Nekilnojamojo turto pardavimas Lietuvoje yra svarbus ir dažnai sudėtingas procesas, kuris susijęs ne tik su pačiu turto įsigijimu ar pardavimu. Nekilnojamojo turto pardavimas Lietuvoje yra aiškiai reglamentuotas, o vienas svarbiausių kriterijų - kiek laiko turtas buvo išlaikytas nuo jo įsigijimo dienos. Jei NT parduodamas nepraėjus 10 metų nuo įsigijimo, dažniausiai atsiranda prievolė mokėti gyventojų pajamų mokestį (GPM).
Šiame straipsnyje aptarsime nekilnojamojo turto pardavimo mokesčius ir kitus svarbius aspektus, susijusius su nekilnojamuoju turtu. Vienas iš aspektų, į kurį reikia atsižvelgti, yra nekilnojamojo turto pardavimo mokesčiai. Pirkėjai ir pardavėjai turi turėti pakankamai informacijos šia tema, kad būtų galima išvengti galimų problemų ir brangių klaidų.
Nekilnojamojo turto savininkams - svarbios žinios! Nuo 2026 m. sausio 1 d. įsigalios nauja tvarka, pagal kurią NT, parduodant nepasibaigus 10 metų laikotarpiui, bus galima parduoti be pajamų mokesčio jau po 5 metų išlaikymo.
Kas keičiasi NT pardavėjams nuo 2026-ųjų?
Nuo 2026 m. sausio 1 d. Lietuvoje įsigalioja Gyventojų pajamų mokesčio (GPM) įstatymo pakeitimai, kurie džiugins NT savininkus. Esminė naujiena - perpus trumpinamas privalomas nekilnojamojo turto išlaikymo terminas, po kurio turtą galima parduoti nemokant 15 proc. GPM mokesčio nuo gauto pelno. Iki šiol galiojusi 10 metų taisyklė traukiasi į praeitį, suteikdama gyventojams daugiau laisvės disponuoti savo turtu anksčiau.
Nuo 2026 m. sausio 1 d. GPM lengvata taikoma po 5 metų išlaikymo nuosavybėje. Ankstesnis 10 metų terminas nebebus taikomas naujai sudaromiems sandoriams. Savininkai, išlaikę turtą bent 5 metus, nemoka 15 proc. pelno mokesčio. Tai skatins didesnę apyvartą NT rinkoje ir didins gyventojų mobilumą.
Šis pakeitimas priimtas Gyventojų pajamų mokesčio įstatymo (toliau - GPMĮ) pakeitimu, kurį patvirtino Seimas.
Seimas priėmė pakeitimus, kuriais:
- NT išlaikymo laikotarpis trumpinamas nuo 10 metų iki 5 metų;
- Lengvata taikoma atgaline data - tai reiškia, kad jei NT buvo įsigytas 2021 m., jau 2026 m.
Pagal šiuo metu galiojantį GPMĮ 17 straipsnio 1 dalies 27 punktą:
Pajamos už parduotą ar kitaip perleistą nuosavybėn nekilnojamąjį turtą neapmokestinamos, jei:
- Turtas buvo išlaikytas ne trumpiau kaip 10 metų;
- Arba asmuo buvo deklaravęs gyvenamąją vietą tame būste bent 2 metus iki pardavimo.
Trumpai apie pakeitimus:
- Pakeitimas: GPM lengvatai gauti reikiamas NT išlaikymo terminas trumpėja nuo 10 iki 5 metų.
- Data: Nauja tvarka įsigalioja nuo 2026 m. sausio 1 d. sudaromiems sandoriams.
- Taikymas: Lengvata galioja visų rūšių NT - butams, namams, sklypams ar komercinėms patalpoms.
- Išimtys: Išlieka galioti lengvatos deklaravus gyvenamąją vietą (2 metų arba 1 metų su naujo būsto pirkimu taisyklės).
- Pavyzdys: 2021 m. pirktą būstą be mokesčių bus galima parduoti jau 2026 m. sausį.
NT pardavimo apmokestinimo santrauka
Nekilnojamojo turto pardavimo mokesčiai yra taikomi tiek fiziniams, tiek juridiniams asmenims. Po nekilnojamojo turto pardavimo gautas pelnas yra apmokestinamas Gyventojų pajamų mokesčio (GPM) tarifu.
Gyventojų Pajamų Mokestis (GPM): Kaip Apskaičiuojamas?
GPM apskaičiuojamas: iš turto pardavimo pajamų reikia atimti įsigijimo kainą bei turto pardavimo išlaidas (pvz.: notaro atlygis, registravimas VĮ Registrų centre, valstybės rinkliava, mokestis už geodezinius matavimus, pastato energetinio naudingumo sertifikavimą ir pan.). Gautas pelnas apmokestinamas taikant 15 proc. GPM tarifą.
Gyventojų pajamų mokestis apskaičiuojamas taip: (pardavimo pajamos - įsigijimo kaina - leidžiami atskaitymai) x 15 proc.
Nekilnojamojo turto pardavimo pajamoms apmokestinti taikomas 15 proc. pajamų mokesčio tarifas, tačiau jeigu šių ir kitų su darbo santykiais nesusijusių apmokestinamųjų pajamų metinė suma viršija 120 vidutinių šalies darbo užmokesčių dydžio (VDU) sumą, tuomet šį dydį viršijanti pajamų dalis apmokestinama taikant 20 proc. pajamų mokesčio tarifą.
Gyventojų pajamų mokestis (GPM) yra apskaičiuojamas taip: GPM = (pardavimo pajamos* - įsigijimo kaina** - privalomi mokėjimai***) x 15 proc.
*pardavimo pajamos - tai suma, už kurią pardavėte nekilnojamąjį turtą; **įsigijimo kaina - nekilnojamojo turto pirkimo kaina, o kai turtas įsigytas kitu (ne pirkimo) būdu jo įsigijimo kaina nustatoma pagal teisės aktuose nustatytas taisykles. ***privalomi mokėjimai - tai išlaidos, kurios privalomai patiriamos parduodant turtą (pvz., atlygis notarams, mokestis už VĮ Registrų centro atliekamus registravimo veiksmus ir pan.).
Mokesčiai parduodant savos statybos gyvenamąjį namą: Jeigu norite parduoti Jūsų pačių pastatytą gyvenamąjį namą, tokio turto įsigijimo kaina yra išlaidos, patirtos statant namą. Išlaidos turi būti patvirtintos dokumentais.
Naujos statybos buto / namo pardavimo apmokestinimas: Prie neįrengto nekilnojamojo turto įsigijimo kainos yra pridedama apdailos darbams faktiškai patirtų ir dokumentais pagrįstų išlaidų suma, taip pat išlaidos turto rekonstravimui ir (arba) kapitaliniam remontui. Paprastojo remonto išlaidos įsigijimo kainai nepriskiriamos.
| Kriterijus | Senoji tvarka (iki 2026 m.) | Naujoji tvarka (nuo 2026 m.) |
|---|---|---|
| Išlaikymo terminas | 10 metų | 5 metai |
| GPM tarifas | 15 proc. | 15 proc., kai gautas pelnas iki 12 VDU 20 proc., kai gautas pelnas iki 36 VDU 25 proc., kai gautas pelnas nuo 36 iki 60 VDU 30 proc., kai gautas pelnas daugiau nei 60 VDU |
| Deklaruota gyv. vieta (>2 m.) | Neapmokestinama | Neapmokestinama |
| Turtas: sklypai, miškai | 10 m. išlaikymas | 5 m. išlaikymas |
Kokiais atvejais nekilnojamojo turto pardavimo pajamos neapmokestinamos?
Nekilnojamojo turto (pvz., buto, namo, žemės sklypo) pardavimo pajamos neapmokestinamos jeigu:
- nekilnojamąjį turtą išlaikėte nuosavybėje ne mažiau kaip 5 metus (iki 2025-12-31 ne mažiau kaip 10 metų);
- arba ne mažiau kaip 2 metus iki pardavimo deklaravote gyvenamąją vietą parduodamame bute ar gyvenamajame name;
- arba deklaravote gyvenamąją vietą parduodamame bute ar gyvenamajame name trumpiau nei 2 metus, tačiau per vienerius metus nusipirkote kitą būstą ir jame deklaravote gyvenamąją vietą.
Kas laimės dėl šių pokyčių?
- Investuotojai į NT: Kapitalo atlaisvinimas bus dvigubai greitesnis. Investicinį objektą bus galima realizuoti po 5 metų ir visą pelną reinvestuoti be GPM praradimo.
- Gyventojai, norintys keisti būstą: Daugiau lankstumo tiems, kurie įsigijo antrą būstą ar sklypą ir nenori laukti dešimtmečio, kad išvengtų mokesčių valstybei.
Jei planuojate parduoti nekilnojamąjį turtą, svarbu iš anksto įvertinti, ar atitinkate GPM lengvatų sąlygas, ir pasirūpinti reikiamais dokumentais. Tai padės išvengti galimų nesusipratimų su mokesčių administratoriumi.