Šiandieninė nekilnojamojo turto rinka Lietuvoje yra sudėtinga ir dinamiška, todėl svarbu sekti ekspertų nuomones ir rinkos tendencijas. Šiame straipsnyje aptarsime nekilnojamojo turto rinkos situaciją didžiuosiuose Lietuvos miestuose, remdamiesi "Respublikos" kalbintų nekilnojamojo turto ekspertų duomenimis.
Prestižinio būsto rinkos atsigavimas
Pastaruoju metu vos pastebimai atgyja prestižinių būstų rinka.
Prestižiniais laikomi būstai pasižymi tam tikrais bruožais:
- Patraukli vieta (miestų centrai)
- Gera kaimynystė
- Netradiciniai architektūriniai sprendimai
- Savitas suplanavimas (drabužinės, keli sanitariniai mazgai, pirtys, erdvios bendros patalpos, terasos, balkonai, iš kurių atsiveria išskirtiniai vaizdai)
Anksčiau tokių būstų kainos buvo pasiekusios aukštumas, kurios būdavo matuojamos ir šešiais nuliais, dabar tokie butai ir namai atpigę.
Situacija Vilniaus nekilnojamojo turto rinkoje
Pasak "Respublikos" kalbintų NT ekspertų, apskritai sostinės NT rinka išgyvena gilų sąstingį. "Būstų kainos krenta gal ir po truputį, tačiau nesustabdomai", - tvirtina butų ir namų prekyba užsiimančios bendrovės "Senamiesčio kurantai" direktoriaus pavaduotojas Ričardas Michevičius.
Artūras Lekavičius, vienos didžiausių šalies NT "Ober-haus" bendrovių ekspertas, sakė, kad pastaruoju metu ypač suaktyvėjo prestižinių būstų rinka. "Ypač domimasi senamiestyje ir Žvėryne parduodamais butais bei namais.
Tačiau gali būti beveik užtikrintas, kad sandoris įvyks pasiūlius gerą nuolaidą. A.Lekavičiaus tvirtinimu, palyginti su praėjusių metų tuo pačiu laikotarpiu, šiandien butai ir namai prestižinėse Vilniaus vietose yra atpigę 10-20 proc.
Būsto kainų mažėjimas Šiauliuose
Juozaitis "Respublikai" teigė, kad šiauliečiai nepraleidžia progos pusvelčiui įsigyti butą prestižinėje miesto vietoje. Nekilnojamojo turto ekspertų vertinimu, būstų kainos Šiauliuose sumažėjo apie 35-50 proc. Prieš 1,5 metų už 60 kv.m butą Šiaulių pėsčiųjų bulvare buvo prašoma apie 320 tūkst. litų, o šiuo metu analogišką butą čia galima nusipirkti ir už 200 tūkst.
Pasak L.Juozaičio, truputį mažiau Šiauliuose atpigo tik butai naujos statybos daugiabučiuose. "Butai naujos statybos daugiabučiuose daugiau atpigti jau ir negali, kadangi labai didelės buvo statybų sąnaudos, - aiškino L.Juozaitis.
Panevėžio nekilnojamojo turto rinkos ypatumai
Aukštaitijos sostinėje prekyba būstais, įvairiais duomenimis, yra sumažėjusi net 90 proc., o kainos, palyginti su geriausiais metais, smuko perpus.
M.Vidzėnas teigia, kad Panevėžyje dideliais butais beveik niekas nesidomi. Paklausiausi išlieka 1-2 kambarių butai, o jų kainos svyruoja nuo 120 iki 130 tūkst. litų. Tačiau ir jų neskubama pirkti, nors, pavyzdžiui, Kniaudiškių gyvenamajame rajone tokių būstų kainos pernai siekė ir 220 tūkst.
"Kas turi pinigų, tas ieško namo arba nusižiūrėję būstą laukia, kol sumažės kaina", - teigė vietos "Ober-haus" agentūros atstovas V.Sereika, bet pripažįsta, kad vienas kitas turtingas pirkėjas atsiranda. Antai prestižinėje Laisvės aikštėje buvo parduotas prabangus būstas už 400 tūkst.
Naujos statybos būsto pirkimas. Patarimai pirkėjui. | Teisinėkonsultacija.lt
Klaipėdos prestižinio būsto pasiūla
Prestižiniais laikomų butų pasiūla Klaipėdoje šiuo metu nėra itin didelė. "Galbūt žmonės pamažu atsikrato ne visada pagrįstų baimių, galbūt prie to prisideda ir suvokimas, kad gyvenimas nesustojo.
Specialistų teigimu, žiūrint į kelerių metų perspektyvą, prestižinių gyvenamųjų patalpų paklausa gali net viršyti pasiūlą. Dalis statytojų pakeitė savo planus ir atsisakė numatytų projektų. O žemės sklypų, kuriuose galėtų atsirasti prestižiniai namai, uostamiestyje beveik neliko.
Dėl gana ribotos rinkos šį nekilnojamojo turto segmentą mažiausiai palietė ir nuvertėjimas.
Būsto kainų dinamika Šiauliuose
Nekilnojamojo turto rinkos tyrimus atliekančios bendrovės teigia, kad 2008 metų pradžioje Šiauliuose vidutiniškai vienas kvadratinis metras standartinio buto kainavo 4085 litus, o gruodžio mėnesį kaina nukrito iki 3418 litų už kvadratinį metrą.
Daugiausia už butus Šiaulių mieste buvo prašoma kovo mėnesį - tuomet vidutinė kvadratinio metro kaina siekė 4235 litų.
Paskolos būstui: mitai ir realybė
Nekilnojamojo turto bendrovės ir bankai neigia mitus, kad būstų niekas šiandien neperka, o paskolos neišprašysi nė iš vieno banko. Nekilnojamojo turto kainos krito, nes iš rinkos pasitraukė kainų išsigimimą išprovokavę spekuliantai.
Nekilnojamojo turto bendrovės „Šiaulių kraštui“ vienu balsu paneigė pastaraisiais mėnesiais įsigalėjusį mitą, kad nekilnojamojo turto rinka - mirties taške. „Absoliuti netiesa, kad niekas nebeperka nekilnojamojo turto. Iš šios rinkos tiesiog iškrito spekuliantai, o žmonėms, kuriems tikrai reikia būsto gyvenimui, jį perka už normalesnes kainas“, - tvirtino “Ober haus Nekilnojamasis turtas“ Šiaulių biuro vadovas Linas Juozaitis.
Panašias tendencijas nurodė ir korporacijos „Matininkai“ Šiaulių skyriaus vadovas Valdimaras Guzaitis: “Visiškai sustoję yra tik sklypų pirkimas, gyvenamojo būsto pirkimas krito, bet yra ir jį parduodančių, ir perkančių“.
„Gyvenimas tęsiasi, nežiūrint į tai, kaip pavadinsi šį sunkmetį, tie, kuriems reikia būsto, jį pirko ir pirks, baigsis ar tęsis sunkmečio laikotarpis. Dabar visko yra - ir duonos, ir benzino, ir dujos dar neužsuktos, atostogų kelionės pinga, būstas pinga, todėl šiam laikotarpiui netinka žodis “krizė“, - situaciją vertino nekilnojamojo turto specialistas L. Juozaitis.
Pasak L. Juozaičio, šiuo metu, lyginant su laikotarpiu nuo 2007-ųjų pradžios iki 2008 metų rudens, būsto kainos krito apie 30 procentų.
Trijų kambarių butas ne naujos statybos name Šiauliuose šiuo metu kainuoja iki 150 tūkstančių litų. Dviejų kambarių buto kaina - 130-120 tūkstančių litų, o „chruščioviniuose“ namuose gali siekti ir 115 tūkstančių litų. Vieno kambario butą Šiauliuose galima įpirkti už 100 tūkstančių litų.
Keturių kambarių butų, pasak L. Juozaičio, praktiškai niekas nebeperka. „Keičiant butą iš mažesnio į keturių kambarių, gali įsigyti sumokėdamas labai nedidelį skirtumą“, - tikino nekilnojamojo turto bendrovės Šiaulių biuro vadovas.
„Naujos statybos būstų Šiauliuose praktiškai nebeliko, todėl nebėra ir ko pardavinėti. Tikrai gerų butų geroje vietoje kainos nekrito tiek daug, kaip didžiosios masės standartinių būstų. O Šiauliuose tokių auksinių butų niekada per daug ir nebuvo“, - sakė “Matininkų“ atstovas V. Guzaitis.
Individualių namų kainų žirklės didžiulės. „Kuo mažesnis plotas, tuo geresnę kainą galima gauti. Už 100 kvadratinių metrų namą prašoma beveik tiek pat, kaip ir už 300 kvadratinių metrų. Kad galėtum gyventi name, užtenka 400 tūkstančių litų“, - skaičiavo L. Juozaitis.
Krito ir būsto nuomos kainos, pasak L. Būsto nuomos kaina priklauso ir nuo to, ar jis suremontuotas, kokiais baldais apstatytas ir kokioje vietoje jis yra.
„Būstą dabar perka nuolatines pajamas turintys ir darbo nerizikuojantys prarasti žmonės. Pagal profesijas - mokytojai, gydytojai, nes jiems atleidimai negresia, nes niekas neuždarys nei mokyklų, nei ligoninių“, - situaciją aiškino L. Juozaitis.
„Netiesa, kad žmonės nebegauna paskolų ir nebeperka gyvenamojo būsto būtent už paskolas. Tai eilinis mitas. Paskolas bankai dar dalija. Iš savo klientų žinau, kad už paskolas eurais moka vidutiniškai 5 procentus metinių palūkanų, o “litinių“ paskolų mažai kas ima, nes nebeapsimoka dėl labai pakilusių palūkanų. Kai kuriuose bankuose jos gali siekti ir apie 10 procentų“, - dar vieną mitą paneigė Linas Juozaitis.
„Nė vienas bankas nepasakė, kad nebeduoda paskolų būstui. Tik jų skaičius, žinoma, sumažėjo. Gal iš dešimties tik vienas norintis gauti būsto paskolą atitinka dabartinius bankų reikalavimus, ne taip kaip anksčiau, kad pakakdavo trijų mėnesių atlyginimą parodyti ir paskola tavo“, - tvirtino “Matininkų“ skyriaus vadovas V. Guzaitis.
DnB NORD banko atstovas spaudai Andrius Vilkancas „Šiaulių kraštui“ sakė: “Būsto paskolų išdavimas tebevyksta. Tik palūkanos išaugo visuose bankuose. Pinigų yra, tik jie brangesni ir bankams duoti pinigų - ne problema, tik problema, kaip juos atsiimti“.
„Situacija dėl būsto paskolų pradėjo kisti nuo praėjusių metų rugsėjo dėl tarptautinės situacijos: pradėjo gerokai brangti pinigai - palūkanos. Gera žinia tiems, kurie turėjo santaupų bankuose, jų indėliai didėjo. Tačiau bloga žinia tiems, kuriems pinigų reikėjo skolintis. Tuo pat metu vyko ir dar vienas procesas: pradėjus didėti infliacijai, kilo kainos įvairiose gyvenimo srityse, todėl kasdieniniam gyvenimui žmogui reikia išleisti kasdien vis daugiau pinigų. Taip sumažėjo skaičius žmonių, galinčių gauti paskolas„, - bankų situaciją aiškino A. Vilkancas.
Paskolų bumo metu, pasak A. Vilkanco, išduotų paskolų portfelis per metus augo po 30, 40 procentų. Dabar - tik 10-15 procentų.
Bankai ne tik padidino palūkanas, bet ir sugriežtino išdavimo sąlygas: kai kurie bankai, nekilnojamojo turto specialistų teigimu, pakėlė ir pragyvenimo minimumą nuo 500 iki maždaug 1000 litų.
„Į spąstus šiandien yra pakliuvę žmonės, pirkę būstą nuo 2007 metų pradžios iki maždaug 2008 metų rugsėjo už pasiskolintus iš banko pinigus. Tuo metu buvo pats kainų pakilimo bumas. Tada, tarkime, butas kainavo 200 tūkstančių litų. Šiandien šio būsto vertė - tik apie 140-130 tūkstančių litų. Automatiškai žmogus praranda 60-70 tūkstančių litų ir kai kurie, nebeišgalintys išsimokėti paskolos, atsiduria tarp dviejų girnapusių: nebegali parduoti buto už pirkimo kainą, nors jis įkeistas bankui už 200 tūkstančių litų, ir paskolos nėra iš ko mokėti, nes atsirado nemažai žmonių, kuriems sumažėjo atlyginimai, arba prarado darbą. Ir jie pakliuvo į spąstus kol kas be išeities„, - situaciją aiškino L. Juozaitis.
Bankai, pasak L. Juozaičio, paprastai nesutinka leisti parduoti tokių butų be papildomo užstato. „Ši kategorija žmonių yra pakliuvusi į spąstus ir jiems dabar sunkiausia. Nekilnojamojo turto bendrovės tokių būstų net neapsiima pardavinėti. Net ir pardavusių tokius butus žmonių bankai vis tiek “nepaleidžia“, nes jie vis tiek lieka skolingi bankui dėl nukritusių būsto kainų“, - sakė L. Juozaitis.
„Natūralu, kad reikia papildomas sąlygas įvykdyti, norint parduoti nupigusį būstą, nes reikia bankui grąžinti tiek, kiek pasiskolinai“, - teigė banko atstovas A. Vilkancas.
Tokių istorijų, pasak L. Juozaičio, Šiauliuose ir apskrityje - šimtai ir jų gali tik daugėti.
Lietuvos komerciniai bankai kuria savo padalinius administruoti perimtam iš nemokių skolininkų nekilnojamajam turtui. „Turime tokią įmonę, bet kol kas mūsų bankas nėra perėmęs nė vieno kliento buto. Pats geriausias banko verslas ne prekyba nekilnojamuoju turtu, o pinigais: išduoti paskolą, kuri laiku bus grąžinta“, - tikino A. Vilkancas.
Pasak A. Vilkanco, dar nė dėl vieno nemokaus kliento nesikreipta į antstolius, tačiau kelis teisminius procesus DnB NORD bankas su nemokiais klientais jau pradėjo.
Padaugėjo nemokių klientų, kurie nori pakeisti sutarties sąlygų. Žmonės, kurie susiduria su laikinais sunkumais, pasak A. Vilkanco, ateina į bankus ieškoti išeities.
„Vienas būdas - pratęsti paskolos termino sutartį. Paskolos suma išdėliojama į ilgesnį laiką, tada sumažėja vienkartinės kasmėnesinės įmokos suma. Kitas būdas - tam tikrą laiko tarpą banko klientas gali susitarti mokėti tik palūkanas. Situacija nėra paprasta, todėl siūlyčiau nebijoti ateiti į bankus tartis kol laikas, kol problema, kaip sniego griūtis, neprispaudė dar labiau“, - pataria A. Vilkancas.
Mokesčių pasikeitimai parduodant būstą
Šiaulių apskrities valstybinės mokesčių inspekcijos atstovas spaudai Arūnas Limantas pranešė, jog nuo sausio 1 dienos keitėsi mokesčiai tiems asmenims, kurie naujai įsigytą būstą nori greitai parduoti.
„Išlieka tas pats, kaip ir iki šiol, 3 metų terminas. Pagal Gyventojų pajamų mokesčio įstatymo pakeitimą išliko nuostata, kad ne individualios veiklos, o gyvenimui įsigyto nekilnojamojo turto pardavimo pajamos neapmokestinamos pajamų mokesčiu, jeigu toks turtas yra įsigytas anksčiau negu prieš 3 metus iki jo pardavimo. Jei toks turtas yra įsigytas vėliau negu prieš 3 metus iki jo pardavimo, pajamos apmokestinamos 15 procentų gyventojų pajamų mokesčiu ir 6 procentų privalomojo sveikatos draudimo įmoka. Procentai skaičiuojami nuo skirtumo, gauto iš turto pardavimo pajamų atėmus to turto įsigijimo kainą. Iki šių metų sausio 1 dienos galiojo tik 15 procentų gyventojų pajamų mokestis.„, - pasikeitimus aiškino A. Limantas.
Mokesčių inspekcijos atstovas įvardijo dar vieną pasikeitimą, taip pat įsigaliojusį nuo sausio 1 dienos.
„Neapmokestinamos pajamos, gautos perleidus gyvenamąjį būstą (įskaitant susijusią žemę), kuriame gyventojas 2 metus iki būsto perleidimo buvo deklaravęs gyvenamąją vietą. O tais atvejais, kai gyventojas perleidžia gyvenamąjį būstą (įskaitant susijusią žemę), kuriame gyvenamoji vieta buvo deklaruota trumpiau nei 2 metus, tokios pajamos neapmokestinamosioms pajamoms priskiriamos tik tuo atveju, jeigu gyventojas tas pajamas per vieneris metus panaudojo kitam būstui, kuriame būtų deklaruota jo gyvenamoji vieta, įsigyti“.
Lino Juozaičio įžvalgos apie esamą situaciją
Nekilnojamojo turto bendrovės „Ober haus Nekilnojamasis turtas“ Šiaulių biuro vadovas Linas Juozaitis sako, kad žmonės ir toliau perka butus, tik jau nebe isteriškomis, o normaliomis kainomis. Korporacijos „Matininkai“ Šiaulių skyriaus vadovas Valdimaras Guzaitis tikina, kad visiškai sustojo tik prekyba sklypais, bet būstą žmonės dar perka.
Skandinavijos bankų veiksmų įtaka
Panašu, jog kai kurie šalyje veikiantys Skandinavijos bankai jau pamiršo prieš kelerius metus juos sukrėtusią krizę, kai dėl subliūškusio nekilnojamojo turto burbulo patyrė nemenkų nuostolių.
Pastaruoju metu naujų klientų šių bankų darbuotojai itin aktyviai ieško siūlydami jau dabar pasirūpinti būsto paskolomis, nes dabar neva esąs pats palankiausias laikas. Skelbiama, kad šiuo metu jų siūlomos būsto paskolų suteikimo sąlygos ir už jas mokamos palūkanos - itin palankios.
Taip pat bankų darbuotojai aktyviai trimituoja, jog šiuo metu imti paskolas ir pirkti būstus reikėtų dar ir todėl, kad rudeniop prognozuojamas ne tik palūkanų augimas, bet ir prasidėsiantis būsto stygius. Potencialūs klientai bandomi vilioti ir terminais - atsakymus dėl paskolos suteikimo jiems žadama pateikti per dvi dienas. Prieš metus atsakymo tekdavo laukti kelias savaites ar net mėnesius. Neturintiems laiko atvykti konsultacijos dėl paskolų žadamos ir telefonu.
Bankininkai patvirtino, jog šiuo metu gauti būsto paskolas išties lengviau nei prieš metus, tačiau jas gauna anaiptol ne visi. Anot "Swedbank" Skolinimo gyventojams skyriaus vadovės Aidos Budreikienės, šiandieninė situacija, palyginti ją su prieškriziniu laikotarpiu, iš esmės pasikeitė. Paskolų prašantys klientai vertinami itin atidžiai. Be to, šiuo metu būstą įsigyjantis žmogus esą privalo turėti santaupų, kitaip paskola jam nesuteikiama. A.Budreikienė teigė, jog itin didelės paskolos taip pat esą nesuteikiamos, o ir skolinama trumpesniam laikotarpiui nei anksčiau.
Darbuotojos teigimu, dabar itin vertinami tokie dalykai, kaip žmogaus skolinimosi istorija bei jo pajamų dydis. Vadovė tvirtino, jog siekiant apsidrausti dėl nemokumo dabar stebima, ar pajamas būsimas paskolos gavėjas išleidžia iškart, ar taupo. A.Budreikienė pripažino, kad norinčiųjų gauti paskolas žmonių skaičius išaugo. "Gyventojai vis aktyviau domisi būsto finansavimo galimybėmis. Tam įtakos turi gerėjantys namų ūkių lūkesčiai, ekonomikos augimas. Aktyvesnį skolinimąsi lemia ir prognozės - manome, kad šiemet būstai brangs apie 5 proc.", - situaciją komentavo A.Budreikienė.
Kito šalyje veikiančio SEB banko prezidento pavaduotojas Virginijus Doveika tikino, kad gauti paskolą šiandien nėra taip lengva, kaip galbūt buvo anksčiau. Šiuo metu paskolos esą išduodamos tik stabilias pajamas turintiems žmonėms. Anot jo, bankas, priimdamas sprendimą suteikti būsto paskolą, vertina, kiek lėšų pragyvenimui turi likti sumokėjus mėnesio kredito įmoką ir palūkanas.
Kol bankų atstovai prognozuoja, jog dar šiemet būstų ims trūkti bei pakils jų kainos, nekilnojamojo turto ekspertai kalba, kad padėtis yra kitokia, ir situacijos nedramatizuoja. Pastarųjų tvirtinimu, nors būstų pirkimas uostamiestyje šiais metais, palyginti su tuo pat praėjusių metų laikotarpiu, yra apie 25-30 proc. aktyvesnis, būstų stygiaus atsirasti neturėtų.
"Ir dabar apstu tuščių būstų, ir nauji daugiabučiai itin aktyviai statomi, tad nekilnojamojo turto stygiaus, bent jau Klaipėdoje, tikrai nebus. Juk tiems, kam nereikia būsto, t.y. įvairūs spekuliantai jų pirkti, kaip anksčiau, nebepuola", - tvirtino nekilnojamojo turto ekspertas Linas Juozaitis.
Jis patikino, jog daugiausia būstus šiuo metu perka tie žmonės, kuriems jis reikalingas gyvenimui. Taip pat nekilnojamąjį turtą įsigyja santaupų turintys klaipėdiečiai. Tačiau tai nėra toks masinis reiškinys, kuris vėl imtų panašėti į prieškrizinį laikotarpį. "Tie, kas turi pinigų perteklių, nebenori jų laikyti bankuose, kadangi už indėlius mokamos palūkanos yra menkos. Tačiau tai išpūsti burbulo neturėtų. Niekas masiškai pirkti nekilnojamojo turto nebepuls", - įsitikinęs L.Juozaitis.
L.Juozaitis pabrėžė, jog jau kurį laiką nusistovėjusios ir parduodamų būstų kainos. Kol kas neprognozuojamas ir pastebimas būstų brangimas.
"Vienas kitas pardavėjas jau ir dabar bando kainą pakelti, tačiau galop iki sudarant sandėrį ji dažniausiai nuleidžiama. Kainų dugnas pasiektas, tad būstai nebepigs. Tačiau šiemet neprognozuojamas ir didesnis jų brangimas", - situaciją komentavo ekspertas.
Tačiau, anot jo, tai, kad ateityje butų kainos šiek tiek šoktelės, - faktas. Bet tai turėtų įvykti per artimiausius dvejus metus. L.Juozaitis įsitikinęs, jog žymesnį būstų kainų augimą galėtų lemti nebent kalbos apie euro įvedimą. "Būstų pirkimo psichozė gali prasidėti nebent tada, kai jau rimtai bus pradėta kalbėti apie euro įvedimą. Žmonės šios valiutos paniškai bijo, tad apsirūpinti gyvenamuoju būstu jie skubės dar iki įvedimo. Tokiu atveju prasidėjus masiniam pirkimui, žinoma, gerokai išaugtų ir būsto kainos", - įsitikinęs pašnekovas.
tags: #juozaitis #nekilnojamas #turtas