Buto, kotedžo ar namo pirkimas yra malonus, tačiau sudėtingas procesas. Todėl ypač dažnai sulaukiama klausimų, kokie yra pagrindiniai buto pirkimo žingsniai. Perkant būstą, kaip ir parduodant, reikia kruopščiai planuoti savo veiksmus ir žinoti, ar dabartinė buto pirkimo eiga yra tinkama. Tuomet tikrai įsigysite tokį turtą, kuris atitiks jūsų biudžetą bei realią rinkos kainą ir pakankamai ilgai tarnaus jūsų poreikiams.
Šiame straipsnyje aptarsime hipoteką - vieną iš pagrindinių būdų, kaip žmonės įsigyja nekilnojamąjį turtą, taip pat aptarsime sąlygas, rūšis, kaštus ir kitus svarbius aspektus, susijusius su būsto pirkimu.
Pagrindiniai būsto pirkimo žingsniai
Prieš pradedant gilintis į hipotekos subtilybes, svarbu suprasti pagrindinius būsto pirkimo žingsnius:
- Apsispręskite, ko norite. Jei nežinote, kodėl nepatinka dabartinis būstas, bus sunku išsirinkti.
- Nustatykite svarbiausius reikalavimus naujam būstui. Pavyzdžiui, vieta, plotas, įrengimo lygis, statybos metai, kambarių skaičius, aplinka, susisiekimas ir komunikacijos, kaina ir išlaikymo išlaidos. Jei būstas jų neatitinka, net nevažiuokite apžiūrėti.
- Apsibrėžkite papildomas savybes, kurios pageidautinos, bet nėra būtinos. Pasitarkite su NT brokeriu.
- Nusistatykite, kiek galite skirti būsto įsigijimui.
- Įvertinkite, kiek laiko ieškosite. Ar norite statyti patys?
- Parduokite esamą būstą (jei reikia). Jei prieš perkant naują būstą, esamojo parduoti nebūtina, puiku - pirkimas bus daug paprastesnis.
- Nustatykite realią kainą. Profesionalus NT brokeris jums padės nustatyti realią kainą, nes pagrindiniuose portaluose nemažos dalies objektų kaina neatitinka realybės. Nurodyta kaina gali būti iki 50 proc. didesnė už rinkos kainą.
- Patikrinkite, ar būstas atitinka pagrindinius reikalavimus. Ar patinka objektas pagal aprašymą ir nuotraukas? Ar aprašymas atitinka realybę?
- Įsitikinkite, ar tvarkingi dokumentai ir nėra apribojimų. Pavyzdžiui, areštai, įkeitimai, hipoteka, banko leidimas parduoti, nuosavybės teisė, nesumokėti mokesčiai bendrijai, nebaigtas pirkimo sandoris, neįteisinta statyba, neatlikti kadastriniai matavimai, nesutvarkytos komunikacijos, detalaus ir bendrojo plano įtaka, kitos kliūtys parduoti objektą.
- Sužinokite, kokio dydžio paskolą galite gauti. Kokia maksimali finansuojama suma pasirinktam turtui?
- Aptarkite galutinę kainą, atsiskaitymo būdą ir terminus, persikraustymo terminus, kokie baldai paliekami ir kt. Dažnai sandoris neįvyksta dėl to, kad pirkėjas ir pardavėjas nesuranda abiem pusėm tinkamo varianto.
- Suderinkite su banku visas sąlygas ir gaukite teismo leidimą, jei yra nepilnamečių vaikų.
- Pas notarą pasirašoma pagrindinė pirkimo-pardavimo sutartis. Joje numatomas tikslus atsiskaitymo būdas ir grafikas. Jei finansuoja bankas, pilnas atsiskaitymas su pardavėju gali užtrukti apie 30 dienų.
Kas yra hipoteka?
Hipoteka yra nekilnojamojo turto užstatas, kuris naudojamas kaip garantija paskolai gauti. Tai reiškia, kad jei paskolos gavėjas nesugeba grąžinti skolos, bankas ar kita finansinė įstaiga turi teisę parduoti užstatą, kad padengtų nuostolius. Hipotekos reikšmė yra labai svarbi tiek paskolos davėjams, tiek gavėjams, nes ji užtikrina abiejų pusių saugumą. Pagal Lietuvos teisės aktus, hipoteka gali būti įregistruota ne tik ant būsto, bet ir ant kitų nekilnojamojo turto objektų, pavyzdžiui, žemės sklypų ar komercinių patalpų.
Hipoteka - daiktinė teisė į svetimą nekilnojamąjį daiktą, kuria užtikrinamas tinkamas esamos ar būsimos turtinės prievolės įvykdymas, kai įkeistas turtas neperduodamas kreditoriui.
Hipotekos privalumai:
- Galimybė įsigyti nekilnojamąjį turtą.
- Ilgas grąžinimo terminas.
- Teisinė apsauga.
- Galimybė refinansuoti paskolą.
Hipotekos rūšys
Yra keletas pagrindinių hipotekos rūšių, kurios skiriasi pagal paskirtį ir sąlygas:
- Nekilnojamojo turto hipoteka. Tai labiausiai paplitusi hipotekos forma. Tai specifinė hipotekos ršis, kai įkeičiamas tik nekilnojamasis turtas. Tai gali būti butas, namas, komercinės patalpos ar žemės sklypas. Ji dažnai naudojama būsto paskoloms, kai pats būstas tampa užstatu. Ši rūšis ypač populiari tarp asmenų, kurie planuoja įsigyti būstą arba refinansuoti esamą paskolą.
- Maksimali hipoteka. Leidžia kreditoriui reikalauti visos skolos padengimo, jei skolininkas nesilaiko sutarties sąlygų. Ji naudinga kreditoriui, nes suteikia daugiau garantijų. Pavyzdžiui, jeigu skolininkas susiduria su finansiniais sunkumais ir negali vykdyti savo įsipareigojimų, maksimalioji hipoteka suteikia galimybę kreditoriui lengviau susigrąžinti suteiktus pinigus.
- Sutartinė hipoteka. Tai populiariausia hipotekos forma. Sutartinė hipoteka yra sudaroma tarp dviejų šalių (dažniausiai privataus asmens ir įmonės), kuomet skolininkas ir kreditorius sudaro susitarimą dėl turto įkeitimo be banko dalyvavimo. Ši hipotekos forma yra mažiau reguliuojama, todėl reikalauja didesnio pasitikėjimo tarp šalių. Sutartinė hipoteka paprastai naudojama perkant nekilnojamąjį turtą ar skolinantis didesnes sumas.
Somatoforminių sutrikimų - hipochondrijos gydymas ir simptomai
Hipotekos gavimo procesas
Hipotekos gavimo procesas susideda iš kelių pagrindinių etapų:
- Kreditoriaus pasirinkimas. Svarbu palyginti skirtingas paskolų sąlygas ir rasti geriausią pasiūlymą.
- Dokumentų pateikimas.
- Notarinė sutartis.
- Hipotekos registracija.
Hipotekos kaina
Hipotekos kaina susideda iš kelių komponentų:
- Palūkanos. Tai yra pagrindinė hipotekos kainos dalis.
- Valstybiniai mokesčiai.
- Sutarties keitimo mokestis.
- Palūkanų išlaidos.
- Baudos už vėlavimą.
- Refinansavimo mokesčiai.
Vidutiniškai, hipotekos sudarymo kaina gali siekti nuo 300 iki 1000 eurų, priklausomai nuo konkrečios situacijos.
Pavyzdys:
Jei norite įsigyti būstą, kurio vertė yra 100 000 EUR, bankas gali suteikti iki 80% šios sumos, t.y. 80 000 EUR.
Hipotekos nutraukimas
Dažnai žmonėms kyla klausimas: „Per kiek laiko yra nuimama hipoteka?“. Šis klausimas yra svarbus būtent tiems, kurie planuoja parduoti savo nekilnojamąjį turtą arba refinansuoti savo turimą paskolą.
Hipotekos pabaiga priklauso nuo paskolos sutarties. Kai paskola visiškai išmokama, galima kreiptis į notarą dėl hipotekos išregistravimo.
- Paskolos grąžinimas.
- Kreipimasis į notarą.
- Hipotekos išregistravimas.
Alternatyvūs finansavimo būdai
Jei dėl vienokių ar kitokių priežasčių nenorite ar negalite naudotis hipoteka, verta apsvarstyti keletą alternatyvių finansavimo būdų:
- Lizingas yra populiari alternatyva hipotekai, leidžianti naudotis nekilnojamuoju turtu, tačiau jį visiškai įsigyti tik po tam tikro laikotarpio.
- Jeigu turite pakankamai santaupų arba galimybę pasiskolinti iš šeimos narių ar artimų draugų, galite finansuoti nekilnojamojo turto pirkimą be paskolų institucijų tarpininkavimo.
- Kai kuriais atvejais galima pasinaudoti kreditu arba vartojimo paskola, kurios gali suteikti finansavimą be būtinybės įkeisti nekilnojamąjį turtą.
- Vietoj individualaus nekilnojamojo turto pirkimo, galite svarstyti investavimą į nekilnojamojo turto fondus (REITs).
Patarimai, kaip saugiai įsigyti būstą be skolų
Praūžus ekonominiam sunkmečiui iki šiol paklausiausiais rinkoje yra ekonominės klasės būstai, tačiau nekilnojamojo turto (NT) specialistai primena, kad maža kaina dažnu atveju reiškia ir papildomas problemas, pavyzdžiui, skolas.
Yra keletas būdų, kaip įsigyti būstą ir išvengti nemalonių staigmenų:
- Patikrinkite turto teisinę būklę. Pirmiausia verta pasitikrinti, kokia yra turto teisinė būklė ir kas yra jo šeimininkas - kitaip tariant, ar pardavėjas yra vienintelis turto savininkas.
- Pasidomėkite skolomis paslaugų teikėjams. Natūralu, kad perkant būstą reikia skirti daugiau laiko, juk ne batai perkami, vieną kartą apžiūrėti neužtenka. Reikėtų nurašyti skaitiklių parodymus, atsiskaitymo knygelės numerį. Turint šiuos duomenis galima paskambinti komunalinių paslaugų tiekėjams, ir pasitikrinti, ar nėra skolų.
- Susitarimus fiksuokite raštu. Jeigu pardavėjo prašymas sumokėti daugiau pinigų tam, kad jis galėtų padengti skolas, kelia nerimą, vertinkite tai kaip galimybę turtą įsigyti pigiau, nes kiekviena savininko problema yra privalumas pirkėjui: jis turi didesnių derybinių svertų savo pusėje.
NT paieškos portalai
Nusprendėte domėtis nekilnojamuoju turtu ir ieškoti tinkamo varianto pirkti arba nuomotis? Pradėję ieškoti pastebite vieną iš dviejų dalykų: arba pamatote, kad yra gausybė skelbimų, iš kurių turite atsirinkti tinkamiausią, arba kaip tik atrodo, kad pasiūlos, atitinkančios Jūsų poreikius, nėra.
Didžiausio nekilnojamojo turto portalo Aruodas.lt specialistai pateikia keletą patarimų, kaip ieškoti nekilnojamojo turto, į ką atkreipti dėmesį, kad paieškos būtų greitesnės ir tikslesnės.
Pasaulyje yra daug paieškos sistemų: Yandex, Yahoo, Badoo, Alibaba ir kt. Tą patį galima pasakyti ir apie nekilnojamojo turto skelbimų portalus mūsų šalyje: net apie 80 % lankytojų renkasi Aruodas.lt.
Na, o, skelbimo portalų, kuriuose apskritai yra nekilnojamojo turto skelbimų, tikrai netrūksta: pavyzdžiui, skelbiu.lt; rinka.lt; skelbimai.lt; skelbikas.lt; alio.lt ir t.t.
Patarimai, kaip ieškoti būsto:
- Apsibrėžkite kelis tikslius atrankos kriterijus.
- Nebijokite šių kriterijų nurodyti nekilnojamojo turto portalų paieškos sistemose.
- Pasinaudokite NT portalų teikiamomis funkcijomis.
- Naudokitės filtrais - galite pamatyti siūlomo objekto vaizdą.
- Pasižymėkite kontaktus.
- Pasinaudokite patarimais.
- Užsiprenumeruokite naujienas.
- Informuokite portalą apie blogus skelbimus.
Jei nerandate tinkamo nekilnojamojo turto, kreipkitės konsultacijos ar pagalbos į specialistus - ieškokite informacijos portale, nes jame publikuojami ne tik patarimai, bet ir rekomenduojamos nekilnojamojo turto agentūros, kurios gali padėti turint netgi specifinių klausimų ar poreikių.
Namų apžiūra pirmą kartą perkantiems būstą
Radus Jums patinkančio būsto pasiūlymą, kitas žingsnis - susisiekti su pardavėju. Prieš tai pasiruoškite, kad apie patikusį būstą sužinotumėte kuo daugiau naudingos informacijos. Iš anksto išsiaiškinta informacija padeda suprasti, ar ir toliau verta būstu domėtis ir vykti jį apžiūrėti.
Rūpimi klausimai: iki pokalbio su pardavėju susirašykite dominančius klausimus (kas nenurodyta skelbime), kad per pokalbį jų neužmirštumėte. Paklauskite detalių, kurios galėtų paskatinti nebesidomėti konkrečiu objektu (būste gyveno abejotinos reputacijos asmenys, būstas yra degęs ir pan.).
Dokumentai: išsiaiškinkite, ar yra visi reikiami būsto nuosavybės dokumentai (jei tokių dokumentų nėra, pirkimo procesas gali užtrukti ilgiau, nei planuota, taip pat galite patirti papildomų išlaidų).
Susitikimas: susitarkite apžiūrėti būstą šviesiu paros metu, kad galėtumėte įvertinti ne tik būsto vidų, bet ir aplinką lauke. Jei pažįstate nekilnojamojo turto specialistą, pakvieskite jį vykti apžiūrėti būsto kartu - tikėtina, kad jis patars, pastebės dalykų, kurie galbūt Jums nekristų į akis.
Ką svarbu žinoti prieš perkant butą?
Norėdami pirkti nekilnojamąjį turtą, sužinokite bent jau preliminarią turto vertę, pasikonsultuokite su specialistais.
Radę patikusį nekilnojamojo turto objektą ir nusprendę jį pirkti, pasirašykite preliminarią pirkimo-pardavimo sutartį su savininku.
Esminiai preliminarios sutarties punktai:
- konkrečiai apibūdintas nekilnojamasis turtas
- nurodytos šalys (pirkėjas ir pardavėjas)
- įsipareigojimas ateityje sudaryti pagrindinę nekilnojamojo turto pirkimo pardavimo sutartį
- terminas pagrindinei sutarčiai sudaryti
- terminas, per kurį turi būti sudaryti pagrindinė sutartis (notaro tvirtinama)
- nustatyti vienos iš šalių pareigą organizuoti pagrindinės sutarties pasirašymą
- nekilnojamojo turto kaina
- įsipareigojimas apmokėti kitas išlaidas (notaro, Registrų cento ir pan.)
- įsipareigojimų, kuriuos pardavėjas privalo įvykdyti iki pagrindinės sutarties, nurodymas
- apmokėjimo sąlygos ir terminai
- visiško atsiskaitymo terminas
- nekilnojamojo turto perdavimo terminas ir pan.
Sutartyje galima susitarti ir dėl papildomų sąlygų, pvz., netesybų už sutarties neįvykdymą.
Atkreiptinas dėmesys, kad preliminari nekilnojamojo turto pirkimo pardavimo sutartis privalo būti rašytinė. Rašytinės sutarties formos nebuvimas daro sutartį negaliojančią.
Pasirašę preliminarią pirkimo-pardavimo sutartį, galite kreiptis į notarą ir pasirašyti notaro patvirtintą pirkimo-pardavimo sutartį.
Prieš trečiuosius asmenis nekilnojamojo daikto pirkimo pardavimo sutartis gali būti panaudota ir jiems sukelia teisines pasekmes tik tuo atveju, jei ji įstatymų nustatyta tvarka įregistruota viešame registre.
Jei pirkdami nekilnojamąjį turtą skolinotės lėšų iš banko, gautą Registrų centro pažymą būtina pateikti bankui. Ją pateikus pasirašoma kredito sutartis.