Kiekvienas nuomotojas tikisi rasti patikimą nuomininką, tačiau iškilus problemoms, pavyzdžiui, žalai ar įsiskolinimams, svarbu kuo greičiau rasti jų sprendimą. Šiame straipsnyje aptarsime, kaip elgtis susidarius situacijai, kai nuomininkas nemoka už nuomą ir komunalines paslaugas, kokios yra nuomotojo teisės ir pareigos bei kokie teisiniai instrumentai gali būti panaudoti siekiant apginti savo interesus.
Nuomos sutarties svarba ir būtini punktai
Buto nuomos sutartis yra pagrindinis dokumentas, reglamentuojantis nuomotojo ir nuomininko teises bei pareigas. Ji turi būti sudaryta raštu - tai yra privaloma sąlyga pagal įstatymus. Nors internete galima rasti daugybę sutarties šablonų, aklai pasikliauti jais nevertėtų. Kiekvienas nuomos atvejis yra unikalus, todėl sutartį reikėtų pritaikyti pagal konkrečią situaciją.
Štai svarbiausi punktai, kurie privalo būti aptarti sutartyje:
- Sutarties šalys: Turi būti tiksliai nurodyti nuomotojo ir nuomininko asmens duomenys (vardas, pavardė, asmens kodas, gyvenamosios vietos adresas). Jei butą nuomoja įmonė - jos rekvizitai. Svarbu patikrinti, ar butą nuomojantis asmuo tikrai yra jo savininkas arba turi teisėtą įgaliojimą tai daryti. Tai galima patikrinti Registrų centro išraše.
- Nuomos objektas: Detalus buto aprašymas - tikslus adresas, plotas, kambarių skaičius. Būtina kuo detaliau aprašyti buto būklę pasirašant sutartį. Geriausia praktika - sudaryti priėmimo-perdavimo aktą.
- Nuomos terminas: Nurodoma konkreti sutarties galiojimo pradžios ir pabaigos data. Sutartis gali būti terminuota arba neterminuota. Tai svarbus aspektas, nes nuo jo priklauso sutarties nutraukimo sąlygos.
- Nuomos kaina ir mokėjimo tvarka: Aiški nuomos mokesčio suma, valiuta, mokėjimo data (pvz., iki kiekvieno mėnesio 10 dienos) ir būdas (grynaisiais ar pavedimu). Taip pat svarbu aptarti komunalinių ir kitų mokesčių (interneto, televizijos) mokėjimo tvarką - kas ir kaip už juos moka.
- Depozito dydis ir sąlygos: Tai vienas esminių punktų. Turi būti aiškiai įvardinta depozito suma, jo sumokėjimo faktą patvirtinantis įrašas, ir, svarbiausia, detalios sąlygos, kada depozitas (ar jo dalis) gali būti negrąžinamas. Taip pat privaloma nurodyti terminą, per kurį depozitas turi būti grąžintas nuomininkui pasibaigus sutarčiai (pvz., per 10 darbo dienų).
- Šalių teisės ir pareigos: Kas atsakingas už smulkų remontą (pvz., lemputės pakeitimą), o kas - už stambų (pvz., sugedusios skalbimo mašinos remontą)? Ar nuomininkas gali bute laikyti augintinius? Ar gali subnuomoti būstą? Visi šie klausimai turi būti aptarti, kad vėliau nekiltų ginčų.
- Sutarties nutraukimo sąlygos: Aiškiai apibrėžti, kokiomis sąlygomis ir kokiais terminais kiekviena šalis gali nutraukti sutartį anksčiau laiko. Paprastai numatomas įspėjimo terminas, pavyzdžiui, vienas mėnuo.
Vienas dažniausiai kylančių klausimų - kaip traktuojamas užstato susigrąžinimas. Užstatas įprastai grąžinamas pasirašius būsto perdavimo aktą.
Sutarties terminas: rekomenduojama vengti ilgalaikių ar neterminuotų nuomos sutarčių. Geriau sudaryti vienerių metų nuomos sutartį, kuri gali būti atnaujinama.
Komunikacija ir kompromisas: nuomininkui pradelsus mokėjimus, pirmiausia ieškoti su juo kompromiso ir teikti raginimus padengti įsiskolinimus, vengiant kraštutinių priemonių, tokių kaip komunalinių paslaugų apribojimas ar priverstinis iškraustymas.
Priėmimo-perdavimo aktas: svarbus dokumentas
Vienas dažniausiai ignoruojamų, bet neįkainojamai svarbių dokumentų yra turto priėmimo-perdavimo aktas. Tai - detalus bute esančių daiktų sąrašas ir jų būklės aprašymas sutarties pasirašymo metu. Šis aktas yra neatsiejama nuomos sutarties dalis ir apsaugo abi puses.
Kaip jį parengti?
- Fotografuokite ir filmuokite. Prieš pasirašant aktą, tiek nuomininkas, tiek nuomotojas turėtų kartu apeiti butą ir nufotografuoti viską: sienas, grindis, langus, baldus, buitinę techniką. Ypač svarbu fiksuoti jau esamus defektus - įbrėžimus ant parketo, nuskilusį plytelės kampą ar dėmę ant sofos.
- Detalus sąrašas. Akte surašykite visus bute paliekamus baldus ir daiktus (pvz., „svetainė: sofa, pilka, geros būklės; kavos staliukas, medinis, su nedideliu įbrėžimu dešiniame kampe”).
- Buitinės technikos patikra. Įjunkite ir patikrinkite, ar veikia visa buitinė technika (šaldytuvas, viryklė, skalbimo mašina, gartraukis). Akte pažymėkite, kad technika veikianti.
- Skaitiklių rodmenys. Būtinai užfiksuokite pradinius elektros, vandens, dujų skaitiklių rodmenis. Tai padės išvengti ginčų dėl apmokėjimo už komunalines paslaugas.
- Raktai. Nurodykite, kiek raktų komplektų perduodama nuomininkui.
Tiek nuomininkas, tiek nuomotojas turi pasirašyti ant dviejų akto egzempliorių, ir kiekvienas pasilieka po vieną. Pasibaigus nuomos sutarčiai, šis dokumentas bus pagrindinis įrodymas, sprendžiant, ar buto būklė pablogėjo dėl natūralaus nusidėvėjimo, ar dėl netinkamo naudojimo.
Nuomininkas nemoka nuomos mokesčio: ką daryti?
Pasak advokato, susidūrus su nuomininko mokumo problemomis (nepaisant to, ar šalys yra sudariusios ar nesudariusios rašytinę nuomos sutartį), pirmasis patarimas nuomotojui - raštu kreiptis į nuomininką fiksuojant nuomininko padarytus pažeidimus, raštu teikti raginimus nuomininkui padengti susidariusį įsiskolinimą. Tokia dokumentacija gali tapti ne tik svarbiu įrodymu sprendžiant ginčą, jei jis persikeltų į teismą, tačiau dažnu atveju net ir išsprendžia pačią problemą, kadangi nuomininkas įvertina galimas neigiamas finansines pasekmės, kurios tik augtų, jei ginčas persikeltų į teismą.
Kai konflikto nepavyksta išspręsti geruoju, nuomotojui iš esmės lieka vienas kelias - kreiptis į teismą, siekiant nutraukti gyvenamųjų patalpų nuomos sutartį, prisiteisti skolą ir iškraustyti nuomininkus. Gyvenamųjų patalpų nuomai įstatymai numato griežtesnius reikalavimus - Civilininiame kodekse numatyta, kad gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis gali būti nutraukta ir nuomininkai iškeldinti tik teismo tvarka.
Be to, gyvenamųjų patalpų nuomos specifika lemia ir tai, kad vien faktas, jog nuomininkas nesumokėjo nuomos ar komunalinių mokesčių už 1 mėnesį, dar nesudaro pagrindo nuomotojui inicijuoti sutarties nutraukimo. Pagal Civilinį kodeksą, nuomininkas laikomas iš esmės pažeidusiu sutartį, jei jis nuolat, tačiau ne mažiau kaip tris mėnesius, nemoka nuompinigių ar mokesčio už komunalines paslaugas.
Svarbu žinoti, kad net jei nuomininkas yra skolingas už nuomą, jis vis tiek yra įstatymais saugomas nuo savavališko iškeldinimo. Nuomotojas, kuris savavališkai iškeldina nuomininką, gali būti traukiamas ne tik civilinėn, bet ir administracinėn, o išskirtiniais atvejais - net baudžiamojon atsakomybėn.
Teismui priėmus sprendimą dėl iškeldinimo, patį sprendimą vykdo tik antstoliai teisės aktų nustatyta tvarka.
Sutarties nutraukimas
Šalims pasirašius sutartį, sutarties vykdymo metu gali atsirasti aplinkybių, dėl kurių viena iš sutarties šalių praranda interesą toliau tęsti sutartinius santykius, todėl gali būti inicijuotas sutarties nutraukimas. Pavyzdžiui, jei pažeidžiamos sutarties sąlygos arba sutartį dėl kažkokių priežasčių vienai šaliai vykdyti tampa sudėtinga.
Sutarties vienašališkas nutraukimas galimas, kai tokia galimybė nurodyta pačioje sutartyje. Konkretūs sutarties vienašališko nutraukimo atvejai yra numatyti ir atskiras sutarčių rūšis reglamentuojančiose Lietuvos Respublikos civilinio kodekso normose. Pavyzdžiui, galimybė pirkėjui nutraukti pirkimo-pardavimo sutartį dėl netinkamos kokybės daikto.
Pasak G. Kučinskės, sutartį galima nutraukti vienašališkai tuomet, kai sutartis neįvykdoma per papildomai nustatytą terminą. Papildomas terminas gali būti nustatomas tada, kai kita sutarties šalis praleidžia sutarties vykdymo terminą, arba kitais sutarties pažeidimo atvejais, nesusijusiais su termino praleidimu.
Dar vienas pagrindas vienašališkai nutraukti sutartį yra esminis sutarties pažeidimas.
Sutartis gali būti vienašališkai nutraukiama tik esant pagrindui ir tinkamai pranešus kitai šaliai apie savo ketinimus. Reikia skaityti sutarties sąlygas, įsitikinti, kad egzistuoja pagrindas sutarčiai vienašališkai nutraukti, pranešti apie sutarties nutraukimą iš anksto, įvertinti papildomo termino suteikimą ir konsultuotis su teisininku.
Civilinė byla Nr. e3K-3-176-781/2023
Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartyje, priimtoje 2023 m. birželio 8 d., nagrinėtas ginčas dėl panaudos teisinių santykių kvalifikavimo ir sutarties pakeitimo novacijos būdu. Teismas konstatavo, kad apeliacinės instancijos teismas pažeidė įrodymų vertinimą reglamentuojančias proceso teisės normas, neištyręs ir neįvertinęs visų byloje esančių įrodymų, susijusių su ieškovės ir UAB Lietuvos kino studijos 2013 m. sudaryta nuomos sutartimi ir sutarties šalių veiksmais dėl minėtos sutarties.
Teismas pažymėjo, kad nagrinėdamas bylą iš naujo, teismas turėtų išsamiai ištirti ir įvertinti su ieškovės ir UAB Lietuvos kino studijos 2013 m. sudaryta nuomos sutartimi susijusius įrodymus ir spręsti dėl novacijos instituto šioje byloje taikymo pagrindų buvimo.
Praktiniai patarimai
Būsto nuoma - tai procesas, su kuriuo anksčiau ar vėliau susiduria daugelis. Nesvarbu, ar esate jaunas specialistas, studentas, ar šeima, ieškanti laikino būsto, nuomos rinka gali pasirodyti paini ir kupina iššūkių. Vienas svarbiausių šio proceso elementų, keliantis bene daugiausiai klausimų ir nerimo tiek nuomininkams, tiek nuomotojams, yra buto nuomos sutartis ir su ja neatsiejamai susijęs depozitas. Tai - ne tik formalumas, bet ir esminis įrankis, galintis apsaugoti abi puses nuo finansinių nuostolių ir nesusipratimų.
Štai keletas praktinių patarimų tiek nuomininkams, tiek nuomotojams:
- Patarimai nuomininkui:
- Niekada nemokėkite depozito nepasirašę sutarties.
- Atidžiai perskaitykite visą sutartį prieš pasirašydami. Jei kažkas neaišku - klauskite.
- Būtinai reikalaukite sudaryti priėmimo-perdavimo aktą su nuotraukomis.
- Išsaugokite visus mokėjimo kvitus (tiek už nuomą, tiek už depozitą).
- Laiku informuokite nuomotoją apie bet kokius gedimus ar problemas bute.
- Prieš išsikraustydami, kruopščiai sutvarkykite butą ir grąžinkite jį tokios būklės, kokios gavote (atsižvelgiant į normalų nusidėvėjimą).
- Patarimai nuomotojui:
- Visada sudarykite rašytinę nuomos sutartį.
- Patikrinkite potencialaus nuomininko patikimumą (nors tai padaryti gali būti sudėtinga, pokalbis ir intuicija dažnai padeda).
- Nepamirškite priėmimo-perdavimo akto - tai jūsų pagrindinė apsauga.
- Deklaruokite gautas nuomos pajamas ir sumokėkite mokesčius. Tai ne tik įpareigoja pagal įstatymą, bet ir suteikia jums teisinį pagrindą ginti savo teises.
- Saugokite visus su buto remontu susijusius dokumentus ir kvitus, jei tektų pagrįsti išskaitas iš depozito.
- Būkite sąžiningi ir grąžinkite depozitą laiku, jei nuomininkas įvykdė visas savo pareigas. Geras vardas nuomos rinkoje yra vertybė.
Išvados
Buto nuomos sutartis su depozitu nėra tik formalus popierius. Tai - partnerystės pagrindas, kuris, tinkamai parengtas, užtikrina ramybę ir saugumą tiek nuomininkui, tiek nuomotojui.
Dažniausiai pasitaikančios klaidos
- Sutarties vienašališkas nutraukimas nesant pagrindo arba nesilaikant sutarties nutraukimo tvarkos yra neteisėtas.
Esminio sutarties pažeidimo kriterijai:
- Nukentėjusi šalis negavo to, ko tikėjosi iš sutarties;
- Griežtas prievolės sąlygų laikymasis turėjo esminės reikšmės;
- Pažeidimas buvo padarytas tyčia arba dėl didelio neatsargumo;
- Dėl pažeidimo buvo prarastas pasitikėjimas kita šalimi.
Nuomotojo ir nuomininko teisės bei pareigos sudaro nuomos sutarties turinį.
tags: #nuomos #sutarties #nutraukimas #uz #skolas