Nekilnojamojo turto (NT) valdymas ir disponavimas juo yra susijęs su tam tikromis mokestinėmis prievolėmis. NT nuoma Lietuvoje yra viena populiariausių papildomų pajamų formų, bet taip pat yra dažnas mokestinių klaidų šaltinis.
Šiame straipsnyje aptarsime nekilnojamojo turto nuomos apmokestinimą Lietuvoje, įskaitant gyventojų pajamų mokestį (GPM) ir pridėtinės vertės mokestį (PVM). Taip pat panagrinėsime, kaip pasirinkti tinkamą mokesčių mokėjimo būdą ir kokie yra svarbūs aspektai, susiję su nekilnojamojo turto nuoma.
Nekilnojamojo turto nuomos sutartis
Remiantis LR civilinio kodekso (toliau - CK) 6.477 straipsniu, nuomos sutartimi viena šalis (nuomotojas) įsipareigoja duoti nuomininkui daiktą laikinai valdyti ir naudotis juo už užmokestį, o kita šalis (nuomininkas) įsipareigoja mokėti nuomos mokestį. Nuomos sutarties dalykas gali būti bet kokie nesunaudojami daiktai.
Pridėtinės vertės mokestis (PVM)
Remiantis LR pridėtinės vertės įstatymo (toliau - PVM įstatymas) 2 str. 18 dalimi, nekilnojamuoju pagal prigimtį daiktu laikoma žemė ar kitas daiktas, kurio negalima perkelti iš vienos vietos į kitą, nepakeitus jo paskirties ir iš esmės nesumažinus jo vertės.
Pagal PVM įstatymo 7 straipsnio nuostatas, nuoma yra laikoma paslaugos teikimu, tačiau PVM įstatymo 31 str. nustato išimtis, kada nuoma gali būti neapmokestinama PVM. Patalpų nuomos veikla nėra apmokestinama PVM.
Išimtys
PVM neapmokestinama kitų, nei gyvenamosios patalpos, nekilnojamųjų pagal prigimtį daiktų nuoma, išskyrus:
- bet kokių transporto priemonių, stovėjimo saugojimo aikštelių, garažų ar kitų panašios paskirties nekilnojamųjų pagal prigimtį daiktų nuoma;
- bet kokių įrenginių ar įrangos (įskaitant seifo kameras), atitinkančių nekilnojamojo pagal prigimties daikto sąvoką, nuoma.
Pavyzdžiai:
- Ūkininkas išnuomoja grūdų sandėlį - sandoris PVM neapmokestinamas.
- Ūkininkas išnuomoja technikos stovėjimo, saugojimo aikštelę - sandoris PVM apmokestinamas, reikia skaičiuoti PVM.
- Ūkininkas nuomoja grūdų sandėlyje stovinčia grūdų valomąją - nuomojama įranga, sandoris apmokestinamas PVM.
Ūkininkas, PVM mokėtojas, turi teisę pasirinkti, ar skaičiuoti PVM už nekilnojamojo daikto nuomą, kuri pagal įstatymą PVM neapmokestinama, jeigu turtas nuomojamas juridiniam asmeniui, PVM mokėtojui. Jeigu turtas nuomojamas ne PVM mokėtojui ar fiziniam asmeniui, pasirinkti negalima - nuoma tuomet neapmokestinama PVM.
Kai sudaromi sandoriai dėl įrangos nuomos arba mišrūs, kai nuomojamos patalpos ir įranga, kai didesnę sandorio vertės dalį sudaro įrangos nuoma, tokie sandoriai PVM apmokestinami.
Pavyzdžiui:
- Ūkininkas nuomoja grūdų sandėlį uždarajai akcinei bendrovei, PVM mokėtojai - sandoris PVM neapmokestinamas. Kadangi nuomojama juridiniam asmeniui, ūkininkas gali pats nuspręsti, ar skaičiuoti pridėtinės vertės mokestį.
- Ūkininkas pagal vieną sutartį nuomoja grūdų sandėlį ir jame esančią įrangą (grūdų valomąją, svarstykles, grūdų malūną). Už sandėlį sutarta nuomos kaina 700 Eur, už įrangą - 1000 Eur. Nuomininkas žemės ūkio bendrovė, PVM mokėtoja, - sandėlio nuoma neapmokestinama PVM, o įrangos nuoma apmokestinama. Kadangi tai yra vienas sandoris, o įrangos nuoma sudaro didesnę dalį, už visą sumą reikia skaičiuoti PVM.
PVM skaičiavimas
Nuomos PVM turėtų būti skaičiuojamas, jeigu taip buvo susitarta nuomos sutartyje arba nuomos sutartis keičiama. Kai nuomininkas yra ne PVM mokėtojas, skaičiuoti nuomos PVM nėra galimybės.
PVM sąskaitos faktūros
PVM sąskaitos faktūros atgaline data nėra rašomos. Prievolė išrašyti PVM sąskaitą faktūrą pagal PVMĮ atsiranda nedelsiant, kai paslauga suteikiama.
SVS PVMĮ. Kas aktualu smulkiąjam verslui nuo 2025 m. gegužės 1 d.
Gyventojų pajamų mokestis (GPM)
Kai nekilnojamasis turtas nuomojamas nekilnojamojo turto nuomos sutarties pagrindu, gaunamos pajamos apmokestinamos 15 proc. gyventojų pajamų mokesčio tarifu, jei iš nekilnojamojo turto nuomos gautų pajamų suma kartu su kitomis su darbu nesusijusiomis pajamomis neviršija 120 vidutinių darbo užmokesčių (VDU), t. y. 253065,60 EUR (2025 m.). Kai iš nekilnojamojo turto nuomos gautų pajamų kartu su kitomis su darbu nesusijusiomis pajamomis suma viršija šią ribą, sumai, viršijančiai minėtą ribą, taikomas 20 proc.
Kai nekilnojamasis turtas nuomojamas įregistravus individualią veiklą (verslo liudijimo pagrindu), mokamas fiksuoto dydžio gyventojų pajamų mokestis. Svarbu pažymėti, kad fiksuoto dydžio pajamų mokesčiu gali būti apmokestinamos nuo 2026-01-01 50 000 Eur per mokestinį laikotarpį neviršijančios nekilnojamojo turto objekto nuomos pajamos. 50 000 EUR sumą per mokestinį laikotarpį viršijančios nekilnojamojo turto nuomos pajamos apmokestinamos taikant 15 proc. / 20 proc.
Pavyzdys: Ūkininkas išnuomojo sandėlį akcinei bendrovei už 500 Eur. Bendrovė turi išskaičiuoti pajamų mokestį (75 Eur) ir jį sumokėti mokesčių inspekcijai, o ūkininkui turės sumokėti 425 Eur.
GPM deklaravimas
Norint deklaruoti gyventojo pajamas, gautas iš nekilnojamojo turto nuomos, pildoma gyventojų pajamų mokesčio deklaracijos forma GPM311 (ankstesniems metams taikoma forma GPM308).
Pajamų klasės
Nuomos pajamos, gautos iš gyventojo yra priskiriamos B klasės pajamoms, t. y. pajamų mokestį turi sumokėti nuomotojas, išskyrus už nekilnojamojo turto nuomą gautos pajamos iš individualią veiklą vykdančio nuolatinio Lietuvos gyventojo, kuris šį turtą naudoja individualioje veikloje.
Lentelėje yra pateiktos nuomos pajamų priskyrimo klasėms, deklaravimo ir mokesčio mokėjimo taisyklės.
| Pajamų klasė | Priskyrimas pajamų klasei | Deklaravimas | Mokesčio mokėjimas |
|---|---|---|---|
| A klasė | Jei gautos iš:
| Tiek gyventojas, tiek įmonė, turto nuomos išmokas turi deklaruoti mėnesinės pajamų mokesčio deklaracijos GPM313 formoje bei metinės deklaracijos GPM312 formoje ir jos priede GPM312L. | Kai nuomos mokestis mokamas kas mėnesį:
|
| B klasė | Jei gautos iš kito gyventojo (išskyrus nuo 2018 m. už nekilnojamojo turto nuomą gautos pajamos iš individualią veiklą vykdančio nuolatinio gyventojo, kuris šį turtą naudoja individualioje veikloje). | Gyventojas turi pateikti metinę pajamų deklaraciją iki kitų metų gegužės 1 d. | Gyventojas turi sumokėti pajamų mokestį iki kitų metų gegužės 1 d. |
Verslo liudijimas
Gyvenamąsias patalpas gyventojui ne verslo tikslais ir individualios veiklos vykdymui nuomoti galima abiem būdais - tiek registruojant individualią veiklą (verslo liudijimo pagrindu), tiek jos neregistruojant. Jei gyvenamosios paskirties patalpos nuomojamos juridiniam asmeniui arba gyventojui individualios veiklos vykdymui, mokestį moka nuomininkas, t. y. jis yra mokestį išskaičiuojantis asmuo.
Jeigu gyventojas nuomoja gyvenamosios paskirties nekilnojamąjį turtą kitiems gyventojams, jis gali pasirinkti mokėti fiksuoto dydžio pajamų mokestį įsigijęs verslo liudijimą patalpų nuomai. Fiksuoto dydžio pajamų mokesčiu gali būti apmokestinamos nuo 2026-01-01 50 000 Eur per mokestinį laikotarpį neviršijančios nekilnojamojo turto nuomos pajamos (kai nuomojami keli tokie daiktai, pajamos sudedamos). Nuo 2026-01-01 50 000 Eur sumą per mokestinį laikotarpį viršijančios nekilnojamojo turto nuomos pajamos apmokestinamos pajamų mokesčiu.
Visais kitais atvejais (pvz., nuomojant ne gyvenamąsias patalpas, nuomojant patalpas juridiniams asmenims, nuomojant žemės sklypą) fiksuoto pajamų mokesčio mechanizmas nėra taikomas ir nuomos pajamos yra apmokestinamos kaip ne individualios veiklos pajamos pajamų mokesčiu.
Gyvenamosios paskirties patalpų nuomos verslo liudijimas nesuteikia teisės teikti paslaugas juridiniam asmeniui. Gyventojas, turintis verslo liudijimą, gali nuomoti gyvenamąsias patalpas tik kitiems gyventojams.
Nekilnojamojo turto mokestis (NTM)
Pagal Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto mokesčio įstatymą (NTMĮ), nekilnojamojo turto mokestį (NTM) moka nekilnojamojo turto savininkai - fiziniai ir juridiniai asmenys.
NTM už juridiniam asmeniui neterminuotai ar ilgesniam kaip vieno mėnesio laikotarpiui perduotą naudotis nekilnojamąjį turtą, nuosavybės teise priklausantį fiziniam asmeniui, tuo laikotarpiu moka juridinis asmuo, o fizinis asmuo, nuomojantis turtą, nuo NTM yra atleidžiamas.
Pagal NTMĮ 7 str. 9 punktą juridinis asmuo atleidžiamas nuo NTM, jeigu daugiau kaip 50 procentų pajamų per mokestinį laikotarpį sudaro pajamos iš žemės ūkio veiklos.
Pavyzdys: Ūkininkas, PVM mokėtojas, gamybinį pastatą nuomoja juridiniam asmeniui, PVM mokėtojui, už 2000 Eur dviejų mėnesių laikotarpiui. Ūkininkas gali pasirinkti, ar sandorį apmokestinti PVM. Taigi, ūkininkas priskaičiavo PVM 420 Eur, viso sandėrio vertė 2420 Eur. GPM už ūkininką turi sumokėti ir išskaičiuoti nuomininkas (GPM = 2000 x 15 % = 300 Eur). Už nuomą įmonė turės sumokėti ūkininkui 2420 - 300 = 2120 Eur.
Kaip pasirinkti?
Kurį mokesčių mokėjimo būdą pasirinkti, priklauso nuo to, kokias pajamas planuojate gauti už nuomojamą būstą ir kokioje savivaldybėje jis yra.
Nuo 2026 m. sausio 1 d. Lietuvoje įsigaliojo esminiai gyventojų pajamų mokesčio (GPM) pakeitimai. Visos gyventojo pajamos - tiek iš darbo santykių, tiek iš nuomos ar individualios veiklos - nuo šiol sumuojamos į bendrą metinę sumą ir apmokestinamos progresiniais tarifais: 20%, 25% ir 32%.
Galimi apmokestinimo būdai:
- Paprastas būdas - metų pabaigoje deklaruojate nuomos pajamas ir sumokate GPM. Nuo 2026 m. pirmieji 12 VDU (27 745,80 €) ne iš darbo santykių pajamų apmokestinami 15% tarifu. Viršijanti dalis patenka į progresinę skalę (20/25/32%), priklausomai nuo bendros metinės pajamų sumos. Šio būdo privalumas - nereikia mokėti jokių Sodros įmokų (VSD ir PSD), nereikia registruoti veiklos.
- Individuali veikla - registruojate individualią veiklą VMI ir nuomojate turtą kaip veiklą. Privalumas - galite atskaityti 30% išlaidų be dokumentų arba faktines išlaidas (remontas, draudimas, komunaliniai ir kt.). Apmokestinamosios pajamos iki 20 000 €/m. efektyviai apmokestinamos tik 5% GPM dėka mokesčio kredito. Pajamoms nuo 20 000 € iki 42 500 € tarifas palaipsniui kyla iki 20%. ⚠️ Svarbu: vykdant individualią veiklą, privalote mokėti Sodros įmokas (VSD 12,52% + PSD 6,98%) nuo 90% apmokestinamųjų pajamų.
- Verslo liudijimas - fiksuoto dydžio mokestis, kurį nustato savivaldybė. Taikomas tik gyvenamosios paskirties patalpų nuomai (veiklos kodas 051). Nuo 2026 m. riba padidinta iki 50 000 € per metus. 💡 Patarimas: verslo liudijimas paprastai apsimoka, kai nuomos pajamos viršija tam tikrą ribą. Pavyzdžiui, Vilniuje su 684 € metiniu mokesčiu, verslo liudijimas apsimoka jau nuo ~4 560 €/m.
- Trumpalaikė nuoma - svarbu žinoti, kad trumpalaikė nuoma (iki 2 mėnesių) ir apgyvendinimo paslaugos yra PVM objektas, skirtingai nuo ilgalaikės gyvenamojo turto nuomos, kuri PVM neapmokestinama. Nuo 2026 m. apgyvendinimo paslaugoms (viešbučiai, Airbnb tipo nuoma) taikomas lengvatinis 12% PVM tarifas (buvo 9%). ⚠️ PVM registracijos riba: viršijus 45 000 € per metus apyvartą iš PVM apmokestinamos veiklos - privaloma registruotis PVM mokėtoju.