Nuomos Sutartis: Nuomotojo Apsauga Lietuvoje

Vis dažniau mūsų šalies gyventojai gyvenamosiomis patalpomis naudojasi nuomos, o ne nuosavybės teisės pagrindais. Šiame kontekste itin svarbu užtikrinti nuomotojo teisių apsaugą. Vienu ar kitu gyvenimo laikotarpiu nuomotis būstą tenka daugumai, tačiau tikrai ne kiekvienam tenka siūlyti savo būstą nuomai. Šis sprendimas priimamas dėl įvairių priežasčių, tačiau tikslas dažniausiai būna tas pats - gauti pajamas ir neturėti dėl to bėdų ateityje.

Nuomos principas yra paprastas - gauti užmokestį, o mainais suteikti būstą gyvenimui. Tačiau, norint išvengti problemų ateityje, būtina tinkamai apsaugoti nuomotojo interesus. Aptarkime svarbiausius aspektus, į kuriuos reikėtų atkreipti dėmesį sudarant nuomos sutartį.

Esminiai Nuomos Sutarties Elementai

Nors susitarimas tarp fizinių asmenų dažnai sudaromas žodžiu, įstatymai numato, kad terminuota gyvenamosios patalpos nuomos sutartis turi būti rašytinė. Tačiau reikia atkreipti dėmesį, kad net kai yra pasirašomos sutartys, dažniausiai jos būna šabloninės, nenumato jokių papildomų konkretaus nuomininko ar nuomotojo poreikių, todėl rekomenduojama įtraukti papildomas sąlygas, dėl kurių norima susitarti.

Kai kurie sutarties elementai yra esminiai, jų būtinumas nurodytas Civiliniame kodekse, o be jų sutartis negalėtų egzistuoti:

• Būsto adresas
• Kambarių ir kitokių patalpų skaičius
• Plotas
• Patalpose esanti inžinerinė (techninė) įranga
• Priklausiniai ir naudojimosi bendro naudojimo patalpomis sąlygos
• Nuomos mokesčio dydis ir šio mokesčio mokėjimo terminai
• Atsiskaitymų už komunalinius patarnavimus tvarka

Žinoma, kuo aiškesnis ir paprastesnis sutarties formulavimas, tuo lengviau apginamos ją pasirašiusių asmenų teisės, todėl sudarant sutartį reikėtų galvoti apie maksimalią nuomotojo teisių apsaugą, kuri neapsunkintų nuomininko gyvenimo ir nepažeistų galiojančių teisės aktų.

Nuomininko Pareigos ir Atsakomybė

Nuomotojo apsauga tiesiogiai susijusi su nuomininko pareigomis. Štai keletas svarbių aspektų, kuriuos reikėtų įtraukti į sutartį:

• 3.4.1. rūpestingai naudotis Patalpomis ir Daiktais. Nuomininkas privalo užtikrinti, kad šių reikalavimų tinkamai laikytųsi visi jo svečiai ar kiti asmenys, kurie yra Patalpose.
• 3.5. Nuomininkas įsipareigoja savo sąskaita likviduoti Patalpose, Pastate ar jų inžinerinėse sistemose įvykusias avarijas ar gedimus, inžinerinių sistemų funkcionavimo sutrikimus, taip pat tokių avarijų, gedimų ar sutrikimų pasekmes (įskaitant, bet neapsiribojant tretiesiems asmenims padarytą žalą) bei atstatyti Patalpų, Pastato ir (ar) jų inžinerinių sistemų ar kitos juose esančios įrangos ar įrengimų būklės pablogėjimą, jeigu tai įvyko dėl Nuomininko, jo šeimos narių, lankytojų ar pan.
• 3.6. Nuomininkas pilnai atsako už padarytų nuostolių atlyginimą.
• 3.8. Nuomininkas privalo savo sąskaita užtikrinti Patalpų ir jose esančio turto apsaugą nuo Pradžios Dienos iki Patalpų grąžinimo Nuomotojui pagal Grąžinimo Aktą dienos.
• 3.9. Nuomininkas įsipareigoja laikytis visų Pastato ir/ar Bendro Naudojimo Objektų ir/ar Bendro Naudojimo Patalpų naudojimo instrukcijų ir/ar bet kokių kitų dokumentų, nustatančių jų naudojimo sąlygas.
• 3.10. Nuomininkas neturi teisės perleisti nuomos teisės ar subnuomoti Patalpų be išankstinio rašytinio Nuomotojo sutikimo. Šio Nuomininko įsipareigojimo pažeidimas yra laikomas esminiu Sutarties pažeidimu.
• 3.11. Nuomininkas, prieš šioje Sutartyje numatytomis sąlygomis suteikdamas teisę naudotis Patalpomis savo šeimos nariams, privalo juos supažindinti su Sutarties sąlygomis.

Sutartyje visada reikia atkreipti dėmesį į leidimą nuomininkui subnuomoti ar leisti naudoti patalpas tretiesiems asmenims. Praktikoje neretai pasitaiko atvejų, kai savininkas, atvykęs apžiūrėti būsto, ten randa nepažįstamus asmenis.

Nuomos Mokesčio ir Komunalinių Paslaugų Mokėjimas

Sutartyje būtina aiškiai apibrėžti nuomos mokesčio mokėjimo terminus ir tvarką, taip pat atsakomybę už komunalinių paslaugų apmokėjimą:

• 7.1.Nuomos Mokestis, Komunaliniai Mokesčiai, taip pat visi kiti Sutartyje numatyti mokėjimai pradedami skaičiuoti ir Nuomininko pareiga juos mokėti atsiranda nuo Pradžios Dienos.
• 7.3. Nuomos Mokestį Nuomininkas įsipareigoja mokėti Nuomotojui iki kiekvieno mėnesio šeštos kalendorinės dienos už einamąjį mėnesį, nepriklausomai nuo to ar Nuomininkas gavo iš Nuomotojo sąskaitą.
• 7.5. Komunaliniai Mokesčiai yra nustatomi ir turi būti mokami už Patalpose suvartotą elektros energiją, vandenį, taip pat Patalpų šildymą, nuotekų šalinimą iš Patalpų, Patalpų administravimo ir kitas Patalpose faktiškai suteiktas paslaugas (Komunalinės Paslaugos). Nuomininkas papildomai moka už Komunalines Paslaugas, teikiamas Patalpoms.
• 7.6. Šalys susitaria, kad Nuomininkas per 30 (trisdešimt) dienų nuo Pradžios dienos, privalo kreiptis į Komunalines paslaugas teikiančius subjektus dėl atitinkamų sutarčių sudarymo savo vardu.
• 7.11. Nuomininkui vėluojant mokėti Nuomos mokestį ar kitus mokėjimus pagal Sutartį, Nuomininkas privalo mokėti 0,06 proc. dydžio delspinigius už kiekvieną uždelstą dieną, skaičiuojamus nuo vėluojamos apmokėti sumos.

Sutarties Nutraukimas ir Iškeldinimas

Nuomininkai neretai susiduria su įvairiais sunkumais, kurie jiems trukdo tinkamai vykdyti nuomos sutartimi prisiimtus įsipareigojimus. Iškeldinimo procesas nuomos sandorio šalims yra sudėtinga, varginanti ir kartais emociškai sunki procedūra. Tačiau dažnu atveju yra neišvengiama, siekiant atkurti teisingumą ir garantuoti nuomotojo teisę nevaržomai valdyti bei naudotis nuosavu turtu.

Svarbu atsiminti:

• Antra, įstatyme yra numatytas imperatyvus reikalavimas, kad gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis gali būti nutraukta ir nuomininkai iškeldinti tik teismo tvarka.
• Trečia, nuomotojas, siekiantis vienašališkai nutraukti neterminuotą būsto nuomos sutartį (be priežasties), privalo raštu įspėti nuomininką prieš šešis mėnesius.
• Nuomotojas apie ketinimą nutraukti terminuotą gyvenamosios patalpos nuomos sutartį su nuomininku turi jį raštu informuoti per protingą terminą. Jis turėtų būti ne trumpesnis kaip 3 mėnesiai.
• Ketvirta, iškeldinimas - tai teisinis procesas, kurio metu nuomininkas ar kiti asmenys yra priversti palikti nuomojamą būstą.
• Yra nustatyta teisinė tvarka, pagal kurią nuomininkas gali būti iškeldinamas. Ši tvarka apima pranešimo apie iškeldinimą siuntimą, kreipimąsi į teismą, teismo sprendimą ir jo vykdymą. Be to, iškeldinimą vykdo tik antstoliai teisės aktų nustatyta tvarka.

Iškeldinimo proceso trukmė priklauso nuo nuomininko aktyvumo byloje. Paprastai ieškinio nagrinėjimas pirmojoje instancijoje nesudėtingose bylose trunka apie 6 mėnesius, o tai reiškia, kad visas iškeldinimo procesas gali užsitęsti.

Teisinė Registracija ir Mokesčiai

Suradus nuomininkus ir pasirašius būsto nuomos sutartį, reikėtų viešajame registre įregistruoti juridinį faktą apie sutarties sudarymą. Teisinė nuomos sutarties registracija yra tik juridinio fakto registracija, išviešinant informaciją apie nuomą. Ji neturi jokios įtakos nuomos santykiams, kurie atsiranda ar gali būti keičiami tik nuomos sutarties pagrindu.

Tik įregistravus sutartį nuomotojas gali remtis, kad nuomininkas pats atsako už padarytą žalą prieš trečiuosius asmenis ir už komunalinių mokesčių mokėjimą ar pasekmes, kylančias dėl jų nemokėjimo. Registracija yra nesudėtingas procesas, kurį gali atlikti kiekviena iš šalių, pateikusi nuomos sutartį VĮ Registrų centrui ir sumokėjusi 2,90 euro mokestį.

Egzistuoja du skirtingi būdai, kuriais valstybei sumokami mokesčiai už vertimąsi būsto nuoma: verslo liudijimas ir pajamų deklaravimas.

Atsakomybė Kilus Nelaimei ir Draudimas

Nuomos santykiuose teisiškai nuomotojas laikomas stipresniąja puse, dėl to jam reikėtų ypatingai rūpintis, kad jo turtas teisiškai būtų apsaugotas. Praktikoje geriausias sprendimas yra būsto draudimas, todėl nereikėtų vengti aptarti šios galimybės su nuomininku, apsaugant abiejų šalių interesus bei ramybę.

Gyvenamosios Vietos Deklaravimas

Jau kelerius metus galioja nauja Gyvenamosios vietos deklaravimo įstatymo nustatyta tvarka, kai nuomininko gyvenamosios vietos deklaravimui nebereikia atskiro nuomotojo sutikimo. Dėl to nerimauti nereikėtų, nes nuomininkas, deklaruodamas savo gyvenamąją vietą, neįgyja jokių turtinių teisių į būstą, todėl deklaravimas neapsunkintų ir galimo nuomininko iškraustymo proceso. Pažymėtina, kad deklaravimas automatiškai panaikinamas pasibaigus sutarties terminui ar esant būsto savininko prašymui.

tags: #nuomos #sutartis #apsauganti #nuomotoja