Nuosavo Kapitalo Ir Turto Pelningumo Skirtumai: Išsamus Vadovas

Investuojant į nekilnojamąjį turtą, svarbu įvertinti jo pelningumą. Šiame straipsnyje aptarsime, kaip tai padaryti, atsižvelgiant į mokesčius, pelningumo rodiklius ir kitus svarbius aspektus, tokius kaip galimos nuomos prastovos.

Mokesčiai, Susiję Su Nekilnojamuoju Turtu

Prieš pradedant skaičiuoti pelningumą, būtina atsižvelgti į mokesčius, kuriuos reikės mokėti valstybei:

• Pajamos iš nuomos: Galite pasirinkti, kaip mokėti mokestį nuo pajamų:
  • Verslo liudijimas (patentas), kurio metinis mokestis kasmet didėja (pvz., 2016 m. Vilniuje - 585 EUR).
  • Deklaruojant pajamas ir mokant 15% mokestį.
• Nekilnojamojo turto mokestis: 2016 metais šis mokestis buvo taikomas fiziniams asmenims, kurių nekilnojamojo turto vertė viršijo 220 tūkst. EUR. Viršijančiai sumai buvo taikomas 0,5% mokestis.

Taip pat svarbu atskirti einamąjį remontą nuo kapitalinio turto nusidėvėjimo:

• Einamasis remontas: Apima įprasto nusidėvėjimo remontą (sienos, grindys, lubos, smulkioji įranga, sanitariniai mazgai).
• Kapitalinis remontas: Apima laikančiųjų konstrukcijų tvirtinimą, inžinerinių sistemų atnaujinimą, izoliacinių savybių gerinimą ir pan. Daugiabučiams kapitalinis remontas mažai tikėtinas.

Kiekvienas pastatas turi savo tarnavimo trukmę, ir kapitalinis turto nusidėvėjimas ją atspindi. Realistiška kapitalinį turto nusidėvėjimą vertinti 1,0-2,5%.

Svarbu įvertinti ir galimą nuomos prastovą arba ne visų nuompinigių atgavimą iš nuomininkų, kas gali sumažinti turto pajamingumą. Norint įvertinti prastovą, tiesiog langelyje "mėnesio nuomos kaina" įrašykite ją su tam tikra nuolaida.

Pelningumo Rodikliai

Pelningumo rodikliai yra gausi finansinių rodiklių grupė, kurios vieni populiariausių yra pardavimų, turto ir nuosavybės pelningumo rodikliai. Turto ir nuosavybės pelningumo rodikliai dažnai dar vadinami grąžos rodikliais.

Turto Pelningumo Rodiklis (ROA)

Turto pelningumo rodiklis (ROA, Return On Assets) yra populiarus ir kartu lengvai suprantamas rodiklis, kuris parodo, kiek įmonės turtas efektyviai valdomas, t.y., kiek kiekvienam įmonės turto eurui tenka grynojo pelno, kuris yra vienas iš populiariausių įmonės vertinimo dydžių.

ROA rodiklis yra vienas iš dažniausiai naudojamų rodiklių vertinant, kiek naudingai panaudojamas įmonės turtas, o kartu tai ir vienas iš bendrų rodiklių, kurie leidžia vertinti įmonės vadovybės veiklos efektyvumą. Šis faktas įdomus tiek įmonės savininkams, tiek investuotojams, tiek kreditoriams.

Vertinant ROA reikšmes, vyrauja nuomonė, kad žemesnis nei 5% ar 8% turto pelningumas nėra tinkamas, o virš 15% yra geras. Tačiau reikia žinoti, kad tam tikrose veiklos šakose (ypač susijusiose su ženkliu kapitalo poreikiu) šis rodiklis gali siekti 1.5% ir toks gali būti laikomas priimtinu.

Nenustebkite suradę, kad tam tikrais atvejais skaičiuojant turto pelningumą, vietoje grynojo pelno dydžio imamas EBIT arba veiklos pelno dydis. Todėl lyginant įmonių pateiktą informaciją, dera pasidomėti, kaip ji skaičiuoja vieną ar kitą rodiklį.

Pavyzdžiui, įmonė, kurios turto dydis 5 399 200 eurai, grynasis pelnas 446 400 eurai, ROA (turto pelningumas) dydis 8.3%.

Svarbu pažymėti, kad skaičiuojant koeficientą, taip pat gali būti imama ir vidutinė periodo turto vertė (bet ne vertė ataskaitinio periodo pabaigai).

Nuosavo Kapitalo Pelningumo Rodiklis (ROE)

Nuosavo kapitalo pelningumo rodiklis (ROE, Return On Equity) yra populiarus ir kartu lengvai suprantamas bei paskaičiuojamas rodiklis, kuris parodo kiek efektyviai panaudojamas nuosavas įmonės kapitalas (įmonės savininkų investuoti pinigai ir turtas), t.y. kiek kiekvienam įmonės nuosavo kapitalo eurui tenka grynojo pelno.

Norint jį suskaičiuoti reikia grynąjį pelną padalinti iš nuosavo kapitalo, šiuos dydžius rasite įmonės pelno (nuostolių) ir balansinėje ataskaitose. Kaip ir RAO, taip ROE rodiklis yra svarbus akcininkams, kadangi jo reikšmė parodo investuotų pinigų grąžą.

Potencialius investuotojus jis taip pat domina, kadangi jiems tapus akcininkams šis rodiklis rodys ir jų investuotų pinigų grąžą. Priklausomai nuo šalies ekonominės ir finansinės būklės laikoma, kad 10% ir didesnis nuosavo kapitalo pelningumas nėra blogas, o 15% geras.

Tačiau vertinant šias reikšmes reikia atsižvelgti kokioje šakoje veikia įmonė, kokia šalies paskolų ir indėlių rinkos būklė. Krizės metu 5% nuosavo kapitalo pelningumo dydis gali būti laikomas geru.

Šį rodiklį rekomenduojama nagrinėti kartu su turto pelningumo rodikliu. Svarbu pažymėti, kad skaičiuojant koeficientą, taip pat gali būti imama ir vidutinė periodo nuosavo kapitalo vertė (bet ne vertė ataskaitinio periodo pabaigai).

Kiti Pelningumo Rodikliai

Be ROA ir ROE, yra ir kitų svarbių pelningumo rodiklių:

• Bendrasis pelningumas
• Veiklos pelningumas
• Pelningumas prieš palūkanas, mokesčius ir nusidėvėjimą (amortizaciją)
• Grynasis pelningumas

Šie rodikliai padeda įvertinti įvairius įmonės veiklos aspektus ir priimti pagrįstus investicinius sprendimus.

Pagrindiniai pelningumo rodikliai ir jų formulės pateikti Vikipedijoje.

Pelningumo Analizės Metodai

Pelningumo analizei naudojami įvairūs metodai:

• Kito objekto faktinių rodiklių lyginimas.
• To paties objekto skirtingų laikotarpių rodiklių lyginimas.
• Tendencijų analizė.

Tačiau, atliekant analizę, svarbu atsižvelgti į galimas problemas:

• Rodiklių palyginimas su srities vidurkiais gali būti klaidinantis, nes vidurkis nebūtinai yra geras rezultatas.
• Apskaitos praktika gali iškreipti palyginimų rezultatus.
• Sezoniniai veiksniai gali iškreipti palyginimus.
• Reikšmingi dydžių pokyčiai lyginamuoju laikotarpiu gali turėti įtakos rezultatams.

Pelningumo Rodiklių Skirtumai Pagal Veiklos Sritis

Pardavimo pelningumo rodiklių skirtumai 2017 metais rodo, kad bendrasis pelningumas svyruoja nuo 13,4 proc. (administracinė ir aptarnavimo veikla) iki 61,5 proc. (švietimo veikla). Nuosavo kapitalo pelningumas nėra mažesnis negu 43 proc. pramoginėje ir poilsio organizavimo veikloje. Mažiausias nuosavo kapitalo pelningumas miškininkystėje ir žuvininkystėje - 3,3 proc.

Turto pelningumas svyruoja nuo 2,5 proc. (miškininkystėje ir žuvininkystėje) iki 12,7 proc. (informacijos ir ryšių veikloje).

Mažiausias ROA užfiksuotas žemės ūkyje (6,3 proc.) bei didmeninėje ir mažmeninėje prekyboje (6,6 proc.).

Šie duomenys rodo, kad pelningumo rodikliai labai priklauso nuo veiklos srities, todėl vertinant įmonės rezultatus, būtina atsižvelgti į šį faktorių.

Pagrindiniai Finansiniai Rodikliai

Vertinant įmonės finansinę būklę yra svarbu rodiklius lyginti su atitinkamais praėjusiais laikotarpiais ir stebėti tendencijas. Ar pajamos auga, ar krenta? Ar didėja pelningumas?

Svarbūs rodikliai:

• Pajamos iš pagrindinių veiklų: Kokios pajamos iš pagrindinių veiklų per pasirinktą laikotarpį. Yra svarbu stebėti ne tik bendras įmonės pajamas, bet ir pagal svarbiausius įmonės verslo segmentus: klientų grupes, produktų ar paslaugų grupes, rinkas, geografinius regionus su galimybe matyti kiekvieno individualaus produkto ar paslaugos pardavimus.
• Bendrasis pelningumas: Koks pelningumas procentais iš pagrindinių veiklų įvertinus parduotų prekių ir paslaugų savikainą. Tai vienas iš svarbiausių ir dažniausiai naudojamų KPI. Kuo didesnis pelningumo procentas - tuo efektyvesnė įmonės veikla, gebėjimas kontroliuoti savikainą, uždirbti pajamas ir t. t.
• Veiklos sąnaudos: Kokio dydžio veiklos sąnaudos per pasirinktą laikotarpį. Šie rodikliai dažniausiai yra lyginami su planuotomis sąnaudomis (biudžetu) per tą patį laikotarpį.
• Veiklos pelnas: Šis rodiklis parodo kiek pelno gaunama iš pagrindinių įmonės veiklų nevertinant atsitiktinių veiklų (kitos veiklos rezultatų) bei finansinės veiklos ir pelno mokesčių. Kuo didesnis šis rodiklis - tuo pelningesnė įmonės veikla.
• Grynasis pelningumas: Parodo koks pelningumas procentais iš visų veiklų įvertinus visas sąnaudas. Juo vertinamas visos įmonės veiklos efektyvumas: galima matyti kiek procentų grynojo pelno uždirba vienas pardavimo pajamų piniginis vienetas.
• EBITDA %: Leidžia geriau įvertinti bei palyginti stipriai investuojančių įmonių rezultatus, nes eliminuoja finansinės veiklos rezultatą bei turto nusidėvėjimo įtaką. Jis parodo koks EBITDA rodiklio pelningumas procentais iš pagrindinės veiklos.
• Pajamos vienam klientui: Tai rodiklis parodantis kiek pelno generuoja kiekvienas klientas.

Turto Ir Nuosavybės Santykis

Turto ir nuosavybės santykis - tai finansinis rodiklis, lyginantis visą įmonės turtą su jos nuosavu kapitalu. Šis rodiklis skirtas įmonės rizikingumo lygiui matuoti.

Turto ir nuosavybės santykis yra vienas iš įmonės finansinio sverto įvertinimo rodiklių. Vidutiniškai šis rodiklis svyruoja tarp 1,5 ir 2, tačiau normalios jo reikšmės priklauso nuo sektoriaus ir aplinkybių. Šis rodiklis labai panašus į kitą, atvirkštinį rodiklį - 'nuosavo kapitalo ir turto santykį‘.

Kiti svarbūs rodikliai:

• Pajamų augimo rodiklis: Parodo kaip auga įmonės pardavimo pajamos per pasirinktą laikotarpį.
• Bendrojo pelno pokytis: Bendrojo pelno pokytį (augimą arba kritimą) lyginant su praėjusiu laikotarpiu.
• Veiklos pelno pokytis: Veiklos pelno pokytį (augimą arba kritimą) lyginant su praėjusiu laikotarpiu.
• EBITDA pokytis: EBITDA pokytį (augimą arba kritimą) lyginant su praėjusiu laikotarpiu.

Balanso Struktūra

• Ilgalaikis turtas: Tai turtas kuris tarnaus įmonei daugiau kaip vienerius metus ir jo įsigijimo vertė yra didesnė už įmonės nustatytą minimalią ilgalaikio turto įsigijimo vertę. Balanso straipsniuose paprastai detalizuojamas į nematerialųjį, materialųjį, finansinį bei kitą ilgalaikį turtą.
• Trumpalaikis turtas: Tai turtas, kurio gyvavimo ciklas trumpesnis negu 1 m.
• Visas turtas: Šis rodiklis parodo kiek iš viso turto turi įmonė.
• Nuosavas kapitalas: Įmonės savininkų nuosavybė: akcijos, rezervai ir uždirbtas pelnas arba nuostoliai.
• Ilgalaikiai įsipareigojimai: Juos sudaro vėliau nei po 1 m. mokėtinos sumos: finansinės skolos, lizingo įsipareigojimai, skolos tiekėjams, išankstiniai apmokėjimai, atidėjiniai ir pan.

Likvidumo Rodikliai

• Bendrasis likvidumo rodiklis: Šis rodiklis parodo įmonės galimybę įvykdyti trumpalaikius įsipareigojimus (pvz. apmokėti skolas), panaudojus trumpalaikį turtą. Laikoma, kad šio rodiklio reikšmė turi svyruoti tarp 1,2 ir 2. Žemiau 1 esanti reikšmė rodo likvidumo problemas, nesugebėjimą prireikus apmokėti skolų. Jei rodiklis viršija 2 - tai gali rodyti neefektyviai naudojamą trumpalaikį turtą bei įsipareigojimus.
• Griežtas likvidumo rodiklis: Skaičiuojant šį rodiklį yra daroma prielaida, kad atsargos nėra likvidžios, t.y. kad norint jas parduoti prireiktų ilgesnio laikotarpio, o pirkėjų įsiskolinimas yra laikomas likvidžiu.
• Apyvartinio kapitalo rodiklis: Kuo šis teigiamas rodiklis aukštesnis - tuo geriau vertinamas įmonės likvidumo lygis, tai rodo, kad įmonės trumpalaikis turtas ženkliai viršija trumpalaikius įsipareigojimus.

Mokumo rodikliai (Solvency Ratios) plačiau nei likvidumo rodikliai leidžia spręsti apie įmonės trumpalaikio ir ilgalaikio mokumo galimybes. Dažnai naudojami yra šie mokumo rodikliai: bendrasis mokumo (debt-to-equity), skolos - nuosavybės (debt-to-equity), įsiskolinimo (debt-to-asset) ir manevringumo.

Skirtumas tarp mokumo ir likvidumo rodiklių yra tas, kad likvidumo rodikliai vertina tik trumpalaikius įsispareigojimus ir trumaplaikį turtą.

Mokumas - Įmonės sugebėjimas grąžinti skolas, suėjus jų mokėjimo terminui.

Skolos - nuosavybės rodiklis (debt-to-equity ratio), kitur gali būti vadinamas finansinės priklausomybės koeficientu, parodo kiek 1-nam nuosavo kapitalo eurui tenka skolų bei atskleidžia įmonės kapitalo struktūrą.

Tai įvyksta lyginant įmonės skolas su įmonės nuosavu kapitalu. Jeigu prisiminsime, kad nuosavas kapitalas plius visos įmonės skolos (įsipareigojimai) yra balansinis dydis, kuris parodo viso nuosavo kapitalo ir skolintų lėšų dydį, tai lengvai suprasime, jog santykis tarp skolų ir nuosavų lėšų (nuosavas kapitalas) atskleidžia įmonės kapitalo struktūrą.

Šis mokumo rodiklis artimas bendrajam mokumo koeficientui (pastovaus mokumo koeficientui), vienintelis skirtumas, kad jis yra atvirkščias, t.y.

Kaip taisyklė laikomasi nuomonės, jeigu rodiklio reikšmė nedaug skiriasi nuo vieneto, tai įmonės būklė mokumo atžvilgiu laikoma normalia, reikšmė ties 0.5 gera.

Būtina pastebėti, kad šio rodiklio reikšmės interpretacija labai priklauso nuo ūkio šakos, kurioje veikia įmonė. Sakykim šakose, kurios reikalauja didelių kapitalinių įdėjimų, net rodiklio reikšmė 2 gali būti laikoma gera.

Rodiklio reikšmė aplink 0.5 laikoma normalia (t.y.

tags: #nuosavo #kapitalo #ir #turto #pelningumas