Nekilnojamojo turto (NT) valdymas ir disponavimas juo yra susijęs su tam tikromis mokestinėmis prievolėmis. Šiame straipsnyje išsamiai apžvelgsime NT nuomos ir pardavimo apmokestinimo aspektus Lietuvoje, įskaitant nekilnojamojo turto mokestį ir gyventojų pajamų mokestį (GPM).
Nekilnojamojo Turto Mokestis Už Išnuomotą Turtą
Jeigu Lietuvoje turite Jums nuosavybės teise priklausančio nekilnojamojo turto, nustatant, ar už jį turite mokėti nekilnojamojo turto mokestį, reikia atsižvelgti į tokio turto paskirtį.
Koks Turtas Apmokestinamas?
- Komercinio naudojimo nekilnojamasis turtas (administracinės, maitinimo, paslaugų, prekybos, viešbučių, poilsio, gydymo, kultūros, mokslo ir sporto paskirties statiniai ar patalpos) apmokestinamas nekilnojamojo turto mokesčiu nepriklausomai nuo tokio turto mokestinės vertės.
- Gyvenamosios, sodų, garažų, fermų, šiltnamių, ūkio, pagalbinio ūkio, mokslo, religinės, poilsio paskirties statinių (patalpų), žuvininkystės statinių ir inžinerinių statinių bendra vertė, neviršijanti 150 000 eurų už 2020 ir vėlesnius metus (neviršijanti 220 000 eurų už 2019 metus), nekilnojamojo turto mokesčiu neapmokestinama.
Jeigu išvardintos paskirties statinių (patalpų) bendra mokestinė vertė viršija nurodytą sumą, nuo viršijančios dalies atsiranda prievolė mokėti nekilnojamojo turto mokestį.
Lengvatos
Nekilnojamojo turto mokesčiu neapmokestinama asmenims, auginantiems tris ir daugiau vaikų (įvaikių) iki 18 metų, ir asmenims auginantiems neįgalų vaiką (įvaikį) iki 18 metų, taip pat vyresnį neįgalų vaiką (įvaikį), kuriam nustatytas specialusis nuolatinės slaugos poreikis, nuosavybės teise priklausančio ar jų įsigyjamo gyvenamosios, sodų, garažų, fermų, šiltnamių, ūkio, pagalbinio ūkio, mokslo, religinės, poilsio paskirties statinių (patalpų), žuvininkystės statinių ir inžinerinių statinių bendra mokestinė vertė, neviršijanti 200 000 eurų už 2020 ir vėlesnius metus (neviršijanti 286 000 eurų už 2019 metus). Šią sumą viršijanti statinių (patalpų) bendra mokestinė vertė yra apmokestinama nekilnojamojo turto mokesčiu.
Kas Moka Mokestį Išnuomojus Turtą?
Jeigu Jūs nuosavybės teise priklausantį komercinio naudojimo nekilnojamąjį turtą ar gyvenamosios, sodų, garažų, fermų, šiltnamių, ūkio, pagalbinio ūkio, mokslo, religinės, poilsio paskirties statinius (patalpas), žuvininkystės ir inžinerinius statinius ar jų dalį neterminuotai ar ilgesniam kaip vieno mėnesio laikotarpiui išnuomojote įmonei, nekilnojamojo turto mokestį už tą turtą nuomos laikotarpiu turi mokėti įmonė. Tačiau jeigu komercinio naudojimo, gyvenamosios paskirties, sodų, garažų ar kitą nekilnojamąjį turtą išnuomojote kitam gyventojui, prievolė mokėti nekilnojamojo turto mokestį išlieka nekilnojamojo turto savininkui, t. y. Jums.
Nekilnojamojo Turto Pardavimo Mokesčiai
Nekilnojamojo turto pardavimas yra svarbus ir dažnai sudėtingas procesas, kuris susijęs ne tik su pačiu turto įsigijimu ar pardavimu. Vienas iš aspektų, į kurį reikia atsižvelgti, yra nekilnojamojo turto pardavimo mokesčiai. Pirkėjai ir pardavėjai turi turėti pakankamai informacijos šia tema, kad būtų galima išvengti galimų problemų ir brangių klaidų.
Lietuvoje nekilnojamojo turto pardavimo mokesčiai yra taikomi tiek fiziniams, tiek juridiniams asmenims.
Gyventojų Pajamų Mokestis (GPM)
Po nekilnojamojo turto pardavimo gautas pelnas yra apmokestinamas Gyventojų pajamų mokesčio (GPM) 15 proc. tarifu.
GPM apskaičiuojamas: iš turto pardavimo pajamų reikia atimti įsigijimo kainą bei turto pardavimo išlaidas (pvz.: notaro atlygis, registravimas VĮ Registrų centre, valstybės rinkliava, mokestis už geodezinius matavimus, pastato energetinio naudingumo sertifikavimą ir pan.). Gautas pelnas apmokestinamas taikant 15 proc. GPM tarifą.
Gyventojų pajamų mokestis apskaičiuojamas taip:
(pardavimo pajamos - įsigijimo kaina - leidžiami atskaitymai) x 15 proc.
Pavyzdys:
2019 metais pirkote gyvenamąjį namą ar butą už 170 000 eurų (tai įsigijimo kaina). Šį nekilnojamąjį turtą pardavėte 2023 metais už 210 000 eurų (tai pardavimo pajamos). Jo neišlaikėte 10 metų ir pastaruosius 2 metus ten nebuvote registruoti, taigi gautas pelnas bus apmokestintas GPM. Už pirkimo - pardavimo sutarties sudarymą notarų biure sumokėjote 1300 Eur (tai leidžiami atskaitymai). Gyventojų pajamų mokestis būtų skaičiuojamas taip: 210 000 (pardavimo kaina) - 170 000 (įsigijimo kaina) - 1300 (leidžiami atskaitymai) = 38 700 eurų pelno. 38 700 x 15 proc. = 5 805 Eur.
Nekilnojamojo turto pardavimo pajamoms apmokestinti taikomas 15 proc. pajamų mokesčio tarifas, tačiau jeigu šių ir kitų su darbo santykiais nesusijusių apmokestinamųjų pajamų metinė suma viršija 120 vidutinių šalies darbo užmokesčių dydžio (VDU) sumą, tuomet šį dydį viršijanti pajamų dalis apmokestinama taikant 20 proc. pajamų mokesčio tarifą.
Į 120 VDU metinę pajamų sumą neįskaičiuojamos individualios veiklos pajamos, pajamos iš paskirstytojo pelno, autoriniai atlyginimai, gauti iš darbdavio, tantjemos bei atlygis už veiklą stebėtojų taryboje, valdyboje, paskolų komitete, mažosios bendrijos vadovo (ne bendrijos nario) pajamos už vadovavimą.
Savos Statybos Gyvenamojo Namo Pardavimas
Jeigu norite parduoti Jūsų pačių pastatytą gyvenamąjį namą, tokio turto įsigijimo kaina yra išlaidos, patirtos statant namą. Išlaidos turi būti patvirtintos dokumentais. Reikia sudėti visas faktiškai patirtas nekilnojamojo turto statybos išlaidas, neatsižvelgiant iš kokių lėšų (nuosavų ar skolintų) jos buvo apmokėtos. Palūkanos, sumokėtos už suteiktą paskolą, nepriskiriamos to turto ir / arba daikto įsigijimo kainai, o tik sumokėtos paskolos dalis.
Išlaidos pripažįstamos tik tuo atveju, kai ant sąskaitų faktūrų yra aiškiai identifikuotas pirkėjas (vardas, pavardė ir kiti duomenys) bei prekes / paslaugas parduodantis pardavėjas (vardas, pavardė, įmonės pavadinimas, įmonės kodas).
Naujos Statybos Buto / Namo Pardavimas su Daline Apdaila
Prie neįrengto nekilnojamojo turto įsigijimo kainos yra pridedama apdailos darbams faktiškai patirtų ir dokumentais pagrįstų išlaidų suma, taip pat išlaidos turto rekonstravimui ir (arba) kapitaliniam remontui. Paprastojo remonto išlaidos įsigijimo kainai nepriskiriamos.
Pavyzdys:
Naujos statybos, neįrengtą, 80 proc. baigtumo būstą pirkote už 130 000 Eur. Jį pilnai įrengėte, įregistravote 100 proc. baigtumą ir pardavėte už 160 000 Eur. Būsto įrengimui bei 100 proc. pridavimui išleidote 25 000 Eur. Tai grynasis pelnas bus tik 5000 Eur, nuo kurių ir turėsite mokėti 15 proc. gyventojų pajamų mokestį.
Kada GPM Nereikia Mokėti?
- Gautas pelnas, pardavus nekilnojamąjį turtą, neapmokestinamas GPM, jeigu parduotas turas buvo išlaikytas 10 metų nuo įsigijimo momento iki pardavimo.
- Gautas pelnas, pardavus nekilnojamąjį turtą, neapmokestinamas GPM, jeigu parduotas turas buvo išlaikytas trumpiau nei 10 metų nuo įsigijimo momento iki pardavimo. Tačiau šį turtą paveldėjote arba gavote dovanų iš pirmos eilės giminaičių ir pardavimo metu užsisakėte retrospektyvinį turto vertinimą paveldėjimo datai. O turto pardavimo kaina buvo tokia pat arba mažesnė už retrospektyvinio vertinimo metu nustatytą kainą. Taip būna praėjus neilgam laiko tarpui (1-3 metams) nuo paveldėjimo datos, jei nėra labai stiprių nekilnojamojo turto kainų svyravimų.
- Pardavus gyvenamąjį būstą GPM nereikia mokėti ir tuo atveju, jeigu ne trumpiau nei 2 metus iki būsto pardavimo jame buvo deklaruota gyvenamoji vieta.
- Pardavus gyvenamosios paskirties būstą, kuriame buvo deklaruota gyvenamoji vieta mažiau negu 2 metus, o gautos pardavimo pajamos per vienerius metus buvo panaudotos kito busto įsigijimui, nesvarbu, ar Lietuvoje, ar kitoje ES šalyje. Ten taip pat buvo deklaruota gyvenamoji vieta. Šiuo atveju irgi išvengsite gyventojų pajamų mokesčio.
Deklaravimas
Nuolatinis Lietuvos gyventojas einamaisiais metais gautas nekilnojamojo turto pardavimo pajamas turi deklaruoti iki sekančių metų gegužės 2 d.
Jei esate deklaravę išvykimą iš Lietuvos pajamas gautas iš nekilnojamojo turto pardavimo turi deklaruoti per 30 kalendorinių dienų.
PVM Aspektai
Pagal PVMĮ nekilnojamojo turto pardavimas nėra apmokestinamas PVM, išskyrus kelias išimtis. Žemės statyboms pardavimas yra apmokestinamas PVM. PVM apskaičiavimo tikslais prieš 5 m. pasistatytas pastatas laikomas senu ir nėra apmokestinamas PVM. Atvirkštinio PVM mechanizmas nėra taikomas parduodant NT.
Svarbu: Pasirinkimas skaičiuoti PVM galioja tuomet, kai pirkėjas yra PVM mokėtojas.
Praktiniai Patarimai Nuomojant Būstą
Priešingai, nei pardavimo atveju, nuomoti ruošiamas būstas turi būti apstatytas būtiniausiais baldais ir įranga. Kitaip tariant, paruoštas nuomininkams įsikelti ir gyventi. Todėl patraukliausi objektai yra tie, kuriuose nuomininkas gali rasti visus jam reikalingiausius dalykus.
Patraukli, situaciją rinkoje atitinkanti kaina yra potencialių nuomininkų susidomėjimą lemiantis veiksnys. Taip pat svarbu įvertinti ir mokesčių naštą, kurią kas mėnesį turės nešti nuomininkas. Galiausiai, nusprendę nuomoti būstą, numatykite saugiklius, kuriais iškilus nemalonioms situacijoms - nemokumui ar padarytai žalai - apdrausite save. Efektyviausias ir paprasčiausias būdas tam yra depozitas.
Įprastai nuomos atveju reikalingi dviejų tipų dokumentai. Tai nuomos sutartis ir priėmimo-perdavimo aktas. Nuomos sutartyje turi būti užfiksuojamos pagrindinės nuomos sąlygos, esminiai abiejų šalių tarpusavio susitarimai, pareigos, teisės, mokestiniai įsipareigojimai ir sutarties galiojimo terminai. Priėmimo-perdavimo aktas reikalingas tam, jog užfiksuotumėte kokia buvo būsto būklė prieš įsikeliant nuomininkui.
Viena svarbiausių greito ir sėkmingo nuomininkų paieškos proceso sąlygų, yra tinkama būsto reklama. Aukštos kokybės nuotraukos, detalus ir patraukliai suformuluotas aprašymas, tinkamai parinkti informacijos sklaidos kanalai. Visa tai yra pagrindinės priemonės pasiekti ir pritraukti potencialaus nuomininko dėmesį.
Nusprendus išnuomoti būstą, viena svarbiausių užduočių nuomotojui - nusiteikti bendradarbiauti su nuomininku pritaikant būstą jo poreikiams. Užtikrinus, jog nuomojamame bute nuomininkas jaučiasi patogiai, bus užtikrintas ir pagrindinis nuomotojo tikslas - pasiekta ilgalaikė nuoma.
Na, o jei vis tik matote, kad nuomos procesas iš Jūsų pareikalaus per daug ir taip brangaus laiko bei jėgų - kreipkitės į profesionalus. Dirbant su atsakingais ir savo darbą išmanančiais nekilnojamojo turto brokeriais, nuomininkų paieška ir klausimai kilę jų nuomos laikotarpiu bus išspręsti greitai ir paprastai.
Šaltinis: Parengta pagal VMI informaciją.
Pastaba: Mums nėra suteikta teisė oficialiai aiškinti įstatymų ir kitų teisės aktų nuostatų taikymą.