Nuomos sutartis yra vienas iš klasikinių prievolinės teisės institutų, plačiai naudojamas civilinėje apyvartoje. Šiame straipsnyje aptarsime nuomos sutarties esmę, rūšis, šalių teises ir pareigas, taip pat atskirų rūšių nuomos sutarčių, pavyzdžiui, gyvenamųjų patalpų nuomos, ypatumus.
Nuomos Sutarties Samprata ir Esminiai Požymiai
Nuomos sutartimi viena šalis (nuomotojas) įsipareigoja duoti kitai šaliai (nuomininkui) daiktą laikinai valdyti ir naudotis juo už užmokestį, o nuomininkas įsipareigoja mokėti nuomos mokestį ir grąžinti daiktą pasibaigus sutarčiai (CK 6.477 str. 1 d.). Tai yra dvišalis, atlygintinis ir konsensualinis sandoris.
Esminiai nuomos sutarties požymiai:
- Nuomojamas turtas perduodamas nuomininkui naudotis ir valdyti arba tik naudotis.
- Nuosavybės teisė į nuomojamą daiktą neperduodama.
- Nuomininkas pripažįstamas teisėtu daikto valdytoju, kol nesibaigia nuomos sutartis.
Teisėtą valdytoją nuo trečiųjų asmenų pažeidimų gina daiktinė teisė, todėl nuomininkas turi teisę reikšti vindikacinį ieškinį (išreikalauti nuomos objektą iš trečiųjų asmenų neteisėto valdymo) ir negatorinį ieškinį, jei pažeidimas nesusijęs su daikto netekimu. Ilgalaikė nuoma (emphyteusis) pripažįstama daiktine teise ir gali būti būdas užtikrinti prievolių įvykdymą.
Nuomos Sutarčių Rūšys
Civiliniame kodekse numatytos nuomos sutarčių rūšys yra išskirtos atsižvelgiant į nuomos objektą. Toks rūšių sąrašas nėra baigtinis, todėl neretai tenka taikyti tik bendrąsias nuostatas, pavyzdžiui, negyvenamųjų patalpų, nebaigtos statybos nuomos ir kitais atvejais.
CK numatytos nuomos sutarčių rūšys yra išskirtos atsižvelgiant į nuomos objektą. Toks rūšių sąrašas nėra baigtinis ir viską apimantis atskirų nuomos rūšių reguliavimo metodas, todėl neretai tenka taikyti tik bendrąsias nuostatas, pavyzdžiui, negyvenamųjų patalpų, nebaigtos statybos nuomos ir kitais atvejais.
Galima išskirti šias nuomos sutarčių rūšis:
- Transporto priemonių nuoma
- Gyvenamųjų patalpų nuoma
- Lizingo sutartis
CK nėra išvardyta, kokie daiktai gali būti nuomojami, tačiau iš visų nuomos instituto normų aišku, kad tai gali būti bet koks daiktas, kuris jo naudojimo procese iš esmės nepraranda savo natūralių savybių ir savo vertės (CK 4.5 str. 2 d.). Tai žemės sklypai, gamtos objektai, įmonės, statiniai, įrenginiai, transporto priemonės ir kita. CK 6.477 straipsnio 2 dalis nurodo, kad įstatymai gali nustatyti daiktų, kurių nuoma draudžiama arba ribojama, rūšis.
Būtina sutarties sąlyga - nuomos sutartyje nurodyti nuomojamąjį daiktą arba tokius jo požymius, pagal kuriuos galima jį identifikuoti. Jeigu tokie požymiai sutartyje nenurodyti ir nuomos sutarties dalyko negalima nustatyti remiantis kitais požymiais, nuomos sutartis laikoma nesudaryta (CK 6.477 str. 3 d.).
Nuomos Sutarties Šalių Teisės ir Pareigos
Nuomos sutarties šalys yra nuomotojas ir nuomininkas. Nuomotojas gali būti daikto savininkas arba asmuo, kurio teisę nuomoti svetimą daiktą numato įstatymas, ar atitinkamus įgaliojimus gavęs iš savininko.
Nuomos teisinių santykių turinį sudaro veiksmai, kuriuos šalys turi atlikti, įgyvendindamos teises ir vykdydamos pareigas, atsiradusias iš sutarties. Vienos nuomos sutartinių santykių šalies teisės atitinka kitos pareigas ir atvirkščiai.
Nuomotojo pareigos:
- Perduoti nuomininkui tinkamos būklės daiktą, atitinkantį sutarties sąlygas bei daikto paskirtį (6.483 str. 1 d.).
- Atlikti išnuomoto daikto kapitalinį remontą (CK.
- Priimti išnuomotą daiktą iš nuomininko, kai šis sutarčiai pasibaigus jį grąžina.
- Pranešti apie nuomos sutartį tretiesiems asmenims - pirkėjams, įkaito turėtojams, rentos gavėjams ir kitiems, bei nuomininkui apie numatomą disponavimo, valdymo ar kitokius teisių į išnuomotą daiktą suvaržymus bei pasikeitimus.
Nuomininko pareigos:
- Mokėti nuomos mokestį.
- Naudotis ir valdyti išsinuomotą daiktą atsižvelgiant į nustatytas sąlygas ir turto paskirtį.
- Grąžinti nuomos objektą tokios būklės, kokia buvo perdavimo momentu atsižvelgiant į normalų nusidėvėjimą.
Gyvenamųjų Patalpų Nuoma
Gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis yra nuomos sutarties rūšis, kurią nuomininkas - fizinis asmuo, sudaro savo, taip pat savo šeimos narių gyvenimui išsinuomotose patalpose. Tuo tarpu nuomotojas gali būti tiek fizinis, tiek ir juridinis asmuo. Nuomos objektu gali būti butas, visas namas arba tiesiog kambarys.
Jeigu būstą nuomoja juridinis asmuo, gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis turi būti sudaroma raštu. Jeigu būsto nuomos sutartį sudaro fiziniai asmenys, t. y. nuomotojas taip pat yra fizinis asmuo, gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis gali būti sudaryta ir žodžiu. Tačiau rašytinė nuomos sutartis padės išvengti ginčų. Be to, teisės aktų tvarka ilgesnė nei 1 metų nuomos sutartis privalo būti rašytinė.
Gyvenamosios patalpos nuomos sutartyje turi būti nurodyta:
- Sutarties dalyko apibūdinimas (išnuomojamų patalpų adresas, kambarių, kitų patalpų skaičius, plotas, patalpose esanti įranga, priklausiniai, naudojimosi bendro naudojimo patalpomis sąlygos).
- Nuomos mokesčio dydis ir šio mokesčio mokėjimo terminai.
- Atsiskaitymų už komunalinius patarnavimus tvarka.
Gyvenamųjų patalpų nuomos sutarties nutraukimas:
Svarbiausia žinoti, kad nuomininkas turi teisę nutraukti tiek neterminuotą, tiek terminuotą buto nuomos sutartį įspėjęs nuomotoją prieš vieną mėnesį. Tokią teisę nuomininkui suteikia LR civilinio kodekso 6.609 straipsnio nuostatos. LR civilinio kodekso 6.614 straipsnis numato, kad nuomotojas neterminuotą gyvenamosios patalpos nuomos sutartį gali nutraukti įspėjęs nuomininką prieš 6 mėnesius. Tuo tarpu, jeigu nuomos sutartis yra terminuota, nuomotojas ją gali nutraukti tik dėl nuomininko kaltės. Bet tai galėtų būti padaryta tik teismo tvarka, kadangi tiek gyvenamosios patalpos nuomos sutarties nutraukimui, tiek nuomininko iškeldinimui būtinas teismo sprendimas.
Pagal įstatymą, nuomotojas tokią teisę turėtų, jeigu:
- Nuomininkas nuolat (ne mažiau kaip 3 mėnesius, jeigu sutartis nenumato ilgesnio termino) nemoka buto nuompinigių ar mokesčio už komunalines paslaugas.
- Nuomininkas ar kiti kartu su juo gyvenantys asmenys ardo ar gadina gyvenamąją patalpą arba ją naudoja ne pagal paskirtį.
- Nuomininkas ar kiti kartu su jais gyvenantys asmenys netinkamu elgesiu sudaro neįmanomas sąlygas kitiems kartu arba greta gyventi.
Teisę nutraukti būsto nuomos sutartį dėl nuomininko kaltės nuomotojas turi tiek terminuotos, tiek neterminuotos nuomos sutarties atveju. Tačiau Nuomotojas privalo laikytis nuomos sutarties nutraukimo tvarkos. Tokią teisę nuomotojas turi tik po to, kai jis nusiuntė nuomininkui rašytinį įspėjimą apie sutarties pažeidimus, o nuomininkas per protingą terminą šių pažeidimų nepašalino.
Nuomos Mokestis ir Atsiskaitymai
Nuomos mokestis nustatomas šalių sutarimu. Šalių susitarimu nuomos mokestis gali būti perskaičiuojamas, bet ne daugiau kaip vieną kartą per metus. Nuomos sutarties sąlygos, suteikiančios teisę nuomotojui vienašališkai perskaičiuoti nuomos mokestį ar jį keisti daugiau kaip vieną kartą per metus, negalioja. Nuomos mokestis negali būti mokamas iš anksto, išskyrus už pirmąjį mėnesį.
Rekomendacijos: Kuo išsamesnė ir pilnesnė sutartis, tuo mažiau erdvės interpretacijoms ar nesusipratimams. Taip pat prie sutarties įprastai pridedamas ir priėmimo-perdavimo aktas, kuriame raštiškai užfiksuojama perduodamo turto būklė (tvarkingas, išvalytas ir pan.), inventorius, užfiksuojami skaitliukų parodymai, aprašomi defektai ir kt. Dar geriau, jei padaromos turto nuotraukos (fotofiksacija) ir pridedamos prie priėmimo-perdavimo akto.
| Sutarties elementas | Aprašymas |
|---|---|
| Sutarties šalys | Nuomotojas ir nuomininkas |
| Nuomos objektas | Bet koks nesunaudojamas daiktas (žemė, pastatai, transporto priemonės ir kt.) |
| Nuomos mokestis | Šalių susitarimu nustatyta suma |
| Sutarties terminas | Nustatomas šalių susitarimu (gali būti terminuota arba neterminuota) |