Nuomotojo Atsakomybė Už Vamzdynų Priežiūrą: Teisinis Aspektas Lietuvoje

Šiame straipsnyje išsamiai panagrinėsime nuomotojo atsakomybę už vamzdynų priežiūrą, remiantis Lietuvos Respublikos teisės aktais ir atsižvelgiant į nuomos sutarties sąlygas.

Nuomos Sutartis Pagal Civilinį Kodeksą

Pagal nuomos sutartį viena šalis (nuomotojas) įsipareigoja duoti nuomininkui daiktą (butą, namą, biurą, prekybines patalpas, sandėlius ar kitą nekilnojamąjį turtą) laikinai valdyti ir naudotis juo už užmokestį, o kita šalis (nuomininkas) įsipareigoja mokėti nuomos mokestį. Nuomos sutartis ilgesniam kaip vienerių metų terminui turi būti rašytinė.

Nekilnojamųjų daiktų nuomos sutartis, sudaryta ilgesniam kaip vienerių metų terminui, prieš trečiuosius asmenis gali būti panaudota tik tuo atveju, jeigu ji įstatymų nustatyta tvarka įregistruota viešame registre. Nuomos sutarties terminas nustatomas šalių susitarimu. Jeigu sutarties terminas joje nenustatytas, tai laikoma, kad nuomos sutartis neterminuota.

Jeigu nuomos sutartis yra neterminuota, tai abi šalys turi teisę bet kada nutraukti sutartį įspėjusios apie tai viena kitą prieš vieną mėnesį iki nutraukimo, o kai nuomojami nekilnojamieji daiktai - prieš tris mėnesius iki nutraukimo. Nuomotojas suteikia nuomininkui teisę nuo sutarties pasirašymo dienos ir per visą jos galiojimo laikotarpį savarankiškai, t.y. vienam, naudoti ir eksploatuoti patalpas.

Nuomotojas garantuoja nuomininkui, kad pagal Lietuvos Respublikos teisės aktus yra sutvarkyti visi formalumai ir gauti visi oficialūs sutikimai (leidimai) naudoti patalpas pagal sutartyje numatytą paskirtį.

Mokėjimai ir Atsiskaitymai

Šalių susitarimu patalpų nuomos laikotarpiu kas mėnesį pagal žemiau išdėstytas nuostatas yra mokamas patalpų nuomos mokestis, toliau sutartyje vadinamas "nuomos mokesčiu". Nuomos mokestis per vieną patalpų nuomos laikotarpio mėnesį už visų patalpų nuomą mokamas litais, įskaitant sutartą nuomos sumą ir pridėtinės vertės mokestį, toliau sutartyje vadinamas "PVM", apskaičiuojamą pagal Lietuvos Respublikos teises aktų nuostatas, jei nuomotojas pateiks nuomininkui PVM sąskaitą- faktūrą.

Nuomos mokestis mokamas tik litais kas mėnesį avansu, t,y, už kiekvieną einamąjį mėnesį iki sutartos dienos, jei nuomotojas tinkamai ir laiku pateikė nuomininkui atitinkamą sąskaitą - faktūrą (arba PVM sąskaitą - faktūrą). Šiuo atveju nuomotojas įsipareigoja prasidėjus naujam nuomos laikotarpio mėnesiui per 1 (vieną) kalendorinę dieną nuo minėto mėnesio pradžios pateikti nuomininkui atitinkamą sąskaitą - faktūrą (arba PVM sąskaitą-faktūrą), surašytą pagal Lietuvos Respublikos teises aktų reikalavimus.

Nuomos ir kiti mokesčiai pagal sutartį, kuriuos turį mokėti nuomininkas, yra pradedami skaičiuoti ir mokėti pagal sutarties nuostatas nuo jos pasirašymo tarp šalių dienos, t.y. nuo patalpų nuomos laikotarpio pradžios. Nuomos mokestis turi būti pervestas nuomotojui į sutartyje žemiau nurodytą sąskaitą banke arba į kitą iš anksto nuomotojo raštu nurodytą sąskaitą.

Į nuomos mokesčio sumą yra įskaityti visi galimi mokesčiai ar kiti privalomi mokėjimai, kurie yra nustatyti ar gali būti nustatyti ryšium su patalpomis, žemės sklypu ar nuomos mokesčiu, t.y. visi nuomotojo mokami mokesčiai už patalpas ar žemės sklypą, taip pat susiję su nuomos mokesčiu, yra besąlygiškai įtraukti į nuomos mokestį, įskaitant PVM ir gyventojų pajamų mokestį.

Nuomininkas papildomai moka tik sutartyje nurodytus mokėjimus už suteiktas į patalpas komunalines paslaugas. Nuomininkas kas mėnesį kartu su nuomos mokesčiu papildomai apmoka už šias suteiktas paslaugas: šalto ir šilto vandens, elektros energijos tiekimą, patalpų šildymą ir kitas komunalines paslaugas; už naudojimąsi telefono linijomis, internetu, kabeline televizija, signalizacija ir kitomis paslaugomis nurodytomis sutartyje.

Šiuo atveju nuomotojas pateikia nuomininkui atitinkamas sąskaitas gautas iš paslaugas teikiančių įmonių, kurios šalių susitarimu yra konfidencialios ir negali būti jokiu būdu pateiktos susipažinti trečiosioms šalims. Nuomotojas neturi teisės nuomininkui taikyti didesnių tarifų (kainų), nei komunalines ir kitas paslaugas teikiančios įmonės taiko tarifus (kainas) nuomotojui, šalys susitaria, kad, esant nuomininko prašymui, jos kartu atliks visus nuo jų priklausančius veiksmus, kad nuomininkas galėtų sudaryti visas reikalingas tiesiogines atsiskaitymo sutartis su įmonėmis, teikiančiomis aukščiau minėtas komunalines paslaugas.

Nuomininkas privalo atlikti tik tuos mokėjimus, kurie yra tiesiogiai išvardinti sutartyje, nuomotojas prisiima visus kitus mokėjimus, mokesčius, rinkliavas, kompensacijas, įmokas ir kitas turtines pareigas, kurios yra ar gali būti susiję su patalpomis, pastatu ar žemės sklypu. Jokiu būdu nuomininkas neturi mokėti jokios dalies už neįprastą ar kapitalinį patalpų ar pastato remontą, jo konstrukcijų, vamzdynų, šildymo, vandentiekio, kanalizacijos įrengimų ar kitų sistemų pakeitimą ar atnaujinimą.

Nuo tos dienos, kai nuomininkas patalpose negalės vykdyti savo veiklos, t.y. naudotis jomis pagal paskirtį, numatytą sutartyje, ne dėl savo kaltės, nuomininkas, įspėjęs nuomotoją prieš 3 kalendorines dienas, neprivalo mokėti pagal sutartį numatyto nuomos mokesčio.

Jeigu nuomotojas laiku nesumoka pagal sutarties sąlygas numatytų nuompinigių, skolininko pervestos sumos pirmiausia mažina delspinigius ir tik paskui - skolą. O nuo skolos, priešingai nei nuo delspinigių, ir toliau skaičiuojami delspinigiai.

Pagal naująjį Civilinį Kodeksą, jei sutartis sudaryta tarp įmonių ar verslu užsiimančių asmenų ir jie laiku neatsiskaito, skaičiuojamos 6% metinės palūkanos, jei viena iš sutarties pusių yra valstybinė institucija ar privatus asmuo - palūkanos siekia 5%.

Patalpų Perdavimas

Nuomotojas privalo perduoti nuomininkui patalpas, atitinkančias sutarties sąlygas, šios sutarties pasirašymo metu. Perduodamos patalpos turi būti tvarkingos, išvalytos ir ištuštintos. Patalpos nuomininkui perduodamos pasirašant tarp šalių patalpų perdavimo - priėmimo aktą, toliau sutartyje vadinamą "perdavimo aktu", dviem egzemplioriais, kuris bus laikomas neatskiriama sutarties dalimi.

Kartu su perdavimo akto pasirašymu nuomotojas perduoda nuomininkui visų durų, esančių patalpose, raktus.

Nuomos Laikotarpis

Sutartis įsigalioja jos pasirašymo dieną ir galioja iki patalpų nuomos laikotarpio, toliau sutartyje vadinamo "nuomos laikotarpiu", pabaigos. Patalpų nuomos laikotarpis pagal sutartį yra lygus sutartų metų skaičiui imtinai ir pradedamas skaičiuoti nuo sutarties pasirašymo tarp šalių dienos.

Pasibaigus nuomos laikotarpiui, patalpų nuomos laikotarpis automatiškai pratęsiamas papildomai sutartam metų terminui, toliau sutartyje vadinamam "papildomas nuomos laikotarpis", tomis pačiomis sąlygomis, išskyrus atvejį, kai nuomininkas savo rašytiniu pranešimu, nusiųstu nuomotojui likus ne mažiau, kaip 90 kalendorinių dienų iki nuomos laikotarpio pabaigos, pareiškia nuomotojui, kad jis neketina pratęsti nuomos laikotarpio. Pastaruoju atveju patalpų nuoma pasibaigia pasibaigus nuomos laikotarpiui.

Per 30 kalendorinių dienų nuo nuomos laikotarpio (arba papildomo nuomos laikotarpio) pasibaigimo arba sutarties nutraukimo dienos, nuomininkas privalo perduoti (grąžinti) patalpas nuomotojui pagal perdavimo - priėmimo aktą, pasirašomą abiejų šalių, kuriame turi būti aprašyta grąžinamų patalpų būklė. Tačiau tuo atveju nuomininkas neprivalo atstatyti patalpų būklės, pablogėjusios dėl jų natūralaus nusidėvėjimo, nuomininkui normaliai jomis naudojantis.

Nuomininkas, tvarkingai vykdęs savo įsipareigojimus pagal sutarti, pasibaigus sutartyje numatytam papildomam nuomos laikotarpiui, turi pirmenybes teisę, lyginant su kitais asmenimis, atnaujinti sutartį terminui, nustatytom šalių abipusiu susitarimu, jeigu nuomotojas toliau nuomos patalpas. Apie toki savo ketinimą atnaujinti sutartį nuomininkas privalo raštu informuoti nuomotoją prieš 90 kalendorinių dienų iki papildomo nuomos laikotarpio pabaigos. Nuomotojas privalo per 30 kalendorinių dienų nuo nuomininko pranešimo gavimo dienos pranešti nuomininkui apie jo teisę sudaryti nuomos sutarti naujam terminui.

Nuomininko Įsipareigojimai, Atsakomybė ir Teisės

Nuomininkas įsipareigoja tvarkingai naudoti patalpas pagal sutartyje numatytą paskirtį, tačiau nuomininkas neturi pareigos atlikti jokių patalpų remonto darbų. Nuomininkas turi teisę savo nuožiūra ir lėšomis patalpose įsirengti reikalingą įrangą, inventorių, baldus, kompiuterinę bei kitą jo naudojamą techniką.

Jei nuomotojas sutinka, kad patalpas nuomininkas pritaikytų savo poreikiam, nuomotojas įsipareigoja netrukdyti atlikti minėtus remonto darbus. Nuomininkas privalo laikytis nuomotojo pateiktų priešgaisrinės saugos, sanitarinių (higienos) ir kitų Lietuvos Respublikos teisės aktų keliamų reikalavimų, susijusių su patalpų naudojimu, tačiau tai savaime nereikš, kad nuomininkas yra atsakingas už gaisro ar kitokio įvykio patalpose priežastis ar padarinius.

Pasibaigus sutarties galiojimo laikotarpiui arba nutraukus sutartį prieš terminą dėl bet kurios priežasties įranga, vidaus įrengimai ir kiti pagerinimai, įrengti nuomojamose patalpose nuomininko lėšomis, lieka nuomininko nuosavybėje, jei juos galima atskirti nepadarant žalos patalpoms.

Nuomininkas atsako už žalą, padarytą patalpoms ir jose esančioms elektros, vandentiekio, apšildymo bei kitoms sistemoms ar kitiems išnuomotų patalpų elementams (inventoriui) dėl nuomininko kaltės. Bet kokios šalių pretenzijos viena kitai dėl žalos atlyginimo turi būti pateiktos raštu.

Nuomininkas neturi jokių pareigų, susijusių su pastato fasado ir stogo, bendro naudojimo patalpų ar teritorijų priežiūra, tvarkymu ar valymu. Visas viešo pobūdžio pareigas, susijusias su pastatu ir žemės sklypu, vykdo nuomotojas ir visa atsakomybė už jų nevykdymą ir už žalą tretiesiems asmenims, atsiradusią dėl jų nevykdymo, tenka nuomotojui.

Šalių geranoriškų susitarimu ir nuomotojui patvirtinant, nuomininkas turi teisę subnuomoti patalpas ar jų atskiras dalis trečiajai (-ioms) šaliai (-ims) be papildomo nuomotojo sutikimo, jeigu subnuomininkų veikla yra susijusi su nuomininko vykdoma veikla. Nuomininko sudaromų subnuomos sutarčių sąlygos negali prieštarauti šios sutarties sąlygoms.

Nuomotojas užtikrina, kad nuomininkas galės be jokių kliuvinių ar trukdymų iš nuomotojo pusės, ar bet kokio kito asmens, teisėtai veikiančio nuomotojo vardu, jo reikalavimu ar jam vadovaujant, naudotis patalpomis visą sutarties galiojimo laikotarpi 24 valandas per parą 7 dienas per savaitę.

Nuomotojas sutarties galiojimo laikotarpiui neatšaukiamai suteikia nuomininkui teisę Lietuvos Respublikos teises aktų nustatyta tvarka registruoti išuomotose patalpose nuomininko buveinę.

Nuomininkas turi teisę be jokiu papildomų mokėjimų nuomotojui ar derinimų su juo įrengti gerai visiems matomoje vietoje savo reklaminius įrenginius, ženklus, stendus ir skydus patalpų viduje, įskaitant prie visu įėjimo į patalpas durų. Nuomininkas turi teisę be jokiu papildomų mokėjimų nuomotojui ar derinimų su juo, tačiau suderinęs su reikiamomis valstybines ar vietos valdžios institucijomis, patalpų ir pastato išorėje vykdyti kitu savo reklaminių skydų (objektų) pastatymo, įrengimo, pakeitimo, remonto darbus.

Objektai ir įrenginiai, kurie nuomininko lėšomis buvo pritvirtinti prie patalpų ir pastato vidaus ar išores, yra ir visada išliks nuomininko nuosavybe. Jie gali būti išardyti pasibaigus nuomos laikotarpiui bei pratęsus sutarti ir papildomam nuomos laikotarpiui ar bet kuriuo kitu metu, per pagristai tam reikalingą laiką, nepadarant žalos patalpoms.

Sutarties galiojimo metu nuomotojas privalo pateikti nuomininkui technines instrukcijas ir kitas taisykles, nustatytas Lietuvos Respublikos teisės aktų ir susijusias su patalpų ar pastato naudojimu, eksploatacija, kurias nuomotojas, kaip patalpų savininkas, privalo turėti.

Nuomotojas atlieka visus patalpų, jų pastato, pastato fasado, stogo, vamzdynų, inžinerinių (komunikacinių) tinklų remonto darbus.

Dažnos Žalos ir Atsakomybė

Gyvybės draudimo bendrovės „Compensa Vienna Insurance Group“ sukaupta statistika rodo, kad dažniausiai nuomojami 1966-1995 metų statybos butai, o juose patiriamos žalos dažniausiai susijusios su vandens rizika. Tai - trūkę vamzdžiai, užliejimai, kanalizacijos avarijos ir pan. Vidutinė žala tokiu atveju siekia apie 400 eurų, tačiau itin nesėkmingai susiklosčius aplinkybėms ji gali išaugti ir iki 1,5 tūkst.

Tiek būsto savininkams, tiek ir nuomininkams baiminantis nuostolių, stebime nuosekliai augantį apdraustų nuomojamų butų skaičių. Daugiausia jų apdrausta Vilniuje ir Kaune - atitinkamai 54 proc. ir 19 proc., skaičiuojant nuo visų apdraustų nuomojamų butų.

Aiški bei išsami būsto nuomos sutartis padeda nustatyti jame esančio turto vertę ir sudaryti būsto draudimo sutartį. Nuomos sutartyje aprašomos sutarties sąlygos, ją sudarančių šalių pareigos, nuomojamo būsto būklė, išvardijami jame esantys baldai, buitinė technika.

Klausimas, ar nuomininkas privalo mokėti už bendro naudojimo patalpų remontą, yra dažnas ginčų objektas tarp nuomininkų ir nuomotojų.

Dažniausiai būsto savininkas atsakingas už kaupimo lėšas (remonto ir atnaujinimo fondą) bei šilumos punkto ar kitų techninių įrenginių priežiūrą, nebent sutartyje būtų nurodyta kitaip. Nuomininkas paprastai moka tik už komunalines paslaugas, kurių reikia kasdieniniam būsto naudojimui (pvz., elektra, vanduo, šildymas pagal skaitliuką).

Jei sutartis numato kitus įsipareigojimus, būtina tai atidžiai peržiūrėti ir tartis su savininku dėl konkrečių sąlygų. Jeigu nebuvo susitarta, tuomet nuomotojas privalo užtikrinti tinkamą gyvenamojo namo, kuriame yra išnuomota gyvenamoji patalpa, naudojimą, teikti nuomininkui už mokestį sutartyje numatytas būtinas komunalines paslaugas arba užtikrinti jų teikimą, užtikrinti daugiabučio namo bendro turto ir komunalinių paslaugų teikimo įrangos, esančios name, remontą.

Lentelė: Nuomininko ir Nuomotojo Atsakomybės

Įstatyminė Bazė

Lietuvos Respublikos Vyriausybė 2015 m. balandžio 15 d. priėmė nutarimą Nr., kuriame numatyta, kad kaupiamosios lėšos - tai gyventojų sutaupyti (sukaupti) pinigai planuojamiems namo atnaujinimo (remonto) darbams. Vyriausybės nutarimas yra tik įstatymų lydimasis aktas, kuris privalo atitikti įstatymą ir, juo labiau, kodifikuotą įstatymą.

Vadovaujantis LR Civiliniu kodekso 4.82 straipsniu, butų ir kitų patalpų savininkams bendrosios dalinės nuosavybės teise priklauso namo bendro naudojimo patalpos, pagrindinės namo konstrukcijos, bendrojo naudojimo mechaninė, elektros, sanitarinė-techninė ir kitokia įranga. Šio straipsnio 3 dalyje akcentuojama butų ir kitų patalpų savininkai privalo proporcingai savo daliai apmokėti išlaidas namui (statiniui) išlaikyti ir išsaugoti, įstatymuose nustatyta tvarka mokėti mokesčius, rinkliavas ir kitas įmokas.

Bendrosios pastato konstrukcijos - pagrindinės pastato konstrukcijos (pamatai, visos laikančiosios sienos ir kolonos, išorinės sienos ir vidinės pertvaros, atskiriančios bendrojo naudojimo patalpas nuo skirtingiems savininkams priklausančių butų ir kitų patalpų, perdangos, stogas, fasado architektūros detalės ir išorinės (fasado) konstrukcijos (balkonų, lodžijų ir terasų laikančiosios konstrukcijos, aptvarai, stogeliai, išorės durys, išoriniai laiptai), tarpaukštinių laiptų konstrukcijos, nuožulnos).

Bendrosios pastato inžinerinės sistemos - pastato bendrojo naudojimo mechaninė, elektros, dujų, šilumos, sanitarinės technikos ir kita įranga (įskaitant pastato elektros skydinę, šilumos punktą, šildymo ir karšto vandens sistemos vamzdynus ir (bendrų patalpų) radiatorius, vandentiekio ir kanalizacijos vamzdynus).

Kaip Išvengti Ginčų

Svarbu sutartyje numatyti aiškias ir suprantamas sąlygas, vengiant skirtingo jų interpretavimo ar galimo vienos iš šalių piktnaudžiavimo. Sutarties turinio aiškumas ir sąlygų išsamumas perspektyvoje padeda išvengti ginčų, nesusipratimų ir nuostolių.

Jei vartotojas mano, jog paslaugų teikėjas pažeidė jo teises ar teisėtus interesus, pirmiausia jis privalo raštu kreiptis paslaugų teikėją ir nurodyti savo reikalavimą. Tuo atveju, jeigu paslaugų teikėjas per 14 dienų nuo vartotojo kreipimosi gavimo dienos vartotojui atsakymo nepateikia arba nesutinka tenkinti vartotojo pretenzijoje nurodyto reikalavimo, vartotojas turi teisę kreiptis į VVTAT dėl vartojimo ginčo sprendimo alternatyvia (ne teismo) tvarka.

Pasitaiko, kad nuomotojai nenori pasirašyti net ir konkrečiam laikui sudaromos sutarties, nes slepia mokesčius. Tokį butą nuomodamasis nuomininkas rizikuoja, kad gali būti bet kada “išprašytas”.

Visgi net ir pasirašius sutartį galimas atvejis, kada galite būti “prieš laiką išprašytas”: jeigu nuomotojas parduos/padovanos kam nors butą. Tokiu atveju galėtumėte nebent reikalauti nuomotojo atlyginti nuostolius. Visgi yra vienas būdas apsidrausti: galite registruoti nuomos sutartį Nekilnojamojo turto registre - tada net ir naujasis buto šeimininkas privalės jums toliau nuomoti butą.

Nuomos sutartyje turi būti nurodyti bent šie dalykai: adresas, kambarių/patalpų skaičius, plotas, inžinerinė/techninė įranga, naudojimosi bendro naudojimo patalpomis sąlygos, nuomos mokestis ir mokėjimo terminai, atsiskaitymų už komunalines paslaugas tvarka.

Jei kažką pagerino, nuomininkas gali pagerinimus pasiimti sau, bet tik jeigu juos įmanoma pasiimti nieko nesugadinant; kitu atveju pagerinimai atitenka nuomotojui. Pvz. jei nuomininkas pakabino naują šviestuvą, gali jį nusiimti ir išsivežti (ir vėl užkabinti seną šviestuvą), bet jei uždažė atsilupusią sieną tai, aišku, dažų neatsiims.

tags: #nuomotojas #vamzdynu #prieziura #teismas