Štai ir išaušo diena, kai tapome verslininkais. Rodos, sėkmingai įveikėme visas biurokratines kliūtis, turime gerą verslo idėją, esame užsispyrę ir kupini jėgų, bet… sukame galvą dėl tinkamų patalpų nuosavai veiklai. Kokio dydžio patalpas pasirinkti? Kokią sumą pinigų skirti jų nuomai? Ieškoti patalpų patiems ar kreiptis pagalbos į nekilnojamojo turto brokerius? Jei panašūs klausimai sukasi galvoje, vadinasi, šis straipsnis būtent tau!
Tinkamų patalpų radimas yra vienas svarbiausių verslo sprendimų, turinčių ilgalaikį poveikį tiek finansiniams rezultatams, tiek darbuotojų produktyvumui, tiek bendrai įmonės kultūrai. Tačiau prieš pradedant ieškoti ir vertinti konkrečius pasiūlymus, būtina aiškiai suprasti, kokių patalpų iš tiesų reikia. Skirtingos veiklos reikalauja skirtingų patalpų.
Teisingas patalpų poreikių nustatymas yra ne vienkartinis veiksmas, bet nuolatinis procesas, reikalaujantis sisteminio mąstymo ir strateginio planavimo.
Patalpų paieškos etapai
Susirasti tinkamas patalpas yra vienas svarbiausių žingsnių bet kuriam verslininkui ar įmonei. Juk nuo to, kokios jos bus, priklausys ir mūsų veiklos rezultatai. Yra keletas pagrindinių taisyklių, kurių žinojimas gerokai palengvins patalpų paiešką. O kartu sutaupys laiko ir pinigų.
Pasak Nerijaus Juodelio, „Ober-Haus“ generalinio direktoriaus pavaduotojo, prieš pradedant paiešką reikia gerai apgalvoti pagrindinius reikalavimus būsimoms patalpoms. Darbuotojų skaičius, o tai reiškia darbo vietų kiekį ir išdėstymą, automobilių vietų skaičius, inžinerinių sistemų išdėstymas (oro kondicioneriai, kompiuteriniai tinklai, signalizacija) - atsakymai į šiuos klausimus turės didelę įtaką velesniam pasirinkimui.
Jeigų veiklos pobūdis reikalaus prestižinių patalpų, reikės rinktis tik patalpas, esančias centre arba viename verslo rajonų. Renkantis tokias patalpas būtina atkreipti dėmesį į automobilių statymo galimybes. Ypač tai aktualu būsimiems biurams, įsikūrusiems miesto centre, kur klientų privažiavimas ir mašinos pastatymas neretai primena neįmanomą misiją.
„Jeigu prestižinė vieta nėra būtina, o norite patogių darbui patalpų, siūlyčiau patalpas rinktis šiek tiek toliau nuo centro“, - sako N. Juodelis ir priduria, kad prieš įsikeliant į nuo centro nutolusias patalpas reikia atkreipti dėmesį į jų lokaciją. Tinkamo rajono pasirinkimą mums palengvins žinojimas, kur gyvena dauguma darbuotojų. Geriausia pasirinkti rajoną, kur būtų patogu privažiuoti.
N. Juodelis įsitikinęs, kad nutolusių nuo centro patalpų, palyginti su biurais miesto centre, kokybė nebus žymiai prastesnė. Prie akivaizdžių tokių patalpų pranašumų priskirtume ne tik mažesnę nuomos kainą, bet ir patogesnį privažiavimą, geresnes automobilių statymo galimybes.
Renkantis patalpas taip pat būtina įvertinti savo finansines galimybes ir apskaičiuoti, kokią dalį būsimo veiklos biudžeto sudarys patalpų nuoma. Pasak „Ober-Haus“ generalinio direktoriaus pavaduotojo, tai daryti reikia itin atsakingai ir rimtai, nes daugeliu atvejų pasirašomos ilgalaikės nuomos sutartys. Blogai įvertinus savo galimybes galima susidurti su finansiniais sunkumais, kurie neįgiamai veiks mūsų veiklą.
Nuomos kainos
Šiuo metu biurų nuomos kainos Vilniuje svyruoja nuo 15 iki 55 Lt./kv. m. Kainų skirtumą lemia lokacija ir bendra pastato kokybė. Renkantis už mažiausią kainą biuro patalpos bus senos statybos pastatuose. Daugumą tokių patalpų sudaro iš buto perdaryti biurai arba patalpos, įsikūrusios menančiame tarybinius laikus administraciniame pastate. Galvodami apie modernų, šiuolaikinės statybos biurą turime turėti omenyje, kad tokių patalpų kaina prasidės nuo 25 Lt/kv. m.
Krizė stipriai paveikė biuro patalpų sektorių. „Nuomos kainos krito apie 40 proc., o patalpų neužimtumas per 2009 m. išaugo nuo 10 iki 18 procentų“, - sako N. Juodelis.
Šiuo metu padėtis stabilizavosi. Kaina nuo žemiausio lygio pakilo apie 15 proc., o neužimtumas sumažėjo iki 9 proc.
Populiariasios patalpos nuomai Vilniuje - nedidelės, 50-150 kv. m. Kalbant apie didesnio ploto patalpas, dažniausiai pasirenkami biurai, įsikūrę moderniuose verslo centruose. Pasak N. Juodelio, miesto centre iš butų į biuro patalpas perdaryti plotai jau tampa savotiška atgyvena.
„Ober-Haus“ generalinio direktoriaus pavaduotojas atkreipia dėmesį, kad patalpų, skirtų mažam ir vidutiniam verslui, pasiūla Vilniuje yra pakankama. Tiesa, pastaruosius porą metų pasiūlos rodikliai nuolat menksta. Agentūros statistiniai skaičiavimai rodo, kad šiuo metu laisvų plotų moderniuose biurų pastatuose yra apie 42 200 kv. m, o prieš 3 metus šis skaičius buvo kur kas didesnis (70 000-75,000 kv. m).
Paklaustas, ar ieškoti patalpų patiems, ar kreiptis į specialistus, N. Juodelis pataria šio reikalo tvarkymą atiduoti į nekilnojamojo turto brokerių rankas. Pasak jo, pasirinkę specialistų pagalbą gerokai padidiname nuomos variantų skaičių, taupome savo brangų laiką bei pinigus.
Kad ir kokį variantą pasirinktume, atminkime - patalpų nuoma užtruks mažiau laiko, jei gerai išsiaiškinsime mūsų poreikius.
Nuomos sutartis - svarbiausi aspektai
Ieškote patalpų verslui? Rasti tinkamą vietą - tik pusė darbo. Kita, ne mažiau svarbi dalis - nuomos sutartis. Ji reglamentuoja jūsų, kaip nuomininko, ir savininko teises bei pareigas. Deja, daugelis pasirašo sutartį jos kruopščiai neskaitę, o vėliau susiduria su nenumatytomis problemomis: brangiais papildomais mokesčiais, neaiškiais įsipareigojimais ar sudėtingu nutraukimu.
Todėl šiame straipsnyje aptarsime, kokius punktus būtina įvertinti, į ką atkreipti dėmesį bei kokių klaidų vengti, kad jūsų verslas veiktų be teisinių rūpesčių.
Kodėl nuomos sutartis tokia svarbi?
Komercinės patalpos - tai verslo turtas, net jei jis nuomojamas. Gerai suderinta sutartis apsaugo jus nuo:
- Netikėtų kainų pakėlimų
- Ginčų dėl patalpų remonto ar atsakomybės
- Sudėtingo išsikraustymo
- Trukdžių vykdyti veiklą
Sutartis - tai verslo saugiklis.
Svarbiausi punktai, į kuriuos būtina atkreipti dėmesį
1. Nuomos terminas ir nutraukimo sąlygos
Ar sutartis terminuota (pvz., 1 metams), ar neterminuota? Labai svarbu žinoti:
- Ar galite ją nutraukti anksčiau?
- Kokios išankstinio nutraukimo sąlygos?
- Ar yra numatyta bauda?
Patarimas: Derėkitės dėl galimybės nutraukti sutartį be sankcijų, pvz., įspėjus prieš 2-3 mėnesius.
2. Nuomos ir papildomos išlaidos
Svarbu aiškiai žinoti, kas įeina į nuomos kainą:
Prieš pasirašydami sutartį - paprašykite visų galimų papildomų mokesčių skaičiuotės.
3. Patalpų būklė ir perdavimo aktas
Pasirašant sutartį, svarbu užfiksuoti:
- Patalpų esamą būklę (fotografijomis arba aktu)
- Ar buvo atlikti remonto darbai
- Kas atsakingas už gedimus, susidėvėjimą ar avarijas
Svarbu: Jei perdavimo akto nėra - vėliau gali būti sunku įrodyti, kad pažeidimai jau buvo.
4. Patalpų paskirtis ir naudojimo apribojimai
Įsitikinkite, kad:
- Patalpų paskirtis leidžia vykdyti jūsų veiklą (pvz., prekyba, biuras, paslaugos)
- Sutartyje nurodyta, kokiai veiklai patalpos nuomojamos
- Nėra draudimų (pvz., veiklos po 20 val., triukšmas, reklamos ženklai ir pan.)
Jei veikla pasikeis - gali tekti keisti ir paskirtį ar gauti papildomus leidimus.
5. Atsakomybė už remontą ir eksploataciją
Ne viskas, kas sugenda, yra savininko atsakomybė. Dažnai:
- Nuomininkas prižiūri patalpas ir atlieka einamąjį remontą
- Nuomotojas atsako už pagrindines konstrukcijas, stogą, inžinerinius tinklus
Įrašykite aiškiai, kas už ką atsakingas - tai išvengs nesusipratimų ateityje.
Dažniausios klaidos pasirašant nuomos sutartį
| Klaida | Pasekmė | Kaip išvengti? |
|---|---|---|
| Neperžiūrima visa sutartis | Pasirašoma nežinant visų sąlygų | Perskaitykite viską, net „smulkų šriftą“ |
| Neaptariamos nutraukimo sąlygos | Negalite išeiti ar mokate baudą | Derėkitės iš anksto |
| Neaiškus išlaidų paskirstymas | Netikėti papildomi mokesčiai | Paprašykite pilnos kainų lentelės |
| Nepatikrinama paskirtis | Negalite registruoti veiklos ar ją vykdyti | Patikrinkite Registrų centre |
| Nėra perdavimo-priėmimo akto | Ginčai dėl pažeidimų ar būklės | Pasirašykite aktą ir darykite nuotraukas |
Ką verta turėti omenyje pasirašant?
- Aptarkite indeksavimo tvarką - ar ir kaip bus didinama nuoma (pvz., pagal infliaciją)
- Žinokite, kada ir kaip bus skaičiuojamas nuomos laikotarpis (nuo kada iki kada)
- Pasirašykite rašytinę sutartį - žodinė nėra pakankama teisiniam saugumui
- Jei patalpos dalijamos su kitais - aptarkite bendrų erdvių naudojimo tvarką
Komercinių patalpų nuomos sutartis - tai ne formalumas, o jūsų verslo garantas. Ji turi būti aiški, sąžininga ir atitinkanti abiejų šalių interesus. Skirkite laiko analizei, nebijokite klausti, konsultuokitės su teisininku ar NT specialistu - tai padės išvengti brangių klaidų.
Greita atmintinė:
- Patikrinkite nuomos trukmę ir nutraukimo sąlygas
- Išsiaiškinkite visas kainas ir mokesčius
- Užfiksuokite patalpų būklę priėmimo metu
- Įsitikinkite, kad veikla leidžiama pagal paskirtį
- Aiškliai įvardykite atsakomybes dėl remonto
Trumpalaikė būsto nuoma ir mokesčiai
Trumpalaikės būsto nuomos mokesčiai Lietuvoje gali būti mokami trejopai - įsigyjant verslo liudijimą, mokant 15 % gyventojų pajamų mokestį (GPM) arba dirbant su individualia veikla. Šiame straipsnyje aptarsime šių būdų skirtumus bei privalumus, kad galėtumėte priimti tinkamiausią sprendimą savo trumpalaikės nuomos verslui.
Kaip iš tikrųjų veikia nuomos sutartys (ką jūs iš tikrųjų pasirašote)
Verslo liudijimo kaina priklauso nuo savivaldybės, kurioje nuomojate būstą. Svarbu paminėti, jog verslo liudijimas trumpalaikei nuomai neapsiriboja vien tik verslo liudijimo kaina. Dar reikia nepamiršti susimokėti PSD ir VSD Sodrai. Taip pat, svarbu atsižvelgti kiek pajamų galite surinkti per mėnesį iš savo veiklos. Pavyzdžiui, kaupiant pensiją bei turint 043 VL Vilniaus miesto savivaldybėje, verslo liudijimą apsimoka imti mėnesiui tik tuo atveju, jei planuojate surinkti virš 1680 eur. pajamų - tuomet jum mažesnė mokestinė našta.
Pasirenkant šį būdą, reikia įregistruoti individualią veiklą pagal pažymą „Poilsiautojų ir kita trumpalaikio apgyvendinimo veikla“ arba „Kita apgyvendinimo veikla“. Individualiai veiklai taikomas mokesčio tarifas priklauso nuo pajamų sumos. Gyventojų pajamų mokestis apskaičiuojamas taikant 15 % tarifą, o gauta mokesčio suma mažinama gyventojų pajamų mokesčio kreditu. Pajamoms, neviršijančioms 20 000 eurų per metus, taikomas 5 % tarifas po kredito pritaikymo. Jei pajamos siekia iki 35 000 eurų, tarifas proporcingai didėja nuo 5 % iki 15 %.
Pasirinkus individualią veiklą, vienas iš privalumų yra galimybė atskaityti faktines išlaidas, patirtas siekiant uždirbti pajamas. Tai galima daryti remiantis leidžiamais atskaitymais, kurie gali siekti ne daugiau kaip 30% gautų pajamų.
Pasirinkus mokėti 15% GPM (arba tiesiog pamiršus pasiimti VL ar ĮV), mokesčius už praėjusius metus turėsite sumokėti iki gegužės 1 d. deklaruojant pajamas. Pavyzdžiui, jeigu Palangoje nuomosite savo būstą už 500 € per mėnesį, per metus surinksite 6000 € pajamų. Pagrindinis minusas, jog pasirinkus tokį būdą Jums gali tekti susimokėti mokesčius nuo tos sumos už kurią įvyko pardavimas (įskaitant pvz. Airbnb ar Booking.com komisinius, miesto rinkliavą ir kitas tarpininkų išlaidas).
Trumpalaikės būsto nuomos mokesčių mokėjimo būdo pasirinkimas Lietuvoje priklauso nuo jūsų pajamų ir veiklos masto. Verslo liudijimas (043 Kodas) yra tinkamas didesnėms pajamoms ir nuolatinei veiklai dėl fiksuotų mokesčių, tačiau reikalauja mokėti PSD ir VSD. Gyventojų pajamų mokestis (15% GPM) netinkamas, jeigu planuojate dirbti su pardavimų platformomis, nes mokesčiai skaičiuojami nuo didelės dalies ir riboja sąskaitų išrašymo galimybes juridiniams asmenims.
Norėdamas įregistruoti įmonę, verslininkas kartu su kitais dokumentais turi pateikti pažymą apie patalpas, t.y. jis jau turi būti numatęs patalpas veiklai plėtoti.
Valstybinio turto nuoma ir privatizavimas
Valstybės įmonė Valstybės turto fondas ir savivaldybės, vadovaudamosi Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2001 m. gruodžio 14 d. nutarimu Nr. 1524 “Dėl valstybės ilgalaikio materialiojo turto nuomos” patvirtintomis taisyklėmis ir konkurso nuostatais, pačių valdomus ir naudojamus patikėjimo teise valstybei priklausančius pastatus ir patalpas savo sprendimais išnuomoja atviro konkurso tvarka.
Valstybei ir savivaldybėms priklausančio ilgalaikio materialiojo turto nuomos kainos skaičiavimo tvarka patvirtinta Lietuvos Respublikos aplinkos ministro ir Lietuvos Respublikos finansų ministro 2002 m. kovo 1 d. įsakymu Nr.
Norėdami pritaikyti patalpas verslui, verslininkai susiduria su gyvenamųjų patalpų keitimu negyvenamosiomis, gamybos profilio keitimu, statinio arba savarankiškai naudojamos jo dalies pritaikymu kitokioms paslaugoms teikti, kitokiems verslams arba poreikiams (pvz., administracinių patalpų pritaikymas prekybai).
Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2002 m. balandžio 30 d. įsakymu Nr. 218 “Dėl statybos techninio reglamento STR 1.07.01:2002 “Statybos leidimas” patvirtinimo” nustatyta leidimų statyti, rekonstruoti, remontuoti ir griauti statinius išdavimo tvarka. Įsakyme nurodyti pagalbiniai statiniai ir darbai, kurių statybai, nugriovimui ir atlikimui nereikia leidimų bei privalomi reikalavimai, kurių reikia laikytis juos statant arba griaunant.
Valstybei ar savivaldybei priklausančių patalpų privatizavimą viešo aukciono būdu reglamentuoja 1997 m. gruodžio 31 d. Lietuvos Respublikos Vyriausybės nutarimas Nr. 1503 Dėl valstybės ir savivaldybių turto privatizavimo viešo aukciono būdu nuostatų patvirtinimo.
Pagal šį nutarimą, viešame aukcione dėl valstybei ar savivaldybei nuosavybės teise priklausančių patalpų privatizavimo gali dalyvauti neribotas skaičius potencialių pirkėjų. Informacija apie privatizavimo objektus skelbiama valstybės įmonės Valstybės turto fondas privatizuojamų objektų duomenų bazėje.
Valstybei ar savivaldybei priklausančių patalpų privatizavimą tiesioginių derybų būdu reglamentuoja 2002 m. lapkričio 13 d. Lietuvos Respublikos Vyriausybės nutarimas Nr. 1782 Dėl Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1998 m. sausio 30 d. nutarimo Nr.113 pakeitimo.
Pagal šį nutarimą, įmonės tiesioginių derybų būdu gali privatizuoti iš valstybės ar savivaldybės nuomojamas patalpas, jei į jas yra investavę privataus kapitalo. Investuoto kapitalo vertė turi būti didesnė nei pusė nuomojamų patalpų rinkos vertės.
Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2000 m. spalio 9 d. nutarimu Nr. 1196 “Dėl Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1997 m. gruodžio 18 d. nutarimo Nr.1427 ir 1999 m. balandžio 8 d. nutarimo Nr. Nurodytas išlaidas atlygina pirkėjas.
Kai privatizuojamus valstybei ar savivaldybei nuosavybės teise priklausančius objektus įsigyja šių objektų nuomininkas, kuris šiam objektui pagerinti padarė išlaidų, jam šios lėšos neatlyginamos.
Nuomininkui negali būti atlyginama ta privatizavimo lėšų dalis, kuri įskaityta į nuomos mokestį.
tags: #nuomos #patalpu #reikalavimai