas analizuoja neseniai įvykusius pardavimus ir atsižvelgia į skirtumus tarp vertinamo turto ir palyginamųjų objektų. Svarbu atsižvelgti į tokius veiksnius kaip:

• Vieta
• Dydis
• Būklė
• Amžius
• Patogumai

Šis metodas reikalauja kruopštaus panašių objektų atrankos ir koregavimo, kad būtų atsižvelgta į skirtumus tarp jų ir vertinamo objekto.

Pajamų metodas

Šis metodas dažniausiai naudojamas komerciniam nekilnojamajam turtui vertinti. Jis grindžiamas pajamomis, kurias turtas generuoja. Vertintojas nustato grynąsias pajamas ir kapitalizacijos normą, kad apskaičiuotų turto vertę.

Pagrindiniai žingsniai apima:

• Grynųjų pajamų nustatymas
• Kapitalizacijos normos nustatymas
• Vertės apskaičiavimas

Kapitalizacijos norma yra grąžos norma, kurią investuotojas tikisi gauti iš turto. Šis metodas yra naudingas, kai pajamos yra pagrindinis veiksnys, lemiantis turto vertę.

Kaštų metodas

Šis metodas grindžiamas prielaida, kad pirkėjas nemokės už turtą daugiau, nei kainuotų pastatyti naują tokį patį turtą. Vertintojas apskaičiuoja naujo pastato atstatymo kainą, atsižvelgia į nusidėvėjimą ir prideda žemės vertę.

Šis metodas apima:

• Atstatymo kainos nustatymas
• Nusidėvėjimo apskaičiavimas
• Žemės vertės nustatymas

Šis metodas gali būti sudėtingas, nes sunku tiksliai įvertinti nusidėvėjimą ir atstatymo kainą.

Nekilnojamojo turto vertę įtakoja daugybė veiksnių. Štai keletas svarbiausių:

• Vieta: Vieta yra vienas iš svarbiausių veiksnių, lemiančių nekilnojamojo turto vertę.
• Rinkos sąlygos: Rinkos sąlygos, tokios kaip pasiūla ir paklausa, taip pat gali turėti įtakos nekilnojamojo turto vertei.
• Turto būklė: Turto būklė taip pat gali turėti įtakos jo vertei.
• Palūkanų normos: Palūkanų normos taip pat gali turėti įtakos nekilnojamojo turto vertei.
• Ekonominė situacija: Ekonominė situacija šalyje ar regione taip pat gali turėti įtakos nekilnojamojo turto vertei.

Turto Vertinimo Procesas

Toliau pateikiami pagrindiniai turto vertinimo proceso etapai:

1. Užsakymo Suformavimas ir Sutartis: Turto vertinimas pradedamas gavus užsakovo prašymą įvertinti turtą. Suformuojama užduotis, identifikuojamas vertinamas objektas ir užregistruojamas užsakymas. Su užsakovu / klientu pasirašoma sutartis.
2. Dokumentų Rinkimas: Turto vertintojas pradeda darbą nuo dokumentų rinkimo ir analizės. Vertintojas privalo surinkti informaciją apie turtą, įskaitant teisinius, techninius ir ekonominius duomenis.
3. Turto Būklės Vertinimas: Sekantis žingsnis - įsitikinimas apie turto egzistavimą ir jo būklės įvertinimas. Vertintojas apžiūri objektą gyvai, įvertina fizinę būklę, vietos privalumus ir trūkumus, atlieka fotofiksaciją.
4. Rinkos Analizė ir Skaičiavimai: Kitas svarbus turto vertinimo etapas - rinkos analizė. Vertintojas lygina vertinamą turtą su kuo panašesniais į jį objektais rinkoje.
5. Ataskaitos Parengimas: Vertinimo procesas baigiasi ataskaitos parengimu ir jos pateikimu klientui. Ataskaitos paruošimas užtrunka nuo 2-4 d.d priklausomai nuo vertinamo turto apimties, vertinimo tikslo ir sudėtingumo.

Ataskaitos paruošimas užtrunka nuo 2-4 d.d priklausomai nuo vertinamo turto apimties, vertinimo tikslo ir sudėtingumo. Taip pat, būna atvejų, kai turto vertinimui reikalingi dokumentai yra netvarkingi, neregistruoti ar pamesti. Tokiu atveju jų suradimas ar sudarymas gali trukti iki 20d.

Svarbiausi dokumentai - identifikaciniai, iš kurių būtų galima nustatyti turto savininkus, turto dydį, išsidėstymą bei adresą. Jeigu yra vertinamas butas, svarbu turėti ir kadastrinių matavimų bylą.

Turto vertintojai nevertina baldų ir buitinės technikos, esančios vertinamame būste. Jeigu turtą parduodate, tuomet užteks ir paprasto turto vertinimo.

Taip, tačiau turto vertinimas, atliktas profesionalų, užtikrins kuo maksimalesnį ir objektyvų tikslumą vertinant svarbiausius kriterijus. Rekomenduoju atlikti turto vertės analizę remiantis NT skelbimais.

Atkreipkite dėmesį ir į skelbimų patalpinimo laiką. Jeigu matote, kad skelbimas seniai patalpintas ir vis dar aktyvus, kas gali reikšti, kad būstas pardavinėjamas ilgai, galite daryti išvadą, kad nustatyta būsto kaina yra per didelė.

Kaip ir minėjau, turėkite omenyje, kad savarankiškas turto vertinimas gali būti klaidingas ir nustačius per didelę turto kainą, tai gali atbaidyti pirkėjus. Kitu atveju, nustačius per žemą turto kainą, sandoris Jums gali būti nenaudingas.

Teisinis reglamentavimas Lietuvoje

Lietuvoje turto vertinimo procedūras ir tvarką reglamentuoja Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymas (1999, nauja redakcija 2012) ir Turto ir verslo vertinimo metodika. Turtą vertinančios įmonės turi apsidrausti civilinės atsakomybės draudimu.

Vadovaujantis Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo (toliau - TVVPĮ) 2 straipsnio 10 punktu, turto arba verslo rinkos verte laikoma apskaičiuota pinigų suma, už kurią galėtų būti perduotas turtas arba verslas jo vertinimo dieną, sudarius tiesioginį komercinį norinčių perduoti turtą arba verslą ir norinčių jį įsigyti asmenų sandorį po šio turto arba verslo tinkamo pateikimo rinkai, kai abi sandorio šalys veikia dalykiškai, be prievartos ir nesaistomos kitų sandorių ir interesų.

Metodikos 57 punkte nustatyta, kad „Lyginamojo metodo esmė - vertinamo turto palyginimas su analogišku arba panašiu turtu, kurių sandorių kainos yra žinomos turto vertintojui.“. Tuo atveju, jeigu nėra informacijos apie ne mažiau kaip 3 per paskutinius trisdešimt šešis mėnesius įvykusių analogiško arba panašaus turto sandorių kainas, „naudojama informacija apie analogiško arba panašaus turto pasiūlos kainas“ (Metodikos 61 p.). Be to, vadovaujantis Metodikos 63 punktu, tais atvejais, „Kai rinkoje nėra pastaruoju metu įvykusių analogiško arba panašaus turto sandorių arba kai analogiško arba panašaus turto sandorių kainos reikšmingai svyruoja, taip pat jei nėra informacijos apie analogiško arba panašaus turto pasiūlos kainas, lyginamasis metodas netaikomas ir išvada dėl vertinamo turto vertės neformuluojama.

Taigi, vadovaujantis išdėstytomis nuostatomis, vertintojai turi aiškius nurodymus, kaip turi būti pasirinkti lyginamieji objektai, jei jų yra, o taip pat, kad nesant tinkamų lyginamųjų objektų privalu rinktis kitą vertinimo metodą (-us) ar jų derinį. Atkreiptinas dėmesys, kad kiekvienas nekilnojamojo turto objektas yra unikalus kalbant apie jo vietą, fizinę formą, teisinius interesus, leidžiamą naudojimą ir pan. Vadinasi, vertintojas turi pakoreguoti palyginamųjų objektų analizės pagrindu gautas vienetų vertes (EVS 5-ojo EVID 6.2.3 p.).

Vadovaujantis Metodikos 58.2 punktu, taikant lyginamąjį metodą, „įvertinami vertinamo turto ir analogiško arba panašaus turto, su kuriuo lyginamas vertinamas turtas, skirtumai ir daromos (jeigu būtina) analogiško arba panašaus turto sandorių kainų pataisos laiko, vietos, kitų sąlygų, išreiškiančių vertinamo turto ir analogiško arba panašaus turto skirtumus, požiūriu“. Tai reiškia, kad vertintojas, rinkdamasis lyginamuosius objektus, nėra ribojamas rinktis juos tik konkrečioje vietovėje. Pažymėtina, kad vertintojas gali taikyti skirtingus palyginamuosius duomenis, atsižvelgdamas į kiekvieną individualų atvejį.

Nekilnojamojo turto vertinimo proceso žingsniai

Nekilnojamojo turto vertinimo procesas paprastai apima šiuos žingsnius:

• Duomenų rinkimas: Vertintojas renka duomenis apie vertinamą turtą ir panašius nekilnojamojo turto objektus.
• Duomenų analizė: Vertintojas analizuoja surinktus duomenis, kad nustatytų turto vertę.
• Vertės nustatymas: Vertintojas nustato turto vertę, naudodamas vieną ar kelis vertinimo metodus.
• Ataskaitos parengimas: Vertintojas parengia ataskaitą, kurioje pateikiami vertinimo rezultatai ir metodika.

Nekilnojamojo turto vertintojo pasirinkimas

Svarbu pasirinkti kvalifikuotą ir patikimą nekilnojamojo turto vertintoją. Štai keletas patarimų, kaip pasirinkti vertintoją:

• Pasirinkite vertintoją, kuris turi reikiamą kvalifikaciją ir patirtį.
• Patikrinkite vertintojo reputaciją.
• Gaukite kelis pasiūlymus iš skirtingų vertintojų.
• Įsitikinkite, kad vertintojas yra nepriklausomas ir objektyvus.

Teisingai pasirinktas vertintojas gali padėti užtikrinti, kad nekilnojamojo turto vertinimas būtų tikslus ir patikimas.

Iškėlę svarbiausius NT kriterijus, ieškokite butų ar namų kuo labiau atitinkančių Jūsų turimam būstui, pagal svarbiausius kriterijus.

Šiame straipsnyje aptarsime nekilnojamojo turto vertinimo metodus, taikomus nustatant savivaldybės būsto vertę, remiantis konkrečiu atveju.

Kontekstas

Nagrinėjamas atvejis susijęs su nuomininke L. M., kuri nuo 2007 metų gyvena savivaldybės būste. Iš pradžių, šis būstas buvo nuomojamas kaip bendrabučio tipo patalpa, vėliau perklasifikuota į gyvenamąjį namą. Sumažėjus šeimos pajamoms, nuo 2020 iki 2024 metų būstas buvo nuomojamas L. M., o padidėjus pajamoms, nuo 2024 m. sausio 22 d. jis nuomojamas kaip savivaldybės būstas.

2024 m. nuomininkė L. M. kreipėsi į savivaldybės administraciją dėl būsto pirkimo.

Turto Vertinimas

Savivaldybės administracija, siekdama nustatyti parduodamo būsto ir sandėlio vertę, atliko turto vertinimą. Remiantis vertinimu, parduodamo būsto ir sandėlio vertė siekė 30100 Eur. Svarbu atsižvelgti į tai, kad namo statybos pabaiga yra 1964 metai, o pastato fizinio nusidėvėjimo procentas siekia 70 %.

Be to, 171,01 kv. m. bendrojo ploto pastatui reikalingas neatidėliotinas viso stogo keitimas. Sienos keitimo darbų vertė buvo įvertinta 15 008,82 Eur. Šie duomenys yra svarbūs nustatant galutinę turto vertę, nes atspindi būtinus remonto darbus.

Faktoriai, įtakojantys vertinimą:

• Pastato amžius: Kuo senesnis pastatas, tuo didesnis jo nusidėvėjimas.
• Fizinis nusidėvėjimas: Tai tiesiogiai mažina pastato vertę.
• Reikalingi remonto darbai: Būtini remonto darbai didina išlaidas ir mažina patrauklumą potencialiems pirkėjams.
• Būsto plotas: Didesnis plotas paprastai reiškia didesnę vertę.

Šiuo atveju, savivaldybės būsto vertinimui greičiausiai buvo taikomas palyginamasis metodas, atsižvelgiant į pastato būklę, nusidėvėjimą ir reikalingus remonto darbus.

Svarbūs Dokumentai ir Sprendimai

2024 m. L. M. raštu kreipėsi į savivaldybės administraciją dėl būsto pirkimo. Savivaldybės administracijos direktoriaus 2021 m. įsakymu Nr. 145,20 buvo apibrėžta turto vertinimo tvarka. Sprendimai dėl turto vertinimo buvo priimti 2024 m. posėdyje (protokolas Nr.).

MARLEKSA yra pasirengusi padėti įvertinti visų rūšių turtą nepriklausomai nuo jo tipo - nuo butų iki miškų, transporto priemonių, įrengimų ar verslo.

Turto vertinimo paslaugų palyginimas

Taigi, prieš bankui teikiant paskolą, jis turi įvertinti ar paskolos gavėjui tapus nemokiam, bankas pardavęs įkeistą turtą, galės padengti patirtas sandorio išlaidas.

Nekilnojamojo turto vertinimo proceso sklandumui užtikrinti, labai svarbu pasirūpinti reikiamais dokumentais.

Rekomenduoju atlikti turto vertės analizę remiantis NT skelbimais.

Turto vertinimas - tai turto vertės nustatymas pagal atitinkamą turto arba verslo vertinimo metodą.

tags: #objektyvus #turto #nustatymo #budas