Turto vertinimo skirtumai: problemos ir sprendimo būdai

Nekilnojamojo turto vertinimas yra esminis žingsnis, siekiant išsamiai suprasti turto vertę bei priimti informuotus sprendimus dėl jo pirkimo, pardavimo ar netgi nuomos. Ši paslauga taikoma situacijose, kai reikia parduoti ar įsigyti nekilnojamąjį turtą, gauti paskolą arba apmokestinti turtą.

BNS kalbinti turto vertintojai išskiria kelias problemas tokiuose konkursuose: mažiausios kainos kriterijų, neaiškias jų sąlygas bei nesirūpinimą vertinimo ataskaitų kokybe. Jie stebisi, kaip pasiūlius itin mažą paslaugų kainą įmanoma įvertinti didesnius ir specifinius objektus arba turto portfelį visoje šalyje.

Turto vertinimas - tai paslauga, kuri leidžia sužinoti nekilnojamojo ar kilnojamojo turto vertę. Nepriklausomas turto vertintojas nustato vertę pagal situaciją rinkoje, atsižvelgia į svarbius veiksnius, statistinius duomenis, tendencijas. Turto vertinimas yra įstatymais reglamentuota paslauga, reikalinga užtikrinti, kad su turtu susijusios finansinės operacijos yra atliekamos rinkos sąlygomis, t.y.

Nekilnojamojo turto vertinimas reikalingas ne tik asmenims, norintiems įsigyti ar parduoti būstą, bet ir tiems, kurie planuoja investuoti, gauti paskolą ar atlikti kitus finansinius veiksmus, susijusius su turtu. Nekilnojamojo turto vertė gali keistis laikui bėgant, atsižvelgiant į rinkos sąlygas ir kitus veiksnius. Lietuvos nekilnojamojo turto vertę lemia ne tik vidaus, bet ir tarptautinės rinkos pokyčiai.

Vertinimo rezultatai padeda nustatyti tinkamą pirkimo ar pardavimo kainą, padeda išvengti pervertinimo ar nepakankamo įvertinimo ir apskaičiuojant turto vertės apmokestinimą. Turto vertinimas ne tik padeda numatyti finansinius sprendimus, bet ir suteikia saugumo, kad jūsų investicija bus protinga ir atitiks realią rinkos situaciją.

Mažiausios kainos kriterijus ir jo įtaka

Rinkos dalyviai kritikuoja pasirinkimą turto vertinimo konkursų laimėtoją rinktis pagal mažiausios kainos kriterijų.

Pavyzdžiui, neseniai skelbtame Turto banko vertinimo paslaugų konkurse jo laimėtojas pasiūlė butus vertinti už 181,5 euro (su PVM), individualius namus už 266,2 euro, o didesnius nei 2 tūkst. kv. m ploto negyvenamųjų pastatų kompleksus - už 302,5 euro. Bendra šios dvejų metų trukmės sutarties vertė siekia beveik 90 tūkst. eurų, o konkretus objektų skaičius neįvardijamas.

„Didžioji problema, kad valstybiniuose užsakymuose įkainiai yra gerokai mažesni nei rinkoje. Ir skirtumas yra ne procentais, o kartais. Kodėl bankui vertintojai pasako vieną kainą, o dalyvaudami viešajame pirkime, jau siūlo mažesnę? Ir kodėl jie nori atlikti tą pačią darbo apimtį už gerokai mažesnę kainą?“, - sako nekilnojamojo turto paslaugų bendrovės „Ober-Haus" Vertinimo ir rinkos tyrimų departamento vadovas Saulius Vagonis.

S.Vagonis teigia, jog dabar konkursuose siūlomi įkainiai yra keliais kartais mažesni nei „Ober-Haus“ atliekamų vertinimų savikaina. „Labai sunku suprasti, kaip tokie vertinimai yra daromi. Gali supaprastinamas procesas ten, kur yra perkami duomenys ir „gaištamas“ vertintojo laikas suprantant objekto specifiką.

A.Šešplaukis siūlo tokias kainas siūlančias bendroves įpareigoti pagrįsti savo pasiūlymus. „Situaciją galėtų pakeisti mažiausios kainos principo atsisakymas. Nes keista, kai bendrovės, kurios nėra pigiausios rinkoje, staiga į valstybinį sektorių nueina su neįtikėtinai mažais įkainiais.

Viešųjų pirkimų tarnybos vadovė Diana Vilytė pripažįsta, kad turto vertinimo konkursuose problemų yra, tačiau, jos teigimu, šie pirkimai būna tokios mažos vertės, kad patenka į pilkąją zoną.

Turto banko Komunikacijos vadovas Tomas Bagdonas pripažįsta, jog nors įmonę iš esmės tenkina pagal mažiausios kainos kriterijų įsigytų paslaugų kokybė, tačiau svarstoma apie proceso gerinimą. „Šiuo metu turime dvi turto vertinimo paslaugų sutartis - jos abi pasirašytos tiekėjams laimėjus konkursus, taikant mažiausios kainos kriterijų. Paslaugų kokybė tenkina, tačiau pasitaiko terminų nesilaikymo dėl pavienių objektų. Procesas bus gerinamas būsimuose pirkimuose įtraukiant ekonominio naudingumo kriterijų už greitesnį ataskaitų pateikimą“, - sako jis.

T.Bagdonas tvirtina, jog Turto bankas konkursuose prašo pagrįsti įkainius, kurie yra 30 proc. žemesni, nei kitų pasiūlymų vidurkis. Toks principas taikomas ir kituose viešuosiuose pirkimuose.

Ekspertų teigimu, turto vertinimo kainą sudaro specialistų atlyginimai, Registrų centro duomenų kaina ir kitos einamosios išlaidos, pavyzdžiui, kelionė iki objekto.

Taigi, mažiausios kainos kriterijus valstybiniuose turto vertinimo konkursuose kelia susirūpinimą dėl paslaugų kokybės ir vertinimo tikslumo. Ekspertai siūlo atsisakyti šio principo arba įpareigoti bendroves pagrįsti itin mažus įkainius.

Nekokybiškų ataskaitų rizika

Panašiai kalba ir Lietuvos turto vertintojų asociacijos vadovas, taip pat einantis nekilnojamojo turto paslaugų bendrovės „Inreal“ Vertinimo departamento vadovo pareigas Audrius Šešplaukis. „Tokių konkursų pasitaiko dažnai. Valstybei gal ir gerai, kad ji sutaupo vertinimams, bet kai gauna juos nekokybiškus, gali daugiau pralošti, nei sutaupė. Konkrečiu atveju eina kalba, kad reikia vertinti nekilnojamąjį turtą, kurio plotas yra virš 2 tūkst. kv. m ir vertintojai parašo darbų kainą kaip gyvenamo namo. Neduok Dieve, tai bus kokia atominė elektrinė, tai reikės už tuos 250 eurų padaryti vertinimą“, - sako jis.

A.Šešplaukis patvirtino, jog yra buvę atvejų, kai valstybės institucijos įsigijo nekokybiškų ataskaitų, tačiau plačiau jų nesutiko komentuoti. „Perkančioji organizacija gali gauti nekokybišką darbą, nes vertintojas, gavęs simbolinį užmokestį, ir darbo įdės simboliškai: neįsigilins, neįvertins, netiksliai nustatys kainą ir valstybė gali netekti pinigų pardavusi turtą. Tokių atvejų yra buvę, bet aš negaliu to komentuoti“, - teigia jis.

S.Vagonis pastebi, kad neteisinga turto vertinimo ataskaita gali lemti dvi problemas: turtas bus parduotas per pigiai arba jį parduoti apskritai bus sunku. „Kartais organizuojami aukcionai, kuriuose visiškai nesugebama parduoti turto už tas vertes, kurias nustatė vertintojai. Organizuojamas aukcionas, leidžiamos valstybės lėšos, bet pirkėjų nėra. Dar blogesnis pavyzdys - Kauno technologijos universitetas, kuris turėjo 2015 metų turto vertinimus, juos indeksavo 10 proc. Kainos nuo to laiko kilo kiek daugiau nei 10 proc, tačiau ne kartais, kaip buvo sugebėta parduoti. Objektai buvo parduoti dvigubai brangiau. Kas būtų buvę, jeigu būtų skelbtas ne aukcionas? Šiuo atveju valstybei pasisekė, kad aukcionas buvo gerai išreklamuotas ir atėjo dalyvių“, - kalba jis.

A.Šešplaukis teigia, jog valstybei rengiamų ataskaitų realiai niekas netikrina. Tačiau net jei jos būtų tikrinamos, šalyje tik teismas gali spręsti, ar teisingai buvo nustatyta turto vertė.

„Turto vertinimą kontroliuoja priežiūros tarnyba, bet tik tuo atveju, kai jos to prašoma. Turto bankas tikrina tik nuo 3 mln. eurų vertės (objektų ataskaitas - red. past.), tai praktiškai 1 proc. visų ataskaitų yra patikrinama. Priežiūros tarnyba vertina tik ataskaitos turinį, bet ne vertę, nes pagal įstatymus nėra numatyta, kad ją kas nors gali tikrinti. Šiuo metu tik teismas gali patikrinti, skirdamas ekspertizę“, - aiškina jis.

„Manau, kad tokius valstybei svarbius klausimus, kur susiję su jos turtu, kiekvieną ataskaitą turėtų patikrinti institucijos. Ir tikrinti ne tik turinį, bet ir vertę“, - pastebi jis.

Taigi, nekokybiškos turto vertinimo ataskaitos gali lemti finansinius nuostolius valstybei. Būtina užtikrinti ataskaitų kokybę ir patikimumą, įvedant griežtesnę kontrolę ir priežiūrą.

Neaiškios konkursų sąlygos

BNS kalbinti ekspertai taip pas pastebi, kad kartais didesnes vertinimo kainas konkursuose gali lemti neaiškios jų sąlygos. Su tokiomis, anot jų, tenka susidurti dažnai.

„Besidomint konkursais ir paprašius daugiau informacijos, ypač apie planuojamą vertinti verslą, valstybė sako, kad informacijos yra tiek, kiek skelbiama. Ir pagal minimalią informaciją turi nustatyti akcijų vertinimo įkainį. Mes prašome papildomos informacijos, kad suprastume, kiek reikės darbo įdėti, turto įvertinti. Verslas, norėdamas gauti sau palankiausią įkainį, bendrauja su paslaugos teikėju, viską išsiaiškina. Ir tuomet gali gauti geriausią kainą. Logiška, kad mes negalime pateikti palankiausio įkainio, nes nežinome, ką reikės vertinti. Gal pasirodys, kad ten didesnė darbo apimtis, nei įsivaizduojame. Todėl kartais kai kurių bendrovių įkainiai būna didesni, nes jos neina „va bank“ į sandorius“, - kalba jis.

Jam pritaria ir A.Šešplaukis: „Būna atvejų, kad valstybė nori įvertinti savo turtą, bet nesako, koks tai turtas. Žmonės spėlioja ir galvodami, kad tai elementarus turtas, siūlo mažas kainas, o po to, kai laimi, už mažus pinigus reikia daryti didelį darbą. Automatiškai negali padaryti normalaus, kokybiško vertinimo“, - sako jis.

Neaiškios konkursų sąlygos sudaro sunkumus vertintojams tinkamai įvertinti darbo apimtį ir pateikti pagrįstus įkainius. Būtina užtikrinti, kad konkursų sąlygos būtų aiškios ir skaidrios, suteikiant vertintojams pakankamai informacijos apie vertinamą turtą.

Viešai žinomas atvejis

Kol kas viešai nuskambėjo tik vienas atvejis, kai dėl netinkamai įvertinto turto valstybės institucija patyrė žalos. Šių metų pradžioje Vilniaus miesto apylinkės teismas, iš dalies tenkinęs Turto banko ieškinį, jam iš nekilnojamojo turto paslaugų bendrovės „Apus turtas“ priteisė 8,6 tūkst. eurų žalos. Šis sprendimas galėjo būti skundžiamas.

Tuomet teismas konstatavo, jog „Apus turtas“ netinkamai atliko turto vertinimą, dėl ko turtas parduotas už netinkamai nustatytą turto vertę, dėl ko Turto bankas patyrė 17,2 tūkst. eurų nuostolių. Tačiau teismo vertinimu, bankui turi būti priteista pusė reikalaujamos 17,2 tūkst. eurų sumos, nes jis, 2017-ųjų rugpjūtį gavęs vertinimo ataskaitą, galėjo matyti vertės neatitikimą tarp 2016-aisiais pateiktos ataskaitos.

Turto bankas į teismą kreipėsi dėl netinkamai suteiktų paslaugų vertinant buvusį Palangos komisariato pastatą, kuris už 574 tūkst. eurų parduotas bendrovei „Stadt property“.

Portalas „Ve.lt“ skelbė, kad „Apus turtas“ buvusį Palangos policijos komisariato pastatų kompleksą 2017-aisiais įvertino 574 tūkst. eurų, nors 2016-aisiais buvo įvertinęs 1,06 mln. eurų.

Finansų ministerija, 2018 metų vasarą atliko šių pardavimo procedūrų patikrinimą. Anot ministerijos, Turto bankas teisės aktų nepažeidė, todėl nėra pagrindo nutraukti sutartį, tačiau Audito, apskaitos, turto vertinimo ir nemokumo valdymo tarnyba nustatė, jog abi „Apus turto“ ataskaitos parengtos su trūkumais.

Kaip vyksta turto vertinimas?

Nepriklausomas vertinimas pradedamas nuo vertinimo tikslų apibrėžimo ir turto apžiūros. Tada renkama visa susijusi informacija ir dokumentai, turtas gali būti fotografuojamas. Preliminariai nekilnojamąjį turtą gali įvertinti ir brokeriai, tačiau tikslią vertę pateiks tik nepriklausomas sertifikuotas turto vertintojas, kuris įvertins visus su turtu susijusius aspektus.

Pirma, vertintojas turi rinkti įvairius duomenis apie nekilnojamąjį turtą, tokius kaip dydis, tipas, būklė, vietovė ir kitos svarbios charakteristikos. Taip pat verta surinkti informaciją apie rinką, kurioje yra turimas turtas. Taikomi keli skirtingi metodai, tačiau visada privalu laikytis įstatymų numatytų reikalavimų. Turto ir verslo vertinimo metodika apibrėžia taikytinus metodus ir kitus aspektus.

Nekilnojamojo turto vertinimą atlieka sertifikuoti vertintojai, kurie vadovaujasi tam tikrais kriterijais bei metodais:

• Palyginamoji analizė: Vertintojas analizuoja panašių turto objektų pardavimo kainas toje pačioje vietovėje. Šis metodas remiasi turto vertinimu pagal panašių arba vienodų turto objektų pardavimo kainas rinkoje. Remiantis palyginimo metodu, galima įvertinti, kaip panašūs objektai buvo įvertinti ir parduoti ankstesniais laikotarpiais.
• Pajamų metodas: Šis metodas dažniau taikomas komerciniam nekilnojamajam turtui, tokiam kaip verslo patalpos ar nuomos namai. Pajamingumo metodas remiasi turto vertinimu pagal potencialų pajamų srautą, kurį galima gauti iš turto, atsižvelgiant į nuomos tarifus ir rinkos sąlygas.
• Kaina, atstatymo vertė ar panašios vertės metodai: Kai kuriais atvejais, kai nėra pakankamai panašių pardavimo duomenų arba pajamingumo metodas yra neveiksmingas, galima taikyti kitus metodus. Pavyzdžiui, naudingas atstatymo vertės metodas, kai nustatoma, kiek kainuotų atkurti turto objektą iš naujo.
• Turto būklė ir amžius: Gerai prižiūrėtas ir moderniai įrengtas turtas paprastai vertinamas aukščiau.

Pasiruošimas vertinimui padės užtikrinti, kad procesas vyktų sklandžiai ir suteiktų tikslią informaciją:

• Turto paruošimas: Įsitikinkite, kad turtas yra tvarkingas, nes tai gali turėti įtakos vertinimui.
• Atsakykite į vertintojo klausimus: Vertintojui svarbu suprasti turto istoriją, priežiūros būklę bei galimus papildomus patobulinimus.

Vertintojas, atlikęs tyrimą ir apskaičiavimus, parengia oficialią vertinimo ataskaitą. Joje pateikiami: turto aprašymas, naudoti metodai, duomenų šaltiniai ir vertinimo rezultatai. Vertinimo ataskaita yra svarbi ir patikima informacija tiek pirkėjams, tiek pardavėjams.

Turto vertinimo kaina

Daugeliui kyla klausimas, kiek kainuoja turto vertinimas, tačiau tai lemia keletas veiksnių. Tai priklauso ir nuo paties turto, taip pat skiriasi ir įkainiai, kuriuos taiko turto vertintojai Kaune, Vilniuje ar mažesniuose miestuose. Pasak A. Lisauskienės, turto vertinimo kaina priklauso nuo miesto, kuriame turto vertinimas daromas: „Jeigu kalbant apie Vilnių, tai apie 170 eurų ar 200 eurų gali kainuoti.“ Norint sužinoti preliminarią kainą, geriausia pateikti užklausą, pagal kurią turto vertintojas galės įvertinti darbų apimtį.

Turto vertinimo kaina priklauso nuo vertinamo objekto sudėtingumo, vienetų kiekio ir turto paskirties. Juk buto vertinimo kaina gali kardinaliai skirtis nuo žemės sklypo įvertinimo. Turto vertinimas ir sumokama kaina nustatoma, atsižvelgiant į bendrą darbų krūvį bei pageidavimą gauti turto įvertinimą kuo skubiau.

NT projektai Vilniuje ir Kaune

NT projektai Vilniuje ir Kaune

Štai keletas pavyzdžių NT projektų:

Tai tik keli pavyzdžiai, o išsamų sąrašą galite rasti pateiktame šaltinyje.

tags: #nuomas #and #apus