Šiame straipsnyje aptarsime turto nuomos iš fizinių asmenų apmokestinimo klausimus Lietuvoje, įskaitant gyventojų pajamų mokestį (GPM), pridėtinės vertės mokestį (PVM) ir kitus svarbius aspektus.
Gyventojų pajamų mokestis (GPM)
Nuolatinio Lietuvos gyventojo pajamų mokesčio objektas yra visos Lietuvoje ir užsienyje gautos pajamos. GPM tarifas, taikomas turto nuomos pajamoms, nuo 2020-01-01 nesikeičia ir išlieka 15 proc.
Pajamų klasės ir deklaravimas
Nuomos pajamų priskyrimas pajamų klasei priklauso nuo mokėtojo. Žemiau esančioje lentelėje pateiktos nuomos pajamų priskyrimo klasėms, deklaravimo ir mokesčio mokėjimo taisyklės:
| Pajamų klasė | Priskyrimas pajamų klasei | Deklaravimas | Mokesčio mokėjimas |
|---|---|---|---|
| A | Jei gautos iš: Lietuvos įmonės; užsienio įmonės nuolatinės buveinės; užsienio įmonės filialo ar atstovybės, įsteigtų LR įstatymų nustatyta tvarka ir nesančių nuolatine buveine; nuo 2018 m. už nekilnojamojo turto nuomą gautos pajamos iš individualią veiklą vykdančio nuolatinio Lietuvos gyventojo, kuris šį turtą naudoja individualioje veikloje. | Tiek gyventojas, tiek įmonė, turto nuomos išmokas turi deklaruoti mėnesinės pajamų mokesčio deklaracijos GPM313 formoje bei metinės deklaracijos GPM312 formoje ir jos priede GPM312L. | Kai nuomos mokestis mokamas kas mėnesį: išmokėdamas išmokas iki mėnesio 15 d., mokėtojas privalo iki to paties mėnesio 15 d. sumokėti pajamų mokestį; išmokėdamas išmokas nuo 15 d. iki to mėnesio paskutinės dienos, mokėtojas pajamų mokestį privalo sumokėti iki to mėnesio paskutinės dienos. Kai nuomos mokestis mokamas vieną kartą per metus ar kas ketvirtį, išmokėta suma apmokestinama tą mėnesį, kurį ji buvo išmokėta iki 15 d. arba iki to mėnesio paskutinės dienos. |
| B | Jei gautos iš kito gyventojo (išskyrus nuo 2018 m. už nekilnojamojo turto nuomą gautos pajamos iš individualią veiklą vykdančio nuolatinio gyventojo, kuris šį turtą naudoja individualioje veikloje). | Gyventojas turi pateikti metinę pajamų deklaraciją iki kitų metų gegužės 1 d. | Gyventojas turi sumokėti pajamų mokestį iki kitų metų gegužės 1 d. |
Verslo liudijimas
Jeigu gyventojas nuomoja gyvenamosios paskirties nekilnojamąjį turtą kitiems gyventojams, jis gali pasirinkti mokėti fiksuoto dydžio pajamų mokestį įsigijęs verslo liudijimą patalpų nuomai. Fiksuoto dydžio pajamų mokesčiu gali būti apmokestinamos nuo 2026-01-01 50 000 Eur (iki 2025-12-31 45 000 Eur) per mokestinį laikotarpį neviršijančios nekilnojamojo turto nuomos pajamos (kai nuomojami keli tokie daiktai, pajamos sudedamos). Nuo 2026-01-01 50 000 Eur (iki 2025-12-31 45 000 Eur) sumą per mokestinį laikotarpį viršijančios nekilnojamojo turto nuomos pajamos apmokestinamos pajamų mokesčiu. Visais kitais atvejais (pvz.,nuomojant ne gyvenamąsias patalpas, nuomojant patalpas juridiniams asmenims, nuomojant žemės sklypą) fiksuoto pajamų mokesčio mechanizmas nėra taikomas ir nuomos pajamos yra apmokestinamos kaip ne individualios veiklos pajamos pajamų mokesčiu.
Gyventojas, turintis verslo liudijimą, gali nuomoti gyvenamąsias patalpas tik kitiems gyventojams. Gyvenamųjų patalpų nuomos verslo liudijimas nesuteikia teisės teikti paslaugas juridiniam asmeniui.
Apribojimai
Gyvenamosios paskirties patalpų nuomos verslo liudijimą įsigijusio gyventojo vykdomoje tokių patalpų nuomos veikloje turi teisę dalyvauti į verslo liudijimą įrašytas vienas iš šių fizinių asmenų: sutuoktinis, tėvas, motina, vaikas nuo 14 metų, globėjas (rūpintojas), globojamasis. Kitų asmenų (nei fizinių, nei juridinių asmenų) įrašymas į įsigytą verslo liudijimą ar kitų asmenų samdymas verslo liudijime nurodytai veiklai vykdyti nėra numatytas.
Todėl, gyventojai, įsigiję gyvenamosios paskirties patalpų nuomos verslo liudijimą, negali šių patalpų nuomoti per nuomos tarpininkavimo ir / ar nuomos administravimo paslaugas teikiančias įmones.
Gyventojai, įsigiję gyvenamosios paskirties verslo liudijimą, gali nuomoti patalpas per platformas, tokias kaip Booking.com, Airbnb ir pan., jeigu visus aktyvius veiksmus (pvz., fotografuoja patalpas, talpina skelbimus, prižiūri bei tvarko patalpas ir pan.) atlieka patys savarankiškai.
Pridėtinės vertės mokestis (PVM)
Patalpų nuomos veikla nėra apmokestinama PVM. Tačiau gyvenamųjų patalpų trumpalaikė nuoma (iki 2 mėn.) yra apmokestinama 21 proc. PVM tarifu.
Jeigu LPF nėra PVM mokėtojas, patalpų savininkas (UAB) neturi teisės nuomos paslaugų apmokestinti PVM. Jeigu nuomos sutartis sudaryta iki AGPRĮ įsigaliojimo, t. y. iki 2025-04-30, įsigijus paslaugų, kurių suteikimo vieta yra Lietuva (PVMĮ 13 str. 2 d. 2026 m.
Taip pat, buto, esančio Latvijoje, nuoma yra Latvijos PVM objektas, net jeigu butas nuomojamas lietuviams.
Kai įmonė pradeda nuomoti patalpas taikydama PVM, ji apie tai privalo pranešti VMI. Pradėjusi nuomoti butą be PVM, įmonė turi tikslinti pirkimo PVM. Įmonė neturi teisės atskaityti viso nuomos pirkimo PVM, nes dalį patalpų pernuomoja be PVM. Nuomojant dalį patalpų be PVM, faktiškai vykdoma mišri veikla.
Kai nuomininkas yra ne PVM mokėtojas, skaičiuoti nuomos PVM nėra galimybės. Net ir pasirinkusi nuomą apmokestinti PVM, įmonė jo skaičiuoti negalės, nes nuomininkai yra ne PVM mokėtojai. Nuomotojas neturi teisės skaičiuoti PVM, jeigu nuomininkas nėra PVM mokėtojas.
Kiti mokesčiai ir aspektai
Įmonė už gyventoją moka žemės mokestį, jeigu šalys taip susitarė. NTM moka NT savininkai, neatsižvelgiant į tai, ar NT savininkas yra Lietuvos ar užsienio juridinis asmuo. NTM už 2021 m. NTM mažinamas 25 proc., jeigu nuomininkai vykdo tam tikrą Vilniaus m.
Su kita įmone pasidalijus nuomos išlaidas, turėtų būti mažinamos įmonės pripažintos nuomos sąnaudos. Mokesčiai notarui ir RC, kaip tiesiogiai susiję su NT įsigijimu, turėtų būti įtraukiami į NT savikainą.
Kai UAB išsinuomoja NT iš akcininko ar direktoriaus, pranešti apie tokį sandorį VMI nėra prievolės. Nuoma tarp susijusių asmenų nėra draudžiama, tačiau ji turi atitikti rinkos kainą.
Pagal PVMĮ 31 str. PVM tikslais esminio pagerinimo darbų išlaidos perparduodamos. Nuomininko kompensuojami remonto darbai. Atliktus išsinuomotų patalpų remonto darbus įmonė vertina ir sprendimą priima pati. Nuomininko sugadinto kilimo keitimo išlaidų kompensavimas laikomas žalos atlyginimu. Paprastojo remonto PVM atskaitomas iš karto.
Gyventojui išmokėti avansai laikomi pajamomis, apmokestinami kaip nuomos pajamos ir deklaruojami GPM deklaracijose. Gyventojui už patalpų nuomą išmokėtas avansas buvo apmokestintas GPM kaip nuomos pajamos.
Nors šalys sutartyse dažniausiai susitaria dėl užstato grąžinimo, vis dėlto jie grąžinami retai. Situacija: Įmonė išsinuomoja iš fizinio asmens patalpas. Sudaroma patalpų nuomos sutartis, kurioje numatyta, kad įmonė turi sumokėti užstatą, kuris lygus trijų mėnesių nuomos mokesčio sumai. Paaiškinimas: Užstato suma, lygi trijų mėnesių nuomos sumai, apmokestinama jo išmokėjimo fiziniam asmeniui momentu: mokestį išskaičiuojantis asmuo - įmonė nuo užstato sumos turi išskaičiuoti pajamų mokestį.
Su gyventojui priklausančio turto naudojimu susijusių išlaidų (pvz., dokumentais pagrįsti abonentiniai mokesčiai) apmokėjimas nelaikomas gyventojo pajamomis, jeigu apmokama už tuos laikotarpius, kai šiuo turtu faktiškai naudojosi (nuomos ar kitos sutarties pagrindu) ne pats turto savininkas, o kitas asmuo. Gyventojo pajamomis natūra taip pat nelaikomos kito asmens apmokėtos sumos už sunaudotą el. energiją, vandenį, apskaičiuotos atitinkamais matavimo prietaisais.
Patalpų nuoma, kitaip nei kaimo turizmo ar apgyvendinimo paslaugos, nėra laikoma gyventojo individualiąja veikla. Negyvenamųjų patalpų nuoma PVM neapmokestinama, o automobilių stovėjimo vietų - apmokestinama.