Nacionalinė žemės tarnyba (NŽT) nuo 2010 m. liepos 1 d. vykdo valstybinės žemės patikėtinio funkcijas. NŽT įgyvendina valstybės politiką žemės reformos, žemėtvarkos, žemės naudojimo, geodezijos bei kartografijos srityse, taip pat geografinės informacijos infrastruktūros plėtros srityje.
Birželio pabaigoje patvirtintos Nacionalinės žemės tarnybos (NŽT) taisyklės dėl nuomos teisės į valstybinės žemės sklypus perleidimo. Iki šiol tokių taisyklių nebuvo ir NŽT teritoriniai skyriai vadovavosi tik Vyriausybės nutarime „Dėl naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos“ išdėstytais reikalavimais. Sutikimų perleisti nuomos teisę į valstybinės žemės sklypą, reikalingą perleidžiamam statiniui ar įrenginiui eksploatuoti, išdavimo taisyklėse nuosekliai detalizuota tokių sutikimų išdavimo tvarka, procedūros, jų eiliškumas, aiškiai aprašyta kas ką turi padaryti, ką turi atlikti pastatų savininkai, į ką jiems atkreipti dėmesį.
Sutikimai dėl valstybinės žemės sklypo nuomos teisės perleidimo išduodami tik jame esantiems pastatams ar įrenginiams eksploatuoti, todėl sklype turi būti pastatas, kuris yra tinkamas naudoti pagal paskirtį. Jei tokiame valstybinės žemės sklype yra išlikusi tik pastato dalis, tai nesuteikia teisės į valstybinės žemės sklypo nuomą. Kilus klausimų dėl pastato ar įrenginio egzistavimo ar jo būklės, NŽT teritorinių skyrių darbuotojai turės atlikti faktinį duomenų patikrinimą vietovėje.
NŽT, siekdama sudaryti kuo palankesnes sąlygas racionaliam žemės naudojimui, geodezijos, kartografijos ir nekilnojamojo turto kadastro veiklai, organizuoja bei prižiūri žemėtvarkos, geodezijos ir kartografijos darbus. Taip pat priima sprendimus atkurti nuosavybės teises į žemę, parduoti bei kitaip perleisti privačion nuosavybėn ar išnuomoti valstybinę žemę.
Pagrindiniai Aspektai ir Taisyklės
Taisyklėse aprašyti atvejai, kuomet atsisakoma išduoti sutikimą perleisti nuomos teisę į valstybinės žemės sklypą, reikalingą perleidžiamam statiniui ar įrenginiui eksploatuoti. Vienas jų - kai valstybinės žemės sklypo nuomininkas netinkamai vykdo nuomos sutartį: nenaudoja žemės sklypo pagal paskirtį, nemoka žemės nuomos mokesčio ar nevykdo kitų pagal nuomos sutartį prisiimtų įsipareigojimų.
Pasak advokatės, problemų gali kilti įvairiais atvejais. Pavyzdžiui, Registrų centre buvo registruotos nebaigtos statybos, sudaryta ilgalaikė žemės nuomos sutartis, tačiau NŽT įvertino, kad tokia sutartis negalėjo būti sudaryta, ir ją nutraukė. Kitas pavyzdys - kuomet anksčiau suformuotas ir įregistruotas sklypas, sudaryta nuomos sutartis ne pagal statinio paskirtį.
Sutikimas neduodamas ir tuomet, kai statinys buvo rekonstruotas ar kapitališkai suremontuotas, bet tai nebuvo įregistruota NT kadastre ir NT registre. Kai nustatoma, kad statinių įrenginių savininkas ir valstybinės žemės nuomininkas vykdo ar įvykdė pastatų rekonstrukciją, pastatė arba stato naują statinį, kuris pagal valstybinės žemės nuomos sutartį negalėjo būti pastatytas arba statomas. Kai atlikus patikrinimą nustatoma, kad pastatas negali būti naudojamas pagal paskirtį, jo statyba ar rekonstrukcija nevykdoma.
NŽT priima sprendimą per 20 darbo dienų nuo prašymo išduoti sutikimą ir visų reikiamų dokumentų gavimo dienos, arba, kai atliekamas faktinių duomenų patikrinimas - per 5 darbo dienas nuo faktinių duomenų patikrinimo vietoje atlikimo dienos.
„Šiose taisyklėse užkoduoti ginčai. Jei juridinis asmuo turi ilgalaikę valstybinės žemės nuomos sutartį, jis jaučiasi saugiai galvodamas, kad jo teisės yra garantuotos minėta sutartimi. Tačiau teismai formuoja tokią praktiką, kad sutartys gali būti peržiūrimos ir koreguojamos. Ypač tuo atveju, jei statinys ar žemės sklypas yra netvarkingas ar atsiranda skundas“, - pažymi D.
Anot advokatės, jeigu anksčiau yra sudaryta nuomos sutartis, galiojanti kelis dešimtmečius, juridiniai asmenys įprastai galvoja, kad nepaisant statinio būklės, jie gali žemės sklypo nuomos teisę perleisti, o statinį parduoti. Tačiau gausu situacijų, kai asmenys kreipiasi į NŽT, kuri atlikusi patikrinimą ne tik neišduoda sutikimo, bet ir nutraukia nuomos sutartį, nors prieš tai nei sklypas, nei sutartis niekam nekliuvo.
„Priminimas verslininkams - jei turi valstybinę žemę, nesvarbu, kad sudaryta ilgalaikė sutartis, gali atsidurti tokioje situacijoje, kad tavo nuomos sutartis bus nutraukta, o tai sąlygoja reikalavimą nugriauti statinį. Turėjau vieną atvejį, kuomet vyras vystė verslą ir nebaigė statyti pastato, tuomet žmona jį perėmė paveldėjimo keliu. Atsirado pirkėjas, kuriam ji norėjo perleisti nuomos teisę, tačiau NŽT nedavė sutikimo ir įpareigojo nugriauti statinį.
Taisyklėse nurodoma, kad NŽT vertins, ar statinys yra tinkamas, kad būtų perleidžiama valstybinės žemės sklypo nuomos sutartis. Tačiau D. „Pagal taisykles jie vertins, ar valstybės žemėje esantys perleisti statiniai, įrenginiai gali būti naudojami pagal kadastre įrašytą jų tiesioginę naudojimo paskirtį, ar turi galimybę funkcionuoti savarankiškai. Jie turės pareigą patikrinti, ar naujai pastatytas, rekonstruotas, kapitališkai suremontuotas ir pertvarkytas statinys yra įregistruotas kadastre ir registre.
„Statinio eksploatavimas prilyginamas žemės naudojimui. Jei statinys dar statomas, NŽT vertina, jog valstybinė žemė yra nenaudojama - ne visai teisinga ar logiška išvada. NŽT ir teisininkai šiuo metu diskutuoja, kad statinio naudojimas neturėtų būti visiškai prilyginamas žemės sklypo naudojimui, bet praktika nusistovi tokia, kad priklausomai nuo statinio būklės bus sprendžiama teisė į nuomą. Statinys turi būti ne tik tvarkingas ir naudojamas, taip pat svarbu, kad būtų atliktos visos reikalingos teisinės procedūros, sumokėti nuomos mokesčiai ir pan.“, - atkreipia dėmesį D.
„Ginčai kyla ir tuomet, jeigu perleidžiamiems statiniams ar įrenginiams eksploatuoti reikia ne viso išnuomoto valstybinės žemės sklypo ploto. Realus pavyzdys - kai prie juridiniam asmeniui priklausančio statinio buvo kiemo aikštelė, tačiau NŽT įvertino, kad žemės sklypo dalis po aikštele nepriskiriama. Teisinis kazusas. Negi statinys kybo ore? Nuomos teisės nėra, išsipirkti galimybės nėra, bet statinį turi. Ji priduria, kad ginčai kyla, kai valstybinės žemės sklype lieka tik pastato dalis - buvo atvejis, kai taip nutiko dėl gaisro.
Praktiniai Patarimai ir Rekomendacijos
„Asmenims, planuojantiems parduoti valstybinėje žemėje esančius statinius ar įrenginius, dėl nuomos teisės perleidimo į Nacionalinę žemės tarnybą rekomenduojame kreiptis kuo anksčiau, geriausia dar tik pradėjus planuoti tokį pardavimą.
Šiais metais ypatingas dėmesys bus skiriamas valstybinės miškų ūkio paskirties žemės sklypų pardavimui akucionuose ir tolimesniam žemės tvarkymo etapui. NŽT vykdydama 2011 - 2012 m. numatytą prioritetinį tikslą - „Žemės tvarkymo sistema, orientuota į racionalių žemėnaudų kūrimą, ypatingą dėmesį skiria valstybinės žemės ūkio paskirties žemės pardavimui, nuomai, valstybinės žemės suteikimui naudotis neatlygintinai ar patikėjimo teise bei valstybinės kitos žemės pardavimui.
Valstybinės žemės nuomos sutartis gali būti nutraukta remiantis Civilinio kodekso, Žemės įstatymo ir Kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo bei nuomos taisyklių nuostatomis.
Vadovaujantis Žemės įstatymo 10 straipsnio 3 dalimi, valstybinės žemės nuomininkas, pageidaujantis įgyvendinti valstybinės žemės nuomos sutartyje numatytą galimybę statyti naujus ir (ar) rekonstruoti esamus statinius, iki statybą leidžiančio dokumento išdavimo, o jeigu jų statybai statybą leidžiantis dokumentas neprivalomas, iki naujų statinių statybos ir (ar) esamų statinių rekonstravimo pradžios Vyriausybės nustatyta tvarka turi sumokėti 50 procentų atlyginimo už galimybę statyti valstybinėje žemėje į valstybės biudžetą, 50 procentų atlyginimo už galimybę statyti valstybinėje žemėje - į savivaldybės, kurios teritorijoje yra žemės sklypas, biudžetą.
Apibendrinant teisės aktų nuostatas, informuojame, kad valstybinės žemės sklypuose, išnuomotuose Žemės įstatymo 9 straipsnio 6 dalies 1 punkte nustatytu atveju, statyti naujus statinius ar įrenginius ir rekonstruoti esamus galima tik tuo atveju: Jeigu tai numatyta valstybinės žemės nuomos sutartyje. Nauja statyba ir (ar) rekonstravimas atitinka valstybinės žemės nuomos sutartyje nurodytą žemės sklypo pagrindinę žemės naudojimo paskirtį ir būdą. Statyba ir (ar) rekonstravimas galimi pagal galiojančius teritorijų planavimo dokumentų sprendinius. Valstybinės žemės sklypas išnuomotas ilgesniam nei 3 metų laikotarpiui.
Valstybinės Žemės Duomenų Rinkinys
Nacionalinės žemės tarnybos (NŽT) iniciatyva parengtas visiškai naujas ir unikalus erdvinių duomenų rinkinys, kuriame pateikiama informacija apie visą valstybinę žemę. Lietuvos Respublikos teritorijos apskaitytų valstybinės žemės plotų erdvinių duomenų rinkinyje VŽA_DRLT galite matyti aktualius valstybinės žemės, valdomos NŽT ir kitų patikėtinių, duomenis visoje Lietuvos teritorijoje. Žemėlapyje atskiruose sluoksniuose pateikti valstybinės žemės plotai ir NT registre įregistruoti valstybinės žemės, valdomos NŽT ir kitų patikėtinių, sklypai. Papildomą informaciją apie valstybinę žemę sužinosite identifikavę dominantį VŽA_DRL objektą.
VŽA_DRLT duomenų rinkinys sukurtas automatizuotu būdu iš atrinktų pradinių duomenų rinkinių. VŽA_DRLT duomenys nepakeičiami apskaitant ir tvarkant Lietuvos valstybinės žemės fondą, investuojant į teritorijos vystymą, planuojant įsigyti ar nuomotis valstybinę žemę ir kitiems tikslams.
Šiuos duomenis galite peržiūrėti geoportal.lt žemėlapių naršyklėje Taip pat šiuos duomenis galite ir atsisiųsti: VŽA_DRLT duomenų atsisiuntimas. Daugiau informacijos apie VŽA_DRLT galite rasti čia.
Duomenų Rinkinio Specifikacija VŽA_DRLT specifikacija
Savivaldybių Vaidmuo Nuomojant Valstybinę Žemę
Primename, kad nuo šių metų pradžios pasikeitus teisiniam reglamentavimui, vadovaujantis Žemės įstatymo 9 straipsnio 1 dalimi, sprendimą išnuomoti kitos paskirties valstybinės žemės sklypus ne aukciono būdu priima ir valstybinės žemės nuomos sutartis sudaro savivaldybės. Kai valstybinės žemės sklypas patikėjimo teise yra perduotas savivaldybei, savivaldybės taryba priima sprendimą išnuomoti valstybinės žemės sklypą, o valstybinės žemės nuomos sutartį sudaro meras arba jo įgaliotas savivaldybės administracijos direktorius.
Vadovaujantis Kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklių, patvirtintų Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimu Nr. 260 „Dėl naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos“, 35 punktu, naudojamus žemės sklypus (jų dalis) be aukciono turi teisę išsinuomoti Lietuvos Respublikos fiziniai ir juridiniai asmenys, užsieniečiai, užsienio juridiniai asmenys ir kitos užsienio organizacijos (toliau visi kartu šiame skirsnyje - asmenys), kuriems šiuose žemės sklypuose (jų dalyse) esantys savarankiškai funkcionuojantys statiniai ar įrenginiai priklauso nuosavybės teise arba yra jų nuomojami.
Dažnai klausiama kaip yra nustatomos valstybinės žemės sklypo dalys, kai žemės sklype yra vienas statinys (su jo priklausiniais), Nekilnojamojo turto registre įregistruotas atskiru objektu (pagrindiniu daiktu), kuriam eksploatuoti nuomojamas atskiras žemės sklypas, bendrosios dalinės nuosavybės teise priklauso keliems asmenims?
Pagal Kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklių, patvirtintų LR Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimu Nr. 260 „Dėl naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos“, 13.1 papunkčio nuostatas, kai savarankiškai funkcionuojančiam vienam statiniui ar įrenginiui eksploatuoti pagal paskirtį suformuotas žemės sklypas priklauso dviem ar daugiau savininkų, kiekvienam statinio ar įrenginio savininkui ar nuomininkui tenkanti žemės sklypo dalis nustatoma atsižvelgiant į kiekvienam iš jų priklausančią statinio arba įrenginio dalį, į kurią neįskaitomos statinio arba įrenginio (pagrindinio daikto) priklausinių valdomos dalys.
Valstybinės žemės sklypo dalys, kai keliems savarankiškai funkcionuojantiems statiniams ar įrenginiams, Nekilnojamojo turto registre įregistruotiems atskirais objektais (pagrindiniais daiktais), su jų priklausiniais eksploatuoti nuomojamas atskiras valstybinės žemės sklypas, kai statiniai ar įrenginiai (su jų priklausiniais) nuosavybės teise priklauso skirtingiems asmenims taip pat nustatomos vadovaujantis LR Vyriausybės nutarimu Nr. 260.
Kitos paskirties valstybinė žemė nuomotojo ir nuomininko susitarimu gali būti išnuomota ne ilgiau kaip 99 metams. Valstybinės žemės sklypų, išnuomojamų be aukciono, statiniams ar įrenginiams eksploatuoti arba statyti ir eksploatuoti valstybinės žemės sklypų nuomos terminas nustatomas atsižvelgiant į ekonomiškai pagrįstą statinio ar įrenginio naudojimo trukmę. Valstybinės žemės sklypai laikiniems statiniams statyti ir eksploatuoti išnuomojami Statybos įstatymo nustatytam tokių statinių naudojimo terminui. Valstybinės žemės sklypai, užstatyti fizinių ir juridinių asmenų nuomojamais statiniais ar įrenginiais, išnuomojami be aukciono tik šių statinių ar įrenginių nuomos terminui.
Prieš priimant sprendimą dėl valstybinės kitos paskirties žemės sklypo išnuomojimo ne aukciono būdu, teisės aktų nustatyta tvarka ir terminais yra atliekamas faktinių duomenų patikrinimas vietoje, kurio metu įvertina, ar valstybinės žemės sklypas atitinka Naudojamų žemės sklypų administravimo metodikoje įtvirtintus statiniams ar įrenginiams eksploatuoti reikalingo žemės sklypo būtinojo dydžio reikalavimus.
Be aukciono gali būti išnuomojamas ir toks kitos paskirties valstybinės žemės sklypas, kuriame yra tik apleisti statiniai. Tai reglamentuoja Žemės įstatymo 9 straipsnio 23 dalis. Tokiu atveju valstybinės žemės nuomos sutartyje turi būti nurodytas valstybinės žemės nuomos mokestis, kuris apskaičiuojamas pagal žemės sklypo vertę, nustatytą taikant individualų turto vertinimą ir didinamas 10 procentų. Individualus valstybinės žemės sklypo vertinimas atliekamas suinteresuoto asmens lėšomis.
Taip pat gali būti nustatytas 2 metų arba 5 metų terminas statybos darbams atlikti, kai vadovaujantis Teritorijų planavimo įstatymu turi būti rengiamas vietovės lygmens teritorijų planavimo dokumentas. Valstybinės žemės nuomininkas įpareigojamas iki sutartyje nustatyto termino pabaigos užbaigti statinių statybą ir pateikti tai patvirtinantį dokumentą. Nepateikus statybos užbaigimą patvirtinančio dokumento, valstybinės žemės nuomininkas moka dvigubo dydžio valstybinės žemės nuomos mokestį, iki bus pateiktas šis dokumentas, arba pateikia prašymą valstybinės žemės nuomotojui dėl valstybinės žemės nuomos sutarties nutraukimo.
Žemės nuomos teisinius santykius ir valstybinės žemės nuomos sutarties sudarymo, pakeitimo, nutraukimo tvarką reglamentuoja Lietuvos Respublikos civilinis kodeksas, Žemės įstatymas ir Kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklės, patvirtintos Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimu Nr. 260 „Dėl Naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklių patvirtinimo“.
Žemės nuomos sutarties pakeitimą reglamentuoja Civilinio kodekso 6.223 straipsnis. Šio straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad sutartis gali būti pakeista šalių susitarimu. Civilinio kodekso 6.223 straipsnio 2 dalyje nustatyta, kad vienos iš šalių reikalavimu sutartis gali būti pakeista teismo sprendimu, jeigu: 1) kita sutarties šalis iš esmės pažeidė sutartį; 2) kitais sutarties ar įstatymų nustatytais atvejais.
Atkreiptinas dėmesys, kad valstybinės žemės nuomos sutartis, šalių susitarimu gali būti keičiama: Nuomininko prašymu, siekiant pakeisti nuomos sutarties punktus ar išdėstant ją nauja redakcija. Naujo valstybinės žemės sklype esančių statinių ar įrenginių (jų dalių) savininko prašymu, kai perleidžiami valstybiniame žemės sklype (jo dalyje) esantys statiniai ar įrenginiai (jų dalys). Patikslinus išnuomoto žemės sklypo kadastro duomenis. Perskaičiavus (pakeitus) išnuomoto žemės sklypo dalių dydį.
Lentelė: Pagrindiniai atvejai, kai atsisakoma išduoti sutikimą perleisti nuomos teisę
| Priežastis | Aprašymas |
|---|---|
| Netinkamas sutarties vykdymas | Nuomininkas nenaudoja žemės pagal paskirtį, nemoka mokesčių ar nevykdo kitų įsipareigojimų. |
| Neregistruota rekonstrukcija | Statinys rekonstruotas ar kapitališkai suremontuotas, bet neįregistruotas NT kadastre ir registre. |
| Neleistina statyba | Vykdoma statinių rekonstrukcija ar statomas naujas statinys, kuris negalėjo būti pastatytas pagal nuomos sutartį. |
| Netinkamas naudojimas | Atlikus patikrinimą nustatoma, kad pastatas negali būti naudojamas pagal paskirtį, jo statyba ar rekonstrukcija nevykdoma. |
Valstybinės žemės nuomos sutartis gali būti nutraukta remiantis Civilinio kodekso, Žemės įstatymo ir Kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo bei nuomos taisyklių nuostatomis.
tags: #nzt #nuomos #perleidimas #perziura