Kruopščiai sudaryta sutartis - raktas į sėkmingą nuomą. Nuomininko ir nuomotojo santykius dažnai lydi įvairūs nesutarimai, kyla klausimų, kas yra atsakingas už buitinės technikos gedimus, natūralų baldų ir kitos įrangos bute nusidėvėjimą.
Šiame straipsnyje aptarsime, į ką atkreipti dėmesį nuomojantis butą po remonto, kokie finansiniai įsipareigojimai tenka nuomininkui ir nuomotojui, bei kokias teises ir pareigas turi abi šalys.
Nuomos sutarties svarba
Jeigu abiem pusėms netinka žodiniai susitarimai, tokie klausimai būtinai turi būti įtraukti į nuomos sutartį. Advokato Arūno Bertulio teigimu, pagrindinės asmens teisės ir pareigos bei atsakomybė yra numatytos Civiliniame kodekse, o papildomai šalys galėtų aptarti tik specifines, su konkrečiu turtu ar nuomos aplinkybėmis susijusias atsakomybės sąlygas. Taip pat šalys galėtų aptarti tas sąlygas, dėl kurių šalis gali apsispręsti pagal įstatymą pačios, o jų neaptarus nuomos sutartyje, galiotų Civiliniame kodekse numatytos sąlygos.
Šalys būtinai turėtų būti aptarti ir išlaidų atlyginimo tvarką dėl buitinės technikos ar kitų būste esančių įrenginių sugadinimo, taisymo ar pakeitimo. Tai labai svarbu sprendžiant ginčus dėl sutarties vykdymo ar nuomos pradžioje sumokėto užstato grąžinimo klausimus. Pašnekovas priduria, kad nuomos sutartyje būtina aptarti ir subnuomos galimybę ir sąlygas, priešingu atveju subnuoma būtų įmanoma tik gavus rašytinį nuomotojo sutikimą.
Jei nuomos terminas yra ilgesnis ar neterminuotas, taip pat jei kapitalinį remontą atlieka nuomininkas, A. Bertulio teigimu, nuomotojui svarbu aptarti ir nuomininko išlaidų, turėtų pagerinant išsinuomotą daiktą su nuomotojo leidimu, atlyginimo klausimą. Jo nepatarus, galiotų bendra nuostata, kad atlyginamos visos išlaidos.
„Pažymėtina, kad tariantis dėl papildomų nuomos sutarties sąlygų, turėtų būti laikomasi pagrindinių taisyklių, pagal kurias nuomotojui draudžiama vienašališkai keisti nuomos sutartie sąlygas. Taip pat, jeigu nuomininkas nesumoka nuomos mokesčio už vieną periodą, reikalauti iš nuomininko sumokėti iš karto nuomos mokestį už visą nuomos terminą. Ir nustatyti didesnę nuomininko civilinę atsakomybę nei faktiškai yra nuomotojui padarytos žalos dydis ar nustatyti nuomininko atsakomybę be kaltės“, - vardija pašnekovas.
Advokato A. Bertulio teigimu, šalys galėtų susitarti dėl nuomos mokesčio keitimo jų suderintais terminais, tačiau ne dažniau kaip du kartus per metus. „Šalims šio klausimo neaptarus, galiotų bendra nuostata, kad vienai šaliai prieštaraujant, nuomos mokestis negalėtų būti keičiamas. Šalys taip pat galėtų pakeisti (riboti) nuomotojo teisę reikalauti iš nuomininko šiam iš esmės pažeidus nuomos mokesčio mokėjimo terminus, iš anksto sumokėti ne didesnį kaip už du mokėjimo terminus iš eilės nuomos mokestį“, - aiškina teisininkas.
Finansiniai įsipareigojimai
Vienas aktualiausių klausimų ir nuomotojams, ir nuomininkams, yra atsakomybė už nuomos metu sugedusius ar sulūžusius daiktus. Pasak advokato A. Bertulio, šiais klausimais įprastai galioja įstatymo nustatytas bendras principas, kad jeigu nuomininkas pablogina išsinuomotą daiktą, jis privalo nuomotojui atlyginti dėl pabloginimo atsiradusius nuostolius, išskyrus tuos atvejus, kai įrodo, kad daiktas pablogėjo ne dėl jo kaltės.
„Įstatyme įvardytas išsinuomoto daikto pabloginimas reiškia daikto vertės sumažėjimą arba daikto funkcionalumo dalies netekimą, dėl kurių tolesnis daikto naudojimas pagal paskirtį netenka savo turėtos iki pabloginimo ekonominės vertės. Tačiau jeigu daikto būklė pablogėja dėl jo natūralaus susidėvėjimo arba dėl jo normalaus naudojimo laikantis nuomos sutarties sąlygų, tai tokiais atvejais nuomininkas neprivalo atlyginti atsiradusių nuostolių nuomotojui, nebent sutartyje būtų nustatyta kitaip“, - paaiškina teisininkas ir priduria, kad dėl šių priežasčių labai svarbu prieš nuomos pradžią ne tik surašyti, bet ir faktiškai patikrinti įrenginių veikimą.
Kadangi nuomotojas perduoda ir faktiškai išnuomoja ne tik patį būstą bet ir jame esančius daiktus, A. Bertulio teigimu, ir šių daiktų einamasis remontas, šalims nesusitarus kitaip, tenka nuomininkui, o kapitalinis - nuomotojui, pvz:. elektros lemputes tokiu atveju teks keisti nuomininkui, o nusidėvėjusią elektros instaliaciją - nuomotojui. „Vandentiekio, nuotekų ar kitų inžinerinių sistemų gedimų remontas paprastai yra nuomotojo rūpestis ir atsakomybė, jei dėl šių gedimų nebūtų nustatyta nuomininko kaltė (pvz.: netyčia pragręžtas vandentiekio vamzdis)“, - pabrėžia teisininkas.
Kaip teisingai padidinti nuomos mokestį (NIEKADA nepraraskite nuomininko)
Nuomininko ir nuomotojo teisės bei pareigos
Neturi teisės savavališkai nutraukti sutarties. Bendrovės „Saugi nuoma“ komandos vadovė Evelina nurodė, kad vienašališkai nutraukti nuomos sutartį nuomotojai gali tuo atveju, kai nuomininkas yra nemokus ar daro žalą būstui. Kitu atveju nuomotojas neturi teisės savavališkai, kada panorėjęs nutraukinėti sutarties.
„Kiekvienoje normalioje nuomos sutartyje yra numatyti nuomos sutarties nutraukimo punktai ir įspėjimo laikotarpiai, norint nutraukti sutartį anksčiau laiko. Dažniausiai įspėjimo laikotarpis yra mėnesis ar du. Visada šalys gali susitarti tarpusavyje, tačiau ateiti ir išvaryti negali, jei tam nėra priežasčių. Tiek nuomotojas, tiek nuomininkas turi įsipareigojimų ir turi jų laikytis“, - aiškino specialistė.
Advokatų kontoros „Glimstedt“ partnerė ir advokatė Dr. Laura Augytė-Kamarauskienė nurodė, kad, pagal bendrą Civiliniame kodekse numatytą taisyklę, terminuotos nuomos sutarties nutraukti prieš terminą, nesikreipdamas į teismą, nuomotojas negali. O ir kreipimusi į teismą, pašnekovės teigimu, turi būti įstatyme arba sutartyje numatytas sutarties nutraukimo pagrindas. Nebent šalys sutartyje yra susitarusios dėl kitokios nuomos sutarties nutraukimo tvarkos.
Depozitas
Vis tik ne paslaptis, kad nuomotojai visada prašo depozito - vieno ar kelių mėnesių nuomos dydžio užstato. Tad, jeigu nuomininkas nusprendžia išsikraustyti sutarčiai nepasibaigus, depozitas dažnai lieka savininkui kaip kompensacija. Anot advokatės, tai, kad nuomininkui nutraukus nuomos sutartį prieš terminą nuomotojui lieka depozitas, yra nusistovėjusi praktika, tačiau ne taisyklė.
„Remiantis šalių lygiateisiškumo principu, paprastai tokia pati „veidrodinė“ sąlyga yra taikoma ir nuomotojui, norinčiam nutraukti nuomos sutartį prieš terminą. Depozito, paprastai sumokamo pagal nuomos sutartį, paskirtis visų pirma yra užtikrini sutarties nevykdymą ar netinkamą vykdymą iš nuomininko pusės, padengti įsiskolinimą už nesumokėtą nuomos mokestį ar kompensuoti nuostolius, padarytus nuomojamam turtui“, - dėstė L. Augytė-Kamarauskienė.
O ar abi šalys turės mokėti netesybas (kompensacijas), netesybų ir depozito suma bei kt. priklauso nuo konkretaus susitarimo, nurodė pašnekovė.
Sutarties nutraukimas
L. Augytės-Kamarauskienės teigimu, jei nuomos sutartis terminuota, ją nutraukti prieš terminą nuomotojas gali tik esant įstatyme numatytiems pagrindams: nuomininkas naudojasi daiktu ne pagal paskirtį, blogina daikto būklę, nemoka nuomos mokesčio, nedaro remonto. Arba sutartyje numatytiems pagrindams ir pirmiausia suteikus protingą terminą nuomininkui šiems trūkumams pašalinti. O neterminuotą nuomos sutartį nuomotojas gali nutraukti įspėjęs nuomininką ne mažiau kaip prieš 3 mėnesius.
„Jei nuomos sutarties nutraukimas neteisėtas, nuomininkas, kaip ir bet kurios kitos sutarties šalis, gali kreiptis į teismą dėl nuostolių atlyginimo. Reikalauti kompensacijos nuomininkas gali tik jei taip buvo susitarta nuomos sutartyje“, - aiškino specialistė.
Anot advokatės, nuomos sutarties nutraukimas nepasibaigus jos terminui tik dėl to, kad atsirado daugiau mokantis nuomininkas, greičiausiai būtų pripažintas nesąžiningu ir sukeltų nuomotojui neigiamas pasekmes.
Pašnekovė atkreipė dėmesį, kad sudarant nuomos sutartį naujam terminui jos sąlygos, pavyzdžiui, nuomos dydis, gali būti pakeistos. Vis tik, jeigu nuomotojas atsisakė su buvusiu nuomininku sudaryti sutartį naujam terminui, ir, praėjus ne daugiau kaip 1 metams po sutarties pabaigos, sudaro tą sutartį su kitu asmeniu, tai buvęs nuomininkas turi teisę reikalauti kelių dalykų. T. y. reikalauti nuomininko teises ir pareigas perduoti jam arba atlyginti nuostolius, atsiradusius dėl atsisakymo sudaryti sutartį naujam terminui.
Kauno butų nuomos kainų apžvalga
Kaune butų nuomos kainos labai priklauso nuo vietos, ploto ir būklės. Štai keletas pavyzdžių iš skirtingų miesto rajonų:
- Dainava:
- 3 kamb. butas, V. Krėvės pr.: 850 €/mėn. (66 m²)
- 2 kamb. butas, Pramonės pr.: 350 €/mėn. (50 m²)
- 1 kamb. butas, Partizanų g.: 350 €/mėn. (33 m²)
- 2 kamb. butas, V. Krėvės pr.: 380 €/mėn. (49 m²)
- 1 kamb. butas, V. Krėvės pr.: 300 €/mėn. (30 m²)
- 2 kamb. butas, Kovo 11-osios g.: 340 €/mėn. (50 m²)
- Centras:
- 2 kamb. butas, Karaliaus Mindaugo pr.: 790 €/mėn. (48.96 m²)
- 1 kamb. butas, K. Donelaičio g.: 400 €/mėn. (40 m²)
- Eiguliai:
- 2 kamb. butas, Ukmergės g.: 340 €/mėn. (50 m²)
- 1 kamb. butas, Žeimenos g.: 300 €/mėn. (33 m²)
- 2 kamb. butas, Šiaurės pr.: 340 €/mėn. (49 m²)
- 1 kamb. butas, Ašigalio g.: 320 €/mėn. (35 m²)
- 2 kamb. butas, S. Žukausko g.: 330 €/mėn. (49 m²)
- 1 kamb. butas, S. Žukausko g.: 320 €/mėn. (36 m²)
- Gričiupis:
- 1 kamb. butas, Pašilės g.: 300 €/mėn. (30 m²)
- 2 kamb. butas, Pašilės g.: 320 €/mėn. (50 m²)
- 2 kamb. butas, Pašilės g.: 320 €/mėn. (50 m²)
- Vilijampolė:
- 1 kamb. butas, M. Mažvydo g.: 350 €/mėn. (38 m²)
- 2 kamb. butas, K. Griniaus g.: 300 €/mėn. (46 m²)
- Žemieji Šančiai:
- Loftas, A. Juozapavičiaus pr.: 230 €/mėn. (42 m²)
- Petrašiūnai:
- 1 kamb. butas, Ekskavatorininkų g.: 150 €/mėn. (8 m²)
Apibendrinta lentelė
Ši lentelė apibendrina kai kuriuos iš pateiktų nuomos pasiūlymų Kaune:
| Rajonas | Kambarių skaičius | Plotas (m²) | Nuomos kaina (€/mėn) |
|---|---|---|---|
| Dainava | 1 | 30-37 | 300-350 |
| Dainava | 2 | 44-50 | 320-380 |
| Dainava | 3 | 66 | 850 |
| Centras | 1 | 40 | 400 |
| Centras | 2 | 48.96 | 790 |
| Eiguliai | 1 | 33-36 | 300-340 |
| Eiguliai | 2 | 49-50 | 330-340 |
| Gričiupis | 1 | 30 | 300 |
| Gričiupis | 2 | 50 | 320 |
| Vilijampolė | 1 | 38 | 350 |
| Vilijampolė | 2 | 46 | 300 |
| Žemieji Šančiai | 1 | 42 | 230 |
| Petrašiūnai | 1 | 8 | 150 |
Kauno rajone nuomos kainos gali būti patrauklesnės nei pačiame Kaune. Štai keletas pavyzdžių:
- Karmėlava II: 3 kamb. butas - 550 €/mėn. (72 m²)
- Garliava: 3 kamb. butas - 450 €/mėn. (70 m²)
- Ramučiai: 1 kamb. butas - 450 €/mėn. (38 m²)
- Neveronys: 2 kamb. butas - 200 €/mėn. (40 m²)
- Babtai: 1 kamb. butas - 40 €/mėn. (17 m²)
- Giraitė: 2 kamb. butas - 650 €/mėn. (46 m²)
Patarimai nuomojantis butą
- Nuoma tiesiogiai iš savininko: Vienas iš būdų sutaupyti - nuomotis butą tiesiogiai iš nekilnojamojo turto savininko. Tai leidžia išvengti tarpininkavimo paslaugų mokesčių, kurie gali siekti vieno mėnesio nuomos kainą.
- Nuomos sutarties sąlygos: Svarbu peržiūrėti nuomos sutarties sąlygas dėl ankstyvo sutarties nutraukimo. Aptarkite visus mokesčius, kaip bus atsiskaitoma už komunalines paslaugas, kaip jie bus deklaruojami ir apskaičiuojami. Taip pat išsiaiškinkite apie depozito dydį ir grąžinimo sąlygas.
- Informacijos tikrinimas: Renkantis butą svarbu atidžiai tikrinti pateikiamą informaciją ir būti budriems dėl galimų aferų. Paprašykite nuomojamo būsto dokumentų, patvirtinančių savininko teises, būtinai pasirašykite nuomos sutartį.
- Ilgalaikė nuoma: Ilgalaikė butų nuoma suteikia stabilumą ir apsaugą nuo rinkos svyravimų. Nuomininkai gali planuoti ilgalaikius remonto darbus ar naujų baldų įsigijimą, kuriuos dalinai gali dengti ir būsto savininkas.