Norint sėkmingai įkurti kavinę, svarbu atsižvelgti į daugybę reikalavimų, pradedant nuo patalpų tinkamumo ir baigiant teisiniais aspektais. Šiame straipsnyje aptarsime pagrindinius reikalavimus, keliamus nuomojamoms patalpoms kavinei Lietuvoje.
Patalpų paieška gali būti sudėtinga, bet svarbu atsižvelgti į kelis aspektus, kad verslas būtų sėkmingas. Pateikiame keletą patalpų nuomos pavyzdžių Lietuvoje:
- Klaipėda, Centras, Naujoji Uosto g.
- Alytus, Alytus, Tilto g.
- Ukmergės r. sav., Ukmergė, Maironio g.
- Kaunas, Dainava, Taikos pr.
- Vilnius, Šnipiškės, Konstitucijos pr.
Naujo kavos verslo vietos pasirinkimas (štai į ką reikia atsižvelgti)
Patalpų paskirties keitimas
Pirmiausia, svarbu suprasti, kad įmonė arba bet kuris asmuo, norintis vykdyti administracinę veiklą, turi pakeisti gyvenamąją paskirtį į administracinę. Tam reikia gauti namo savininkų viešo aptarimo pritarimą.
Patalpų paskirties keitimas yra reglamentuotas statybos reglamentu STR 1.05.03.2002. Norint pakeisti patalpų paskirtį iš gyvenamosios į komercinę, iš pradžių reikia gauti projektavimo sąlygų sąvadą (jį sudaro visų žinybų, derinančių projektus, sąlygų suvestinė).
Pagal DNSBĮ 7 str.2d., kai keičiama gyvenamųjų patalpų paskirtis, jos turi būti pertvarkytos taip, kad būtų įrengtas atskiras įėjimas iš lauko ir kad šis pertvarkymas atitiktų gyvenamojo namo architektūros, higienos, priešgaisrinės saugos, aplinkosaugos ir statybos techninius reikalavimus.
Tai reiškia, kad turės būti vykdomi rekonstrukcijos ar kapitalinio remonto darbai. O pagal STR "Statybos leidimas" 48 p. rekonstrukcijai ir kap. remontui atlikti reikalingas daugiau nei pusės namo savininkų sutikimas.
Pagal Nekilnojamojo turto kadastro nuostatus, negyvenamųjų patalpų paskirtis gali būti: administracinė, prekybos, paslaugų, maitinimo, transporto ir t.t. Tačiau pagal DNSBĮ 7 str. 4 d. viešas aptarimas bei savininkų sutikimas nereikalingas "kai kitos paskirties, negu buvo, negyvenamosioms patalpoms netaikomi griežtesni aplinkosaugos, higienos, priešgaisrinės saugos ir kiti privalomieji reikalavimai".
Taigi, keičiant iš administracinės paskirties į maitinimo (pvz. kavinė) bus vėl reikalingas viešasis aptarimas - nes kavinei griežtesni higienos reikalavimai - ir jame dalyvaujančiųjų naujas sutikimas jau administracinę paskirtį pakeisti į maitinimo. Tuo tarpu pakeisti iš maitinimo į prekybinę paskirtį, mano nuomone nebus taikomi griežtesni reikalavimai, todėl nereikėtų viešo aptarimo ir pritarimo.
Dėmesio: Vykdyti patalpose kitos paskirties veiklą - užtraukia administracinę atsakomybę (taikomos ir kitos sankcijos).
Bendrąjį principą, kada toks sutikimas reikalingas, galima apibrėžti taip - kol darbai atliekami buto viduje ir jų rezultatas nebus matomas daugiabučio išorėje arba jie neliečia bendrojo naudojimo konstrukcijų, tol kitų savininkų sutikimai tikėtina nėra reikalingi.
„Toliau nurodytais atvejais, sutikimai bus būtini bei teisės aktų nustatyta tvarka turės būti gautas atitinkamas statybą leidžiantis dokumentas tiems darbams atlikti. Tačiau toks leidimas negalės būti išduotas be minėtų daugiabučio savininkų sutikimų, tad verta juos gauti iš anksto“, - įspėjo jis.
Anot D.Valiulio, išorinės namo sienos yra priskiriamos prie bendrųjų namo konstrukcijų, kurios priklauso visiems namo savininkams. Tad, ketindami įsirengti kondicionierių, jo montavimui daugiabučio namo išorėje turite gauti kitų daugiabutyje esančių butų ir kitų patalpų savininkų daugumos pritarimą.
Taip pat būtina pasirūpinti statybą leidžiančiu dokumentu. Toks reikalavimas tikėtina bus taikytinas ant daugiabučio namo išorinės sienos siekiant įrengti ir kitus objektus, pvz. palydovinės televizijos anteną, kitą įrangą ar konstrukcijas, keičiančias pastato išvaizdą.
Tokiems pritaikymo darbams to buto savininkai, turės gauti ne tik su atitinkama verslo rūšimi susijusius leidimus, bet ir daugiabutyje esančių butų ir kitų patalpų savininkų sutikimą atlikti tuos pritaikymo darbus. Taigi, paminėtais atvejais gavus bendraturčių sutikimus, kitas privalomas veiksmas - pasirūpinti atitinkamu statybą leidžiančiu dokumentu.
Pagrindiniai reikalavimai keičiant patalpų paskirtį
Apibendrinant, keičiant patalpų paskirtį, būtina atsižvelgti į šiuos reikalavimus:
| Reikalavimas | Aprašymas |
|---|---|
| Namo savininkų sutikimas | Reikalingas, jei keičiama į administracinę paskirtį. |
| Atskiras įėjimas | Privalomas, jei keičiama į komercinę paskirtį. |
| Atitiktis techniniams reikalavimams | Pertvarkymas turi atitikti architektūros, higienos, priešgaisrinės saugos, aplinkosaugos ir statybos reikalavimus. |
| Statybos leidimas | Reikalingas rekonstrukcijai ar kapitaliniam remontui. |
Kaip rasti tinkamas patalpas kavinei?
Anot M. Kazlausko, ieškodamas prekybai tinkamų patalpų verslininkas pirmiausia turi sau atsakyti į klausimą, ar jas pirks, ar nuomosis. Jei įmonei svarbus žmonių srautas ar parduotuvės geografinė vieta, patalpas rinktis vien tik pagal kainą ar palankias nuomos sąlygas būtų klaidinga.
„Reikia aiškiai apsibrėžti, į ką bus orientuota parduotuvė. Nuo to viskas ir prasideda. Būtina suprasti, kokie klausimai yra aktualūs būtent jums. Atsakykite, ar jums svarbu srautas, matomumas, patalpų dydis, lokacija, automobilių statymas, patalpų aukštis, sandėliavimas, vietos konkurencingumas ir t. t. Taip pat reikia pagalvoti apie privažiavimą prie pastato, kuriame norite atidaryti savo parduotuvę. Jei jūsų klientai ne tik pėstieji, bet ir atvažiuojantys, tai, be abejonės, jie turi turėti kur pasistatyti automobilį. Ir geriausiai, jei tai nemokamos vietos. Pagalvokite ir apie tai, ar toli bus visuomeninio transporto stotelės.
Ar jūsų kuriamai parduotuvei svarbu, kas bus kaimynystėje? Patalpų ieškosite šalia restoranų, verslo centrų, o gal tai bus privatūs namai? O gal parduotuvę norite kurti daugiaaukščių namų apsupty? Supraskite, kad jei parduodama prekė, orientuota į mažą auditoriją, centrinė miesto gatvė tikrai nėra būtina. Tad visų svarbiausia žinoti, ko norite!“ - teigė biuro „RE/MAX Bravo“ vadovas.
Pirkti ar nuomoti?
Kada verta patalpas nuomoti, o kada pirkti? M. Kazlauskas sakė, kad vieno atsakymo nėra - ir pirkimas, ir nuoma turi pranašumų bei trūkumų. „Viskas priklauso nuo to, kam patalpų reikia, kuriam laikui ketinama įsikurti, kokio dydžio patalpų ieškote, kokią dalį nuosavų lėšų galite tam skirti.
Ieškodami prekybai skirtų patalpų dažniausiai verslininkai renkasi pagal kainą ir neįvertina vietos. O juk gali būti labai gera kaina, bet bloga vieta. Būtina suprasti, kad vieta itin dažnai daro įtaką įmonės pelningumui. Žinoma, kur nors provincijoje patalpas galima išsinuomoti labai pigiai, bet tai pasiteisina dažniausiai tik tada, kai orientuojamasi į mažą pirkėjų ratą“, - teigė M. Kazlauskas.
Anot jo, jei rastos patalpos yra optimalios pagal vietą, kokybę, kainą ir ketinama ten dirbti ilgai, tuomet gal ir apsimoka jas pirkti. „Įsigijus patalpas prarandamas lankstumas. Nuomodamasis patalpas verslininkas yra laisvesnis. Ir investavęs turimus pinigus į veiklą, jis, tikėtina, greičiau turėtų didesnę grąžą negu jas įsigijęs. Šiuo klausimu yra daug ir įvairių nuomonių“, - teigė vyras.
Pasak jo, nuomojant patalpas svarbu išsiaiškinti, koks jų statusas: ar jos gyvenamosios, ar komercinės. Komercinės patalpos skirstomos į kelias grupes (kavinei, prekybai, paslaugoms, sandėliui) ir turi būti nuomojamos pagal oficialią paskirtį.
„Nuo pasirinkto nuomos termino dažnai priklauso ir mokami nuomos mokesčiai. Geriau ilgalaikė sutartis ir sutarties peržiūrėjimo galimybė. Neretai formulėmis apibrėžiama, kaip bus skaičiuojama nuoma ilgam terminui. Dažniausiai sudaroma ilgalaikės nuomos sutartis su galimybe ją peržvelgti kas 2-3 metus. Būtina atsižvelgti į nuomos apmokėjimo sąlygas (ar lanksčios), ar bus mokama į priekį“, - teigė vyras ir pažymėjo, kad nuomojantis prekybai tinkamas patalpas svarbu išsiaiškinti, ar žemė šalia nuomojamų patalpų yra nuomotojo (ar priklauso automobilių stovėjimo aikštelė).
Taip pat būtina sužinoti, ar patalpos nėra areštuotos, įkeistos, ar kiti asmenys neturi registruotų teisių į jas. Dar svarbu išsiaiškinti, ar nuomojamos patalpos nėra įtrauktos į Nekilnojamųjų kultūros vertybių registrą.
Atsakingai pasirašykite sutartį
Reikia turėti minty, kad nors kiekvienas nuomotojas dažniausiai nori išnuomoti patalpas kuo ilgesniam laikui, gali nutikti taip, kad kitas labai norės įsikurti būtent toje vietoje ir nuomotojui pasiūlys daug didesnę kainą ar tiesiog nusipirks tas patalpas.
„Į sutartį verta įtraukti punktą dėl nuostolių atlyginimo - jei dėl nuo nuomininko nepriklausančių aplinkybių nuomininkas negalės naudotis patalpomis“, - teigė M. Kazlauskas ir pažymėjo, kad kai patalpų nuomos sutartis pasirašoma visiškai ne jauno verslininko naudai, jis dažniausiai keleriems metams užsikrauna didžiulę riziką.
Pasak jo, pasirašant sutartį būtina gerai sutikrinti įsikėlimo ir išsikėlimo terminus bei sąlygas, sutarties nutraukimo terminus ir sąlygas, nuomos atidėjimo sąlygas, kas atsakingas ir prižiūrės priešgaistrinės bei oro vėdinimo sistemas, signalizaciją, apsibrėžti avanso dydį, įrengimo sumą ir t. t.
Prieš pasirašydami sutartį išsiaiškinkite, ar galėsite pasikabinti norimą išorinę lauko reklamą - tam reikalingas savivaldybės leidimas. „Gali būti apribojimų: spalvoms, dydžiui ir kt. Yra vietų, kur apskritai reklama draudžiama. Už nesuderintą reklamą skiriama bauda. Tuo pasidomėti reikia iš anksto“, - sakė M. Kazlauskas ir nurodė, kad daugiau informacijos gali pateikti verslo licencijavimo ir leidimų skyrius.
Sudarant sutartį reikia aiškiai apibrėžti, ar nuomotojas gali reikalauti papildomo mokesčio, norint kabinti iškabas ar kitą išorinę reklamą patalpų išorėje. Teisininkai pataria nuomos sutartį įregistruoti Viešajame registre - apdrausti, kad po metų nuomininkai nebūtų išmesti.
Nebijokite laiku sustoti!
„Aš padarysiu viską pats!“ - dažnai sako pradedantys savarankišką veiklą jauni žmonės. Anot M. Kazlausko, tai viena didžiausių klaidų. „Kiekvienas turi dirbti savo darbą. Jeigu verslininkas orientuojasi į kokio nors produkto prekybą, tai tegul visą savo dėmesį, energiją į tai ir nukreipia. O jauni nepatyrę verslininkai dažnai mano galį viską: ir sienas glaistys, ir langus plaus, ir baldus surinks, ir batus veš, ir reklamos kampaniją kurs, ir brokeriai bus, ir kreditoriai.
Siekdamas gero rezultato žmogus turi susikoncentruoti į tai, ką moka geriausiai. Dažnai verta samdyti profesionalus, išmanančius savo sritį, kurie tai daro kiekvieną dieną jau kelerius metus. Žinoma, teoriškai yra tikimybė, kad ir vienam pavyks padaryti viską gerai ar ne prasčiau, nei tai padarytų profesionalai. Vis dėlto prieš tai savęs šiek tiek paklausinėkite: „Kokią informaciją aš jau žinau?“, „Kokia informacija man prieinama?“, „Kokius resursus aš turiu?“, „Kokie mano paieškos, derybų įgūdžiai?“, „Kokia mano patirtis pasirašant sutartis?“
Tik atsakę į šiuos klausimus ryžtingai eikite savo tikslo link ir nepasiduokite per anksti. Aišku, mokėkite laiku priimti ir pralaimėjimą! - sakė M. Kazlauskas ir patarė būti kiek labiau sąmoningiems ir į save nebijoti pažvelgti kritiškai: - Tikrai nereikia eiti į įsivaizduojamą sėkmę užsimerkus. Kartais verta sustoti ir nukirsti tai, kas neteikia pelno. Nereikia augintis nuostolių kupros, jei jau matai, kad pelno niekada nebus. Nebijokite sau pasakyti „sustok“. Kartais sėkmė yra laiku sustoti.
tags: #nuomojamos #patalpos #kavinei