Populiariausi Būsto Projektai Lietuvoje: Kas Lemiamia Pirkėjų Pasirinkimą?

Dažnas lietuvis svajoja apie nuosavą būstą, o pastaraisiais metais, panašu, nemažai gyventojų galėjo išpildyti šią svajonę. Išaugę nuosavų namų pardavimai rodo ne tik geresnę gyventojų ekonominę situaciją, bet ir didesnės erdvės poreikį. Šiame straipsnyje aptarsime, kokie būsto projektai Lietuvoje šiuo metu yra paklausiausi ir kas lemia pirkėjų pasirinkimą.

Vietos ir Erdvės Svarba

Likvidžiausi arba kitaip populiariausi, labiausiai perkami namai, pasak „Ober-Haus“ gyvenamojo NT ekspertės Nikos Kulikienės, yra tie, kurie pasižymi gera infrastruktūra. Namo likvidumą labiausiai nulems esama infrastruktūra - privažiavimas, kaimynystė ir inžineriniai tinklai.

Namas su asfalto keliu iki kiemo arba trumpa žvyro kelio atraiža bus paklausesnis už namą iki kurio tenka ilgai vingiuoti duobėtu keliu. Gera kaimynystė ir tvarkingi neapleisti namai šalia parduodamo namo didina vietos patrauklumą. Namas laukuose arba tarp senų remontuotinų pastatų jau praranda pliusus. Taip pat labai svarbu inžineriniai tinklai - pirkėjai vertina miesto komunikacijas (nuotekas ir vandenį).

Šiuo metu labiausiai ieškomi ir paklausiausi yra 100-150 kv. m namai. Pirkėjams įprastai reikalingi trys miegamieji kambariai. O papildomas darbo kambarys/miegamasis tampa papildomu privalumu.

Trečias svarbus likvidumo kriterijus - sutvarkytas gerbūvis. Pirkėjas vienareikšmiškai vertina sutvarkytą teritoriją šalia namo: įrengtą terasą, išklotas trinkeles automobilių stovėjimo vietose, pasėtą veją, įrengtą tvorą. Ir žinoma, namo likvidumą visada nulems žalia aplinka, rami vieta. Pirkėjui svarbu, kad namas nestovėtų šalia triukšmingos gatvės. Puiku, jei namas šalia miško ar kitų žalumos oazių.

Sutvarkyta namo aplinka - svarbus kriterijus pirkėjams.

Architektūra ir Įrengimo Kokybė

Šiomis dienomis, anot N. Kulikienės, tradicinis parduodamų namų įrengimo lygis vis dar yra dalinė apdaila: nutinkuotos vidaus sienos, išvedžiotos nuotekos, vanduo, įrengtas grindinis šildymas, įrengtos vidinės pertvaros. Tačiau akivaizdžiai didėja poreikis įrengtiems namams. Dažnai vystytojai prisitaiko prie pasiūlos, pasiūlo keletą skirtingų pilnos apdailos įrengimo lygių, pvz., ekonominį ir premium. Vystytojams paprasčiau parduoti namą jau su baigtais apdailos įrengimo darbais, kai kiekvienos detalės nebereikia derinti su klientu.

Apie augančius namo įrengimo poreikius pasakoja ir „Capital Architects“ architektas Vladas Gžybovski. Pašnekovo teigimu, pastebima, kad šiuolaikinis pirkėjas labiau vertina išskirtinę, unikalią architektūrą. Žmonės nori namų, kurie atitinka jų įsivaizdavimą ir poreikius. Jis tęsia, kad nuosavų namų pirkėjų amžius jaunėja. Anksčiau tipinis individualaus namo pirkėjas buvo 40-tis, o šiandien nuosavais namais intensyviai domisi 30-čiai.

Be išskirtinės architektūros, pirkėjai šiandien vis daugiau dėmesio kreipia į namo įrengimo lygį. Namo įrengimas, jame esanti komplektacija (baldai, buitinė technika, elektronika) kelia turto vertę. Labai svarbu tokiam turtui išskirtiniai sprendimai, pavyzdžiui, protingo namo įrenginiai. Atrodo, lyg ir nereikalingos funkcijos, tačiau jeigu pradedi jomis naudotis, supranti, kad jos suteikia papildomo komforto, kai kuriais atvejais taupo laiką. Ir visa tai kelia vertę, tačiau tam pirkėjui, kuris tos vertės ieško, kuris supranta, kad tai yra vertinga. Šiandien matome, kad žmonėms vis labiau to reikia, jiems reikia kokybės ir už ją jie nori mokėti.

Kita vertus, anot pašnekovo, kalbant apie antrinę rinką, pirkėjai vertina kitus dalykus. Interjeras jiems tampa nebesvarbus, nes dauguma jų ruošiasi įsirengti namus pagal savo norus. Išliekamąją namo vertę sukuria kokybiškos statybinės medžiagos: kokybiška, iš gerų medžiagų padaryta namo išorės apdaila, kokybiškas stogas, langai. Žinoma, nereikia pamiršti, kad likvidus turtas yra geroje vietoje. Kad ir kaip labai kokybiškai būtų pastatytas namas, kad ir kokios išskirtinės architektūros jis bebūtų, jeigu jis yra prastoje vietoje, toli nuo miesto, vienkiemyje ar pan., jį parduoti bus labai sunku, bent jau už tokią kainą, kad pardavėjas nepatirtų nuostolių.

Rinkos Tendencijos ir Kainos

Per antrąjį šių metų ketvirtį didžiausio pirkėjų susidomėjimo sulaukė ekonominės klasės butai, kurie sudarė apie 51 % parduotų naujų butų. Lyginant šį ketvirtį su ankstesniu ketvirčiu, ekonominės klasės butų parduota 14 % mažiau. Apie 45 % antrąjį metų ketvirtį parduotų naujų butų teko vidutinei klasei, kurių parduota 33 % daugiau nei pirmąjį 2013 metų ketvirtį. Vos 4 % parduotų butų dalis teko prabangiems būstams, kurių pasiūla rinkoje nepakankama ir nuolat mažėja.

Didžiausi nekilnojamojo turto projektai šiais metais planuojami Naujamiestyje (250 butų), Žirmūnuose (200 butų) , Senamiestyje (60 butų), Užupyje (100 butų) bei Justiniškėse (150 butų).

„Eika“ rinkos analitikas Tomas Žiaugra mano, kad sparčiai augant pardavimams, naujos statybos butų kainos neturėtų kilti. Nors paklausa auga ir daro spaudimą kainų augimui, butų kainos iki metų pabaigos neturėtų augti, nebent nežymiai 1-2 %. Kainų augimo galimybes mažina naujos pasiūlos „injekcijos“ ir konkurencija tarp vystytojų.

Populiariausi Projektai Kaune

Išsirinkti naujus namus ar NT investicijai nėra lengva. Paieškos gali ilgai užtrukti, mat toks pirkinys - ne kasdienis, todėl nenuostabu, jog norisi, kad jis atitiktų lūkesčius. Aruodas.lt lankytojai pastarąjį pusmetį Kaune ypač domėjosi trimis naujais projektais - kodėl šis NT toks patrauklus potencialiems pirkėjams?

„Kauno Panorama“

Vienas labiausiai Aruodas.lt lankytojus dominančių Kauno NT projektų - „Kauno panorama“. UAB „Altas statyba“ vystomas gyvenamųjų namų projektas - išskirtinis prabangus A++ energetinės klasės itin mažų sąnaudų apartamentų kompleksas, kuris bus baigtas statyti kitų metų pabaigoje. Čia būsimiems naujakuriams siūloma gyventi ypatingoje vietoje: aukščiausia Kauno vieta - neprilygstama miesto panorama pro langus, gyvenimas šalia Pelėdų kalno parko Žaliakalnyje, 10 min pėsčiomis iki Laisvės alėjos ir senamiesčio.

„Kauno panorama“ - tai tik 18 apartamentų su aukštomis lubomis, panoraminiais langais ir didelėmis terasomis, rami vieta, požeminis parkingas su greitaeigiu liftu, elektrinių automobilių pakrovimo galimybė, dviratinės, moderniausios autonominės šildymo, šaldymo, oro vėdinimo sistemos, tausojančios medžiagos, ilgaamžiai statybos sprendimai.

30 proc. būstų jame jau yra parduota arba rezervuota, nors statybos dar tik prasidėjo.

„Kauno panorama“ - prabangus apartamentų kompleksas su įspūdingais vaizdais.

„Naujapilis“

Dar vienas Aruodas.lt lankytojus itin dominantis naujas projektas Kaune - „Naujapilis“. Tai - naujos statybos butai Kaune, privačiame Žaliakalnio kvartale, prestižiniame rajone, kur susipina istorinė atmintis, dinamiškas miesto gyvenimas ir gamtos teikiama harmonija. „Naujapilio“ kvartalas viso miesto kontekste išsiskiria savo modernumu bei kokybe. „Pirkėjai vertina patrauklią namų architektūrą, nedidelę ir jaukią kaimynystę, patogią infrastruktūrą, estetiškai suplanuotas žaliąsias erdves bei daugybę kitų patogumą ir saugumą garantuojančių sprendimų. Kvartalas vystomas laikantis tvarumo filosofijos, tad kieme įrengtos elektromobilių stotelės, sandėliukai aktyvaus gyvenimo mėgėjams.

Naujakuriams čia nereikės rinktis tarp miesto ir gamtos, nes „Naujapilio“ kvartalas kuriasi ypatingoje Žaliakalnio vietoje, ant aukštos kalvos, nuo kurios atsiveria vaizdas į Neries upės šlaitą. Nepaisant čia vyraujančios ramybės, namai nuo miesto centro nutolę vos 10 min., o visai greta - Kauno klinikos, viena didžiausių šalies sveikatos įstaigų. Kiekvienas butas turi lodžiją, balkoną ar terasą. Pirmame aukšte suprojektuoti butai su terasa, o viršutiniuose - butai su terasa ant stogo.

„Naujapilis“ - modernus kvartalas Žaliakalnyje.

„Europos Sodas“

„Europos sodas“ - dar vienas naujas NT projektas, itin patraukęs Aruodas.lt lankytojų dėmesį. „Europos sodo“ projektas įsikurs vienoje aukščiausių Kauno vietų, kur atsiveria stulbinanti viso miesto panorama, leisianti kasdien mėgautis nepaprastu vaizdu tiesiog būnant namuose. Projektą taip pat supa Kauno botanikos sodas, o miesto centrą galima pasiekti vos per 5 minutes. Šalia projekto bus įrengtas net 0,7 hektaro skveras, kuriame - takeliai pasivaikščiojimams, poilsio, jaunimo erdvės bei modernios vaikų žaidimų aikštelės. Taip pat po stogu bus įrengtos bendruomenės laisvalaikio ir vaikų žaidimo erdvės.

Visuose projekto butuose bus įrengti balkonai arba terasos. Pirmojo aukšto butuose - privatūs kiemeliai su terasomis, o viršutinio aukšto gyventojai galės mėgautis nuosavomis terasomis ant stogo. Aukščiausiai esanti terasa - net 40 metrų nuo žemės lygio.

„Europos sodas“ - projektas su miesto panorama ir žaliosiomis erdvėmis.

NT Rinkos Atsigavimas

Vasara iš sąstingio pajudėjusi nekilnojamojo turto (NT) rinka rodo, kad pardavimo procesas vėl aktyvėja. Registrų centro duomenys rodo, kad vasarą NT rinka aktyviau pajudėjo iš vietos - augo tiek individualių namų, tiek butų pardavimo skaičiai.

Rinkoje gerėja ir butų sandorių situacija - praėjusių metų liepą parduoti 2 259 butai, šių metų liepą - 2 502. Per tris šių metų ketvirčius visoje Lietuvoje iš viso įregistruota 81,9 tūkst. pirkimo-pardavimo sandoriais perleistų NT objektų - 3,5 proc. mažiau nei 2023 metų sausį-rugsėjį, kai buvo įregistruota 84,9 tūkst. NT objektų pardavimų.

2024 m. trečiąjį ketvirtį buvo įsigyta beveik 10 tūkst. būstų - šiek tiek mažiau nei prieš metus, bet dešimtadaliu daugiau nei ankstesnįjį ketvirtį. Gana tolygiai daugėja tiek senos, tiek naujos statybos būstų pardavimų. Nepaisant atsigavimo tendencijų, pardavimų lygis tebėra smukęs iki 2014 m. lygio. Rinkai tebesant žemumose, būsto kainų augimas yra stabilus. Naujausi rodikliai rodo 3 proc. metinį tempą.

Finansų rinkose tikimasi, kad per ateinančius metus EURIBOR norma turėtų mažėti dar bent procentiniu punktu ir toliau piginti skolinąmasi. Gyventojus būsto paskolas imti masina ir besitraukiančios paskolų maržos - nuo 2019 m. jos sumažėjo beveik 1 proc. punktu ir dabar siekia 1,5 proc. Gyvybės būsto rinkai taip pat įpučia sparčiai augančios realios gyventojų pajamos. Vidutinis su paskola įperkamo būsto plotas per metus ūgtelėjo nuo 53 iki 58 kv. m. Vyraujant šioms tendencijoms, naujų būsto paskolų skaičius pasiekė ikipandeminį lygį, o paskolų vertė jau viršija 2021 m. piką.

Būstas Investicijai

„Ober Haus“ direktorius Audrius Šapoka tikino, kad rinkai pamažu atsigaunant pokyčiai jaučiami ir kalbant apie būstų įsigijimą investicijai. Didesnis susidomėjimas čia jaučiamas jau nuo liepos pabaigos.

Tie, kurie yra suakumuliavę šiek tiek asmeninių lėšų, jie būstą investicijai perka su banko paskola. O tie, kurie turi daugiau lėšų, perka ir be banko paskolos. Tipiniu pirkiniu pavadinčiau maždaug nuo 100 iki 250 tūkst. Eur, tai būtų vienas intervalas, kiek žmonės nusiteikę investuoti. Kitas - kai kaina prasideda nuo 300 tūkst. Eur. Pastarieji tokius būstus investuodami perka nuosavomis lėšomis.

Lietuvos banko atstovo teigimu, kol kas didesnis aktyvumas antriniam būstui stebimas ne Vilniuje, o likusioje Lietuvos teritorijoje. „Aukštesnės palūkanos šiek tiek labiau apmaldė investicinius sandorius Vilniaus būsto rinkoje: 2020-2021 m. 31 proc. visų sandorių sostinėje buvo investiciniai, o skolinimui pabrangus jų dalis smuktelėjo iki 28 proc. ir iki šiol neatsigavo. Kita dinamika stebima likusioje Lietuvos teritorijoje, kur investicinių sandorių dalis po trumpalaikio sumažėjimo jau atšoko į 2021-2022 m. lygį ir sudaro 23 proc. visų sandorių“, - sakė jis.

„Realco“ pardavimų direktorius Marijonas Chmieliauskas teigia, kad didžioji dalis investuotojų renkasi butus, kurių plotas siekia 30-50 kvadratinių metrų, o kaina svyruoja tarp 3-3,5 tūkst. eurų už kvadratinį metrą, priklausomai nuo lokacijos. Investuojant į nekilnojamąjį turtą prioritetas dažnai teikiamas butams antrame arba trečiame namo aukštuose - tai siejama su didesniu patogumu ir patrauklumu nuomininkams. Gana dažnai kartu su butu įsigyjama ir parkavimo vieta. Pastebime, kad investicinio būsto rinkoje perkami būstai, kurie pasižymi patraukliu kainos ir atsiperkamumo deriniu - investuotojai vertina ne tik nuomos grąžą, bet ir būsto likvidumą ateityje.

Pirkėjų Prioritetai ir Kainos

NT ekspertas Remigijus Pleteras atkreipia dėmesį, jog ne viskas turi būti tapoma viena spalva, esą rinka yra dinamiška ir skirtingi būsto segmentai skirtingai reaguoja į aplinkybes. Kalbant apie butų pardavimus Vilniuje, pirmiausia, yra didelis skirtumas, kas vyksta pirminėje ir antrinėje rinkoje. Pagrindinis skirtumas yra tas, kad pirminė rinka, tai yra nauji būstai, perkami mažiau, o antrinė rinka, kai būstas perleidžiamas iš rankų į rankas, yra gyva, pulsuojanti ir, šių dienų sąlygomis, ganėtinai aktyvi.

Išliekant aukštoms kainoms, šiuo metu žmonės perka prieinamą būstą. Kitaip tariant, neįpirkę naujo, žmonės ieško seno. Kol palūkanų normos išlieka aukštos, žmonės ieško tokio būsto, kuriame galėtų gyventi iškart, be papildomų kaštų įsirengimui. Kitaip sakant, šiandien perka tie, kuriems būsto reikia ištikrųjų. Pavyzdžiui, jaunos šeimos, kurios perka būstą sau, o ne investuotojai, kurie tikisi uždirbti iš nuomos. Tokie pirkėjai skaičiuoja, jog, pirma, šiandien įsigijus įrengtą būstą už gerą kainą jame bus galima gyventi iškart, antra, galimai bus išvengta kainų šuolio rinkai atsigaunant po prognozuojamų palūkanų normų sumažinimo.

2024 metų pirmąjį ketvirtį net 81 proc. visų pirminės rinkos būtų buvo parduoti sostinės gyvenamuosiuose rajonuose ir vos 19 proc. centrinėje miesto dalyje bei prestižiniuose rajonuose. Tai yra dar daugiau nei praėjusiais metais. Palyginimui, 2023 metais 30 proc. butų pirminėje rinkoje buvo realizuota sostinės centrinėje dalyje ir prestižiniuose rajonuose, o likę 70 proc., - parduoti gyvenamuosiuose rajonuose, pavyzdžiui, Pašilaičiuose, Fabijoniškėse, Bajoruose ir pan.

Šiandien naują ir pilnai įrengtą penkiasdešimt kelių kvadratinių metrų būstą galima nusipirkti ir už maždaug 150 tūkst. eurų, ir už pusę milijono, priklausomai nuo to, ar tas būstas yra Fabijoniškėse, ar Žvėryne. Taip yra todėl, kad šiandien rinkoje už prestižinės klasės būsto kvadratinį metrą su daline apdaila prašoma daugiau nei 5 tūkst. eurų. Už vidutinės klasės nuo 3,5 iki 4,5 tūkst. eurų. Tuo tarpu naujos statybos ekonominio būsto kvadratinio metro kainą Vilniuje galima rasti iki 3 tūkst. eurų.

Būsto kainos Vilniuje pagal rajoną ir klasę.

Demografinių Tendencijų Įtaka Nuomos Rinkai

Vienas svarbiausių nuomos rinkos stimulų - demografiniai pokyčiai, nes naujo būsto poreikis formuojasi iš esamo trūkumo bei gyventojų pagausėjimo. Bendras žmonių kiekis Lietuvoje mažėja, tačiau gyventojų skaičius Vilniaus mieste tolygiai auga ne tik dėl vidinio judėjimo iš regionų į centrus ar piliečių sugrįžimo į tėvynę, bet ir dėl užsieniečių imigracijos. Šis rodiklis ypač aktualus nuomos segmentui, nes tikrai ne visi imigrantai iš karto gali įsigyti nuosavą būstą.

Skirtingu tempu augant būsto nuomos bei pardavimo kainoms, akivaizdu, kad būsto nuomos atsiperkamumas mažėja. Jeigu iki pandemijos galima buvo kalbėti apie 5-6 proc. kapitalizaciją (esant visiškam užimtumui, nevertinant nuomos apmokestinimo ir būsto kainos prieaugio), dabar ji tesiekia 4-5 proc. metinė grąžos iš nuomos.

Centriniuose sostinės mikrorajonuose jau yra pakankama mažo ploto vieno kambario butų pasiūla, todėl įsigijus nuomai erdvumu nepasižymintį būstą konkuruoti bus nelengva. Konkurentai šiame segmente daugiausia bus ne visaverčiai butai, o bendrabučio tipo patalpos, kurios užtikrina mažesnę suminę kainą ir yra ypač patrauklios tiems nuomininkams, kurių jautrumas kainai didžiausias.

45-50 kv. m ploto dviejų kambarių butus keičia naujesnės statybos apie 40-45 kv. m ploto butai. Mažesnio ploto ir geresnių techninių savybių kompleksas šiame segmente yra gerokai patrauklesnis nei didesnis plotas senos statybos butuose.

tags: #labiausiai #perkami #butu #projektai