Perkant nebaigtą statyti namą ar butą, dažnai nurodomas baigtumo procentas. Paprastai tai yra 80-85 proc. Tačiau ką iš tiesų reiškia šie skaičiai ir kokie darbai turi būti atlikti, kad būstas atitiktų nurodytą baigtumo lygį? Šiame straipsnyje išsamiai aptarsime, ką reiškia 80 procentų baigtumo būstas, kokios rizikos kyla pirkėjams ir kaip apsaugoti savo investicijas.
Ką Reiškia Būsto Baigtumo Procentas?
Būsto statybų baigtumo lygis nurodomas procentine išraiška, kuris dažnai potencialiems pirkėjams gali sukelti neaiškumų. Pastato ar jo dalies (buto) baigtumas įprastai nurodomas turto kadastrinėje byloje, kurią parengia matininkas. Būtent jis apskaičiuoja, kokio baigtumo būstas yra pastatytas kadastrinių matavimų atlikimo metu.
Teisinis Reglamentavimas
Pagal galiojančius teisės aktus, pastato 100 proc. baigtumas laikomas atliktu tada, kai pastatytos visos pastato konstrukcijos ir įrengtos inžinerinės sistemos pagal pastato (jo dalies) statybos (rekonstravimo, kapitalinio remonto) projektą. Kitaip tariant, pastato ar jo dalies baigtumas yra kadastro duomuo, parodantis, kiek procentų pastato (jo dalies) yra pastatyta pagal projektą.
Norint gauti atitinkamą pastato baigtumo procentą, reikia apskaičiuoti, kiek procentų vadinamojo lyginamojo svorio sudaro trūkstamų konstrukcinių elementų (langų, durų, vidaus ar išorės apdailos ir pan.) vertė būsto projekto mastu, t. y. iš esmės, kiek būsto įrengimo elementų trūksta iki visiško projekto išpildymo.
Konstrukcinių elementų, kurie pagal pastato projektą neturi būti įrengiami konkrečiame pastate, įtaka pastato ar jo dalies (buto) baigtumui nevertinama. Pavyzdžiui, jei pastate nėra vidaus apdailos, pertvarų, dujų ir šie elementai nėra numatyti pastato projekte, šių elementų minėti lyginamieji svoriai skaičiuojant baigtumo procentą neatimami.
Ką Sudaro 80 Procentų Baigtumas?
Pagal įprastą praktiką, 80 proc. buto baigtumą sudaro paruoštos statybinės konstrukcijos, būste įrengtos inžinerinės sistemos: šildymas, vandentiekis, karšto vandens tiekimas, nuotekų šalinimas ir (ar) dujų tiekimas. Namo 80 proc. baigtumas galėtų būti laikomas pastatyta namo dėžutė su išorine apdaila, į kurį atvestas vandentiekis, šildymas (išvedžiota šildymo sistema), elektra bei įrengti nuotekų šalinimo įrenginiai, taip pat įmontuotos durys, langai, grindų pagrindas (juodgrindės).
Kiti 20 proc. galėtų būti būsto projekte numatyti likusieji darbai: grindų pilnas įrengimas (su apdailos medžiagomis), sienų pilna apdaila (glaistymas, dažymas ar pan.), sanitarinių mazgų įrengimas, rekuperacinės/vėdinimo sistemos įvedimas ir pajungimas (rekuperatoriaus įrenginio įrengimas), jei tokia projekte yra numatyta, kiti projekte numatyti apdailos (įrengimo) darbai.
Svarbu atkreipti dėmesį, kad vystomo nekilnojamojo turto, pavyzdžiui, daugiabučio namo, 80 proc. baigtumas savaime nenurodo, jog ir konkretaus buto šiame pastate baigtumas yra būtent 80 proc. Pastato baigtumas gali skirtis nuo būsto baigtumo.
Rizikos Perkantiems Nebaigtą Būstą
Perkant nebaigtą būstą, svarbu įvertinti galimas rizikas:
- Finansinės rizikos: Jei vystytojas bankrutuoja, pirkėjai gali prarasti sumokėtą avansą ir investicijas į būsto įrengimą.
- Teisinės rizikos: Notarinės sutarties pasirašymas ir nuosavybės teisės perėjimas pirkėjui bus galimas tik po to, kai vystytojas pasieks 100 proc. pastato baigtumą.
- Kokybės rizikos: Matininko ir turto vertintojo pateikti baigtumo procentai gali skirtis, todėl svarbu pasisamdyti nepriklausomą turto vertintoją.
Banko Finansavimas
Turto faktinio baigtumo įregistravimas Nekilnojamojo turto registre neturi įtakos suteikiamo kredito sumos dydžiui. Tačiau įsigyjant nepilno baigtumo būstą ir norint dalį suteikto kredito panaudoti būsto įrengimui (apdailos darbams), bankų finansuojama ir išmokama ne visa apdailos darbų sąmatoje nurodyta kaina, taip pat ne daugiau kaip 85 proc. apdailos darbų bei medžiagų kainos.
Kai būsto baigtumas yra mažesnis nei 80 proc., bankai dažnu atveju taiko kitokias skolinimo sąlygas, t. y. laiko, kad finansuoja turto statybą, o ne turto su daline apdaila įsigijimą, todėl atitinkamai ir finansavimo sąlygos būna griežtesnės.
Patarimai Pirkėjams
Apsaugoti savo interesus įsigyjant nekilnojamąjį daiktą:
- Patikrinti nuosavybės dokumentus, kad įsitikintumėte, jog daiktas nuosavybės teise priklauso perleidėjui.
- Labai įdėmiai pažiūrėti tiek nuosavybės dokumentus, tiek Kadastro duomenų bylą, kad pasitikrintumėte, ar faktinis nekilnojamojo daikto planas atitinka įregistruotą planą, ar faktinis baigtumas atitinka deklaruojamą ir ar nėra kitų pirkėjo teises neatitinkančių faktų.
- Pasitikrinti daikto paskirtį - gyvenamosios, poilsio ar komercinės paskirties.
- Pasitikrinti, ar nekilnojamojo daikto faktinė būklė (išplanavimas, plotai, kitos sąlygos) ir dokumentuose nurodyti duomenys atitinka statinio projektą.
- Pasitikrinti žemės sklypo dokumentus, kad įsitikintumėte, jog žemės sklypo klausimas atitinka pirkėjui deklaruotus faktus.
- Įsitikinti, ar daikto pardavėjas ir sąskaitos, į kurią turi būti pervesti pinigai, savininkas sutampa.
- Nekilnojamąjį daiktą perimti faktiškai, apžiūrint jį vietoje ir patikrinant faktinę daikto būklę bei jo atitikimą deklaruotai ir dokumentuose nurodytai. Galima net fiksuoti foto nuotraukomis ar video įrašais.
Situacija Vilniuje: Filejevų Šeimos Patirtis
Filejevų šeima, pirkdama kotedžą Vilniuje, susidūrė su situacija, kai Registrų centre nurodytas 80 proc. būsto baigtumas neatitiko realios situacijos. Bankas išdavė paskolą remdamasis Registrų centro duomenimis, tačiau vėliau, kreipiantis dėl paskolos būstui įsirengti, vertintojai nustatė tik 60 proc. baigtumą. Ši istorija parodo, kaip svarbu atlikti nepriklausomą turto vertinimą prieš perkant nebaigtą būstą.
Esminis skirtumas tas, kad turto vertintojas komentuoja ne objekto baigtumą, o užbaigimą. Realiai tai tas pats, bet skaičiavimas tikslesnis. Pavyzdžiui, matininko skaičiavimu pastatytos sienos sudaro 7-8 proc. baigtumo. O vertintojas atsižvelgia į tai, kad dvi sienos stovi, kitos dvi - ar nepastatytos, todėl procentinė dalis yra ne 7 proc., o 3,5 procento. Jei bus išlietos grindys, matininko vertinimu, grindys jau yra. Tuo metu NT vertintojas atsižvelgs į tai, kad tam, jog grindys būtų visiškai baigtos, joms dar reikės investicijų. Dėl tokių skirtumų matininko ir turto vertintojo pateikti procentai skiriasi.
Todėl, kai žmogus perka būstą, bankas vertina tą, ką parduoda vystytojas - esą NT objekto baigtumas 80 procentų. Bet vėliau bankas, atskaitos tašku paėmus buvusį baigtumą, jau vertina, kiek klientas įdėjo į apdailą. Mat faktinis, o ne matininko nustatytas teorinis baigtumas prieš tai buvo ne 80, o 60 procentų.
Todėl siūloma netaupyti ir prieš sudarant sutartį, pasisamdyti turto vertintoją. Tąsyk būtų užfiksuota, kokios būklės namus perkate, o bankui galėtumėte įrodyti, kad investavote lėšų būsto būklei pagerinti - vertinimas akivaizdžiai atvaizduotų pokytį.
Statybos darbų skaičiuoklė
Skaičiuoklėje pateikiamas rezultatas yra orientacinio pobūdžio. Skaičiavimams naudojami tipinio vienbučio namo, kuris pastatytas iš dažniausiai Lietuvoje naudojamų medžiagų duomenys.
| Darbų kategorija | Baigtumo procentas | Pastabos |
|---|---|---|
| Pastato konstrukcijos | 50-80% | Priklauso nuo to, ar pastatytos visos sienos, stogas, langai ir durys. |
| Inžinerinės sistemos | 10-15% | Šildymas, vandentiekis, elektra, nuotekų šalinimas. |
| Vidaus apdaila | 5-10% | Grindų danga, sienų apdaila, sanitariniai mazgai. |
| Išorės apdaila | 5-10% | Fasadas, aplinkos sutvarkymas. |