Šiame straipsnyje aptarsime nuomininko valdymą, teisės įgijimo sąlygas bei kitus su tuo susijusius aspektus. Straipsnyje remiamasi Lietuvos Respublikos civiliniu kodeksu ir teisine doktrina.
Nuosavybės Teisės Turinys
Psichologiškai visiems geriau suprantama nuosavybė per valdymą. Todėl teorijoje ir praktikoje vartojamas valdymo titulo terminas daiktinės teisės esmei apibūdinti. Pavyzdžiui, sakoma valdo kaip savininkas, nuomininkas, saugotojas ir pan.
XX amžiaus pirmojoje pusėje susiformavo koncepcija, kuri valdymo nelaiko pagrindine savininko teise, todėl jam ir nėra svarbu valdymo titulas (Hedeman). Svarbiau, kas turi teisę gauti naudą (naudoti). Vadinasi, naudos gavimas, kaip ir valdymas pagal tradicinę doktriną, turi teisinį titulą.
Teisinėje literatūroje paplitusi nuostata, kad „triadą“ kaip nuosavybės doktriną sukūrė Romos teisininkai. Kilus abejonėms dėl nuosavybės teisės apribojimo, visais atvejais laikoma, kad nuosavybės teisė neapribota.
Nuosavybės Teisės Apribojimai
Romanų-germanų analizėse pastebima tendencija suskaidyti nuosavybės teisės turinį arba kitaip sakant nuosavybės teisę riboti, suteikiant tą pačią daiktinę teisę nuomininkui (nuomos sutartis nepasibaigia pasikeitus savininkui, nuomininko teisė atnaujinti nuomos sutartį).
Prancūzijoje, pavyzdžiui, nuomininko teisės į nusinuomotą daiktą (turtą), įgytos pagal nuomos sutartį, naudojamos komercijoje, o tokios teisės vadinamos komercine (prekybine) nuosavybe. Todėl daroma išvada, kad civilinės teisės doktrina ir įstatymų leidėjai atsisako nuo nuosavybės teisės nedalumo ir savininko absoliutaus viešpatavimo daiktui principo.
Šios iš nuomos sutarties atsirandančios teisės gali būti civilinės apyvartos ir įkeitimo dalyku. Šios nuosavybės santykius, pagrįsti „elementariojo“ modelio pagrindu, t.y. „vienas daiktas - vienas savininkas“ yra suskaidyti, dvigubi ir t.t.
Kai doktrina negali paaiškinti kokio nors reiškinio, tai bandoma tokį reiškinį paneigti. «Nuosavybės teisės apibrėžimo negalima sutapatinti su ekonomine nuosavybės kategorija, kai nuosavybė suvokiama kaip objektas (turtas). Ekonominiai nuosavybės santykiai gali įgyti tiek daiktinės teisės, tiek prievolių teisės formas. Todėl prekės kaip civilinės apyvartos objektai ne visada yra nuosavybės teisės objektai. Nuosavybės teisės objektais gali būti tik individualiai apibrėžti daiktai.
Šis įstatymas gali nustatyti privalomą tam tikrų sandorių teisinę registraciją. Šalies teisės ir pareigos tokiais atvejais atsiranda ne nuo sandorio įregistravimo, o nuo to momento, kuris yra nustatytas įstatyme ar šalių susitarimu, išskyrus atvejus, kai šis kodeksas nustato, kad šalies teisės ir pareigos atsiranda tik nuo sandorio įregistravimo.
Nuosavybės teisė į nekilnojamąjį daiktą pirkėjui pereina nuo daikto perdavimo. Šis faktas turi būti įformintas šio kodekso nustatyta tvarka. Jeigu viena šalis vengia įregistruoti nuosavybės teisės perėjimo faktą, tai kitos šalies prašymu teismas gali priimti sprendimą dėl sutarties įregistravimo. Šiuo atveju sutartis registruojama teismo sprendimo pagrindu. Šalis, nepagrįstai vengusi įregistruoti nuosavybės teisės perėjimą, turi atlyginti kitai šaliai dėl to patirtus nuostolius.
Nuosavybės Įgijimo Būdai
Įgyjant nuosavybės teisę pagal išvestinius būdus įvyksta teisės perėmimas, o pagal pirminius - ne. Pagal pirminius įgijimo būdus įgijusiam nuosavybės teisę jokie šios teisės apsunkinimai negali būti nustatyti. Įstatymas gali nustatyti privalomą tam tikrų sandorių teisinę registraciją. Šalies teisės ir pareigos tokiais atvejais atsiranda ne nuo sandorio įregistravimo, o nuo to momento, kuris yra nustatytas įstatyme ar šalių susitarimu, išskyrus atvejus, kai šis kodeksas nustato, kad šalies teisės ir pareigos atsiranda tik nuo sandorio įregistravimo.
Yra keletas nuosavybės įgijimo būdų:
- Įgyjamoji senatis
- Bešeimininkis daiktas
- Radinys
- Lobio radimas
Įgyjamoji Senatis
Nuosavybės teisės įgijimo pagal įgyjamąją senatį faktas nustatomas teismo tvarka. Nuosavybės teisė į nekilnojamąjį daiktą, kai yra įgyjamoji senatis, nustatoma pagal daikto buvimo vietos valstybės teisę.
Bešeimininkis Daiktas
Bešeimininkis daiktas nuosavybėn gali būti perduotas tik valstybei arba savivaldybėms teismo sprendimu, priimtu pagal finansų, kontrolės arba savivaldybės institucijos pareiškimą.
Radinys
Radęs pamestą daiktą asmuo privalo grąžinti jį pametusiajam, jeigu jis yra žinomas. Daiktą radęs asmuo ar policija perduotą rastąjį daiktą privalo saugoti šešis mėnesius. Saugojimo metu radiniu negalima naudotis. Jeigu per tą laiką paaiškėja daiktą pametęs asmuo, daiktas jam grąžinamas, bet prieš tai jis turi atlyginti daikto išlaikymo ir kitas su radiniu susijusias išlaidas.
Jeigu pametęs daiktą asmuo per nurodytą laiką nepaaiškėja, daiktas neatlygintinai pereina radusiojo nuosavybėn su sąlyga, kad šis sutinka atlyginti daikto išlaikymo ir kitas su radiniu susijusias išlaidas, jei radinį saugojo ne jis.
Jeigu bešeimininkis ir rastas daiktas dėl ilgo laikymo gali sugesti ar prarasti dalį vertės, tai policija, finansų, kontrolės ar savivaldybės institucija privalo imtis priemonių, kad daiktas, esant galimybei, būtų parduotas, o už jį gauti pinigai išsaugoti pametusiam ar kitaip praradusiam daiktą asmeniui.
Asmuo, radęs daiktą ir grąžinęs jį pametusiam asmeniui arba nustatyta tvarka perdavęs jį policijai, turi teisę gauti iš pametusio daiktą asmens išlaidas daiktui saugoti ir perduoti atlyginimą ir užmokestį už radimą. Užmokestis už daikto radimą negali būti mokamas, jeigu radęs daiktą asmuo nustatytu laiku ir tvarka nepraneša apie radinį ar klausiamas nuslėpė patį radimo faktą.
Lobio Radimas
Svetimoje žemėje ar kitame svetimame daikte ieškoti lobio draudžiama. Asmuo, kuris rado lobį svetimoje žemėje ar kitame svetimame daikte atsitiktinai arba turėdamas savininko leidimą ieškoti lobio, gauna vieną ketvirtadalį lobio, o kiti trys ketvirtadaliai tenka žemės ar kito daikto, kuriame buvo rastas lobis, savininkui, jeigu jie nesusitarė kitaip. Istorinę, kultūrinę ar archeologinę vertę turintis lobis gali būti paimamas pagal įstatymus visuomenės poreikiams.
Teisės Į Daiktą Reikalavimas
Jeigu kilnojamasis daiktas įgytas atlygintinai tai savininkas turi teisę išreikalauti šį daiktą iš įgijėjo tik tuo atveju, kai daiktas yra savininko ar asmens, kuriam savininkas buvo perdavęs jį valdyti, pamestas, arba iš kurio nors iš jų pagrobtas, arba kitaip be jo valios nustojo būti jo valdomas.
Jeigu daiktas neatlygintinai įgytas iš asmens, kuris neturėjo teisės jo perleisti nuosavybėn, tai savininkas turi teisę išreikalauti daiktą visais atvejais.
Valdymas baigiasi, kai daikto valdytojas atsisako savo, kaip valdytojo, teisės į daiktą, t. y.
Pavyzdys Iš Teismų Praktikos
Šis straipsnis netaikomas, t.y. 2004 m. vasario 19 d. buvo sudaryta buto statybos sutartis. 2004 m. vasario 19 d. Petraitis su AB „Statyba“ sudarė preliminariąją sutartį, pagal kurią AB „Statyba“ įsipareigojo parduoti 2004 m. kovo 01 d. iui dviejų kambarių 55.26 kv. m. bendro ploto butą, adresu Ateities 100-22. Pagal sutarties 4.1 punktą Petraitis, pasirašydamas sutartį, sumokėjo AB „Statyba“ visą buto kainą -155 260 Lt. Tai patvirtina AB „Statyba“ išduotas kasos pajamų orderio kvitas. AB „Statyba“ pagal sutarties 7 punktą įsipareigojo baigti gyvenamojo namo statybos darbus ir užsakovui, t.y. iui, perduoti butą iki 2004 m. kovo 31 d. iui. iu sudaryta sutartis neturi jokios juridinės galios, nes pasirašyta asmens, neturėjusio tam jokios teisės (pagal AB „Statyba“ įstatus sutartis bendrovės vardu gali sudaryti tik bendrovės generalinis direktorius) ir nepatvirtinta bendrovės antspaudu. Be to, sutartyje nurodyta nerealiai maža kaina. Todėl butas 2004 m. kovo 05 d. buvo parduotas už 250 000 lt. iui.
Svarbu pažymėti, kad nuosavybės teisės klausimai yra sudėtingi ir reikalauja atidaus teisinio įvertinimo. Šis straipsnis yra tik bendro pobūdžio apžvalga ir neturėtų būti naudojamas kaip teisinis patarimas.
„Nuosavybės teisės perleidimas: akcijų ypatumai“ doc. dr. Paulius Miliauskas
tags: #nuomininkas #valdymo #teise #igyja